The article about the evolution of the market in EL SUR

I am very proud of having my article published in el SUR. It is the article where I was informing that the market is not dead and in Benahavis quite alive. It was presented and finally selected.

You can follow the link here: http://servicios.diariosur.es/tu-noticia/tu_noticia_ver/Mercado-Inmobiliario-Benahavis-Marbella-esta-activo-tendencia-positiva/56804/1.htm

¿Sabe cuales son los impuestos que se pagan al vender una propiedad en España? (2)

Cuando se vende una propiedad en España hay que pagar, en general, dos impuestos: el Impuesto de Ganancia de Capital y la Plusvalía Municipal. En este artículo me voy a referir a la Plusvalía Municipal ya que el Impuesto de Ganancia de Capital se trato en un artículo anterior.

El Impuesto sobre el Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) lo cobran los Ayuntamientos por las transmisiones de inmuebles urbanos (viviendas, locales, solares, etc.) por cualquier título (compraventa, herencia, donación, etc.). Este impuesto según la ley lo debe pagar el vendedor aunque a veces se han llegado a acuerdos particulares para que lo pague el comprador.

La Plusvalía Municipal es un impuesto que precisa de un acuerdo de imposición y ordenación por parte del Pleno del Ayuntamiento. Cada Ayuntamiento puede fijar coeficientes, reducciones, tipos, bonificaciones, etc, dentro de ciertos márgenes establecidos en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En las herencias y donaciones el obligado al pago como sujeto pasivo es el adquirente (heredero o donatario), mientras que en las compraventas es el vendedor (si éste es no residente el comprador es sustituto si aquél no paga, por lo que le conviene retener el importe de la plusvalía). La Plusvalía a pagar se calcula en función del valor catastral del terreno y de número de años que ha sido propietario el transmitente (se toman como máximo 20 años), de modo que se paga más cuanto mayor es el valor catastral y mayor el número de años transcurridos desde la última transmisión.

Plusvalía Municipal = Valor catastral del terreno x Porcentaje anual de incremento x Número de años como propietario x Tipo de gravamen

Los porcentajes anuales de incremento y los tipos de gravamen dependen de los municipios. Localmente se establecen como:

Marbella:   Porcentaje anual de incremento: 2,4% Tipo de gravamen: 30%
Benahavís: Porcentaje anual de incremento: 2,3% Tipo de gravamen: 20%

Hasta ahora, cuando en un municipio había una revisión catastral (“procedimiento de valoración colectiva de carácter general”), normalmente con incrementos muy importantes de los valores catastrales preexistentes, el artículo 107.3 de la Ley de Haciendas Locales establecía que durante 5 años los Ayuntamientos, para calcular la Plusvalía, debían aplicar sobre el nuevo valor catastral revisado obligatoriamente una reducción entre el 40% y el 60%. Si una Ayuntamiento no establecía ninguna reducción dentro de esos límites se aplicaba entonces la reducción máxima del 60%. El Ayuntamiento de Marbella estaba en esta situación aunque el nuevo Real Decreto 12/2012 sobre “Amnistía Fiscal” da potestad a los ayuntamientos para eliminar estas reducciones. Habrá que estar pendiente sobre si se producen cambios.

En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.

Are you aware of the taxes you have to pay when you sell a Property in Spain? (2)

There are mainly two taxes involved when selling a property in Spain: Capital Gain Tax and Plusvalia (Council) Tax. This article is going to refer only to the Plusvalia Tax as the Capital Gain Tax was covered on my previous article.


The Plusvalia (Council) Tax is a local tax in urban areas levied by Spanish Town Halls on property transactions (houses, commercials, plots, etc.) of whatever type (sale, inheritance, donation, etc.) based on the growth in the value of urban land. By law, the tax is payable by the vendor although in some cases, and by mutual agreement, the buyer may pay it.

The Plusvalia is a tax that requires an agreement of the Plenary Session of the Town Hall where applicable coefficients, tax rates, reductions, exceptions will be fixed inside certain margins established by law (Ley Reguladora de Haciendas Locales). On Inheritances and donations, it is the beneficiary the one obliged to pay while, in sale transactions, it is the seller (if the seller is non-resident in Spain, it is recommended that the buyer retains the Plusvalia tax amount that will be required to him if the seller does not pay) the liable party.

The Plusvalia is calculated as a function of the catastral value of the land and the number of years of ownership (up to a maximum of 20 years). The higher the catastral value and the number of years of ownership, the higher the tax.

