Keller Williams agents outpaced the market

In 2019, the Associated Agents of Keller Williams outpaced the market. While the average period to sell a property in the province of Malaga is 8 months according to the valuations company Tinsa, Keller Williams Agents sold the properties they manage in 101 days - that is less than half the time.

Furthermore, the Team of Alfonso Lacruz also outpaced the market by selling 7% more properties than in 2018 while the market in Benahavis went down 10.8%. That is a great +17,8% plus for our Team.

89% of Listings SOLD.

Do you Want to Know How?  

Los agentes de Keller Williams superan al mercado

En 2019, los Agentes Asociados de Keller Williams superaron con creces al mercado. Según la compañía de tasaciones Tinsa, el tiempo promedio para vender una propiedad en la provincia de Málaga es de 8 meses mientras que los agentes Keller Williams vendieron las propiedades que gestionan en 101 días, es decir, en menos de la mitad del tiempo.

Además, el equipo de Alfonso Lacruz consiguió sobrepasar al mercado vendiendo un 7% más de propiedades que en 2018 mientras que el mercado en Benahavis bajó un 10,8%. ¡Eso significa un magnífico + 17,8% más para nuestro equipo!

Un 89% de las propiedades gestionadas VENDIDAS.

¿Quieres saber cómo?

Is the Costa del Sol property market slowing down?

The Ministry of Housing published in December the data regarding the number of properties sold in the municipalities of the Costa del Sol, providing information that might seem contradictory. Although the number of properties sold is negative at –5.6%, it has improved compared with previous quarters, especially in Marbella, Estepona and Mijas, three of the municipalities of the Costa del Sol where, along with Malaga city, most property deals are closed.

If we separate the data into new and second hand properties, it shows that a rise in sales of new built properties. Sales of new builds rose by 80% in Estepona, 62% in Marbella, nearly 30% in Malaga city and in Mijas an extraordinary 192%. Overall, we have a rise of 33% on the Costa del Sol. Sales of second hand properties, on the other hand, have decreased by 9.9%. In our area, we have a decrease of 3.2% in Estepona, 5.3% in Marbella and 20.8% in Benahavis. Sales of new properties have cushioned the general drop in sales. Furthermore, we need to consider that these deals were probably closed during the last few years and the units are now being delivered. This is in line with comments regarding sales statistics of the last two years. It seems that private sales contracts for new builds, that were signed for new promotions but did not show in sales figures, are being closed now.

My opinion remains similar to what I have said previously: although the fall in sales is definitely concerning, I don´t think we need to be alarmed. There is a lot of competition on the market, with high levels of inventory, so prices need to be competitive in order to keep activity on listings and, as a consequence, sell the properties.

HOME SALES IN BENAHAVIS

HOME SALES IN MARBELLA

SECOND HAND HOME SALES AT THE COSTA DEL SOL

Legal Changes: Long Term Rentals

The legal measures established by the new rental Law 07/2019, passed on March 1, greatly modify the regulation of the rental market trying to give more security and stability to the tenants of primary residences in those rental contracts signed from March 6, 2019 equaling the legal positions of the owner and the tenant in the rental relation.

 Prior to comment the main changes introduced by this new Law and considering the real estate market of the Costa del Sol, it is important to emphasize that this new regulation will not be applied to those properties with a built area higher than 300 square meters or to those contracts where the yearly rent is higher than 5,5 times the minimum annual interprofessional salary. In these cases, the rental contracts will be governed by the will of the parties.

 Once this clarification is done, it is important to point out that the duration of the rental contracts, although it can be agreed between the parties in those cases when the period is shorter than five years, or seven years in the case the landlord is a company, will be mandatorily extended per annual periods until it reaches a minimum duration of five years, or seven in the case the landlord is a company. This circumstance gives more tranquility to the tenants who additionally, if that is agreed with the landlord, extend the contracts for a maximum of three more years.

 In the same line, the new law solves clearly the legal consequences of a possible sale of a property. In these cases, the tenants will maintain their rights to live in the property for the agreed period even if the property is sold by the landlord. There is no need anymore to register their rights at the Land Registry to maintain them.

