The number of homes for sale keeps on reducing at the Costa del Sol

These days comments about the lack of inventory or properties available for sale have become quite common in the Marbella and Benahavis real estate ambiences but in practice there is no official information to really see how the number of properties for sale in the market is varying. Over the years we have made an estimated inventory tracking which, although not exact and taking into account that the same methodology is always applied, allows us to analyze variations or trends in the number of properties for sale.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Taking this into account, the information in the graph for Marbella is generated where it can be seen that the inventory has decreased, in general, by 3% in the last quarter and by a not inconsiderable 21% in the last year. The biggest variation was in apartments with 28% and even in apartments under 250,000 € where it fell by 38% in the last year.

Looking at Benahavís, the same trend is observed, although lower, 1.4% in the quarter and 17% in the last year, due to the fact that the number of villas for sale has decreased much less than the apartments, almost 30% less apartments for sale in the last year and 6.7% less villas for sale in the last year, so that the number of villas for sale in Benahavís is higher than the number of apartments, the difference having increased during the last year.

Finally, on the graph of the absorption ratio or number of months it takes to sell the entire inventory, it is clear that in just a year and a half it has gone from a buyer's market to a seller's market, with less stock of homes for sale and more sales transactions.

El número de viviendas en venta sigue a la baja en la Costa del Sol

En estos días los comentarios sobre la falta de inventario o de propiedades disponibles para la venta son bastante comunes en los ambientes cercanos al mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís pero en la práctica no existe información oficial para ver realmente como está variando el número de propiedades en venta. Durante años hemos hecho un seguimiento estimado del inventario que, aunque no es exacto y teniendo en cuenta que siempre se aplica la misma metodología, permite analizar las variaciones o tendencias en el número de propiedades en venta.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Teniendo en cuenta esto se genera la información del gráfico para Marbella donde se puede observar que el inventario ha bajado, en general, un 3% en el último trimestre y un nada desdeñable 21% en el último año. La mayor variación se produjo en los apartamentos con un 28% e incluso en apartamentos por debajo de 250.000 € donde bajo un 38% en el último año.

Mirando el gráfico para Benahavís, se observa la misma tendencia aunque menor, un 1,4% en el trimestre y un 17% en el último año, debido a que el número de villas en venta ha bajado bastante menos que los apartamentos, casi un 30% menos de apartamentos en venta en el último año y un 6,7% menos de villas en venta en el último año de forma que el número de villas en venta en Benahavís es mayor que el número de apartamentos habiéndose incrementado la diferencia durante el último año.

Finalmente, sobre el gráfico del ratio de absorción o número de meses que hacen falta para vender el inventario completo, se ve claramente que en solo un año y medio se ha pasado de un mercado de compradores a un mercado de vendedores, con menos stock de viviendas en venta y más operaciones de compraventa.

¿Por qué vale la pena contratar a un buen agente? Por resultados, que se traduce en … más neto

Como dicen por ahí, lo barato sale caro. En el mercado inmobiliario se aplica el mismo dicho. No se trata solo de una comisión barata, un buen agente inmobiliario, que puede llegar a ser más caro, haciendo un buen trabajo puede conseguir un mayor beneficio neto para el propietario. Un mejor marketing atrae a más clientes, más clientes significa mayor interés y más ofertas, y más ofertas en menos tiempo significa más poder de negociación para conseguir un mayor precio para el propietario y menos gastos de mantenimiento de la vivienda.

¿Es bueno que una propiedad este a la venta en el mercado por mucho tiempo y con poca actividad? Realmente no. Al final se “quema” y acaba vendiéndose mucho más tarde por el mismo precio de mercado pero con muchos más meses de costes de mantenimiento y mayor coste de oportunidad. Es importante tener en cuenta que, también, en el mercado inmobiliario, tiempo es dinero. Si el propietario no tiene prisa en la venta y no esta dispuesto a llegar al nivel de precio que requiere la venta, es mejor quitar esa propiedad del mercado antes de que se “queme”. Un buen agente inmobiliario asesorará al propietario sobre el precio de mercado al que se puede vender la propiedad y sobre la estrategia de marketing y precios para conseguir la venta. Cualquier propiedad se vende si se hace un buen trabajo sobre ella maximizando el precio y reduciendo el tiempo de venta.