Plusvalia tax = Catastral value of the land x Yearly percentage of value’s increase x Number of years of ownership x Tax rate

The yearly percentage of value’s increase and the tax rate are fixed by the Town Halls. They are established locally as:

Marbella: Yearly percentage of value’s increase: 2,4% Tax rate: 30%
Benahavís: Yearly percentage of value’s increase: 2,3% Tax rate: 20%

Up to now, when a Town Hall had updated the catastral values, usually with really high increases of the values compared to the existing ones, article 107.3 of the Law had established that on the following five years after the revision of the values, the Town Halls had to apply a deduction of 40 to 60 % to the catastral value. If a Town Hall had not that deduction established, 60% will be applied. Marbella’s Town Hall was exactly in this situation. However, a new Law passed in 2012 changed that situation allowing the Town Halls to eliminate those deductions. We will see how Marbella reacts to that new option.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own numbers with your lawyer. 

Are you aware of the taxes you have to pay when you sell a Property in Spain? (1)

There are mainly two taxes involved when selling a property in Spain: Capital Gain Tax and Plusvalia (Council) Tax. This article is going to refer only to the Capital Gain Tax while the Plusvalia Tax will be discussed in a coming Newsletter.


Spanish capital gains tax is complex. It is paid by residents of Spain on their worldwide assets and by non-residents on property that they own in Spain. The main home of Spanish residents can be exempt depending on your situation.

Capital Gains Tax Rates

From 2007, gains made on the sale or transfer of assets, whether moveable or immovable assets, are taxed as “savings income” – so gains are added to your other savings income for the year and then taxed accordingly. From 1st January 2010 the tax was 19% on the first €6,000 of savings income and 21% thereafter. As part of Spain’s austerity measures an additional contribution has been added to the tax rates for 2012 and 2013. The total savings income (including gains) tax rates for 2012 are therefore: up to 6.000 € the rate is 21%, from 6.000 € to 24.000 € the rate is 25% and over 24.000 € the rate is 27%.

Capital Gains on the Sale of Property

In addition to the cost of acquisition, lawyer and real estate agent invoices, expenditure on improving or enhancing the property are allowable as a deduction when calculating the net gain (selling price minus acquisition cost), and there is an "indexation co-efficient" that increases the allowable costs for inflation, based on how long the property has been owned.

Reductions
There may be reductions available depending on whether you acquired the property before or after 31 December 1994 and whether or not it was sold after 20 January 2006. If you bought your property after 31 December 1994, the gains are taxed in full (subject to the main home relief/exemption – see below). Where a property acquired before 31 December 1994 was sold prior to 20 January 2006, the full gain was reduced by 11.1% for every year (or part-year) owned prior to 31 December 1994 - so property acquired before 31 December 1986 was wholly tax free. Where the asset was acquired before 31 December 1994 and is disposed of on or after 20th January 2006, the gain needs to be time-apportioned into: the gain arising before 20 January 2006, and the gain accruing from that date. The reduction is only available on the portion of the gain accruing before 20 January 2006. Gains accruing from 20 January 2006 are taxed in full. Gains are treated as accruing evenly throughout the period of ownership.

Main home relief/exemption if under 65

Reinvestment relief is available to Spanish residents when they sell their main home and invest in a new one. To qualify for this relief, the property must be your main residence and you must have lived in it continuously for at least three years (less if you had to sell because of a change of job, marriage etc.) from the date of sale or completion. You must then buy a new main residence within four years, starting two years before the sale. The tax relief is based on the proportion of the sale proceeds reinvested into the new home. If the new home costs more than the sale price of the old home, then all of the gain is exempt. If only 50% of the sale proceeds are reinvested, then only half of the gain is exempt. If the property being sold has a mortgage on it, then it is the net sale proceeds that need to be fully reinvested to escape capital gains tax. In order for the reinvestment relief to apply, the taxpayer must declare the gain on their Spanish tax return together with their intention to reinvest the proceeds into a new main home. If the required declarations are not made, the relief is likely to be denied by the Spanish tax authorities. Note that reinvestment relief is only available to Spanish tax residents (you will need to have registered as a resident and be paying tax locally). However the main residence does not need to be in Spain to qualify for the relief, nor does the new home.

Main home exemption if over 65

If, as above, you have lived in the property as your main home for three years or more, if you are over 65 years of old when you sell it, the gains are exempt from capital gains tax even if you do not buy a new property. Again, you must be able to show you have been tax resident in Spain.

Sale of property by non-residents

When property is sold by a non-resident of Spain, purchasers must withhold 3% of the purchase price (not the gain) and pay it over to the Spanish tax authorities as an advance payment of capital gains tax on behalf of the vendor. If this is not paid, the purchaser can be fined and the unpaid tax becomes a charge over the property itself. If this 3% exceeds the tax due on the gain, a repayment will be made of the excess; however, if the tax due is more than the retained amount, further tax will be due in Spain. The vendor must file a Spanish tax return on the transaction within three months of the sale before any repayment can be made. If a person is not resident in Spain, tax may also be due in the country where they are resident, subject to any Double Taxation Treaty Relief.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own numbers with your lawyer.

