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Razones por las que trabajar con una agencia inmobiliaria en exclusiva es la mejor opción

Te enumeramos las ventajas por las que trabajar con una agencia inmobiliaria en exclusiva resulta más eciente:

Estrategia de marketing personalizada

Tu propiedad recibe un plan de marketing a medida, que incluye fotografía profesional, tours virtuales y publicidad dirigida.

Mayor precio de venta

Las propiedades en exclusiva suelen alcanzar mejores precios, ya que la agencia se enfoca en maximizar su valor en lugar de buscar una venta rápida.

Mayor poder de negociación

Al gestionar todas las consultas y negociaciones, se evitan agentes compitiendo entre sí, lo que puede derivar en ofertas más bajas.

Mejor calificación de compradores

La agencia ltra a los potenciales compradores, asegurando que solo personas serias y nancieramente cualicadas visiten la propiedad.

Servicio personalizado y compromiso

Un agente exclusivo se dedica completamente a vender tu propiedad, brindando atención personalizada, actualizaciones periódicas y asesoramiento estratégico.

Venta más rápida y elciente

Un proceso claro y organizado evita confusiones y duplicaciones, lo que facilita una transacción ágil y sin problemas.

Condencialidad y seguridad

Trabajar con una única agencia de conanza reduce la exposición innecesaria, minimiza riesgos y protege tu privacidad.

¡Elegir una agencia inmobiliaria en exclusiva signica con-tar con profesionales comprometidos en conseguir el mejor resultado para ti!

Tendencias inmobiliarias 2024: Marbella crece, Benahavís desciende ligeramente

El mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís sigue mostrando resiliencia y dinámicas únicas, como reejan los últimos datos de transacciones para 2024 publicados recientemente por el Ministerio de Fomento. A partir de los datos que se muestran en los grácos, se pueden desta-car tres tendencias clave que ponen de relieve los puntos fuertes y los retos de estos mercados inmobiliarios:

1. Segundo Trimestre: El Período Más Fuerte para las Ventas. Tanto Marbella como Benahavís registraron sus mayores números de transacciones durante el segundo trimestre de 2024. Las ventas en este período superan consistentemente a las de los demás trimestres a lo largo de los años, reejando un pico estacional en la actividad de los compradores. En Marbella, el segundo trimestre representó casi un tercio de las casi 5,000 unidades vendi-das en 2024, mientras que Benahavis mostró patrones similares, con el segundo trimestre liderando sus cifras de ventas. Esta tendencia subraya la importancia del momen-to adecuado para los vendedores que buscan aprovechar la alta demanda del mercado.

2. Marbella: Crecimiento Sostenido a Pesar de las Fluctuaciones del Mercado. El mercado inmobiliario de Marbella mantuvo su trayectoria sólida, alcanzando casi 5,000 unidades vendidas en 2024, muy por encima de su promedio anual histórico de aproximadamente 3,500 unidades. Desde su recuperación tras la crisis nanciera global de 2008-2012, Marbella ha demostrado un crecimiento constante, con consistencia de ventas en todos los trimestres del año. La ciudad sigue siendo un destino principal tanto para compradores nacionales como internacionales, im-pulsada por su reputación como un punto clave del lujo y su capacidad para atraer una demanda constante año tras año. De cara a 2025, se espera que las ventas se mantengan estables más en línea con la tendencia a largo plazo que con picos puntuales.


3. Tendencia a la Baja en Benahavis. En contraste con la resiliencia de Marbella, Benahavis experimentó un ligero descenso en las ventas durante los últimos dos años. Después de alcanzar máximos históricos en 2022 con cerca de 1,000 unidades vendidas, el número de transacciones disminuyó tanto en 2023 como en 2024. Aunque el segundo trimestre siguió siendo el más fuerte para Benahavis en 2024, la tendencia general a la baja sugiere un período de enfriamiento después de varios años de rápido crecimiento. Esto podría indicar un cambio en las prefe-rencias de los compradores o quizás una mayor cautela de los mismos frente a precios de venta demasiado ambi-ciosos .


En resumen, los mercados inmobiliarios de Marbella y Benahavís mostraron tendencias distintas en 2024. Mientras que Marbella continuó con su trayectoria ascendente gracias a un número de ventas por encima de la media anual, Benahavís mostró un ligero descenso tras alcanzar su punto máximo en 2022. En cualquier caso, tanto Marbella como Benahavís siguen mostrándose como unos mercados estables y en crecimiento como se muestra en los datos de ventas que, a pesar de los picos, siguen mostrando consistencia.

