SALES FELL, PRICES ROSE: MARBELLA & COSTA DEL SOL Q4 2025. SHOULD YOU BUY, SELL OR INVEST IN 2026?

What the latest data means for sellers, buyers and investors?

Sales fell. Prices rose. In Q4 2025, the Costa del Sol delivered a contradiction that tells a different story to each of the three readers who matter most: the seller thinking of listing, the buyer still hesitating, and the investor de-ciding where to allocate next.

For the Seller. The official figures are encouraging: sold prices climbed across all four municipalities, and the gap between asking and sold prices is narrowing in Marbella, Benahavís and Estepona. That only happens when realistic sellers meet the market and ambitious ones do not. A property that has been listed for many months without movement is not being failed by the market, it is being failed by its asking price.

For the Buyer. The room for meaningful negotiation is shrinking. In Marbella, sold prices rose 3.2% in Q4 alone while asking prices rose only 2.1% so the real market is moving faster than seller expectations. On properties priced sensibly from day one, the ones that actually transact, discounts have become minimal. The correc-tion some buyers were waiting for has not arrived, and the window for waiting productively is narrowing with each quarter. The opportunity now lies in selection: identifying the right property in the right micro-location at a fair price, rather than holding out for a discount the data no longer supports.

For the Investor. The most useful signal this quarter is the divergence between Mijas and the other three mu-nicipalities. In Marbella, Benahavís and Estepona, the gaps between asking and sold prices stand at 31.4%, 42.5% and 23.9% respectively, all trending downward. These are markets where reality has been absorbed, and disciplined entry is rewarded over speculative timing.

Mijas is the exception: the gap is only 8.5%, but it is widening rather than closing, with asking prices rising fast-er than sold prices. That is not an opportunity, it is a market where sellers have not yet adjusted. The disciplined approach is to watch it closely and enter only with precision, zone by zone, rather than on aggregate numbers.

One market. Three readings. The data does not pick sides, the reader does.

COSTA DEL SOL PROPERTY PRICES Q4 2025: WHY ARE PRICES RISING WHILE SALES ARE FALLING?

Registradores de España have just published the official fourth quarter 2025 price data, and the numbers are worth a careful look. In our March Journal I shared the sales figures: Marbella down 7.8%, Benahavís down 11.0%, Mijas down 16.1%, and only Estepona growing at +9.7%. The question is clear: do fewer sales mean proper-ties are worth less? As the chart shows, no, sold prices rose in all four municipalities.

1. Fewer sales, higher prices. Benahavís reached 3,833 €/m² (+2.0%), Marbella 4,202 €/m² (+3.2%), Estepona posted the strongest growth at 3,349 €/m² (+6.0%), and Mijas 3,316 €/m² (+1.7%). The market is not slowing down but it is becoming more selective, with fewer transactions but at stronger prices than the quarter before.

2. The gap is closing (look at the arrows). In Marbella, Benahavís and Estepona the gap between ask-ing and sold prices is narrowing, and the reason is visible in the data: sold prices are rising faster than asking prices, meaning sellers are becoming more realistic and the market is rewarding them for it. Marbella stands at 31.4%, Benahavís at 42.5% and Estepona at 23.9%, all trending down. Mijas is the exception: asking prices there climb faster (+2.9%) than sold prices (+1.7%), pushing the gap to 8.5% a clear sign that sellers in Mijas are somewhat behind the market and did not increase heavily the prices.

3. Pricing discipline does work. In our own portfolio, where we only take on properties priced to the market, listings have consistently sold within 90 days at less than 3% off asking over the past year. What these markets now show in their official numbers is what we have been saying all along: price it right and it sells well.

This market rewards realism and does not wait for those who are not ready to adjust.

In our next article, I look at the same data from three angles because what these numbers mean for a seller, a buyer and an investor is not the same thing at all.

Mercado Inmobiliario Marbella y la Costa del Sol T4 2025 ¿Vender, Comprar o Invetir?

Bajaron las ventas. Subieron los precios. En el cuarto trimestre de 2025, la Costa del Sol dejó una contradicción que cuenta una historia distinta dependiendo de desde donde se mire: el propietario que valora vender, el comprador que estudia comprar, y el inversor que decide dónde colocar su capital.