Source: angloinfo.com

¿Sabe cuales son los impuestos que se pagan al vender una propiedad en España? (1)

Cuando se vende una propiedad en España hay que pagar, en general, dos impuestos: el Impuesto de Ganancia de Capital y la Plusvalía Municipal. En este artículo me voy a referir únicamente al Impuesto de Ganancia de Capital y la Plusvalía Municipal se tratará en uno posterior.


Lo primero que habría que decir es que la estructura del Impuesto de Ganancia de Capital es compleja. Lo pagan aquellos residentes en España por sus propiedades a nivel mundial y los no-residentes que posean una propiedad en este país. La residencia habitual puede estar exenta dependiendo de las circunstancias personales.

Escala del Impuesto

Desde 2007, las ganancias producidas por la venta o transferencia de activos, ya sean muebles o inmuebles, se declaran como “ahorros” y como tales se añaden al resto de los “ahorros” del año para obtener la base imponible del impuesto. Desde el 1 de enero de 2010, el impuesto era del 19% para los primeros 6.000 € y de un 21% a partir de esa cifra. Como parte de las medidas de austeridad tomadas por el Gobierno Español, se ha añadido una contribución especial para los años 2012 y 2013 quedando el impuesto de la siguiente forma: 21% hasta los 6.000 €, 25% entre 6.000 € y 24.000 € y 27% para la parte que supere los 24.000 €.

Impuesto de Ganancia de Capital en la venta de un inmueble

Cuando se calcula la ganancia (restando el precio de adquisición al de venta) se pueden deducir asimismo los costes de las operaciones (como las minutas de abogados y agentes inmobiliarios) o los gastos en mejorar la vivienda y, además, se pueden aplicar unos coeficientes de actualización que tienen en cuenta la inflación para incrementar el valor de los gastos deducibles dependiendo de durante cuanto tiempo se ha tenido en propiedad la vivienda.

Reducciones

Puede haber reducciones dependiendo de si la propiedad se compro antes o después del 31 de diciembre de 1994 y si se vendió antes del 20 de enero de 2006. Si la propiedad se compro después del 31 de diciembre de 1994, la ganancia se paga completa (todo sujeto a las posibles deducciones que se comentan más abajo). Cuando una propiedad que se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994 se vendió antes del 20 de enero de 2006, la ganancia se reduce en un 11.1% por cada año de propiedad (una propiedad comprada antes del 31 de diciembre de 1986 no paga nada). Si el activo se compro antes del 31 de diciembre de 1994 y se vendió después del 20 de enero de 2006, la ganancia se calcula proporcionalmente en función del tiempo: la ganancia antes del 20 de enero de 2006 y la posterior a esa fecha. La reducción solo se aplica a la porción de la ganancia anterior al 20 de enero de 2006. Las ganancias de capital obtenidas después del 20 de enero de 2006 se pagan al completo.

Deducción por vivienda habitual para menores de 65 años

Los residentes españoles pueden obtener una deducción por reinversión cuando venden su vivienda habitual e invierten en una nueva. Para tener derecho a esta deducción, el propietario tiene que haber vivido en dicha propiedad de manera continua por al menos tres años (o menos si se tiene que vender por cambio de la situación familiar, cambio de trabajo, etc.) antes de la fecha de venta. Asimismo, el propietario tiene que comprar una nueva vivienda habitual en un plazo de cuatro años, que empiezan a contar dos años antes de la venta. La deducción se basa en la proporción de la venta que se necesita invertir para comprar una nueva casa. Si la casa nueva cuesta más que la vieja, la deducción es total. Para acogerse a esta deducción, el sujeto pasivo del impuesto debe declarar la ganancia junto con la intención de reinvertir el beneficio en una nueva residencia habitual y ser residente fiscal en España (es decir, pagar los impuestos en España). Sin embargo, ni la residencia habitual anterior, ni la nueva, tienen porque estar en España para acogerse a esta deducción.

Deducción por vivienda habitual para mayores de 65 años

Si, como en la deducción anterior, el propietario ha vivido de manera continua en su residencia habitual por más de tres años antes de la venta y tiene más de 65 años en el momento de la transacción, las ganancias están exentas del impuesto incluso aunque no se compre una nueva vivienda. También en este caso hay que ser residente fiscal en España.