El Gobierno Español anuncia un impuesto para los compradores de fuera de la UE: Análisis

El pasado 13 de enero, el presidente del Gobierno, Pedro Sán-chez, anunció durante un foro económico en Madrid una propuesta para aumentar el impuesto a la compra de viviendas por parte de compradores no comunitarios que no residan en España.

La información facilitada por el Gobierno durante la comparecen-cia fue tan escasa y confusa que ha desatado el pánico en mu-chos sectores y en el extranjero, ya que el presidente del Gobierno dijo literalmente «Vamos a limitar la compra de viviendas por extranjeros no comunitarios no residentes aumentando la carga fiscal que tendrán que pagar en caso de compra hasta el 100% del valor de la vivienda, algo inédito en España pero que se aplica en otros países como Dinamarca o Canadá.» Ni siquiera el objetivo está claro y hemos de suponer que se refiere a la nacionalidad, por lo que los extracomunitarios que residan o vayan a residir en España en el momento de la compra quedarán fuera del ámbito de aplicación de la medida.

Sin conocer exactamente las medidas propuestas ni su alcance ni lo que pretendía decir el Presidente del Gobierno, hemos sabido que el Gobierno está explorando dos opciones: a) Modificar el actual Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y b) Crear un nuevo impuesto especial dirigido específicamente a estas compras. El impuesto de transmisiones se traslada a los gobiernos regionales, gobernados en su mayoría por el Partido Popular, por lo que el efecto real de esta medida es dudoso. Sobre la creación de un nuevo impuesto, en teoría no es posible si ya existe un impuesto para el mismo concepto o hecho imponible. Sin embargo, tenemos el precedente del Impuesto de Solidaridad, un impuesto complementario a nivel estatal del Impuesto sobre el Patrimonio (a nivel autonómico) que ha sido admitido por el Tribunal Constitucional.

Por último, la Constitución Española establece que el sistema tributario no debe tener un alcance confiscatorio, es decir, no debe agotar el patrimonio del contribuyente. Aunque se ha propuesto un impuesto del 100% para la compra de viviendas por extranjeros no comunitarios, se trata de una medida excepcional y específica. La fiscalidad confiscatoria se refiere a un impuesto que elimina la fuente de riqueza del contribuyente. En general, un impuesto del 100% sobre la base imponible se consideraría con-fiscatorio y, por tanto, inconstitucional en la mayoría de los casos.

De las 12 medidas anunciadas por el presidente del Gobierno, al menos cuatro deben pasar por el Congreso de los Diputados, y el endurecimiento de la normativa para la compra de viviendas por extranjeros no comunitarios es una de ellas. Por tanto, hay que tener en cuenta que se trata sólo de una propuesta anunciada durante un foro, que hay que esperar a que se haga pública la propuesta formal, y que el Gobierno no puede desarrollar esta medida para los compradores extracomunitarios sin la aproba-ción del Congreso.

En el caso de que finalmente se apruebe esta medida y se promulgue la ley, es probable que se cuestione su constitucionalidad. Como se ha comentado, si las medidas dependen de los gobiernos autonómicos, será contrarrestada. Y, una vez publicada, habrá que estudiar qué alternativas son aplicables (por ejemplo, constituir una sociedad española).

Tengan la seguridad de que esta propuesta está aún en sus pri-meras fases y será sometida a un profundo examen y debate antes de su aplicación. El Gobierno se compromete a garantizar que cualquier nueva medida sea justa y constitucional. Le mantendremos informado de cualquier novedad y le orientaremos sobre cómo afrontar cualquier cambio.

Santiago Lapausa Gonzalez- Partner/Economist

JC&A Abogados

 

Marbella y Benahavís: Suben los precios, pero ¿Están los vendedores sobrevalorando el mercado?

De acuerdo los últimos datos publicados, el mercado in-mobiliario de Marbella y Benahavís sigue mostrando un comportamiento sólido con una tendencia de los precios de subida continua que muestra que la Costa del Sol sigue siendo un destino muy atractivo tanto para compradores como para inversores. Sin embargo, hay que mantener en observación la creciente diferencia entre los precios de salida y los precios reales de cierre, que se traduce en el rápido ritmo de venta de las propiedades a precio de mer-cado. Basados en estas cifras podemos sacar algunas conclusiones importantes:

1. Crecimiento constante de los precios a lo largo de los años. Los precios de las propiedades tanto en Marbella como en Benahavís han experimentado un aumento cons-tante durante la última década. Los gráficos ilustran una clara apreciación del precio por metro cuadrado, reflejo de una demanda sostenida y de la confianza del mercado. Sin embargo, y siempre estando los precios de salida (datos de Idealista) por encima de los precios de venta reales (datos del Registro de la Propiedad), la diferencia entre ambos ha aumentado. Esto sugiere que los vende-dores están fijando precios cada vez más ambiciosos, lo que obliga a los compradores a ir a por propiedades que están a precio real de mercado y que suelen venderse más rápido o a negociar de forma más agresiva para lle-gar a acuerdos finales de venta.