 On the other hand, and in relation with the owners after this reform of the law, it is important to emphasize that the recovery of the property by means of an anticipated cancellation of the rental contract has to be expressly detailed in the rental contract in order to be able to enforce that recovery (in case the property is needed as primary residence for the owner, its children, etc). Furthermore, the new law allows the landlord to request additional guarantees to the deposit, not exceeding two times the monthly rent, improving its position in front of the tenants.

 Finally, and contrary to the habitual practice in the real estate market, it is important to point out that the formalization of eleven months rental contracts to try to avoid the spirit of this law is being considered by the courts as fraud of the law if the tenant can prove that has its habitual and effective residence in that property. The rental contracts with a limited duration should be only used in those cases when the tenant has a housing need for a closed period of time and a certain motive that has to be clearly established in the rental agreement.

 David Mencia

Abogado

C/ Marqués del Duero, 84 3º B

29670 San Pedro Alcántara (Málaga)

Tlfno: (+0034) 952 92 86 72

davidmencia@menciaabogados.com

Cambios Legales: Alquiler de Larga Temporada

Las medidas aprobadas por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, modifican notoriamente la legislación del mercado de alquiler una vez tratan de dotar de mayor seguridad y estabilidad al arrendatario de vivienda habitual en aquellos contratos de arrendamiento de vivienda formalizados a partir del 6 de marzo de 2019, equilibrando así la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia. 

Con anterioridad a la exposición de los principales cambios introducidos y considerando el mercado inmobiliario existente en la Costa del Sol, es importante destacar que estas disposiciones normativas no se aplicarán en aquellos contratos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. En estos casos, los contratos de arrendamiento se regirán por la voluntad de las partes.

Una vez destacada esta excepción, cabe señalar que la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, si bien puede ser libremente pactado por las partes, en aquellos casos en los que su duración sea inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se prorrogarán obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcancen una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica. Esta circunstancia otorga una mayor tranquilidad al inquilino quien, si así lo acuerda con el arrendador, podrá, además, prorrogar estos contratos hasta en un máximo de 3 años.

En este mismo sentido, esta reforma legislativa viene a resolver de manera expresa las consecuencias legales de la posible venta de la vivienda. En estos casos, los inquilinos podrán seguir residiendo en la vivienda durante el tiempo pactado aun en aquellos supuestos en los que está se transmita por el arrendador, no siendo ya requisito indispensable la inscripción en el Registro de la Propiedad para que sus derechos sean respetados.

Por otra parte, y respecto a la posición de los arrendadores con esta reforma, cabe destacar que un elemento importante a tener en cuenta por propietarios es que la recuperación de la vivienda en caso de resolución anticipada del contrato deberá quedar por escrito expresamente (en caso de que lo necesite para vivienda habitual, sus hijos, etc.) a los efectos de que puedan ejercitar este derecho. Asimismo, se les permite mejorar su posición frente al inquilino al permitírsele requerir garantías adicionales a la fianza siempre que no excedan el importe de 2 mensualidades.

Por último, y en contra de la práctica habitual en el mercado inmobiliario, cabe advertir que la formalización de contratos de alquiler de temporada de una duración de 11 meses para evitar formalizar contratos de vivienda habitual está siendo considerado por nuestros Tribunales como un fraude de ley siempre que se acredite que el arrendatario tiene su residencia efectiva y habitual en dicho inmueble. Los contratos de temporada únicamente deben ser utilizados en aquellos supuestos en los que el arrendatario intenta satisfacer sus necesidades habitacionales por un período y causa determinada, debiéndose indicar esta circunstancia expresamente en el contrato.