Venta de una propiedad por no residentes

Cuando una propiedad se vende por un no residente en España, el comprador debe retener un 3% del precio de venta y depositarlo en la Administración Tributaria como un adelanto del Impuesto de Ganacia de Capital en nombre del vendedor. Si no lo paga, el comprador puede ser multado y los impuestos impagados pueden recaer como una carga sobre la propiedad. Si el 3% excede la cantidad a pagar en concepto del impuesto, el vendedor recibirá una devolución. Si el 3% el menor que el impuesto devengado, todavía habrá que pagar una cantidad adicional. El vendedor debe presentar una solicitud de devolución en los tres meses posteriores a la operación para que la devolución se lleve a cabo.

En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.

There is a market and the tendency is positive.

The tendency shown in previous quarters for Benahavis is still in place. 2012 is the third best year up to date after 2009 and the pre-crisis 2006 and 2007 so no one can say that the market is dead. On the other side, and those are the bads news, are the prices. There are buyers but everyday they pay less for the properties.

The number of sales in Marbella during the first three quarters of 2012 also increased compared to the same period of 2011. It is just a 4% but the tendency is also positive.

SOLD! - La Pacheca -- Nice village apartment with excellent views to the valley

This nice apartment was sold in this month after being only one week in the market. The extremly competitive price made the sale possible in such a short period of time. It is a rellay nice property with ample spaces, excellent views to the valley of the river Guadalmina and superb location at only five minutes walking to the center of the village of Benahavis. Great property at a great price drove to the sale.

RE/MAX España celebró su reunión de otoño con más de 270 asistentes y la presencia del equipo Toronto Real Estate

Thomas & Sally Cook, dos de los agentes más productivos de Canadá y pertenecientes al equipo Toronto Real Estate, fueron los ponentes estrella de esta reunión con la ponencia “Convierte un click en una venta”.

RE/MAX España celebró los pasados días 22 y 23 de noviembre en el hotel Convención de Madrid, la denominada Reunión de Otoño, contando con la presencia de alrededor de 270 profesionales inmobiliarios de toda España

Madrid, Noviembre de 2012. RE/MAX España, red internacional de franquicias inmobiliarias líder en ventas en el mundo, celebró los pasados días 22 y 23 de noviembre en el Hotel Convención de Madrid, la denominada Reunión de Otoño. Se trata de una cita anual en la que todos los Brokers de la red RE/MAX en España se unen para intercambiar opiniones, experiencia, conocer los nuevos proyectos de la compañía y asistir a las ponencias formativas que RE/MAX España ofrece a los asistentes a esta reunión.

Además, en esta ocasión la primera de las dos jornadas estuvo abierta a todo el público inmobiliario, contando con la presencia de alrededor de 270 profesionales provenientes de las compañías inmobiliarias más representativas de nuestro país, así como Agentes y Brokers de RE/MAX, deseosos todos de escuchar a los ponentes estrella de esta reunión, Thomas & Sally Cook, pertenecientes al Equipo Toronto Real Estate.

Ambos ponentes pertenecen a uno de los equipos más productivos y de mayor éxito de la industria inmobiliaria canadiense. Y es que, Thomas & Sally Cook han sido Agentes Asociados con RE/MAX Hallmark en Toronto desde 1983 y han ayudado a miles de compradores y vendedores de Toronto, convirtiéndose en dos de los agentes más productivos de Canadá.

Bajo la ponencia “Convierte un click en una venta”, ambos agentes que siguen la metodología del coach inmobiliario Tom Ferry, presentaron a los asistentes sus fórmulas para la generación de ventas a través de técnicas innovadoras. Unas técnicas que apuestan por la innovación, el seguimiento de clientes y que brindan una especial importancia al trabajo con referidos y la generación de contactos.

En ese sentido, durante la charla de estos agentes, el publico asistente pudo percibir la utilidad del uso de herramientas online para captar clientes compradores y vendedores, entre las que se encuentran el uso de redes sociales, así como la necesidad de realizar listados con tipologías de viviendas en función de sus características y ubicación, teniendo siempre muy definido el target al que debe dirigirse el agente en cada momento, entre otros aspectos.

 

Thomas and Sally Cook with part of the team of RE/MAX Eralia (Marbella)

Back to the prices — how has been the third quarter?

It follows the same path as we have had in the last four years: down. It can be seen on the tendency lines shown at the chart.

The data also show an increasing differentiation between Marbella and Estepona. While Marbella is, although going down, on a much lower pace, the prices in Estepona are dropping dramatically. The rates are 3% in the last semester for Marbella and 11% in the same period for Estepona. Buyers prefer to buy in a more consolidated, appreciated and secure, from the investment point of view, location like Marbella that, in spite of the crisis, is still maintaining its reputation. Sellers in Estepona are forced to reduce the prices a further step down to be able to compete, basically on price, with their competition of Marbella. Marbella is still Marbella and location is still an important factor when buying a property.