Para el Vendedor. Las cifras oficiales son buenas: los precios de venta subieron en los cuatro municipios, y la brecha entre precio de salida y precio real se estrecha en Marbella, Benahavís y Estepona. Eso solo ocurre cuando los vendedores que son realistas se ajustan al mercado mientras que los ambiciosos no lo hacen. Cuando una propiedad lleva meses sin moverse, el problema no es el mercado: es el precio.

Para el Comprador. El margen real de negociación se está cerrando. En Marbella, los precios de venta subieron un 3,2% en el cuarto trimestre mientras los de salida solo un 2,1% lo que significa que el mercado real crece más rápido que las expectativas del vendedor. En las propiedades que entran al mercado bien valoradas desde el primer día, los descuentos son ya mínimos. La corrección que algunos compradores podían estar esperando no ha llegado, y la oportunidad de seguir esperando se está cerrando según pasa el tiempo. La clave hoy está en la selección, es decir, identificar la propiedad adecuada en la microzona correcta y no en esperar un descuento que los datos ya no parecen respaldar.

Para el Inversor. La señal más interesante este trimestre es la divergencia entre Mijas y el resto. En Marbella, Benahavís y Estepona, las brechas entre precio de salida y venta son del 31,4%, 42,5% y 23,9% respectivamente y con todas ellas tendiendo a bajar. Mercados donde los vendedores ya han ajustado expectativas, y donde hoy se pre-mia la disciplina, no la especulación. Mijas es la excep-ción: la brecha es solo del 8,5%, pero se amplía en lugar de cerrarse. Eso no es una oportunidad sino un mercado donde los vendedores aún no han tenido que ajustarse porque el margen todavía es razonable. La clave, de nue-vo, es observar y entrar con precisión, estudiando pre-cios y oportunidades urbanización por urbanización y no basar los precios en las medias de los municipios.

Un mercado. Tres lecturas. Los datos no toman partido, el lector sí.

¿Por qué suben los precios en Marbella, Benahavís y Estepona si se venden menos viviendas?

Los Registradores de España acaban de publicar los datos oficiales les de precios reales de venta del cuarto trimestre de 2025, y lo que dicen no es lo que la mayoría esperaba.

En nuestro Journal de marzo compartí las cifras de ventas: caídas del 7,8% en Marbella, del 11,0% en Benahavís y del 16,1% en Mijas, con Estepona como única excepción al crecer un 9,7%.

Si se vende menos, ¿bajan los precios? Reconozco que me sorprendieron: no. Los precios de venta real subieron en los cuatro municipios.

1. Menos operaciones, precios más altos. Benahavís cerró en 3.833€/m² (+2,0%), Marbella en 4.202 €/m² (+3,2%), Estepona lideró con 3.349 €/m² (+6,0%) y Mijas en 3.316 €/m² (+1,7%). El mercado no se para sino que se vuelve más selectivo: menos operaciones pero a precios más altos.

2. La brecha entre lo que se pide y lo que se paga se reduce (mirar las flechas). En Marbella, Benahavís y Estepona esa diferencia se estrecha porque los precios reales suben más rápido que los de salida: los vende-dores son más realistas y el merca-do se lo premia. Marbella un 31,4%, Benahavís un 42,5%, Estepona un 23,9%, todas a la baja. Mijas es la excepción: los precios de salida suben más (+2,9%) que los de cierre (+1,7%), ampliando la brecha al 8,5%mostrando que allí los vendedores aún no han seguido la senda de los otros mercados.

3. Los datos confirman lo que vivimos cada día. En nuestra cartera, donde solo trabajamos con propie-dades a precio de mercado, las ven-tas se cierran en menos de 90 días con descuentos por debajo del 3%. Lo que estos municipios reflejan en sus cifras es lo que llevamos meses viendo: el precio correcto no solo vende sino que vende rápido y con mínimo descuento.

Este mercado premia al realista, y el que tarda en ajustar se queda atrás.

En el próximo artículo analizaremos estos datos desde tres perspectivas dis-tintas ya que no tiene nada que ver lo que significan para vendedores, com-pradores o inversores.

