How is the Real Estate Market in Marbella & Benahavis? Newsletter by Alfonso Lacruz - October 2017
How is the Real Estate Market in Marbella & Benahavis? Newsletter by Alfonso Lacruz - August 2017
¿Cuál es el proceso habitual de compra de una propiedad en España (I)?
El proceso para comprar una propiedad en España es bastante sencillo y, aunque puede variar, incluso mucho, para casos especiales, la idea de estos artículos es establecer el caso general. El punto de partida sería cuando el precio y las condiciones adicionales (periodos de tiempo, muebles, etc.) para una compra se acuerdan entre las partes. El proceso incluye la reserva (o poner la propiedad fuera del mercado, mientras se lleva a cabo la comprobación de documentación), el Contrato Privado de Compraventa, la Escritura de Compraventa en presencia de un Notario y el registro de la propiedad a nombre del comprador. Aunque los pasos son simples, voy a dedicar un artículo a cada uno de aquellos para tratar de cubrir tantos aspectos generales como sea posible.
1.– RESERVA DE LA PROPIEDAD
Normalmente, el primer paso es quitar la propiedad del mercado con un depósito mientras se comprueba la documentación. Dicho depósito se encuentra en la mayoría de los casos en poder de la inmobiliaria o del abogado que representa al vendedor en una cuenta de depósito de clientes. En general, el documento establece que si la situación jurídica y física de la propiedad es la correcta para la venta, los compradores deben proceder a la siguiente etapa o perderán ese depósito. Si durante elproceso de comprobación de documentación aparece algo, desde un punto legal o físico, que haga inviable la venta, la parte que mantenga el depósito deberá devolverlo a los compradores.
a) ¿Qué documentación se comprueba durante el proceso de la reserva?:
- Nota Simple: se detalla quien es el dueño, la descripción de la propiedady las cargas sobre la propiedad.
- La propiedad puede estar a nombre de más un individuo o de una empresa, por lo que en el primer caso, todos los propietarios tienen que estar de acuerdo con la venta y firmar la documentación apropiada o en el segundo caso un representante de la empresa debe ser el que firme todos los documentos para la venta.
- La descripción de la propiedad en la Nota Simple (incluyendo y no limitada a la dirección, tamaños y lindes) tiene que coincidir con lo que se le ha dicho al comprador que iba a comprar.
- Las propiedades se venden, en general, libres de carga. Si aparece cualquier gravamen en la nota simple, el vendedor es responsable de eliminar la misma del Registro de la Propiedad antes de la transmisión (puede incluir hipotecas, embargos, cargas urbanísticas, etc.).
- Licencias urbanísticas: que deben ser revisadas, especialmente en Marbella, donde la situación urbanística no está totalmente clara, para ver si la propiedad cumple con la normativa urbanística de la zona/urbanización /complejo. Esto no es un paso fácil y debe ser tratado por un experto en estos temas como un abogado, un arquitecto o un agente inmobiliario con experiencia.
- Pago de los impuestos (principalmente IBI y basura) y los gastos de comunidad: los gastos se cargan a la propiedad y se debe comprobar que están al día.
b) Una revisión física por un técnico experto o un agente inmobiliario con experiencia para establecer si la propiedad tiene algún defecto que puede o no ser corregido, o compensado. En caso de defectos graves, como daños estructurales serios, el acuerdo se romperá.
* Como cada caso particular es diferente, se ruega encarecidamente que se revise todos los detalles con su abogado.
Resumen de los impuestos a pagar cuando se compra, vende o posee una propiedad en España
En operaciones de venta de inmuebles:
Ganancia de capital — es el impuesto que se paga por la ganancia que se produce al vender una propiedad. Se calcula como la diferencia entre el precio que se pago y la cantidad por la que se ha vendido deduciendo los gastos de las dos operaciones y posibles inversiones en la propiedad (en el caso de no residentes, el comprador esta obligado a ingresar un 3% del precio de compra en la Agencia Tributaria para cubrir este impuesto u otros posibles impuestos que estén pendientes de pago. El vendedor deberá presentar la declaración de la venta para liquidar el impuesto: si el impuesto es mayor que el 3% que se ha retenido, el vendedor tendrá que pagar la diferencia y, si es menor, solicitará una devolu-ción). Hay también casos especiales cuando el vendedor es mayor de 65 años y/o es la vivienda habitual.