2. Marbella: Un mercado sólido y en expansión con opti-mismo en los vendedores. Marbella sigue mostrando un sólido crecimiento de los precios, con un aumento signifi-cativo tanto de los precios de venta como de las transac-ciones cerradas. Los datos indican un fuerte aumento, en particular desde 2020, después de la pandemia del interés por Marbella como destino de lujo que se mantiene ahí a pesar de la complicada situación geopolítica, pero es posi-ble que las expectativas de precios deban ajustarse para que se mantenga el ritmo de las transacciones.

 

3. Benahavís: tendencia similar en los precios. Benahavís mantiene su posición como mercado premium, caracterizado por la exclusividad y el lujo. Aunque su volu-men de transacciones es inferior al de Marbella, el precio por metro cuadrado sigue siendo alto, lo que refleja el atractivo de la zona entre los compradores de alto nivel. Sin embargo, la creciente diferencia entre los precios de salida y de cierre sugiere que, incluso en este mercado de lujo, los compradores están siendo más moderados en sus decisiones de compra. La oferta limitada de propieda-des de alto nivel en la zona contribuye a la estabilidad de los precios, pero es posible que los vendedores tengan que ajustar sus expectativas a la realidad del mercado para mantener el ritmo de transacciones.

Los últimos datos inmobiliarios confirman que tanto Mar-bella como Benahavís siguen siendo mercados muy atrac-tivos, con un crecimiento sostenido de los precios y un gran interés por parte de los compradores. Sin embargo, la creciente divergencia entre los precios de salida y los precios de cierre muestra un proceso de negociación más complejo, que requiere que tanto vendedores como com-pradores ajusten sus expectativas. A medida que los pre-cios sigan subiendo, establecer estratégicamente el precio de salida y unas expectativas realistas serán la clave para mantener un ritmo de transacciones.

 

¿Puede el propietario actual verse obligado a pagar una deuda de IBI de un propietario anterior?

La respuesta es sí, pero con ciertas condiciones. Aunque el deudor original es el propietario en el momento en que se emite el recibo del I.B.I. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), si el anterior propietario es declarado insolvente y la deuda no ha prescrito, el nuevo propietario podría ser responsable de saldar esa deuda.

El procedimiento por el que se deriva la deuda tributaria del propietario anterior al nuevo para asegurar que las deudas de I.B.I. no desaparezcan por el hecho de que se transfiera una propiedad se conoce como afección de bienes. Dicho esto, surgen una serie de aclaraciones:

 

1. ¿Cuándo puede la Administración Tributaria declarar insolvente al anterior propietario? La administración puede hacerlo cuando, tras iniciar el procedimiento ejecutivo, se ha demostrado que no hay bienes o derechos realizables o embargables a nombre del deudor.

2. ¿La deuda puede estar prescrita y, por tanto, no ser reclamable al nuevo propietario? La Administración tiene un plazo de cuatro años para reclamar la deuda, contado desde el final del plazo de autoliquidación del I.B.I. Sin embargo, este plazo puede interrumpirse por ciertas actuaciones de la propia Administración.

 3. ¿Se traslada la deuda completa, incluidos recargos y sanciones, al nuevo propietario? No. La deuda, siempre que no esté prescrita, se transfiere al nuevo propietario solo en su monto principal, sin recargos ni sanciones, y en el período voluntario de pago. A partir de ese momento, el nuevo propietario será responsable de la deuda pendiente.

 4. ¿Cómo evitar este problema? Es sencillo. Solo hay que asegurarse a la hora de comprar un inmueble, y en la Notaria en la que se va a efectuar la compraventa, de que no hay deudas previas de I.B.I. En el caso de que las hubiera se puede condicionar la compra a la extinción de esa deuda o retener la cantidad debida para pagarla posteriormente a nombre del vendedor.

 

** Este es un artículo genérico y como cada caso es particular, recomendamos que si tuviera un problema de este tipo consulte con su abogado o asesor fiscal de confianza.

 

 

Marbella y Benahavís: 2024 Muestra solidez y estabilidad en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís

El mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís siempre ha atraído a compradores de todo el mundo, ofreciendo una combinación única de vida de lujo, cultura y entornos naturales. Analizar los datos más recientes del mercado nos ayuda a comprender las tendencias clave y las oportunidades tanto para compradores como para vendedores y para ello desglosamos el rendimiento de estas dos localidades en los tres primeros trimestres de 2024 y lo que está por venir.