David Mencia

Abogado

C/ Marqués del Duero, 84 3º B

29670 San Pedro Alcántara (Málaga)

Tlfno: (+0034) 952 92 86 72

davidmencia@menciaabogados.com

The cooling of the Real Estate Market is starting to affect the prices

As I have been commenting lately, the data on the market shows a cooling down of the real estate market in Marbella and Benahavis with an increase on the stock of properties for sale, the offer, and a decrease on the number of sales, the demand. I think and hope that this is just a correction on the market as I can still see an active demand for properties, although lower than in previous years, that can let the number of sales in Marbella in 2019 reach the 3.800 units. This number is lower than the 4.000 units sold in previous years but much better than the 2.000 units number we saw during the hardest years of the crisis. However, this unbalanced market we are seeing, offer going up and demand decreasing, is starting to affect the prices despite the still wealthy number of transactions. To show this, the chart with the price per square meter of closed properties published by the Notaries of Spain for Marbella (those prices are not published for Benahavis) has been attached to this article where it can be seen that the closed price per square meter has gone down 9,3% in the last six months. To corroborate those numbers, the price index published by the Ministry of Housing and the price index of the real estate portal Idealista have been also included in the charts below showing the same tendency. The price index published by Idealista includes also the information on Benahavis showing the same downward trend. Although the tendency is similar, the percentages change depending on the source. The prices published by the Notaries on closed properties show a higher reduction than those of Idealista that may indicate that the owners looking to sell are still not accepting the reduction on prices needed to achieve that sale.

I would not be able to say how is going to be the adjustment as it is going to be highly dependent on the activity of the market that is being affected by the international political instabilities and, locally, by the unbalanced market so, if you have an interest on the real estate market, keep a close eye to see how things develop to be able to take informed decisions.

El enfriamiento del Mercado empieza a afectar a los precios.

Como he venido comentando en mis últimos artículos, los datos del mercado indican un cierto enfriamiento del mercado inmobiliario con un aumento del inventario, la oferta, y una disminución de las ventas, la demanda. Desde mi punto de vista, pienso y espero que sea una simple corrección por el desajuste entre la oferta y la demanda porque, de momento, sigo viendo una demanda latente, algo menor, pero importante que puede hacer que el número de transacciones en Marbella en 2019 pueda alcanzar las 3.800 unidades, algo menor que las 4.000 de los últimos años, que sigue siendo un número muy bueno y especialmente si lo comparamos con las 2.000 transacciones al año de la época de crisis. Sin embargo, este desequilibrio que esta apareciendo, la oferta subiendo y la demanda bajando, y a pesar del número de transacciones, podría y esta empezando a afectar a los precios. Para ilustrarlo he incluido los datos de los precios por metro cuadrado de las unidades vendidas publicados por el Colegio de Notarios para el municipio de Marbella (para Benahavís no se publican datos) donde se ve que desde hace seis meses esta bajando el precio medio de venta de las propiedades, en concreto un 9,3%. Para corroborarlo también he incluido el índice de precios de las tasaciones inmobiliarias publicado por el Ministerio de Fomento que asimismo muestra esa tendencia y los índices del portal inmobiliario Idealista que, de nuevo, acusan ese ajuste. Este portal aporta también los datos de Benahavís donde el ajuste es más importante. Aun así, no coincide el porcentaje de bajada de las operaciones cerradas, publicado por los Notarios y que es mayor, con el del portal inmobiliario Idealista lo que refleja que, en general, los propietarios todavía se están resistiendo al ajuste de precio que ya marcan los datos de propiedades cerradas de los Notarios. No sabría decir hasta que punto puede llegar el ajuste pero va a depender mucho de la actividad en el mercado que se esta viendo afectada por todas las tensiones políticas internacionales y, localmente, por los desequilibrios del propio mercado.

Changes in property laws: Short Term Turistic Rentals

In the last years and with the outcome of the new online platforms dedicated to it, the new modality of short term touristic rentals has come to the market with extraordinary force. It is a touristic rental for short periods of time, even days. There has been always a rental of properties that has been called short term rental or holiday rentals but the simplicity that the new online platforms brought to the market in order to manage those short term rentals has changed the rental market. In fact, these new type of rentals are regulated under the “Properties for Touristic Use” heading.

In general, there is nothing to say to this new modality of rentals as every owner can and should do whatever he/she wants with his/her property: use it, keep it empty, rent for long or short term. However, this new rental type for short periods of time for, in general, holiday use has brought in many cases inconveniences, in many cases important ones, for the rest of the neighbors living in the same complex. The simple fact that those are short term rentals creates constant noises (luggage carrying), loss of security (lots of external people have access to keys of properties and common areas), properties controlled by third parties, dirt, etc. Additionally, the renters are people on vacation with different time tables and behaviors than the normal long term people living in the complex (night hours activity, loud music, loud volume conversations, etc).