Plusvalía Municipal—es un impuesto pagadero al Ayuntamiento por el incremento de valor del terreno sobre el que esta la propiedad que se transmite. Se calcula en función del valor catastral del suelo, los años de posesión y unos coefi-cientes que dependen de cada Ayuntamiento.
Adicionalmente e independientemente de los impuestos que se pagan al vender, hemos preparado un hoja de ayuda para calcular todos los costes a la hora de vender. La puedes descargar aquí: Neto al Vender
En operaciones de compra de inmuebles:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA (más AJD) — he escrito con anterioridad algún artículo sobre este tema puesto que hay distintos casos dependiendo del tipo de propiedad y quien la transmite. En general, si la propiedad es nueva pagará IVA (más 1,5% de AJD) que varia entre el 10 y el 21% del precio de compra y si es de segunda mano paga Transmisiones Patrimoniales entre un 8 y un 10% del precio de compra.
Notaria y Registro de la Propiedad (aunque no son realmente impuestos, son pagaderos en cada transacción).
Por la posesión de un inmueble:
I.B.I. — se paga al Ayuntamiento para cubrir los gastos de mantenimiento del mismo. Se calcula en función del valor catastral de la propiedad.
Tasa de Basura—depende de los Ayuntamientos y en algunos casos también se calcula en función del valor catastral de la propiedad.
Impuesto de Patrimonio —es un impuesto complejo por lo que siempre es recomendable usar un asesor fiscal.
Renta de Capital Inmobiliario—tanto si la propiedad se esta alquilando como si no, la Agencia Tributaria va a requerir a los no residentes a que paguen este impuesto. La base imponible se calcula en función del valor catastral de la propiedad.
Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o su asesor fiscal.
El Visado de Residencia para Inversores en el Sector Inmobiliario. El Visado Oro Español.
En Septiembre se publicó la ley por la que se aprobaba la concesión del visado de residencia en España para los inversores en el sector inmobiliario. Desde entonces hay muchos rumores y muchas dudas en el sector por lo que pense en pedirle a Dña. Blanca Loring, experta en derecho de extranjería, que me preparará una breve nota con los puntos más importantes a los que la ley se refiere. Dicha nota es la que transcribo a continuación:
Para información adicional, contacte con Dña. Blanca Loring:
LORING INTERNATIONAL
T.: 95 282 89 43
E.: info@loringinternational.com
www.loringinternational.com
La ley que concede a
los ciudadanos de fuera de la UE la residencia en España por realizar una
inversión inmobiliaria ya ha entrado en vigor. Este visado de residencia tiene
las siguientes características:
- Los extranjeros que
adquieran bienes inmuebles en España por un valor igual o superior a
500.000 eur podrán vivir en España por el tiempo máximo de
un año.
- Posteriormente
podrán obtener una autorización de residencia por dos años, renovable cada
2 años siempre y cuando se mantenga la inversión inmobiliaria de 500.000
eur.
- Permite
a los extranjeros viajar sin visado por los 26 países del "Espacio
Shenguen"
- Permite la
reagrupación familiar. El
cónyuge y los hijos menores de 18 años. Se puede solicitar conjunto y
simultaneo o sucesivamente.
- No hay un período mínimo de estancia en el
territorio español, pero el titular del visado y/o la autorización de
residencia deberá viajar al menos una vez a España durante el período
anterior a su renovación.
Procedimiento, requisitos y documentos:
Los visados de residencia se piden en el consulado de
España en el país de origen y es necesario presentar la siguiente
documentación:
- Copia de todas las hojas del
pasaporte
- No encontrarse
irregularmente en territorio español.
- Ser mayor de 18 años.
- Carecer de antecedentes
penales en España y en los países donde haya residido durante los últimos
cinco años.
- No figurar como rechazable
en el espacio territorial de países con los que España tenga firmado un
convenio en tal sentido.