1. 2024: Un Año Sólido para el Mercado. El año 2024 está demostrando ser excepcionalmente sólido para el mercado inmobiliario en Marbella y Benahavís. Al final del tercer trimestre, ambos mercados ya habían alcanzado el promedio anual de ventas, lo que destaca la fuerza y el atractivo sostenidos de estas ubicaciones. Este hito subraya la demanda constante de propiedades, impulsada principalmente por compradores internacionales que buscan inversiones de alta calidad. Con el cuarto trimestre aún por delante, estas cifras sugieren que el mercado está cerca de superar récords anteriores, reafirmando su posición como un punto de referencia global para el lujo inmobiliario.

2. Diferente Rendimiento entre Marbella y Benahavís. Aunque ambos mercados están mostrando buenos resultados, existen diferencias notables. Benahavís, a pesar de presentar unos números de ventas sólidos, se encuentra actualmente un 23,3% por debajo de sus ventas de 2023. Esta caída, aunque significativa, no disminuye el atractivo de la localidad para compradores de alto nivel que buscan exclusividad y tranquilidad. 

En contraste, Marbella ha registrado un aumento del 7,5% en comparación con 2023, que ya fue un año a destacar. Este crecimiento resalta la capacidad de Marbella para atraer a una gama diversa de compradores, gracias a su estilo de vida vibrante, infraestructura y reputación como un centro cosmopolita. Estas dinámicas reflejan las diferencias en los perfiles de compradores y las oportunidades de inversión entre ambas municipios.

 

3. Estabilidad del Mercado y Oportunidades a Largo Plazo. A pesar de los desafíos económicos globales, ambos mercados muestran estabilidad, con promedios anuales de ventas que se han mantenido constantes durante las últimas dos décadas. Marbella, en particular, presenta un mayor volumen de transacciones, reflejando su atractivo más amplio e infraestructura consolidada. La zona sigue atrayendo tanto a inversores como a propietarios, gracias a su combinación de comodidades modernas y riqueza cultural. Benahavís, aunque menor en volumen de transacciones, mantiene su exclusividad, atendiendo a una clientela selecta que prioriza la privacidad y el lujo. Esta dualidad asegura que ambas áreas permanezcan resilientes a las fluctuaciones del mercado, ofreciendo seguridad y un potencial de crecimiento a largo plazo para compradores y vendedores.

El mercado de Marbella y Benahavís continúa fuerte, destacando por su estabilidad y resiliencia. Al final del tercer trimestre de 2024, las ventas ya habían alcanzado los niveles promedio anuales, subrayando la fuerte demanda. Con ventajas únicas - Marbella sobresale por su volumen e infraestructura, y Benahavís por su exclusividad - ambos mercados ofrecen oportunidades excepcionales en una de las zonas más deseadas de Europa.

 

Marbella y Benahavís: La Evolución del Mercado de Propiedades de Más de 1 Millón de Euros

Marbella y Benahavís son destinos exclusivos que atraen a compradores de lujo de todo el mundo. Los datos re­cientes sobre ventas y precios de propiedades en el Trian­gulo de Oro nos ofrecen una visión clara de las tendencias actuales en el mercado inmobiliario de alta gama, eviden­ciando un crecimiento en la demanda, una resistencia en los precios y una evolución en las preferencias de los compradores. A continuación se analiza lo que estos da­tos nos dicen sobre la situación actual y el futuro de estos mercados.

1. Crecimiento Fuerte en las Ventas de Alto Valor. El pri­mer gráfico muestra la cantidad de ventas en diferentes rangos de precios en Benahavís a lo largo de los últimos años. Las ventas en el rango de €1.5 a €4 millones (en gris) y de más de €4 millones (en dorado) experimentaron un crecimiento notable desde 2020, alcanzando su punto máximo en 2022. Este pico refleja un aumento en la de­manda post-pandemia, ya que los compradores de alto poder adquisitivo buscaron propiedades amplias en entor­nos naturales, con privacidad y alta calidad de vida, carac­terísticas que definen perfectamente a Benahavís.

Curiosamente, aunque las ventas en el rango de €1 a €1.5 millones (en rojo) se mantuvieron estables, la demanda por propiedades de ultra-lujo de más de €4 millones mos­tró un incremento significativo. Esta tendencia sugiere un cambio en la demografía y preferencias de los comprado­res, quienes están dispuestos a invertir en propiedades exclusivas que ofrecen privacidad, servicios de primer ni­vel y ubicaciones únicas.