Journal sobre el mercado inmobiliario de la Costa del Sol - Abril 2026

Journal on the Real Estate Market on the Costa del Sol - April 2026

WHAT HAPPENS WHEN YOU OVERPRICE A PROPERTY: HOW TO LOSE VALUE EVEN IN A RISING MARKET ?

Overpricing a property can reduce what you actually walk away with, even in a rising market. If the property does not generate rental income, waiting is not neutral. In most cases, it quietly works against you. This is especially relevant in markets like Marbella and Benahavís, where many owners assume future price growth will compensate for an ambitious asking price. The reality is different.

Why overpricing a property can cost sellers money?

When a property is launched above its true market val-ue, five factors start working in parallel:

1. Market growth. Yes, prices may increase over time. This is often the reason behind overpricing. But it is on-ly one variable and not the most decisive one.

2.Holding costs. Owning a property comes with ongoing expenses, whether it is sold or not. Community fees, insurance, maintenance and upkeep continue every month. A realistic assumption is around 1.5% per year.

3. Inflation. Even if you achieve a higher price in the future, the real value of that money may be lower. Infla-tion reduces purchasing power over time, often as-sumed at around 2% annually.

4. Opportunity cost. The capital tied up in the property could be working elsewhere. Even a conservative return of 4% per year compounds over time, increasing the cost of waiting.

5. Property ageing. Properties lose relative appeal over time. Design trends evolve, competition improves, and even well-maintained homes can feel outdated. A rea-sonable estimate is around 1% per year.

While the market may rise, these factors ac-cumulate. The result is simple: overpricing does not protect value, it often reduces it. The right asking price is not the highest number a property could reach. It is the price that protects what you actually receive.

MARKET STABILITY? ESTEPONA RISES WHILE MARBELLA, BENAHAVÍS, AND MIJAS SALES FALL

The latest sales figures from the fourth quarter of 2025 recently published confirm the Costa del Sol property market is changing pace. The exceptional momentum of recent years is easing, but this should not be mistaken for weak-ness. Instead, we are seeing a gradual return to a more balanced market where buyers remain ac-tive but are highly selective.

1. Marbella and Benahavís are slowing, while Estepona advances. The four municipalities are no longer moving together. Marbella recorded a 7.8% drop in homes sold compared with 2024, while Benahavís fell by 11.0% and Mijas by 16.1%. Estepona, however, moved the other way, rising 9.7%. This proves there is no single Costa del Sol market anymore; micro-local dynamics dictate performance.

2. Affordability is only half the story as product mix is key. If price point alone dictated the market, the numbers would look diferent. Mijas, the most accessible area at an average €360,043, saw the sharpest drop. Estepona, averaging €414,976, surged. Why?Estepona is heavily buoyed by a wave of new-build completions from past contracts finally hitting the Notary. Mijas, conversely, is behaving like a traditional resale market feeling a natural cooling. In higher-end markets like Marbella €734,425) and Benahavís (€939,770), buyers are simply taking more time, carefully comparing luxury resales against a few shiny new-build alternatives.

3. The market still looks strong in historical terms. Despite the recent slowdown, all four municipalities remain well above their 20-year average for sales. The boom years created an unusually high benchmark. Today’s activity repre-sents a healthier, more sustainable rhythm rather than a worrying contraction.

In this complex environment, strategy matters. For homeowners in Marbella and Benahavís, success depends more than ever on expert pricing, strong positioning, and deep market insight. It is the pre-cise difference between merely sitting on the market and success-fully getting sold.

¿QUÉ PASA CUANDO SE SOBREVALORA UNA PROPIEDAD? CÓMO PERDER VALOR AUNQUE EL MERCADO SUBA

Si la vivienda no genera ingresos por alquiler, esperar no es una decisión sin consecuencias. En la mayoría de los casos, juega en contra. Esto es especialmente relevante en mercados como Marbella y Benahavís, donde muchos propietarios asumen que la subida fu-tura de precios compensará un precio de salida dema-siado alto. La realidad es bien distinta.

¿Por qué sobrevalorar una propiedad puede hacerte perder dinero?