- Contar con un seguro público
o un seguro privado de enfermedad concertado con una Entidad aseguradora
autorizada para operar en España.
- Contar con recursos
económicos suficientes para sí y para los miembros de su familia durante
su periodo de residencia en España.
- En el caso de esta
reagrupando a la familia, probar los lazos familiares (Certificados de
nacimiento/matrimonio)
- Probar la propiedad de uno o
mas inmuebles en España con una inversión neta total de mínimo 500.000
eur. Es posible financiar la cantidad que exceda de 500.000 eur. La
inversión se prueba mediate la Certificación con información continuada de
dominio y cargas del registro de la propiedad. Si la inscripción en el
registro de propiedad se encuentra en trámite es suficiente la
certificación en que conste vigente el asiento de presentación del
documento de adquisición, acompañada de documentación acreditiva del pago
de los tributos correspondientes.
- Abonar la tasa por
tramitación de la autorización o visado.
Para información adicional, contacte con Dña. Blanca Loring:
LORING INTERNATIONAL
T.: 95 282 89 43
E.: info@loringinternational.com
www.loringinternational.com
¿Es consciente de la obligatoriedad de declarar ingresos y bienes en el extranjero? ¿Quien se considera residente en España?
Siguiendo con el tema que ya inicie el mes pasado sobre la obligación de declarar los ingresos y bienes en el extranjero por parte de los residentes en España, y tal como comente en el artículo del mes pasado, este mes voy a intentar aclarar la normativa en la que se define a quien se considera residente fiscal en España. Este artículo esta basado en un trabajo preparado por D. Francisco Velázquez Cueto de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
La consideración de la residencia es muy importante porque el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas determina que el sujeto se grave en su Estado de residencia por la totalidad de la renta mundial sin perjuicio de la aplicación de mecanismos de atenuación o eliminación de dicho gravamen por los convenios de doble imposición internacional entre Estados. Lo que parece claro es que cuando el sujeto pasivo de un impuesto se considera residente en un Estado, la cuestión queda regulada por la legislación interna de ese Estado ( en este punto se vuelve a la obligatoriedad de declarar explicada en el artículo del mes pasado).
De acuerdo a la Ley 35/2006, un apersona física es residente habitual en territorio español cuando se de cualquiera de las siguientes circunstancias:
a) Que permanezca más de 183 días, durante el año natural, en territorio español. Para determinar este periodo de permanencia en territorio español se computaran las ausencias esporádicas, salvo que el contribuyente acredite su residencia fiscal en otro país.
b) Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o interese económicos, de forma directa o indirecta.
A estos dos criterios, la Ley añade que se presumirá, salvo prueba en contrario, que el contribuyente tiene su residencia habitual en territorio español cuando, de acuerdo a los criterios anteriores, residan habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan de aquél.
* En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.
La consideración de la residencia es muy importante porque el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas determina que el sujeto se grave en su Estado de residencia por la totalidad de la renta mundial sin perjuicio de la aplicación de mecanismos de atenuación o eliminación de dicho gravamen por los convenios de doble imposición internacional entre Estados. Lo que parece claro es que cuando el sujeto pasivo de un impuesto se considera residente en un Estado, la cuestión queda regulada por la legislación interna de ese Estado ( en este punto se vuelve a la obligatoriedad de declarar explicada en el artículo del mes pasado).
De acuerdo a la Ley 35/2006, un apersona física es residente habitual en territorio español cuando se de cualquiera de las siguientes circunstancias:
a) Que permanezca más de 183 días, durante el año natural, en territorio español. Para determinar este periodo de permanencia en territorio español se computaran las ausencias esporádicas, salvo que el contribuyente acredite su residencia fiscal en otro país.
b) Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o interese económicos, de forma directa o indirecta.
A estos dos criterios, la Ley añade que se presumirá, salvo prueba en contrario, que el contribuyente tiene su residencia habitual en territorio español cuando, de acuerdo a los criterios anteriores, residan habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan de aquél.
* En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.