Para ilustrar esto voy a poner un ejemplo de una venta que he llevado a cabo el mes pasado:

Vivienda en venta en Marbella este por 420.000 €. Después de estar más de seis meses en el mercado, el agente recibe una oferta por 400.000 € que el propietario rechaza a pesar de la presión de su agente que supone la ruptura de la confianza entre ellos. El propietario acude a nuestro equipo para ver como le podemos ayudar en la venta. Dos semanas después ponemos la propiedad de nuevo en el mercado con fotos profesionales y un marketing mejorado a un precio de 445.000 €. Una semana después de lanzar la propiedad la vendimos, tras recibir dos ofertas y negociar durante unos días, por el precio de salida de 445.000 € lo que suponen 45.000 € adicionales para el propietario sin tener en cuenta el ahorro en los costes de suministros, comunidad, IBI, reparaciones, etc. de una propiedad durante seis meses que habría que sumar a su beneficio neto.

¿Vale la pena contratar a un buen agente? Creo que si, al final se paga solo.







Why is it worth hiring a good agent? For results, which translate into .... more net for the owner

As they say, cheap is expensive. In the real estate market the same saying applies. It's not just about a cheap commission. A good real estate agent, who may be more expensive, who does a good job can achieve a higher net profit for the owner.


Better marketing attracts more clients, more clients means more interest and more offers, and more offers in less time means more negotiating power to get a higher price for the owner and less maintenance expenses for the property.


Is it good for a property to be on the market for a long time with little activity? Not really. In the end it "burns out" and ends up being sold much later for the same market price but with many more months of maintenance costs and a decrease of opportunities. It is also important to keep in mind that, in the real estate market, time is money. If the owner is not in a hurry to sell and is not willing to go to the price level that the sale requires, it is better to take that property off the market before it "burns". A good real estate agent will advise the owner on the market price at which the property can be sold and on the marketing and pricing strategy to achieve the sale. Any property will sell if a good job is done maximizing the price and reducing the time it takes to sell.


To illustrate this I will give an example of a sale I closed last month:


Property for sale in Marbella East for 420.000 €. After being on the market for more than six months, the agent received an offer for 400,000 € which the owner rejected despite the pressure from his agent which lead to a break of trust between them. The owner came to our team to see how we could help her with the sale. Two weeks later we launched the property back on the market with professional photos and improved marketing at a price of 445,000 €. One week after launching the property, we sold it, after receiving two offers and negotiating for a few days, for the starting price of 445.000 € which is 45.000 € additional for the owner compared with the original offer she received without taking into account the savings in the costs of supplies, community, IBI, repairs, etc. of a property for six months that would have to be added to her net profit.

Is it worth hiring a good agent? I think so, in the end it pays for itself.





After the record year 2021, the market started strong in 2022

The Spanish Ministry of Housing has recently released the data for the number of home sales in the first quarter showing that the market kept the same record pace we saw during 2021. In fact, that was also our feeling during the first six months of the year, even after the start of the Ukrainian war. Now we are hearing all these comments about a recession coming in autumn but, right now, it´s not what the market shows.


Going back to the data and Chart 1 for Marbella, we can see that the number of transactions closed is about the same as the ones closed in 2004, the record year for Marbella, and the highest in the last ten years. Considering that 2021 almost beat the historical number of home sales closed in Marbella, the increase of the first quarter of 2022 versus the same quarter of 2021 is an outstanding 64%. We had that same feeling of activity during the second quarter that, I presume, will be shown on the numbers when the Ministry publishes them in about two months.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Regarding Benahavis and the information on Chart 2, the numbers are similar to the ones shown for Marbella, with the number of closed transactions almost reaching the historical maximums for Benahavis and with an increase of 79% compared to the same first quarter of 2021.


In summary, lots of sales, inventory going down due to record numbers on home sales and prices going up also caused by the decrease of properties for sale. Really, economics' law, low offer and high demand pushes prices up.

The key question is: is the market going to stay this active for the rest of the year? It is difficult to say when the governments and banks are talking about a recession coming in the second half of this year. There is so much talking on the topic that some buyers will think twice about buying, considering that they may get a better price if the market falls. Also, developers are slowing down to be able to observe the market after the summer and see the risk they may take. In any case, I think Marbella and Benahavis markets are going to do well because the conditions that pushed the market are still there and, although we may see less buyers, the inventory is low and we do not expect lots of bank repos or developer’s bankruptcies as before, as they learnt the lesson in 2008, so prices may stay more or less stable, but with less transactions.