Statistics: Ministry vs Notary vs Fotocasa (real estate web) prices

This is something I wanted to study since some time ago: How the prices per m2 will compare among the data from the Ministry of Housing and the Association of Notaries (official) and Fotocasa, one of the best real estate pages of Spain?

The general tendency is the same although there is a deviation between the official and the web one. That is normal because Fotocasa measures properties “For Sale” on its web and the official data considers “Sold” properties. What is interesting is that the difference, in the period from 2010 to 2012, is 11,91%. That, as an average, may be the difference between starting prices and closing prices. My own statistics show a 11% deviation so quite close to the one obtained in this study.

De nuevo los precios — ¿Como ha ido el tercer trimestre?

Sigue la misma tendencia, y así se aprecia en el gráfico, que en los últimos cuatro años: a la baja.

Los datos también muestran una mayor separación entre los precios de Marbella y Estepona. Aunque los precios siguen bajando en Marbella, la caída de los mismos en Estepona es dramática. Los números muestran un 3% en el último semestre en Marbella y un 11% en Estepona. Los compradores prefieren una zona más consolidada, reconocida y segura, desde el punto de vista de la inversión, como Marbella que sigue manteniendo su reputación. Los vendedores en Estepona se ven forzados a reducir aun más sus precios para poder competir, principalmente por precio, con su competencia de Marbella. Marbella sigue siendo Marbella y la ubicación sigue siendo uno de los factores más importantes en la decisión de compra.

RE/MAX Eralia en El Pais referente a los compradores extranjeros

No todo está perdido: dicen que el final de la crisis inmobiliaria asoma por el Este, donde España ofrece sol, buenos servicios, excelentes comunicaciones y, ahora, casas baratas. España se ha convertido en un país de oportunidades para cierto tipo de cliente extranjero con dinero en el bolsillo. No habrá crédito para hipotecas, pero no importa; en el Mediterráneo se está comercializando un modelo de saldo inmobiliario: el apartamento de dos dormitorios a 60.000 euros. Es lo que algunos bancos han tratado de evitar: el precio de derribo. Pues ahí está. La realidad se adelanta al Gobierno y a su proyecto de banco malo.

Porque hay dos formas de contemplar la vida en el sector inmobiliario. Desde arriba, desde la planta 19 de la Torre Picasso de Madrid, donde trabaja el profesional que asesora al fondo de inversión, el panorama se analiza con cautela y frialdad: “A corto plazo, el banco malo será la prueba del 9. Nada volverá a ser como antes”, asegura Rafael Roldán, ejecutivo de la consultora Ernst & Young. O, dicho de otra manera: el gran capital todavía no se ha movido.

Abajo, en la superficie, a pie de calle, en la oficina de ventas, se advierte cierto optimismo: “Se está volviendo a vender”, afirma Brigitte Castaño, delegada de la inmobiliaria Remax en Alicante, entusiasmada con los nuevos clientes que se acercan por el Levante español, una oleada cosmopolita que reúne a rusos, escandinavos, franceses y, a sus favoritos, los belgas. Alicante, sin ir más lejos, es escenario de un fenómeno que no es anecdótico, como es la aparición de clientes argelinos que adquieren casas en la capital. Los compradores dinero en mano aparecen también por la Costa del Sol, “donde el 90% de la venta se produce con extranjeros”, asegura Leonardo Cromstedt, desde Marbella. ¿Son síntomas de brotes verdes por la costa?

“Se está volviendo a vender, el mercado está muy bajo”, afirma
Brigitte Castaño en su inmobiliaria de Alicante

“Eso, todavía, no es mercado”, sentencia con indiferencia el asesor de un banco extranjero, que prefiere que no se cite su nombre. Para las grandes consultoras, solo habrá verdadero negocio cuando vuelvan a entrar los fondos de inversión, que se mantienen a la expectativa. “No es suficiente con descuentos del 50% en los precios, así que todo dependerá de cómo sale el banco malo, cómo se valoran sus activos”, advierte.

— ¿Qué valoración están esperando?

— Precios de derribo. Ellos [por los fondos] están esperando el 70%.

El 90% de los clientes
de Leo Cromstedt
en Marbella son extranjeros que pagan al contado

Así que la clave parece estar en los precios de derribo. ¿Son o no son precios de derribo los que están atrayendo a rusos, belgas, alemanes o franceses? Rafael Roldán, de Ersnt & Young, cree que sí: “En el fondo, esto que está pasando es un ensayo del banco malo. Los precios se están ajustando a la realidad. Se están realizando transacciones. Ya hay inversores que vienen de fuera que no están contaminados. Pero será relevante que el banco malo que imponga el Gobierno sea un éxito”.