Se puede encontrar la base de la información siguiendo estos enlaces:
¿Es consciente de la obligatoriedad de declarar ingresos y bienes en el extranjero?
He recibido algunas consultas y comentarios sobre este tema que es de reciente actualidad y que creo que necesitaba una pequeña aclaración. Para ello he pedido a D. Juan Antonio Espinosa, asesor fiscal, que nos lo resuma en este artículo:
Recientemente ha sido aprobada en España una nueva obligación de trascendencia tributaria que se realiza mediante la presentación de un nuevo modelo 720, «Declaración informativa de bienes y derechos situados en el extranjero».
Quienes tienen que declarar: Las personas físicas y jurídicas residentes en territorio español, titulares de bienes o derechos localizados en territorio extranjero (en mi siguiente artículo trataré sobre a quien se considera residente en España).
Qué hay que declarar: Cuentas situadas en el extranjero; títulos, activos, valores o derechos representativos del capital social, fondos propios o patrimonio de todo tipo de entidades, o de la cesión a terceros de capitales propios; seguros de vida o invalidez y las rentas vitalicias o temporales de las que sean beneficiarios como consecuencia de la entrega de un capital en dinero, bienes muebles o inmuebles, contratados con entidades establecidas en el extranjero e Información sobre los bienes inmuebles y derechos sobre bienes inmuebles de su titularidad situados en el extranjero.
Qué información hay que suministrar: La relativa a la identificación de los bienes de los que sean titulares con el alcance establecido en la Orden que regula su contenido. En cuanto a cuentas corrientes no existirá obligación de informar sobre ninguna cuenta cuando los saldos a 31 de diciembre no superen, conjuntamente, los 50.000 euros. En cuanto a inmuebles la declaración informativa contendrá los siguientes datos: Identificación del inmueble con especificación de su tipología, su situación país o territorio en que se encuentre situado, localidad, calle y número, la fecha de adquisición y su valor de adquisición.
Como hay que declarar: La presentación de la declaración es telemática a través de internet por el propio interesado o por un tercero debidamente autorizado que lo represente.
Plazo de presentación: El plazo de presentación es del 1 de enero a 31 de marzo con referencia al año anterior. Extraordinariamente, el plazo para presentar el ejercicio 2012 es de 1 de Febrero a 30 de abril de 2013.
Régimen Sancionador: La Ley prevé un fuerte régimen sancionador por no presentar la declaración o hacerlo de forma incompleta o fuera del plazo establecido. Las cantidades varían según el tipo de incumplimiento. El incumplimiento de la obligación de información sobre cuentas bancarias, acciones o títulos valores o sobre bienes inmuebles poseídos en el extranjero la sanción mínima se establece en 5.000 euros por cada dato o conjunto de datos que hubiera debido incluirse en la declaración con un mínimo de 10.000 euros. Si la declaración se presenta fuera del plazo establecido, la sanción es de 100 euros por cada dato presentado fuera del plazo establecido con un mínimo de 1.500 euros.
* En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.
Recientemente ha sido aprobada en España una nueva obligación de trascendencia tributaria que se realiza mediante la presentación de un nuevo modelo 720, «Declaración informativa de bienes y derechos situados en el extranjero».
Quienes tienen que declarar: Las personas físicas y jurídicas residentes en territorio español, titulares de bienes o derechos localizados en territorio extranjero (en mi siguiente artículo trataré sobre a quien se considera residente en España).
Qué hay que declarar: Cuentas situadas en el extranjero; títulos, activos, valores o derechos representativos del capital social, fondos propios o patrimonio de todo tipo de entidades, o de la cesión a terceros de capitales propios; seguros de vida o invalidez y las rentas vitalicias o temporales de las que sean beneficiarios como consecuencia de la entrega de un capital en dinero, bienes muebles o inmuebles, contratados con entidades establecidas en el extranjero e Información sobre los bienes inmuebles y derechos sobre bienes inmuebles de su titularidad situados en el extranjero.