2. El Mercado se Desplaza Hacia Rangos de Precios Más Altos. Si observamos las líneas que representan el por­centaje de transacciones totales en cada rango de precio, podemos ver que la participación de ventas en los seg­mentos de €1.5 a €4 millones y de más de €4 millones ha aumentado con el tiempo. Por otro lado, el porcentaje de transacciones en el rango de €1 a €1.5 millones ha dismnuido gradualmente a medida que las propiedades de ma­yor valor adquieren una mayor participación de mercado. Para 2023, las propiedades en el rango de €1.5 a €4 millo­nes representaban aproximadamente el 12% del volumen total de ventas, mientras que las de más de €4 millones constituían entre un 6% y un 8%. Estas tendencias indican que el mercado de Benahavís se está orientando hacia un segmento más exclusivo, con una demanda cada vez más concentrada en los rangos de lujo y ultra-lujo.


3. Apreciación de Precios Constante en Ambos Merca­dos. El segundo conjunto de gráficos muestra la evolución del precio por metro cuadrado en diferentes categorías de precios en Marbella y Benahavís desde 2014 hasta 2024. Las propiedades de más de €4 millones en Benahavís (en dorado) alcanzaron un pico de alrededor de 7,000 €/m2 en 2022. Los precios en el rango de €1.5 a €4 millones (en gris) también han subido de manera constante, llegando a aproximadamente 5,500 €/m2 En Marbella, la trayectoria de precios muestra un patrón similar, con valores en el segmento alto acercándose a los 7,500 €/m2 Estos datos reafirman la posición de Marbella como un destino de lujo muy deseado, con precios en el segmento de más de 4 millones consistentemente superiores a los de otros ran­gos. Ambos mercados han demostrado resistencia y apreciación constante, evidenciando su atractivo y estabilidad, incluso en tiempos de incertidumbre económica.


4. Implicaciones para Compradores e Inversores. Estos datos sugieren que tanto Marbella como Benahavís están ganando atractivo entre los compradores de lujo, con pre­cios en los segmentos altos que continúan al alza. Para los compradores, esto representa una oportunidad de re­valorización a largo plazo en el sector de ultra-lujo, particu­larmente porque la demanda supera la oferta en estos mercados exclusivos.

Los inversores también pueden interpretar estos datos como una señal de estabilidad en el mercado. El creci­miento constante en el precio por metro cuadrado en to­das las categorías indica un clima de inversión seguro, con propiedades en los rangos de precios más altos ofreciendo un potencial de retorno sólido.

En resumen y mirando hacia el futuro, las tendencias mos­tradas en estos gráficos reflejan la creciente exclusividad de Marbella y Benahavís. Para ambas poblaciones, la de­manda de propiedades de lujo, especialmente en el seg­mento de más de €1.5 millones y, en particular, por enci­ma de €4 millones, sigue intensificándose. Ya sea que seas comprador, inversor o vendedor, los datos sugieren que la demanda de propiedades de alto nivel en Marbella y Benahavís continuará siendo fuerte, impulsada tanto por el atractivo local como por el interés internacional en el mercado inmobiliario de lujo de la Costa del Sol.

Nueva División de Keller Williams España: Keller Williams Comercial y Comercial Corporate.

Tras meses de arduo trabajo, Keller Williams España se complace en anunciar el lanzamiento a mediados de 2024 de su nueva división Keller Williams Comercial España. Al igual que KW Luxury, que se especializa en propiedades de alto nivel, esta nueva división se enfocará en el sector inmobiliario comercial. Dentro de ella, un departamento específico denominado Keller Williams Comercial Corporate se dedicará a gestionar las transacciones corporativas más importantes.

La recién creada División Comercial se centrará en transacciones inmobiliarias en una variedad de sectores, incluyendo terrenos, edificios, hostelería, oficinas, comercio minorista y logística. Los agentes que deseen operar bajo la marca Keller Williams Comercial tendrán la oportunidad de obtener una designación comercial especializada. Para lograr esta designación, los agentes deberán cumplir con ciertos requisitos, que incluyen experiencia en el mercado inmobiliario comercial, al menos un año de colaboración con Keller Williams y la finalización de una formación especializada en transacciones comerciales.

El equipo directivo de Keller Williams Comercial España está compuesto por Alfonso Lacruz como Director Ejecutivo, Paqui Torres como Directora de Relaciones Institucionales, Juan Camarero como Director Técnico y Juanjo García como Director de Desarrollo de Negocio. Este equipo está bien posicionado para liderar la nueva división y ofrecer a los clientes su experiencia en el diverso panorama del mercado inmobiliario comercial en España.