Así que mientras los grandes clientes esperan noticias de ese banco malo para tomar sus decisiones desde las alturas de sus despachos de cristal, el resto del mundo se está moviendo. Es posible que moderadamente, es cierto que sin provocar grandes alteraciones en las cifras absolutas, pero ese mercado que no es mercado para algunos consultores, tiene vida propia.

Porque a la luz de los grandes números, el sector inmobiliario es paisaje quemado desde hace un lustro. Las estadísticas acumulan números rojos año tras año. Los indicadores señalan una pertinaz decadencia: bajan los precios, disminuyen las ventas, cierran inmobiliarias y constructoras, desciende la producción de cemento y caen los bancos que participaron con más entusiasmo en el monopoly del ladrillo. Aquellas noticias de alcaldes firmando convenios para edificar miles de viviendas han dado paso hoy a las imágenes de vecinos acampados en la calle para evitar el desahucio. El primer caso de suicidio ya se ha producido. Y el segundo, dos semanas después.

“Entre el 20% y el 30% de las escrituras que registramos en Alicante son adquisiciones de pisos de argelinos”

Diríase que aquí no compra nadie.

Los rusos son el tercer país más interesado en España. En Moscú hay 250 agencias que venden inmuebles españoles

Es más, es probable que una parte de quienes compraron devolverían gustosamente su piso al banco.

Sin embargo, todavía cambian de dueño en España más de 300.000 viviendas (356.656 en 2011, según los datos de los notarios). Puede parecer poco respecto de las 853.568 que se vendieron en 2007 (último año triunfal del sector inmobiliario), pero es indicativo de la existencia de un negocio nada despreciable. En las trincheras de los pisos piloto y las oficinas a pie de calle se hace dinero.

La situación en la costa es paradigmática. Hay zonas costeras de España donde reina una euforia contenida, a la vista de los informes de los delegados de agencias inmobiliarias. Hay un nuevo comprador. Es un cliente informado. Es alguien que viene con el dinero en el bolsillo y no busca grandes propiedades. Generalmente, viviendas de uno o dos dormitorios a un precio lo más por debajo posible de los 100.000 euros. “Los ingleses ya no compran en la misma medida”, aclara Castaño. “El que está funcionando muy bien es el mercado belga y el escandinavo. Son conscientes de que el mercado está muy bajo y es el momento de adquirir una vivienda. Pagan al contado. Solo he hecho dos hipotecas este año: un guardia civil y un belga al que le faltaba un poco. El mercado nacional no existe”.

Esa visión de la realidad es coincidente con la de Leo Cromstedt, delegado de la misma compañía en Marbella, quien afirma que el 90% de sus clientes son extranjeros, preferentemente noruegos y suecos, que pagan al contado. Frente a las 4.758 viviendas que se vendieron en 2004 están las 2.286 que se han vendido en 2011 en Marbella, así que los precios no se estabilizarán, según sus cálculos, hasta que no se venda en el entorno de 3.500 viviendas al año. “El cliente tiene mucha información gracias a Internet. Conoce todo lo que hay a la venta. Si encuentra una zona que le gusta, busca todo lo que hay y busca lo más barato. Quiere mandar. Se va al precio y no tiene prisa”. Hay fenómenos particulares como el caso de Benahavis, municipio pegado a Marbella, donde la venta de viviendas ha crecido un 219% en un año. ¿Cuál es el secreto? Leo lo explica: “Marbella resultaba más competitiva a igualdad de precio y estuvieron tres años sin vender allí. Así que tiraron los precios hacia abajo. Caídas del 70%. Y comenzó la explosión de las ventas”.

Opiniones y estadísticas parecidas aparecen por otros lugares de la costa. Por Almería, donde hay compradores rusos desde que se han inaugurado los primeros vuelos chárter con Moscú. Murcia y Alicante, donde los franceses están sorprendiendo a los vendedores. La Costa Dorada, bastión de los rusos. Los datos del Consejo General del Notariado reflejan estas impresiones: en 2007, el 1,1% de los compradores extranjeros eran rusos, que ahora son el 8%, la mayor subida. Algo parecido sucedió con los franceses (del 1,6% al 8,4%).