Qué información hay que suministrar: La relativa a la identificación de los bienes de los que sean titulares con el alcance establecido en la Orden que regula su contenido. En cuanto a cuentas corrientes no existirá obligación de informar sobre ninguna cuenta cuando los saldos a 31 de diciembre no superen, conjuntamente, los 50.000 euros. En cuanto a inmuebles la declaración informativa contendrá los siguientes datos: Identificación del inmueble con especificación de su tipología, su situación país o territorio en que se encuentre situado, localidad, calle y número, la fecha de adquisición y su valor de adquisición.
Como hay que declarar: La presentación de la declaración es telemática a través de internet por el propio interesado o por un tercero debidamente autorizado que lo represente.
Plazo de presentación: El plazo de presentación es del 1 de enero a 31 de marzo con referencia al año anterior. Extraordinariamente, el plazo para presentar el ejercicio 2012 es de 1 de Febrero a 30 de abril de 2013.
Régimen Sancionador: La Ley prevé un fuerte régimen sancionador por no presentar la declaración o hacerlo de forma incompleta o fuera del plazo establecido. Las cantidades varían según el tipo de incumplimiento. El incumplimiento de la obligación de información sobre cuentas bancarias, acciones o títulos valores o sobre bienes inmuebles poseídos en el extranjero la sanción mínima se establece en 5.000 euros por cada dato o conjunto de datos que hubiera debido incluirse en la declaración con un mínimo de 10.000 euros. Si la declaración se presenta fuera del plazo establecido, la sanción es de 100 euros por cada dato presentado fuera del plazo establecido con un mínimo de 1.500 euros.
* En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.
Juan Antonio Espinosa Guerrero
Rafael Espinosa Asesores Asociados
T.: 952 460 358
E.: juanantonio@rafaelespinosaasesores.com
¿Sabe cuales son los impuestos que se pagan al vender una propiedad en España? (2)
Cuando se vende una propiedad en España hay que pagar, en general, dos impuestos: el Impuesto de Ganancia de Capital y la Plusvalía Municipal. En este artículo me voy a referir a la Plusvalía Municipal ya que el Impuesto de Ganancia de Capital se trato en un artículo anterior.
El Impuesto sobre el Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) lo cobran los Ayuntamientos por las transmisiones de inmuebles urbanos (viviendas, locales, solares, etc.) por cualquier título (compraventa, herencia, donación, etc.). Este impuesto según la ley lo debe pagar el vendedor aunque a veces se han llegado a acuerdos particulares para que lo pague el comprador.
La Plusvalía Municipal es un impuesto que precisa de un acuerdo de imposición y ordenación por parte del Pleno del Ayuntamiento. Cada Ayuntamiento puede fijar coeficientes, reducciones, tipos, bonificaciones, etc, dentro de ciertos márgenes establecidos en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En las herencias y donaciones el obligado al pago como sujeto pasivo es el adquirente (heredero o donatario), mientras que en las compraventas es el vendedor (si éste es no residente el comprador es sustituto si aquél no paga, por lo que le conviene retener el importe de la plusvalía). La Plusvalía a pagar se calcula en función del valor catastral del terreno y de número de años que ha sido propietario el transmitente (se toman como máximo 20 años), de modo que se paga más cuanto mayor es el valor catastral y mayor el número de años transcurridos desde la última transmisión.
Plusvalía Municipal = Valor catastral del terreno x Porcentaje anual de incremento x Número de años como propietario x Tipo de gravamen
Los porcentajes anuales de incremento y los tipos de gravamen dependen de los municipios. Localmente se establecen como:
Marbella: Porcentaje anual de incremento: 2,4% Tipo de gravamen: 30%
Benahavís: Porcentaje anual de incremento: 2,3% Tipo de gravamen: 20%
Hasta ahora, cuando en un municipio había una revisión catastral (“procedimiento de valoración colectiva de carácter general”), normalmente con incrementos muy importantes de los valores catastrales preexistentes, el artículo 107.3 de la Ley de Haciendas Locales establecía que durante 5 años los Ayuntamientos, para calcular la Plusvalía, debían aplicar sobre el nuevo valor catastral revisado obligatoriamente una reducción entre el 40% y el 60%. Si una Ayuntamiento no establecía ninguna reducción dentro de esos límites se aplicaba entonces la reducción máxima del 60%. El Ayuntamiento de Marbella estaba en esta situación aunque el nuevo Real Decreto 12/2012 sobre “Amnistía Fiscal” da potestad a los ayuntamientos para eliminar estas reducciones. Habrá que estar pendiente sobre si se producen cambios.