Después de un año récord en 2021, el mercado empezó fuerte el 2022

En línea con los números record de transacciones inmobiliarias en la Costa del Sol que tuvieron lugar en el año 2021, el mercado inmobiliario de lujo, para este artículo se entienden propiedades vendidas por encima de un millón de euros, también tuvo un año de record e incluso en mayor medida que el de la venta de propiedades que no se consideran de alto nivel. Con un simple vistazo a los gráficos 1 y 2 para Marbella y Benahavís se puede ver que los números se disparan en 2021 con respecto a los años anteriores que, salvo 2020, también fueron buenos.

Volviendo a los datos y al gráfico 1 de Marbella, se puede ver que el número de transacciones cerradas es casi el mismo que en 2004, el año récord para el municipio, y el más alto de los últimos diez años. Teniendo en cuenta que el año 2021 casi batió el record histórico de ventas de viviendas en Marbella, un aumento de un 64% en el primer trimestre de 2022 frente al mismo trimestre de 2021 es realmente muy significativo. Esa misma sensación de gran actividad la hemos tenido durante el segundo trimestre que, supongo, se reflejará en las cifras cuando el Ministerio las publique dentro de unos dos meses.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

En cuanto a Benahavís y los datos del Gráfico 2, los números son similares a los mostrados para Marbella, con un número de transacciones cerradas casi alcanzando los máximos históricos para Benahavís y con un aumento del 79% en comparación con el mismo primer trimestre de 2021.

En resumen, muchas ventas, el inventario bajando por las cifras récord en la venta de viviendas y los precios subiendo también por la disminución de propiedades en venta. Claramente, la ley de la oferta y la demanda, poca oferta y mucha demanda empuja los precios al alza.

La pregunta clave es: ¿va a seguir el mercado así de activo durante el resto del año? Es difícil decirlo cuando los gobiernos y los bancos hablan de una recesión que llegará en la segunda mitad de este año. Se habla tanto del tema que algunos compradores se lo pensarán dos veces antes de comprar, considerando que pueden conseguir un mejor precio si el mercado cae. Además, los promotores están frenando para poder observar el mercado después del verano y ver el riesgo que pueden asumir. En cualquier caso, creo que el mercado de Marbella y Benahavís se mantendrá bien porque las condiciones que empujaron a ese mercado siguen ahí y, aunque veamos menos compradores por la recesión , el inventario es bajo y no se esperan muchas reposiciones bancarias o quiebras de promotores como antes, que ya aprendieron la lección en 2008, por lo que los precios pueden permanecer más estables aunque con algunas transacciones menos.

¿Qué son las afecciones fiscales que aparecen como cargas en las Notas Simples?

Se ha preguntado alguna vez que significan los asientos que aparecen en el apartado de cargas de una nota simple como:

“Esta finca queda afecta durante el plazo de CINCO AÑOS contados desde el día ________, al pago de la liquidación o liquidaciones que, en su caso, puedan girarse por el impuesto de TP y AJD, quedando liberada por las suma de _________ euros satisfecha por autoliquidación.”

En realidad se trata de lo que se conoce como una afección fiscal y, en principio, para los no entendidos causan una gran preocupación inicial porque parecería que la propiedad esta gravada por una serie de liquidaciones que están pendientes de pago. Lo cual, en general, no es el caso aunque siempre, puesto que normalmente se maneja esta información a la hora de comprar una vivienda, es conveniente que se estudie la información por profesionales expertos.

Pero, ¿Qué es una Afección Fiscal?

Se conoce también como nota marginal de afección fiscal y se incorpora cada vez que se transmite un inmueble mediante una operación sujeta a un impuesto como los de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentales o Sucesiones / Donaciones. Realmente es un asiento que vincula la finca registral, la propiedad, a la posible liquidación complementaria del impuesto al que la operación estaba sujeta por un periodo de tiempo de cinco años. Es como un aviso a posibles adquirientes de que puede producirse una liquidación complementaria del impuesto.

Teniendo en cuenta la naturaleza de las mismas, lo importante es comprobar que están caducadas y, en el caso de que no lo estuvieran, que la liquidación del impuesto correspondiente se hiciera correctamente ya que en caso contrario Hacienda podría reclamar la complementaria del impuesto al nuevo adquiriente.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.






What are the tax affections that appear as charges in the Nota Simple?