Up to now, neighbors were defenseless on these situations but the different administrations (local, regional and national) have become aware of the reality and are starting to legislate to control not only the Short Term Touristic Rentals but also the number of units that can be dedicated to that activity in each complex/building.

· Initially, the Regions have established regulations to authorize a property to allow this Short Term Touristic activity on it. In the case of Andalucia, it is regulated by the Decree 28/2016 of February 2nd where the conditions and basic requirements for a property to be inscribed in the Registry of Properties for Holiday Rentals of Andalucia are stipulated.

· However, the most important step on the regulation and control of these properties dedicated to short term holiday rentals was established in 2019 with the Law 7/2019 of March 1st. This Decree establishes that from March 6, 2019, the communities can limit or condition the short term touristic rentals activity with the favorable vote of 3/5 of the owners. The same Decree also establishes the non retroactivity of the norm so those properties being used for short term touristic rental with rental licenses from the Junta de Andalucia obtained before the vote of the community are not affected by the decisions limiting the rental rights by the community.

· Furthermore, based on that Decree, the communities can agree on applying special community fees to those properties being used for short term touristic rentals. The increase in the fee can not be higher than 20% of the previous fee. Once approved by the General Meeting of the community, the agreements have to be registered at the Land Registry for third parties knowledge and have to be communicated to the owners of the properties dedicated to short term touristic rentals.

The short term touristic rental activity, with its pros and cons, has arrived to stay so it is always good that new norms are approved to regulate it. A stable legal framework to work with will not only protect the tranquility of those living in complexes with properties where the short term rental activities are carried out but also give a regulation for those wanting to get into this new business opportunity.

Jaime Franco

Franco Abogados—Law Firm—Anwaltskanzlei

www.francoabogados.com

Cambios en las leyes que rigen las propiedades: El Alquiler Turístico

Desde hace varios años, con la aparición de plataformas de Internet específicas, una nueva modalidad de alquiler ha irrumpido en el mercado de forma extraordinaria.  Se trata de arrendamiento turístico o por períodos muy cortos de tiempo, a veces sólo unos días. Si bien siempre ha habido un tipo de alquiler de viviendas, e inmuebles en general,  que pueda considerarse a corto plazo o para vacaciones, la facilidad con que las nuevas plataformas digitales permiten contratar alquileres por períodos tan cortos ha modificado el mercado de alquiler. De hecho en la actualidad este tipo de nuevos alquileres ha tenido que ser regulado  bajo el concepto de “Vivienda para alquiler turístico”.

En principio no hay nada que objetar a dichos arrendamientos, cada uno puede y debe poder hacer con su propiedad lo que quiera; utilizarla, mantenerla vacía, alquilar por larga o corta temporada, etc. Sin embargo la nueva modalidad de alquiler por períodos muy cortos con fines normalmente vacacionales y en general lúdicos ha traído consigo inconvenientes en muchos casos importantes para el resto de los vecinos del inmueble en el que existe una vivienda dedicada a este tipo de alquiler. El propio hecho de la normal cortedad del plazo de alquiler ya puede generar inconvenientes como ruidos constantes (traslado de maletas), falta de seguridad (muchas personas externas disponen en muy poco tiempo de llaves y claves de acceso a las zonas comunes), control por extraños de viviendas vacías, suciedad, etc. Así mismo en general el arrendatario en dichos alquileres suelen ser personas que se encuentran disfrutando de vacaciones por lo que sus horarios y comportamientos pueden ser completamente diferentes de los “normales” (horas de entrada muy tarde por la noche, música a altos volúmenes, conversaciones en voz alta en horas de descanso, etc).

Hasta hace poco los vecinos se encontraban indefensos ante esta nueva figura de arrendamiento. Sin embargo las distintas administraciones – locales, autonómicas e incluso el Gobierno Central- han tomado conciencia de este grave problema y aunque tímidamente al principio, se ha producido una inicial legislación que pretende controlar tanto el arrendamiento turístico como el número de unidades que pueden llegar a poder ser destinado para estos fines en cada finca.