En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.
El Impuesto sobre el Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) lo cobran los Ayuntamientos por las transmisiones de inmuebles urbanos (viviendas, locales, solares, etc.) por cualquier título (compraventa, herencia, donación, etc.). Este impuesto según la ley lo debe pagar el vendedor aunque a veces se han llegado a acuerdos particulares para que lo pague el comprador.
La Plusvalía Municipal es un impuesto que precisa de un acuerdo de imposición y ordenación por parte del Pleno del Ayuntamiento. Cada Ayuntamiento puede fijar coeficientes, reducciones, tipos, bonificaciones, etc, dentro de ciertos márgenes establecidos en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En las herencias y donaciones el obligado al pago como sujeto pasivo es el adquirente (heredero o donatario), mientras que en las compraventas es el vendedor (si éste es no residente el comprador es sustituto si aquél no paga, por lo que le conviene retener el importe de la plusvalía). La Plusvalía a pagar se calcula en función del valor catastral del terreno y de número de años que ha sido propietario el transmitente (se toman como máximo 20 años), de modo que se paga más cuanto mayor es el valor catastral y mayor el número de años transcurridos desde la última transmisión.
Plusvalía Municipal = Valor catastral del terreno x Porcentaje anual de incremento x Número de años como propietario x Tipo de gravamen
Los porcentajes anuales de incremento y los tipos de gravamen dependen de los municipios. Localmente se establecen como:
Marbella: Porcentaje anual de incremento: 2,4% Tipo de gravamen: 30%
Benahavís: Porcentaje anual de incremento: 2,3% Tipo de gravamen: 20%
Hasta ahora, cuando en un municipio había una revisión catastral (“procedimiento de valoración colectiva de carácter general”), normalmente con incrementos muy importantes de los valores catastrales preexistentes, el artículo 107.3 de la Ley de Haciendas Locales establecía que durante 5 años los Ayuntamientos, para calcular la Plusvalía, debían aplicar sobre el nuevo valor catastral revisado obligatoriamente una reducción entre el 40% y el 60%. Si una Ayuntamiento no establecía ninguna reducción dentro de esos límites se aplicaba entonces la reducción máxima del 60%. El Ayuntamiento de Marbella estaba en esta situación aunque el nuevo Real Decreto 12/2012 sobre “Amnistía Fiscal” da potestad a los ayuntamientos para eliminar estas reducciones. Habrá que estar pendiente sobre si se producen cambios.
En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.
¿Sabe cuales son los impuestos que se pagan al vender una propiedad en España? (1)
Cuando se vende una propiedad en España hay que pagar, en general, dos impuestos: el Impuesto de Ganancia de Capital y la Plusvalía Municipal. En este artículo me voy a referir únicamente al Impuesto de Ganancia de Capital y la Plusvalía Municipal se tratará en uno posterior.
Lo primero que habría que decir es que la estructura del Impuesto de Ganancia de Capital es compleja. Lo pagan aquellos residentes en España por sus propiedades a nivel mundial y los no-residentes que posean una propiedad en este país. La residencia habitual puede estar exenta dependiendo de las circunstancias personales.
Escala del Impuesto
Desde 2007, las ganancias producidas por la venta o transferencia de activos, ya sean muebles o inmuebles, se declaran como “ahorros” y como tales se añaden al resto de los “ahorros” del año para obtener la base imponible del impuesto. Desde el 1 de enero de 2010, el impuesto era del 19% para los primeros 6.000 € y de un 21% a partir de esa cifra. Como parte de las medidas de austeridad tomadas por el Gobierno Español, se ha añadido una contribución especial para los años 2012 y 2013 quedando el impuesto de la siguiente forma: 21% hasta los 6.000 €, 25% entre 6.000 € y 24.000 € y 27% para la parte que supere los 24.000 €.