Mercado Inmobiliario 2024: Marbella crece mientras Benahavís ajusta su ritmo de ventas.

El Ministerio de Transporte y Movilidad Sostenible ha publicado recientemente las cifras de compraventa de viviendas por municipio correspondientes al segundo trimestre de 2024, confirmando que el mercado inmobiliario se mantiene activo. Tras analizar los datos de Marbella y Benahavís, hemos llegado a dos conclusiones principales:

1. Diferentes tendencias en Marbella y Benahavís. Ambo smunicipios presentaron variaciones en las tendenciasde ventas de viviendas. En Marbella, la primera mitad de2024 registró un aumento del 10,2% en comparación con el mismo periodo de 2023 y aunque las ventas han crecido interanualmente, el mercado sigue un 16,8% por debajode los niveles récord alcanzados en 2022. En contraste, Benahavís experimentó una disminución más significativa,con una caída del 19,9% respecto a al primer semestre de2023, y una reducción aún mayor del 37,5% en comparacióncon el máximo alcanzado en 2022. Esta diferencia enel comportamiento refleja las condiciones locales del mercadoy posiblemente las distintas tendencias de demanda entre estos municipios vecinos.

2. Es muy probable que las ventas superen las medias históricas en ambos municipios. Aunque aún estamos a mitad de año y faltan aún los datos completos del año, es muy probable que tanto Marbella como Benahavís cierren 2024 con un número de ventas de viviendas por encima del promedio de los últimos 20 años. En el caso de Marbella, se espera que las ventas también superen la media registrada en los últimos tres años post-pandemia. Sin embargo, Benahavís podría no alcanzar este nivel debido a la desaceleración más marcada que ha mostrado su mercado, como se mencionó anteriormente. Esto podría indicar una fase de ajuste, especialmente en términos de precios y las preferencias de los compradores en esta área.

En resumen, aunque el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís sigue activo, está empezando a mostrar signos de normalización tras el efecto de la pandemia, especialmente en cuanto al volumen de ventas. Esta moderación podría contribuir a estabilizar los precios de las propiedades, lo que, en general, resulta muy positivo para la salud a largo plazo del mercado. Aunque no se prevén indicadores negativos significativos que puedan afectar al mercado, algunos factores — como el aumento en los precios de venta y la persistente inestabilidad geopolítica internacional — podrían representar desafíos para el mismo. Por otra parte, el mercado también podría beneficiarse de posibles reducciones en las tasas de interés y de la escasez de propiedades realmente atractivas para los compradores, lo que podría seguir impulsando la demanda y apoyando el mantenimiento de los precios en el futuro.

Documentación de una propiedad: El recibo del I.B.I. - ¿En qué fijarse?

Siguiendo con el tema de los documentos patrimoniales esenciales, y tras mi anterior artículo sobre la Nota Simple, este mes profundizaré en los detalles del recibo del I.B.I..

¿Qué es el I.B.I.?

El I.B.I., abreviatura de Impuesto de Bienes Inmuebles, es un impuesto anual aplicable a todos los bienes inmuebles en España. Este impuesto local debe ser pagado por los propietarios, independientemente de su situación residen-cial, al ayuntamiento. Es importante tener en cuenta que el impuesto está asociado a la propiedad en sí, no al propie-tario. Los ingresos del I.B.I. se utilizan para financiar las infraestructuras locales y los servicios que presta el Ayun-tamiento.

¿Quién gestiona el I.B.I.?

La gestión del I.B.I. depende del Patronato de Recaudación Provincial, que tiene oficinas en Marbella, San Pedro de Alcántara y Estepona. Para más información, puede visitar su sitio web en www.prpmalaga.es.

¿Cuándo hay que pagar el I.B.I.?

El pago suele vencer a principios o mediados de septiem-bre de cada año.

¿Qué información contiene el recibo del I.B.I.?

El recibo del I.B.I. incluye varios datos clave:

- Organismo emisor y datos fiscales: En el recibo se espe-cificará el ayuntamiento emisor del impuesto, el tipo de impuesto (I.B.I. Urbana) y el plazo de pago.

- Datos del titular/contribuyente: Enumera el nombre, nú-mero de D.N.I. o N.I.E., y la dirección postal del propietario o contribuyente (esta dirección no es necesariamente la dirección de la propiedad gravada).

- Dirección de la propiedad imponible: La dirección del in-mueble al que se refiere el recibo.

- Números de identificación de la propiedad: Se utilizan dos identificadores clave: «Matrícula» y “Referencia Catas-tral”. También incluye fechas relevantes como la fecha de emisión, la fecha límite y el año fiscal.