· En primer lugar, las Comunidades Autónomas han establecido normativas para autorizar que una vivienda pueda desarrollar este tipo de actividad de arrendamiento turístico. En el caso de Andalucía la regulación viene establecida básicamente por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero. En él se establecen las condiciones y requisitos básicos que debe tener una vivienda para poder solicitar su inclusión en el Registro de Viviendas de Alquiler Vacacional de la Junta de Andalucía.

· Pero quizás el paso más importante en la regulación y control de dichas viviendas ha sido establecido en el año 2019, concretamente en el  Real Decreto Ley 7/ 2019, de 1 de marzo de 2019. En dicho decreto se establece que a partir del día 6 de marzo de 2019, las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico en pisos, mediante el acuerdo favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios. (Con algunas excepciones). El propio Decreto establece que esta medida no tiene carácter retroactivo por lo que las viviendas que ya dispongan del Número de Registro Vacacional, no podrán ser prohibidas ni limitadas.

· Así mismo, a partir de dicha fecha, las comunidades de vecinos podrán adoptar acuerdos para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Una vez aprobada en Junta de Vecinos dicha limitación, sería conveniente inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad para conocimiento de terceros y en caso de que ya haya en el inmueble algún apartamento dedicado al alquiler turístico, hay que comunicar dicho acuerdo al propietario del mismo.

El alquiler vacacional, con sus pros y sus contras, ha llegado para quedarse por lo que siempre será buena su regulación y la mencionada anteriormente puede proteger tanto los legítimos intereses de tranquilidad de quien tiene su residencia en un inmueble en el que se llevan a cabo alquileres como a quien pretende poner su vivienda en alquiler al dotarle de  un marco jurídico estable en el que actuar.

Jaime Franco

Franco Abogados—Law Firm—Anwaltskanzlei

www.francoabogados.com

El mercado inmobiliario: la oferta subiendo y la demanda bajando.

El Ministro de Vivienda publicó recientemente la información sobre las transacciones cerradas en los distintos Ayuntamientos de la Costa del Sol entre ellos Marbella y Benahavís, a esta información se ha unido también los datos de los Registradores de España y una estimación del inventario de propiedades en venta obtenida a partir de algunos portales inmobiliarios para poder obtener las tendencias que con flechas se muestran más abajo. Se podría decir que es como un resumen de como esta evolucionando el mercado inmobiliario.

Un simple análisis muestra que el número de propiedades en venta esta subiendo, en general en exceso, y que el número de transacciones inmobiliarias cerradas esta bajando cuando se comparan los datos de este año con los mismos periodos del año anterior. Simplificando aun más, la oferta esta subiendo y la demanda bajando. En el dato de la demanda habría que especificar que el dato oficial se refiere a ventas escrituradas y no a aquellas propiedades, por ejemplo de promociones nuevas, que están vendidas en contratos privados pero no escrituradas que podría cambiar un poco el análisis. Si la referencia es a propiedades de segunda mano, el número de ventas esta claramente bajando. De hecho, ya se han publicado recientemente noticias (Diario El Mundo) en esta misma línea anunciando que han bajado el número de ventas en el conjunto de España. Cuando la oferta sube y la demanda baja, en general, el mercado entra en problemas al desestabilizarse el mismo. La primera consecuencia seria un ajuste de los precios pero este efecto todavía no parece que se este mostrando claramente. El dato del último trimestre así lo muestra pero hasta ahora ha sido un solo trimestre y no se podría decir que ha cambiado la tendencia. Lo que si es cierto es que se ha notado en los últimos meses una ralentización del mercado que podría ser consecuencia de los números que aquí se muestran. Los inversores están más cautelosos y en cierta medida han sido también los que han movido el mercado de Marbella y Benahavís en los últimos años.