Cuando una propiedad sale al mercado por encima de su valor real, cinco factores actúan al mismo tiempo:

1. Subida del mercado. Sí, los precios suelen subir con el tiempo. Este suele ser el argumento para sobrevalo-rar pero es solo una variable, y no la más determinante.

2. Costes de mantenimiento. Tener una propiedad implica gastos constantes, se venda o no. Comunidad, seguros y pequeñas reparaciones continúan mes a mes. Una estimación podría estar en torno al 1,5% anual.

3. Inflación. Aunque se consiga un precio mayor en el futuro, el valor real de ese dinero puede ser menor. La inflación reduce el poder adquisitivo con el tiempo, pa-ra los cálculos se estima un 2% anual.

4. Envejecimiento de la propiedad. Las viviendas pier-den atractivo con el paso del tiempo. Cambian las ten-dencias, aparecen productos más nuevos y, aunque estén bien mantenidas, pueden quedar desactualizadas. Una referencia razonable es alre-dedor de un 1% anual.

Mientras el mercado puede subir, estos cuatro factores también afectan. El resultado es claro: sobrevalorar no pro-tege el valor, normalmente lo reduce. El precio correcto no es el más alto que se puede imaginar sino el que protege lo que realmente se lleva.

¿ESTABILIDAD? ¿POR QUÉ ESTEPONA SUBE MIENTRAS QUE EN MARBELLA, BENAHAVÍS Y MIJAS BAJAN LAS VENTAS?

Los últimos números de ventas de viviendas del cuarto trimestre de 2025 publicados reciente-mente confirman que el mercado inmobiliario de la Costa del Sol está cambiando de ritmo. El im-pulso de los últimos años está re-mitiendo, pero no debe confundir-se con debilidad. Lo que se esta viendo es un retorno gradual a un mercado más equilibrado, donde los compradores siguen activos pero se muestran mucho más selectivos.

1. Marbella y Benahavís se ralen-tizan, mientras Estepona avanza. Los cuatro municipios analizados ya no se mueven por igual. Marbe-lla registró una caída del 7,8% en viviendas vendidas respecto a 2024, mientras que Benahavís des-cendió un 11,0% y Mijas un 16,1%. Estepona, sin embargo, fue a la contra con un incremento del 9,7%. Esto demuestra que no exis-te un único mercado en la Costa del Sol; las dinámicas micro locales ahora dictan el rendimiento.

2. El precio solo cuenta la mitad de la historia: la clave es el producto. Si el precio fuera el único factor, los datos serían distintos. Mijas, la zona más accesible con una media de 360.043 €, sufrió la mayor caída. Estepona, con una media de 414.976 €, subió. ¿Por qué? Estepona se está viendo im-pulsada por una ola de entregas de obra nueva de ventas pasadas que ahora llegan a Notaría. Mijas, por el contrario, se comporta como un mercado de reventa tradicional que siente el enfriamiento natural. En mercados de gama alta como Marbella (734.425 €) y Benahavís (939.770 €), los compradores están dedicando más tiempo para para seleccionar el mejor producto en su rango de precio.

3. El mercado sigue fuerte en términos históricos. A pesar de la ralentización, los cuatro municipios se mantienen por encima de su media de ventas de los últimos 20 años. Los años de boom de 2021 -2024 elevaron el listón pero en la actualidad la actividad esta vol-viendo a un ritmo más saludable y sostenible.

En este entorno, la estrategia lo es todo. Para los vendedores en Mar-bella y Benahavís, el éxito depende hoy más que nunca de una valora-ción precisa y un posicionamiento profesional que marca la diferen-cia real entre tener una propiedad "en venta" o lograr que esté vendida.

Journal on the Real Estate Market on the Costa del Sol - March 2026

Journal sobre el mercado inmobiliario de la Costa del Sol - Marzo 2026

MARBELLA AND BENAHAVIS BETWEEN 500K€ AND 2M€: WHAT KIND OF LIFE CAN YOU HAVE HERE?

As we live every day in this real estate world, we talk a lot about market statistics and prices, but for most of our clients the real question is much simpler: What kind of life can I have here with my budget?