- Importe total adeudado: Se calcula a partir del impuesto base, más los intereses aplicables o las sanciones por demora en el pago.

- Información clave sobre la valoración: El recibo propor-ciona el valor catastral del terreno y el valor catastral del edificio. Generalmente, el valor catastral del inmueble es la suma de estos dos importes. Estos valores son cruciales para calcular otros impuestos, como la Plusvalía Municipal o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de los que he hablado en artículos anteriores.

- Actualización del Valor Catas-tral y Tipo Impositivo: También indica cuándo se actualizaron por última vez los valores catas-trales por parte del ayuntamien-to y el tipo impositivo aplicable (por ejemplo, el 0,4%).

Are asking prices exceeding the reality of the market? Latest data for Marbella and Benahavís.

Based on the price data for the first quarter of 2024 — as the figures for the second quarter have not yet been re-leased by the Land Registries — we have compiled two charts to analyze trends: one for Marbella and another for Benahavis. These charts show the trends in asking prices, closing prices, and valuations by appraisers. A shift in the-se trends is beginning to emerge, offering some interest-ing insights:

1. Asking prices continue to rise. Property owners are still setting higher asking prices, with a double-digit growth pattern that has persisted for the past three years. In the last twelve months, asking prices increased by 11% in Marbella and 13% in Benahavis. As previously mentioned, a healthy market cannot sustain such prolonged double-digit growth.

2. Closing prices are flattening. The prices at which prop-erties are actually sold, as reported by the Land Registry, have shown a slight decline — down 1% since the first quarter of 2023 in Marbella, with consecutive decreases in the last two quarters. Benahavis reflects a similar trend with a 1% decline and three quarters of consecutive decreases. This marks the first significant change in the trend since the pandemic year of 2020.

3. The gap between asking and closing prices is widening. In Marbella, this gap has reached a historic high of almost 30%, while in Benahavis, it is closer to 20%. If property owners continue to set higher asking prices, the disparity between what sellers want and what buyers are willing to pay will grow, potentially impacting the number of sales in the market.

4. Valuators are also increasing prices, but at a slower rate. The red line on the chart represents the valuations given by appraisers, which also show an upward trend of 6.3% over the past year. However, this increase is about half of what is being reflected in asking prices.

In summary, while asking prices keep climbing, actual closing prices have re-mained flat. This divergence is causing the gap between what owners are asking and what buyers are willing to pay to wid-en. The data on closed transactions for the second quarter of 2024 is expected to be released in early October, which will provide further insights into whether this growing gap is impacting the number of sales in the market.

¿Superan los precios de salida la realidad del mercado? Últimos datos para Marbella y Benahavís.

Con base en los datos de precios del primer trimestre de 2024, ya que aún no se han publicado las cifras del segun-do trimestre por los Registros de la Propiedad- hemos creado dos gráficos para analizar las tendencias del mer-cado en Marbella y Benahavís. Estos gráficos reflejan las tendencias en precios de salida, precios de cierre y valora-ciones de los tasadores. Se pueden deducir algunas con-clusiones interesantes de estos gráficos que vale la pena destacar:

1. Aumento continuo en los precios de salida. Los pro-pietarios siguen elevando los precios de salida, mante-niendo un crecimiento de dos dígitos durante los últimos tres años. En los últimos doce meses, los precios de venta subieron un 11% en Marbella y un 13% en Benahavís. Co-mo se ha mencionado, un mercado sano no puede soste-ner un crecimiento tan elevado durante un período tan prolongado.

2. Estabilización de los precios de cierre. Los precios reales de venta de las propiedades, publicados por el Re-gistro de la Propiedad, han mostrado un ligero descenso del 1% desde el primer trimestre de 2023 en Marbella, con caídas consecutivas en los dos últimos trimestres. En Be-nahavís se observa una tendencia similar, con un descen-so asimismo del 1% y tres trimestres consecutivos de re-ducción. Este es el primer cambio significativo en la tendencia desde 2020.

3. Ampliación de la brecha entre precios de salida y precios de cierre. En Marbella, esta di-ferencia ha alcanzado un récord histórico de casi el 30%, mientras que en Benahavís se acer-ca al 20%. Si los propietarios continúan elevando los precios de venta, esta disparidad entre lo que piden los vendedores y lo que están dispuestos a pagar los compradores podría seguir crecien-do, lo que impactaría en el número de transac-ciones en el mercado.