Impuesto de Ganancia de Capital en la venta de un inmueble
Cuando se calcula la ganancia (restando el precio de adquisición al de venta) se pueden deducir asimismo los costes de las operaciones (como las minutas de abogados y agentes inmobiliarios) o los gastos en mejorar la vivienda y, además, se pueden aplicar unos coeficientes de actualización que tienen en cuenta la inflación para incrementar el valor de los gastos deducibles dependiendo de durante cuanto tiempo se ha tenido en propiedad la vivienda.
Reducciones
Puede haber reducciones dependiendo de si la propiedad se compro antes o después del 31 de diciembre de 1994 y si se vendió antes del 20 de enero de 2006. Si la propiedad se compro después del 31 de diciembre de 1994, la ganancia se paga completa (todo sujeto a las posibles deducciones que se comentan más abajo). Cuando una propiedad que se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994 se vendió antes del 20 de enero de 2006, la ganancia se reduce en un 11.1% por cada año de propiedad (una propiedad comprada antes del 31 de diciembre de 1986 no paga nada). Si el activo se compro antes del 31 de diciembre de 1994 y se vendió después del 20 de enero de 2006, la ganancia se calcula proporcionalmente en función del tiempo: la ganancia antes del 20 de enero de 2006 y la posterior a esa fecha. La reducción solo se aplica a la porción de la ganancia anterior al 20 de enero de 2006. Las ganancias de capital obtenidas después del 20 de enero de 2006 se pagan al completo.
Deducción por vivienda habitual para menores de 65 años
Los residentes españoles pueden obtener una deducción por reinversión cuando venden su vivienda habitual e invierten en una nueva. Para tener derecho a esta deducción, el propietario tiene que haber vivido en dicha propiedad de manera continua por al menos tres años (o menos si se tiene que vender por cambio de la situación familiar, cambio de trabajo, etc.) antes de la fecha de venta. Asimismo, el propietario tiene que comprar una nueva vivienda habitual en un plazo de cuatro años, que empiezan a contar dos años antes de la venta. La deducción se basa en la proporción de la venta que se necesita invertir para comprar una nueva casa. Si la casa nueva cuesta más que la vieja, la deducción es total. Para acogerse a esta deducción, el sujeto pasivo del impuesto debe declarar la ganancia junto con la intención de reinvertir el beneficio en una nueva residencia habitual y ser residente fiscal en España (es decir, pagar los impuestos en España). Sin embargo, ni la residencia habitual anterior, ni la nueva, tienen porque estar en España para acogerse a esta deducción.
Deducción por vivienda habitual para mayores de 65 años
Si, como en la deducción anterior, el propietario ha vivido de manera continua en su residencia habitual por más de tres años antes de la venta y tiene más de 65 años en el momento de la transacción, las ganancias están exentas del impuesto incluso aunque no se compre una nueva vivienda. También en este caso hay que ser residente fiscal en España.
Venta de una propiedad por no residentes
Cuando una propiedad se vende por un no residente en España, el comprador debe retener un 3% del precio de venta y depositarlo en la Administración Tributaria como un adelanto del Impuesto de Ganacia de Capital en nombre del vendedor. Si no lo paga, el comprador puede ser multado y los impuestos impagados pueden recaer como una carga sobre la propiedad. Si el 3% excede la cantidad a pagar en concepto del impuesto, el vendedor recibirá una devolución. Si el 3% el menor que el impuesto devengado, todavía habrá que pagar una cantidad adicional. El vendedor debe presentar una solicitud de devolución en los tres meses posteriores a la operación para que la devolución se lleve a cabo.
En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.
Lo primero que habría que decir es que la estructura del Impuesto de Ganancia de Capital es compleja. Lo pagan aquellos residentes en España por sus propiedades a nivel mundial y los no-residentes que posean una propiedad en este país. La residencia habitual puede estar exenta dependiendo de las circunstancias personales.