Have you ever wondered what the entries that appear in the section of charges of a Nota Simple (Land Registry information note) mean, such as:

"This property is affected during the term of FIVE YEARS counted from the day ________, to the payment of the liquidation or liquidations that, in its case, can be turned by the tax of TP and AJD, being released by the sum of _________ euros satisfied by self-liquidation. (Esta finca queda afecta durante el plazo de CINCO AÑOS contados desde el día ________, al pago de la liquidación o liquidaciones que, en su caso, puedan girarse por el impuesto de TP y AJD, quedando liberada por las suma de _________ euros satisfecha por autoliquidación)"

In reality this is what is known as a fiscal affection and, in principle, for the non-expert it causes great initial concern because it would appear that the property is encumbered by a series of liquidations that are pending payment. Which, in general, is not the case although always, since this information is usually handled at the time of buying a property, it is advisable to have the information studied by professional experts.

But, What is a Fiscal Affection?

It is also known as marginal note of fiscal affection and it is incorporated every time that a property is transferred by means of an operation subject to a tax like those of Patrimonial Transmissions, Legal Documentary Acts or Inheritance / Donations. It is really an entry that links the registered property, to the possible complementary liquidation of the tax to which the operation was subject for a period of time of five years. It is like a warning to possible acquirers that a complementary liquidation of the tax can take place. Taking into account the nature of the same ones, the important thing is to verify that they are expired and, in the case that they were not, that the liquidation of the corresponding tax was done correctly since in opposite case the Tax Office could claim the complementary liquidation of the tax to the new purchaser.

** Since each case is different and this article does not really go in depth on the subject, we recommend to consult the contents of this article with your trusted lawyer.





The Luxury Real Estate Market also reached maximums in 2021

In line with the record numbers of real estate transactions on the Costa del Sol that took place in 2021, the luxury real estate market, for this article this means properties sold above one million euros, also had a record year and even to a greater extent than that of the sale of properties that are not considered high-end. Just by looking at graphs 1 and 2 for Marbella and Benahavís you can see that the numbers were outstanding in 2021 compared to previous years which, except for 2020, were also good.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

If you look in more detail at the Marbella data you can see that, overall, transactions in the high end market have gone from 6.6% in 2017 to 10.5% in 2021 which is a percentage increase of almost 60% in 5 years which mainly took place in 2021. If you go into more detail looking at the higher ranges, that is, from €1.5 million to €4 million and above €4 million, the rises are more than double and more than triple respectively showing the boost that the Marbella luxury residential market has undergone in the past year.

If you go into the same detail in Benahavís, the numbers are even more impressive. The high-end market has risen from 8% of total sales in 2019 to be above 16% in 2021 which means doubling the percentage of sales of luxury product. Again, as in Marbella, the main drivers are the higher price ranges, from €1.5 million to €4 million and above €4 million, where sales numbers have almost tripled in just two years solidifying the positioning of this location as a luxury destination.


In summary, 2021 not only brought records in real estate transactions in most of the locations of the Costa del Sol but also greatly strengthened the luxury market in the two municipalities most dedicated to that segment of the area, Marbella and Benahavís.



El Mercado Inmobiliario de Lujo también alcanzó récords en 2021

En línea con los números record de transacciones inmobiliarias en la Costa del Sol que tuvieron lugar en el año 2021, el mercado inmobiliario de lujo, para este artículo se entienden propiedades vendidas por encima de un millón de euros, también tuvo un año de record e incluso en mayor medida que el de la venta de propiedades que no se consideran de alto nivel. Con un simple vistazo a los gráficos 1 y 2 para Marbella y Benahavís se puede ver que los números se disparan en 2021 con respecto a los años anteriores que, salvo 2020, también fueron buenos.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Si se miran con más detalle los datos de Marbella se observa que, en general, las transacciones en el mercado de alto nivel han pasado del 6.6% de 2017 a un 10,5% en 2021 lo que supone un aumento porcentual de casi el 60% en 5 años que principalmente tuvo lugar en 2021. Si se entra en más detalle mirando los rangos más altos, esto es, de 1,5 millones de euros a 4 millones de euros y por encima de los 4 millones de euros, las subidas son de más del doble y más del triple respectivamente mostrando el empuje que ha sufrido el mercado residencial de lujo de Marbella en el pasado año.

Si se entra en ese mismo detalle en Benahavís, los datos son todavía más impresionantes. El mercado de alto nivel ha subido desde un 8% del total de las ventas en 2019 a estar por encima del 16% en 2021 lo que significa doblar el porcentaje de ventas de producto de lujo. De nuevo, al igual que en Marbella, los principales impulsores son los rangos de mayor precio, de 1,5 millones de euros a 4 millones de euros y por encima de los 4 millones de euros, donde los números de ventas se han prácticamente triplicado en solo dos años solidificando el posicionamiento de esta localidad como destino de lujo.