¿Y los alemanes? Los alemanes están comprando más viviendas de vacaciones que nunca, pero prefieren hacerlo en su propio país. La mitad de las propiedades vacacionales están en Alemania, seguida por España (11,3%). Según un estudio de las inmobiliarias especializadasFewo Direkt y Engel & Völkers, el porcentaje de viviendas en España ha subido un punto en tres años. Según el Registro del Notariado español, la subida entre 2007 y 2011 ha sido de casi seis puntos. La isla de Mallorca concentra hoy el 3% de las viviendas de alemanes fuera de sus fronteras, dato que solo superan la región austriaca de Tirol y Florida, en EE UU.

Stefan Lange, especialista en propiedades españolas, explicaba la semana pasada al diario berlinés Berliner Morgenpost que la crisis ha hundido los precios en regiones muy apreciadas por los alemanes. Habla de viviendas de 50 metros cuadrados que se pueden adquirir por 50.000 euros. También se refiere Lange a los alemanes que regresan. Son casos como el del matrimonio de jubilados Jochen, que vuelven por miedo a que los recortes en el sistema de salud catalán pongan en peligro sus tratamientos.

Sin embargo, uno de los casos más llamativos es el que está sucediendo en la ciudad de Alicante, convertida en una segunda casa para los argelinos. La proximidad geográfica (apenas 12 horas de travesía marítima) y el centenario trasiego comercial son factores que explican la cordial vecindad entre Argelia y Alicante. Pero en el último trienio, animados por la caída del precio de la vivienda en España y ante la existencia de una burbuja inmobiliaria en Argelia, los argelinos han optado por la capital alicantina como emplazamiento para su segunda residencia.

“Entre el 20% y el 30% de las escrituras que registramos son compras de pisos de argelinos”, explica un notario de la capital. La inmobiliaria Tecnocasa señala que desde el pasado mes de julio, en Alicante, el 66% de sus ventas fueron a extracomunitarios. Y, de ellos, el 90%, fueron argelinos.

Un buen número de agencias inmobiliarias coinciden en señalar el perfil del comprador magrebí: varón, de poder adquisitivo medio-alto, en muchos casos profesionales liberales y que busca pisos baratos que ronden los 40.000 euros y no superen los 80.000. Esa búsqueda, hace cinco años, habría sido inútil.

El argelino se está ubicando en el primer ensanche de la ciudad y en los barrios más económicos del norte, con la plaza Orán y de Argel como principales enclaves. Y, naturalmente, paga al contado.

Pero son los rusos los clientes más llamativos. Vienen de lejos, vienen con fuerza y son numerosos. Según la agencia moscovita Masa International, España se ha convertido en el principal lugar de compra, desbancando a Bulgaria, que hasta hace poco era el país preferido por los rusos para tener una vivienda en la playa. Solo en Moscú hay 250 agencias que se dedican a vender bienes raíces en España y hay varias dedicadas en exclusiva, según datos de la empresa rusa GIS (Geoinformatiónnaya Sistema). Un factor que ha provocado este boom es el turismo: un millón de rusos visitan España cada año. Rusia es el mercado al que se dirigen las inmobiliarias de la Costa Dorada, como Europa Dom, fundada hace cinco años: rusos son el 75% de su clientela. “Y va in crescendo”, matiza Olga Otero, su directora, que se plantea instalar pisos piloto en Rusia.

“La banca está buscando compradores colectivos rusos, que adquieran un bloque como inversión”, apunta Manuel Sosa, secretario de la Cámara de la Propiedad Urbana de Tarragona. La Generalitat se ha lanzado a la caza de inversores rusos, a quienes trata de atraer para el complejo Barcelona World, la alternativa catalana al macrocasino de Eurovegas que ha elegido Madrid, impulsada por La Caixa y la promotora Veremonte. Los terrenos para alzarlo están reservados en las inmediaciones de Port Aventura. Barcelona World constará de seis parques temáticos inspirados en diferentes partes del mundo. Una de esas partes es Rusia.

Sin embargo, estas apreciaciones son relativas. El dato absoluto es concluyente: el 85% de los compradores de viviendas en España son los españoles, una cifra que apenas ha bajado en dos puntos en los últimos años. Pero el comprador español está tan deprimido como su economía.

Así que algunos expertos creen que la llegada de estos nuevos clientes, esta mezcla de centroeuropeos con su libreta de ahorros disponible, es el primer síntoma de una salida de la crisis. Un primer brote verde. Y un primer aviso para la mayor inmobiliaria de Europa, que está a punto de nacer con sus 90.000 millones de euros en activos, el traído y llevado banco malo. ¿Actuará con precios de derribo?

We have reached the no. 2 in the Ranking of Associate Agents of RE/MAX Spain

I am really proud of my team. Thank you to their help I have reached the number 2 in the ranking of Associate Agents of RE/MAX Spain among 500 agents. It is being tough but hard and honest work always bring results.