Escala del Impuesto
Desde 2007, las ganancias producidas por la venta o transferencia de activos, ya sean muebles o inmuebles, se declaran como “ahorros” y como tales se añaden al resto de los “ahorros” del año para obtener la base imponible del impuesto. Desde el 1 de enero de 2010, el impuesto era del 19% para los primeros 6.000 € y de un 21% a partir de esa cifra. Como parte de las medidas de austeridad tomadas por el Gobierno Español, se ha añadido una contribución especial para los años 2012 y 2013 quedando el impuesto de la siguiente forma: 21% hasta los 6.000 €, 25% entre 6.000 € y 24.000 € y 27% para la parte que supere los 24.000 €.
Impuesto de Ganancia de Capital en la venta de un inmueble
Cuando se calcula la ganancia (restando el precio de adquisición al de venta) se pueden deducir asimismo los costes de las operaciones (como las minutas de abogados y agentes inmobiliarios) o los gastos en mejorar la vivienda y, además, se pueden aplicar unos coeficientes de actualización que tienen en cuenta la inflación para incrementar el valor de los gastos deducibles dependiendo de durante cuanto tiempo se ha tenido en propiedad la vivienda.
Reducciones
Puede haber reducciones dependiendo de si la propiedad se compro antes o después del 31 de diciembre de 1994 y si se vendió antes del 20 de enero de 2006. Si la propiedad se compro después del 31 de diciembre de 1994, la ganancia se paga completa (todo sujeto a las posibles deducciones que se comentan más abajo). Cuando una propiedad que se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994 se vendió antes del 20 de enero de 2006, la ganancia se reduce en un 11.1% por cada año de propiedad (una propiedad comprada antes del 31 de diciembre de 1986 no paga nada). Si el activo se compro antes del 31 de diciembre de 1994 y se vendió después del 20 de enero de 2006, la ganancia se calcula proporcionalmente en función del tiempo: la ganancia antes del 20 de enero de 2006 y la posterior a esa fecha. La reducción solo se aplica a la porción de la ganancia anterior al 20 de enero de 2006. Las ganancias de capital obtenidas después del 20 de enero de 2006 se pagan al completo.
Deducción por vivienda habitual para menores de 65 años
Los residentes españoles pueden obtener una deducción por reinversión cuando venden su vivienda habitual e invierten en una nueva. Para tener derecho a esta deducción, el propietario tiene que haber vivido en dicha propiedad de manera continua por al menos tres años (o menos si se tiene que vender por cambio de la situación familiar, cambio de trabajo, etc.) antes de la fecha de venta. Asimismo, el propietario tiene que comprar una nueva vivienda habitual en un plazo de cuatro años, que empiezan a contar dos años antes de la venta. La deducción se basa en la proporción de la venta que se necesita invertir para comprar una nueva casa. Si la casa nueva cuesta más que la vieja, la deducción es total. Para acogerse a esta deducción, el sujeto pasivo del impuesto debe declarar la ganancia junto con la intención de reinvertir el beneficio en una nueva residencia habitual y ser residente fiscal en España (es decir, pagar los impuestos en España). Sin embargo, ni la residencia habitual anterior, ni la nueva, tienen porque estar en España para acogerse a esta deducción.
Deducción por vivienda habitual para mayores de 65 años
Si, como en la deducción anterior, el propietario ha vivido de manera continua en su residencia habitual por más de tres años antes de la venta y tiene más de 65 años en el momento de la transacción, las ganancias están exentas del impuesto incluso aunque no se compre una nueva vivienda. También en este caso hay que ser residente fiscal en España.
Venta de una propiedad por no residentes
Cuando una propiedad se vende por un no residente en España, el comprador debe retener un 3% del precio de venta y depositarlo en la Administración Tributaria como un adelanto del Impuesto de Ganacia de Capital en nombre del vendedor. Si no lo paga, el comprador puede ser multado y los impuestos impagados pueden recaer como una carga sobre la propiedad. Si el 3% excede la cantidad a pagar en concepto del impuesto, el vendedor recibirá una devolución. Si el 3% el menor que el impuesto devengado, todavía habrá que pagar una cantidad adicional. El vendedor debe presentar una solicitud de devolución en los tres meses posteriores a la operación para que la devolución se lleve a cabo.
En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.