4. Valoraciones de tasadores en alza, pero a menor ritmo. Las valoraciones de los tasadores también muestran una tendencia al alza, con una subida del 6,3% en el último año. Sin embar-go, este crecimiento es aproximadamente la mitad del aumento observado en los precios de salida y el doble de los de cierre.

En resumen, mientras los precios de salida si-guen aumentando, los precios de cierre se man-tienen estables. Esta divergencia aumenta la diferencia entre lo que piden los propietarios y lo que los compradores están dispuestos a pagar. Los datos del segundo trimestre de 2024 se pu-blicarán a principios de octubre, lo que ofrecerá mayor claridad sobre si esta brecha creciente está afectando al volumen de ventas en el mer-cado.

Insights into the Mareblla and Benahavis Real Estate Market for new developments: 2023 Data

The Ministry of Housing has begun releasing annual data on new developments being started, finished, and sales of those newly built properties at Malaga’s Province. Analyzing this data from 2004 to 2023 provides several key insights:

1. Decreasing Stock of New Units. The stock of new build properties is steadily declining as they continue to sell quickly. Although the latest stock data won't be available until June 20th, the trend is clear: a consistent decrease since 2008 following the global financial crisis. This reduction indicates a strong market with high demand.

2. Lower Construction Activity. Despite the number of comments I received about the number cranes and new units under construction, current building activity is significantly lower than it was between 2003 and 2007. For example, in 2005, the number of completed properties was eight times higher than it is today (40,000 vs. 5,000). The previous construction boom was driven by easy access to loans, which contributed to the 2008 crash. Today, loans are more controlled, and developers are more experienced, creating a more stable market.

 

3. Supply, Demand, and Rising Prices. The high demand for new build properties, combined with a limited supply, is pushing prices up. The number of new units being completed is much lower than during the peak years of 2003-2007, leading to an imbalance between supply and demand. In Marbella, for instance, the price of new units has increased by an average of 17.9% per year over the last three years, compared to a 9.2% annual increase for second-hand homes during the same period.

 

In summary, the market for newly built homes in Marbella and Benahavis is currently experiencing significant dynamism and strength. With historically low stock levels and high demand, prices for new developments are rising. This robust market presents excellent opportunities for both buyers and investors.

 

El mercado inmobiliario de obra nueva en Marbella y Benahavís con los datos de 2023

El Ministerio de Fomento acaba de publicar los datos anuales sobre el número de viviendas iniciadas, terminadas y las ventas de esas propiedades de obra nueva en la provincia de Málaga. El análisis de estos datos desde 2004 hasta 2023 ofrece varias perspectivas clave:

1. Disminución del stock de vivienda nueva. El stock de viviendas de obra nueva no deja de disminuir, ya que las ventas siguen a un nivel muy alto. Aunque los últimos datos oficiales de stock no estarán disponibles hasta el 20 de junio, la tendencia es clara: una disminución constante que viene desde 2008 tras la crisis financiera mundial. Esta reducción indica un mercado fuerte con una gran demanda por este tipo de producto.

 

2. Menor actividad constructora. A pesar de la cantidad de comentarios que he recibido sobre el gran número de grúas y nuevas viviendas en construcción, la actividad constructora actual es significativamente inferior a la registrada entre 2003 y 2007 cuando, por ejemplo y en 2005, el número de viviendas terminadas era ocho veces superior al actual (40.000 frente a 5.000). El anterior boom de la construcción estuvo impulsado por el fácil acceso a los créditos, lo que contribuyó al desplome de 2008 mientras que ahora los préstamos están más controlados y los promotores tienen más experiencia, lo que crea un mercado mucho más estable y seguro para los compradores.

3. Oferta, demanda y subida de precios. La elevada demanda de viviendas de obra nueva, combinada con una oferta limitada, está haciendo subir los precios. El número de unidades nuevas que se están terminando es muy inferior al de los años del boom (2003-2007), lo que esta provocando un desequilibrio entre la oferta y la demanda. En Marbella, por ejemplo, el precio de las unidades nuevas ha aumentado una media del 17,9% anual en los últimos tres años, frente a un incremento anual del 9,2% para las viviendas de segunda mano durante ese mismo periodo.
En resumen, el mercado de viviendas de obra nueva en Marbella y Benahavís está experimentando un importante dinamismo y fortaleza mostrando unos niveles de stock históricamente bajos y una alta demanda que hace que los precios de las promociones de obra nueva sigan subiendo.

En resumen, el mercado inmobiliario de lujo en la Costa del Sol sigue siendo sólido, incluso más que el mercado inmobiliario general, aunque hay que ser conscientes de las incertidumbres geopolíticas existentes en este primer tramo de 2024 que po-drían suponer un riesgo para la estabilidad actual.

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