SOLD! -- This beautiful villa with lots of potential has been sold

Although it took longer than expected, we have been able to sell the beautiful villa I have been marketing lately. It is a great property with lots of potential and the new owner was able to see it. Ample spaces, plenty of light, a big plot, an excellent location and sea views was just some of the assets going with it. I am sure they are going to enjoy it.

November 8th, 2012

Once again Alfonso, thank you so much for everything you did to help me with the sale of my property. You were fantastic.

Very best wishes,

JB

What range of properties are buyers buying?

I have found some interesting official information that, although only refers to Malaga province and the first quarter of 2012, it can give an indication on what is being sold. I have to say that the data surprised me:

- First of all, that more than half of the properties being sold are priced below the 150.000 € figure. In my market it is not easy to find those but it is clear that in the Malaga province a number of them are being sold.

- Looking on to the next range, and this is where most of my two and three beds are in, 91 % of the properties sold were priced below 300.000 €.

- Going even further, 99 % of the properties that left the market were sold below the 600.000 € mark.

- Only 1 % of the properties sold in the first quarter of 2012 were valued over 600.000 €. Most of the villas are in this range.

I am quite sure that the numbers for Marbella and Benahavis are somewhat different with higher percentages on the higher levels but even if we take off the lower range, the percentage of sales over the 600.000 € range won’t be higher than 2%. I would have thought that it was going to be higher.

Spain is creating a “bad” bank for toxic property assets

The Spanish government is creating a "bad bank" into which all the toxic property assets of its debt-laden banking sector can be off-loaded. The move is aimed at helping the country's troubled banks draw a line under the debt crisis and move on.

The Bank of Spain will assess the value of the assets being transferred into the "banco malo" and the banks will receive cash, debt or shares in return. The bad bank could last 10 to 15 years. The idea is that the toxic assets being off-loaded must have a value that will allow the bad bank to make a profit in the long-term.

However, the final regulations are not in place and there are still many uncertains about how the whole process will work. Not even how will be fixed the value of the assets to be transferred, one of the crucial points in all this matter. We will know more next month.

Is it the beginning of the change?

Let’s leave the charts talk. The tendency on the number of properties sold in Benahavis showed by the data of the first quarter has been confirmed in the second quarter. In fact, in 2012, the number of properties sold is already higher than that of the whole 2011. In Marbella, the numbers are not that good but in the same line.

The number of properties sold in the first semester is higher than the ones sold in the same period of 2011.

However, there is a negative side on the information provided by the Ministry of Housing: the mean selling price is lower (although the available information is only for the whole Malaga province). A simple conclusion can be reached: more properties are being sold at cheaper prices. This means that if you reach the appropriate market price, you may be able to sell. Therefore, the market is not dead but it is correcting itself.

Las Terrazas A522 (Benahavís - Costa del Sol)

Beautiful apartment for sale in Benahavís. With fantastic panoramic sea and mountain views, it is located in a very quiet area at only 10 minutes to Puerto Banús and 5 minutes to the beach and San Pedro de Alcántara. It is surrounded by a beautiful communal garden with pool. It’s charming living room with fireplace, the two luminous bedrooms, one of them en-suite, and a very comfortable kitchen makes this property the ideal home for modern people.

Precioso apartamento en venta en Benahavís. Orientada al sur, con excelentes vistas Panorámicas al mar y a la montaña está situado a tan solo 10 minutos de Puerto Banús y 5 de la playa y San Pedro de Alcántara. Cuenta con un bonito paisaje de jardines y piscina y sus amplias y luminosas habitaciones, el salón con chimenea y una cómoda cocina hacen de esta vivienda el hogar ideal para gente práctica y moderna.

• Beds/baths: 2 bedrooms &  2 bathrooms
• Built Size: 97,10  m²
• Terrace Size: 16 m²
• Price: 140.000 Euros

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Monte Golf de los Almendros (Benahavís - Costa del Sol)

Luxury penthouse for sale in Benahavís. Spacious and Luminous it is notable for its wonderful finishes in every detail and the brightness of all rooms. Bathrooms with Travertine marble, big modern showers and wooden floor. Fully fitted kitchen with the best appliances. High quality is all around. A modern living room with a large window that gives access to a generous terrace offering breathtaking views to enjoy the sun until nightfall.

Lujoso ático en venta en Benahavís. De estilo contemporáneo, destaca principalmente por sus excelentes acabados y su luminosidad. Cuartos de baño revestidos de mármol Travertino, modernas duchas y suelos de madera. La cocina completamente amueblada con electrodomésticos de alta gama. Tiene un amplio y moderno salón con un ventanal que da salida a una terrazas con increíbles vistas panorámicas donde disfrutar de una maravillosa puesta de sol.

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