The Real Estate Market: offer going up and demand down

The Ministry of Housing recently published the information on the closed transactions of the different municipalities of the Costa del Sol including Marbella and Benahavis. Additionally, the information coming from Land Registrars of Spain and an estimation of the number of properties for sale acquired from different real estate web portals has also been incorporated to this newsletter to obtain the market trends that are shown below with arrows. It can be said that it is like a summary of how the real estate market is evolving.

A simple analysis shows that the number of properties for sale is going up, in general too much, and the number of closed transactions is going down when compared to the same periods of the previous year. Simplifying even more, increasing supply and decreasing demand. On the information about the closed sales, it has to be specified that the official number refers to signed closing deeds and does not account for those sales of new developments closed on private purchase contracts pending to be signed at Notary after the completion of the works so that can change the analysis slightly. If we refer to second hand properties, the number of closed sales is clearly going down. In fact, we are already seeing articles on national newspapers announcing that same reduction in sales through the whole of Spain (Diario El Mundo). When the offer increases and the demand decreases, in general, the market destabilizes and gets into trouble. The first consequence would be an adjustment on the prices but that effect has not been seen yet clearly. The price index of the last quarter already shows a negative correction but it has been only on the last quarter and it can not yet be called a tendency. What is true is that we have felt a slowing down in the activity in the market in the last months that can be the consequence of the numbers shown here. The investors are more cautious and are the ones that have been moving, in some way, the market of Marbella and Benahavis in the last years.

Cambios en las leyes que rigen las propiedades

Tan solo un breve comentario en esta Newsletter para informar de tres leyes que rigen las propiedades que han sido modificadas recientemente en España. Aunque estoy a la espera de recibir artículos de expertos en la materia con sus comentarios sobre estas para próximos Newsletters, al menos quería hacer mención a ellas de forma que si alguien pudiese verse afectado, pudiera consultar su situación particular con su abogado o asesor fiscal.

1.– La Ley de Propiedad Horizontal, con respecto a los alquileres de corta temporada, de modo que las comunidades puedan poner veto a este tipo de alquileres si una mayoría cualificada así lo decidiese.

2.– Ley de Alquileres. Hay cambios en la ley que regula el alquiler de propiedades en España. Vale la pena echarles un ojo a dichos cambios.

3.– Ley de Hipotecas. También hay cambios en la ley que regula las hipotecas. 

El Mercado Inmobiliario se contrajo a finales de 2018

El Ministerio de Fomento publicó recientemente la información sobre las transacciones cerradas en los distintos Ayuntamientos de la Costa del Sol. Se ha trasladado dicha información, incluyendo el tercer y el cuarto trimestre de 2018, a la tabla que sigue donde también se ha hecho una comparación con los datos del mismo periodo de 2017. Adicionalmente, se ha resaltado en azul el porcentaje de propiedades de nueva construcción que se han vendido. Resumiendo, podemos decir que los precios han aumentado, el inventario está creciendo demasiado y las transacciones están bajando. En Marbella, la venta de propiedades de segunda mano ha bajado en el 4º trimestre en un 21,2 % y en Benahavís un 11,9 % respecto al mismo trimestre de 2017. Si tomamos solo los datos de Marbella, esa cifra fue también negativa al comparar los terceros trimestres de 2017 y 2018. Se puede ver esa misma tendencia en la mayoría de los municipios al observar los números del cuarto trimestre de 2018 frente a los de 2017.  No pinta bien cuando se analizan estas cifras aunque la sensación en el primer trimestre de 2019 fue relativamente buena. Lo que está claro es que, con todo este inventario, que continúa creciendo con todas las nuevas promociones y los precios subiendo, tan solo las propiedades con precios realmente competitivos van a venderse y esto es exactamente lo que estamos viendo en este mercado y, precisamente, lo que estamos vendiendo.

Changes in property laws

Just a brief comment on this Newsletter to inform about three property laws that have been recently modified in Spain so, although I will have coming articles from experts on these issues commenting on them, I wanted to at least mentioned them. If someone may be affected, he may check his particular situation with a lawyer or tax advisor.

1.– Horizontal property law in short term rentals so the communities can put a veto on short term rental if a qualified majority decides so.

2.– Rentals law. There are changes on the law that regulates the rental of properties in Spain. It is worth taking a look to those changes.