In these ranges, when you know the area and are clear about what you want, the answer is not same for any budget and the article explains what kind of life each level from 500 k€ to 2 M€ euros allows on the Costa.

At the lower range of this bracket, around 500 k€ to 800 k€, buyers are usually choosing between a good apartment or townhouse in a well located community and a more basic villa that may need updating. You can be close to services, in a pleasant urbanization, perhaps with a shared pool and some sea or garden views. Daily life is convenient: schools, supermarkets, sports and restaurants are all within a short drive. What you may compromise on is plot size, absolute privacy or the “wow” view.

As you move towards 1 M€ and even a little higher, the conversation changes. In many areas you can find a solid detached villa with its own garden and pool, often with better orientation, more light and clearer views. The difference is not only in meters, but in how the property feels when you arrive: more space around you, more flexible layouts, room for guests and family to visit comfortably. For many buyers in this range, that is when the property begins to feel like a long-term home rather than just a holiday base.

Between 1,5 M€ and 2 M€, quality and micro-location become more visible. You are closer to the better streets within a given area, with easier access, quieter surroundings and more established neighbors. You may not be in the most famous gated communities, but you are often one or two steps below them in price, with a similar sense of calm and security.

The point is that the same budget can buy very differ-ent lives, depending on where you focus: closer to the beach or in the hills, more square meters or a better street, something ready to live in or a home with poten-tial. The most useful first step is not to chase the largest house on paper, but to be honest about how you want to live day to day. Once that is clear, it becomes much easier to see which areas and which homes truly match your life not just your budget.

Not every location is for everyone but we have many locations and lives to choose from and that is the beauty of our Costa del Sol.

THE MARKET REALITY IN MARBELLA & BENAHAVÍS: WHY SOME HOMES SELL AND OTHERS SIT

To understand the Marbella and Benahavís markets today, we must look at the balance be-tween available homes and actual sales. The market has adopted a more deliberate rhythm, where "velocity" depends heavily on prop-erty type and strategic positioning.

1. The Speed of Apartment Sales. The apartment sector is currently the market’s true engine. The data is striking: in Marbella, 106.9% of active inventory sold within a year, while Benahavís saw 73.6%. This turnover is nearly three times the rate of villas, showing that buyers are acting quickly on modern, easy -to-manage luxury living spaces that fit their current lifestyle.

2. The Illusion of Choice in Villas. For villas, the situation is different. It might look like buyers have end-less choices, but this is often an "illusion." The actual sales numbers are much lower: only 29.0% of villas sold in Marbella and 17.8% in Benahavís last year. This gap means many villas are simply sitting on the market. In this selective envi-ronment, if a price isn't realistic, serious buyers will simply move on.

3. The Trap of Overpricing. Many properties remain stagnant be-cause of a common mistake: over-pricing. When a home is priced correctly, it usually sells close to its asking price. However, overpriced homes never reach the negotiation table as they become "invisible." Success requires a precise strategy to avoid being part of the majority that fails to sell within a year.

In summary, the market has en-tered a "sustainable rhythm." While apartments move faster, the low percentage of annual villa sales highlights the need for pro-fessional positioning. For owners, the goal is ensuring a property is priced to move, not just to be listed.

MARBELLA Y BENAHAVÍS ENTRE 500.000 € Y 2.000.000 €: ¿QUÉ TIPO DE VIDA PUEDES TENER AQUÍ?

En el día a día hablamos mucho de estadísticas y precios, pero para la mayoría de nuestros clientes la pregunta de fondo es mucho más sencilla: “Con mi presupuesto, ¿qué tipo de vida puedo tener aquí?”

En estos rangos de precio, conociendo bien la zona y teniendo claro lo que se busca, la respuesta no es única: cambia según el presupuesto y en este artículo resumo de forma sencilla qué tipo de vida suele corresponder a cada tramo entre 500 k€ y 2 M€ en la Costa del Sol.

En la parte baja de este rango, entre 500 k€ y 800 k€, los compradores suelen buscar entre un buen piso o adosado bien situados o una villa más básica que quizá necesite alguna mejora. Se puede conseguir estar cerca de servicios, en una buena comunidad con piscina co-mún y, en algunos casos, algo de vistas al mar o al jardín. El día a día es cómodo: colegios, supermercados, y servicios están a pocos minutos en coche. Lo que nor-malmente se sacrifica es tamaño de parcela, privacidad o ese efecto “wow” en las vistas y acabados.