En resumen, 2021 no solo trajo records en transacciones inmobiliarias en la mayoría de las localidades de la Costa del Sol sino que también reforzó en gran medida el mercado de lujo en los dos municipios más dedicados a ese segmento de la zona, Marbella y Benahavís.

¿Qué es un certificado de infracción urbanística y porque se pide en las compraventas?

Antes de entrar en lo que es un Certificado de no infracción urbanística hay empezar explicando que una infracción urbanística es, en general, una vulneración, falta o incumplimiento, de la normativa marcada por el planeamiento urbano. Hay muchas particularidades sobre estas infracciones que asimismo se clasifican por su gravedad y, en algunos casos, pueden dar lugar a la demolición de lo construido ilegalmente. En Marbella, donde la mayoría de las principales infracciones provienen de la época de la corrupción del GIL, las más comunes son los excesos de edificabilidad, la construcción en parcelas cuyo uso no era residencial, y el hecho de no respetar los dominios públicos, entre otros.

Pero si entrar en más detalles de lo que es una infracción urbanística, ¿Qué es el Certificado de no infracción urbanística?

Realmente es un certificado en el que el Ayuntamiento certifica que una determinada propiedad no tiene un expediente de disciplina, o infracción, urbanística abierto. Esto no quiere decir que la propiedad cumpla con la legalidad urbanística sino que el Ayuntamiento correspondiente no tiene iniciado ningún expediente de disciplina urbanística contra ella.

Si no garantiza la legalidad de la propiedad, ¿Por qué se pide ese certificado de no infracción urbanística en la compraventa de inmuebles?

En la práctica se pide como comprobación de que la propiedad a comprar no tiene ya iniciado un expediente disciplinario y evitar de esa forma sorpresas tras la compra. Aunque este documento no es obligatorio para la compraventa ni es exigido por los Notarios a la hora de firmar la escritura de compraventa, supone una garantía adicional de que la propiedad esta libre de problemas.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.





What is an urban infraction certificate and why is it requested in home purchases?

Before going into what a Certificate of no urban infraction is, it is necessary to explain that an urban infraction is, in general, a violation, fault or non-compliance with the regulations established by urban planning. There are many particularities about these infractions which are also classified according to their seriousness and, in some cases, can lead to the demolition of what has been built illegally. In Marbella, where most of the main infractions come from the time of the GIL corruption, the most common are excess of edificability, construction on plots not classified for residential use, and not respecting the public domains, among others.

But without going into more details of what an urban infraction is, what is the Certificate of no urban infraction?

Actually it is a certificate in which the City Council certifies that a certain property does not have an open file of discipline, or infraction, for urban planning. This does not mean that the property complies with the town-planning legality but that the corresponding Town Hall has not initiated any file of urban planning discipline against it.

If it does not guarantee the legality of the property, why is this certificate of no urban infraction requested in the purchase and sale of real estate?

In practice it is requested as verification that the property to be bought does not have a disciplinary file already opened and to avoid surprises after the purchase. Although this document is not obligatory for the purchase nor is it required by the Notaries at the time of signing the deed of sale, it is an additional guarantee that the property is free of problems.

** Given that each case is different and being this text just a simple touch on the issue, we recommend consulting your lawyer regarding the contents of this article.




Who bought real estate in 2021 in Marbella & Benahavís?

Although when working on real estate at the Costa del Sol we have a rough idea of the nationalities that are buying more properties, it is always interesting to see what the actual numbers show based on the data published by the Association of Land Registrars.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

As shown on chart 1, the percentage of foreigners buying on the Costa del Sol has practically not changed since 2018. The number of sales is much higher than the one of 2020 but similar to the numbers closed between 2016 and 2018.

Regarding the nationalities and chart 2, it can be seen that the British are still the nationality that buys more properties in Andalucia but with a clear decline after the Brexit vote in 2016. Second and third on that ranking appear Swedish and Belgium buyers. To be noted is also the decline of the sales to French and to Russians who have almost a neglectable percentage coming from a fourth place in 2013. Although it is not on the chart, the percentages for the province of Malaga follow the same pattern with Bristish, Swedish and Belgiums as the nationalities buying more in the area.

Your new home awaits.