3.– Mortgage law. There are also changes on the law that regulates the mortgages.

If we summarize the real estate market in the area, we can say that prices are going up, inventory is growing too much and transactions are going down. In Marbella and on second hand properties, the number of sales has been reduced in the fourth quarter by 21,2% and in Benahavis by 11,9% when compared with the same periods of 2017. If we take only Marbella, that number was also negative when comparing the third quarters of 2017 and 2018. We can see the same negative numbers in most municipalities of the Costa del Sol when looking at the fourth quarter of 2018 vs the same one of 2017. Things look bad when analyzing those numbers but the feeling in the first quarter of 2019 was relatively good.  What it is clear is that, with this extremely high inventory, that keeps on growing with all the new constructions increasing and the prices going up, only the properties with really competitive prices will be sold and that is exactly what we are seeing in this market and what we are selling.ng competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.

The Real Estate Market went down at the end of 2018

The Ministry of Housing recently published the information on the closed transactions by council at the Costa del Sol. I have transcribed that information, including the third and fourth quarter of 2018, in the following table where I also compared the data with the same quarters of 2017. Additionally, I have highlighted in blue the percentage of newly built properties sold.

If we summarize the real estate market in the area, we can say that prices are going up, inventory is growing too much and transactions are going down. In Marbella and on second hand properties, the number of sales has been reduced in the fourth quarter by 21,2% and in Benahavis by 11,9% when compared with the same periods of 2017. If we take only Marbella, that number was also negative when comparing the third quarters of 2017 and 2018. We can see the same negative numbers in most municipalities of the Costa del Sol when looking at the fourth quarter of 2018 vs the same one of 2017. Things look bad when analyzing those numbers but the feeling in the first quarter of 2019 was relatively good.  What it is clear is that, with this extremely high inventory, that keeps on growing with all the new constructions increasing and the prices going up, only the properties with really competitive prices will be sold and that is exactly what we are seeing in this market and what we are selling.ng competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.

Real Estate Prices in Marbella and Benahavis keep on going up

The Ministry of Housing recently published the information on the index price where we can see more increases in prices along the coast from Estepona to Malaga. I have double checked these numbers with the price index of one of the best real estate webs in Spain, Fotocasa, and the tendency is also upwards. The price per square meter is different because the prices on the real estate webs are “for sale” prices and, therefore, higher than the actual “sold” prices. In general, that difference is 17% higher on the web portals than the official price index.

In Marbella and Benahavis we are in a situation with increasing prices, a slight reduction in the number of transactions and an increasing number of properties for sale on the market. Therefore, the market is still in good conditions but we have to keep an eye on the inventory and the number of transactions. Specially on this last number that will come out at the beginning of March that is the one that shows how strong the market is. The first indications show that it went down about 10% in the province of Malaga versus the previous quarter but we will have to review it in detail to understand where and to which level compared to the same period of the previous year. In general, it is the same situation we’ve seen last year with a strong competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.

Los precios de la vivienda en Marbella y Benahavis siguen subiendo.

Los números del Mercado parecen ir bien y creciendo ligeramente salvo el del inventario de propiedades en venta. Cada trimestre hago una estimación, ya que no existen datos oficiales, que, aunque no da el número exacto de propiedades en venta, si proporciona una tendencia sobre si sube o baja ese inventario.

El Ministerio de Vivienda publicó recientemente la información sobre el índice de precios, donde podemos ver más aumentos en los precios a lo largo de la costa desde Estepona a Málaga. Tras verificar dos veces estos números con los de una de las mejores páginas inmobiliarias de España, Fotocasa, la tendencia también es ascendente. El precio por metro cuadrado es diferente porque los precios de las páginas inmobiliarias son de propiedades "en venta" y, por lo tanto, más altos que los precios realmente "vendidos". En general, esa diferencia es un 17% mayor en las páginas web que el índice de precios oficial. Estamos en una situación en Marbella y Benahavis con precios al alza, una ligera reducción en el número de transacciones y un número creciente de propiedades en venta en el mercado. Por lo tanto, el mercado todavía está en buena forma, pero debemos vigilar el inventario y la cantidad de transacciones. Especialmente en este último número que saldrá a principios de marzo, es el que muestra cuán fuerte es el mercado. Los primeros indicios muestran que disminuyó alrededor del 10% en la provincia de Málaga si lo comparamos con el trimestre anterior, pero tendremos que revisarlo en detalle para comprender dónde y con qué nivel en comparación con el mismo período del año 2018. En general, es la misma situación en la que vivimos el año pasado con una fuerte competencia para poder vender, lo que hace que los precios competitivos sean aún más críticos ahora y que aparezcan nuevas propiedades que aumentarán aún más el inventario.