A medida que nos acercamos al entorno de 1 M€ y algo más arriba, la conversación cambia. En muchas zonas ya es posible encontrar una buena villa independiente con su propio jardín y piscina, a menudo con mejor orientación, más luz y vistas más despejadas. La diferencia no está solo en los metros, sino en cómo se siente la casa cuando llegas: más espacio, distribución más cómoda y espacio para que amigos y familia pue-dan disfrutar sin agobios. Para muchos compradores en este tramo es cuando la casa empieza a sentirse co-mo un hogar y no solo como una base de vacaciones.

Entre 1,5 M € y 2 M € la calidad y la micro-localización se notan aún más: mejor calle dentro de cada zona, con accesos más fáciles, entornos más tranquilos y consolidados. Puede que no se este en la ubicación más “top”, pero sí muy cerca en sensaciones, algún escalón por debajo en precio y con un nivel de tranquilidad similar.

Al final, con el mismo presupuesto se pueden vivir vidas muy distintas según dónde se ponga el foco: más cerca de la playa o en el golf, más metros o una mejor calle, algo listo para entrar a vivir o una casa con potencial. El primer paso no es simplemente elegir una casa más grande sobre el papel sino ser sinceros sobre cómo se quiere vivir el día a día. Cuando eso está claro, es mu-cho más fácil ver qué zonas y qué viviendas encajan de verdad con ese estilo de vida y no solo con el presu-puesto.

No todas las ubicaciones son para todo el mundo, pero en nuestra Costa del Sol hay muchas formas de vivirla y ese es, precisamente, su encanto.

¿DÓNDE VA EL MERCADO?: LA REALIDAD DEL INVENTARIO Y LA BRECHA DE PRECIOS EN COSTA DEL SOL

Para entender el mercado in-mobiliario actual en Marbella y Benahavís, no basta con mirar lo vendido sino en analizar el equili-brio entre el inventario disponible y las ventas reales. Hoy en día, el mercado se mueve a un ritmo muy específico, donde la velocidad de venta depende directamente del tipo de vivienda y de una estra-tegia planificada de salida.

1. La velocidad de venta de los apartamentos. Los datos confir-man que los apartamentos son el motor del sector. En Marbella, se vendió en un año un impresionante 106,9% del inventario disponible, mientras que en Benahavís la cifra alcanzó el 73,6%. Este ritmo triplica al de las villas, demostrando que los compradores buscan agilidad y espacios modernos listos para dis-frutar.

2. La "ilusión" de las villas. En las villas, existe una "ilusión de dispo-nibilidad". Aunque parece haber mucha oferta, las ventas reales son bajas: solo un 29,0% de las villas disponibles en Marbella y un 17,8%en Benahavís. Esto sucede porque muchas propiedades no son op-ciones reales para los comprado-res y se quedan estancadas por no ajustarse a la demanda real.

3. La trampa del sobreprecio. El mayor error hoy es el sobreprecio. Una propiedad bien valorada suele cerrarse cerca de su precio de sali-da, pero las viviendas sobrevaloradas ni siquiera llegan a la mesa de negociación y se vuelven invisibles. Sin una estrategia de precio profe-sional, una casa corre el riesgo de ser parte de esa mayoría que no logra venderse en doce meses.

En resumen, el mercado ha entra-do en un "ritmo estable". Mientras los apartamentos se mueven con rapidez, el bajo porcentaje de ven-ta anual de las villas subraya la ne-cesidad crítica de un posiciona-miento profesional. Para un propietario, el objetivo final no debe ser simplemente salir al mercado y esperar a la venta sino establecer una estrategia de salida planifica-da y profesional y un precio razo-nable.

Journal sobre el mercado inmobiliario de la Costa del Sol - Febrero 2026

Journal on the Real Estate Market on the Costa del Sol - February 2026

Journal on the Real Estate Market on the Costa del Sol - January 2026

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