El aumento del inventario de propiedades en Benahavís no ayuda.

Los números del Mercado parecen ir bien y creciendo ligeramente salvo el del inventario de propiedades en venta. Cada trimestre hago una estimación, ya que no existen datos oficiales, que, aunque no da el número exacto de propiedades en venta, si proporciona una tendencia sobre si sube o baja ese inventario.

Mirando en detalle los números de Benahavís, se puede observar la misma tendencia que he venido comentando en mis últimos newsletters, un incremento continuo del número de propiedades en venta. Este aumento no solo es observable en las villas que han mostrado esa misma tendencia durante los últimos cinco años sino también, y esto ha cambiado en el último año, en el número de apartamentos. Todos estamos viendo unas cuantas  nuevas promociones  saliendo a un mercado que no es capaz de absorber el inventario existente. Por tanto, esos aumentos que se están produciendo en el número de ventas no son capaces de compensar el aumento de producto y esto podría afectar a los precios. Más competencia significa que solo se van a vender las propiedades que salgan al mercado en precios competitivos. Por otra parte y en Marbella, la situación es algo distinta, baja el número de apartamentos en venta por debajo de 250.000 €, lo cual es bueno para los vendedores, y se mantienen el resto de las propiedades. El aumento en las ventas esta aguantando el incremento en el inventario pero todavía en un mercado de compradores, quizá no en sitios prime pero si en general.

Increasing stock of properties for sale in Benahavis does not help.

The numbers on the market seem to be stable and growing except by one, the stock of properties for sale. Every quarter I do an estimation, since data is not officially available, that does not give an exact number but, at least, provides the tendency.

Looking closely to the data of Benahavis, it can be observed the same tendency that I have been commenting in my latest newsletters, that is a continuous increase in the number of properties for sale. That increase is observable not only for villas that has had that same tendency in the last five years but also, and that has changed last year, in the number of apartments. We all have seen new developments of apartments coming out to the market on a market that is not able to absorb the existing inventory. Therefore, the slight increase in the number of sales is not able to absorb the increasing inventory and that affects directly the prices. More competition means that only properties priced competitively will be sold. On the other hand, and if we look to Marbella, it can be noticed a decrease in the number of apartments below 250.000 € and a stable inventory for more expensive apartments and villas. The situation is good for those selling properties below the 250.000 € range but still complicated for those selling properties on top of that value. In this case, the increase in sales is maintaining the inventory stable but with an oversupply of properties that still situates us on a buyer’s market.  Maybe not on prime locations but in general.

How was the first semester in the Real Estate Market?

I have gathered the information on sales, not only second hand but also newly built, recently published by the Ministry of Housing, to try to analyze how the real estate market is doing in Marbella and Benahavis. In general I have to say that the market is getting better with some concerns.

Starting with Marbella, the number of transactions keeps on going up and 2018 has had the best first semester in sales of the last five years. I thought we were going to see more transactions of new properties but they are still at a low 3%. During the “good” years that percentage was higher but, right now, most of the new complexes are being developed in municipalities close to Marbella.

On the other hand in Benahavis, the situation is better than last year when we saw a slow first semester but the market is still below the first semester of 2014 and 2016, just before the Brexit vote. I thought the year was going to be better due to the strong start in the first quarter (the best in the last five years) but later on in the second quarter the market slowed down strangely. Something we felt and has now been confirmed by the numbers. On new properties, the percentage of sales in Benahavis is higher than in Marbella reaching a 15% of the transactions probably due to the finishing of the developments started two years ago that are been registered this year.