Las medidas aprobadas por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, modifican notoriamente la legislación del mercado de alquiler una vez tratan de dotar de mayor seguridad y estabilidad al arrendatario de vivienda habitual en aquellos contratos de arrendamiento de vivienda formalizados a partir del 6 de marzo de 2019, equilibrando así la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia.
Con anterioridad a la exposición de los principales cambios introducidos y considerando el mercado inmobiliario existente en la Costa del Sol, es importante destacar que estas disposiciones normativas no se aplicarán en aquellos contratos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. En estos casos, los contratos de arrendamiento se regirán por la voluntad de las partes.
Una vez destacada esta excepción, cabe señalar que la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, si bien puede ser libremente pactado por las partes, en aquellos casos en los que su duración sea inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se prorrogarán obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcancen una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica. Esta circunstancia otorga una mayor tranquilidad al inquilino quien, si así lo acuerda con el arrendador, podrá, además, prorrogar estos contratos hasta en un máximo de 3 años.
En este mismo sentido, esta reforma legislativa viene a resolver de manera expresa las consecuencias legales de la posible venta de la vivienda. En estos casos, los inquilinos podrán seguir residiendo en la vivienda durante el tiempo pactado aun en aquellos supuestos en los que está se transmita por el arrendador, no siendo ya requisito indispensable la inscripción en el Registro de la Propiedad para que sus derechos sean respetados.
Por otra parte, y respecto a la posición de los arrendadores con esta reforma, cabe destacar que un elemento importante a tener en cuenta por propietarios es que la recuperación de la vivienda en caso de resolución anticipada del contrato deberá quedar por escrito expresamente (en caso de que lo necesite para vivienda habitual, sus hijos, etc.) a los efectos de que puedan ejercitar este derecho. Asimismo, se les permite mejorar su posición frente al inquilino al permitírsele requerir garantías adicionales a la fianza siempre que no excedan el importe de 2 mensualidades.
Por último, y en contra de la práctica habitual en el mercado inmobiliario, cabe advertir que la formalización de contratos de alquiler de temporada de una duración de 11 meses para evitar formalizar contratos de vivienda habitual está siendo considerado por nuestros Tribunales como un fraude de ley siempre que se acredite que el arrendatario tiene su residencia efectiva y habitual en dicho inmueble. Los contratos de temporada únicamente deben ser utilizados en aquellos supuestos en los que el arrendatario intenta satisfacer sus necesidades habitacionales por un período y causa determinada, debiéndose indicar esta circunstancia expresamente en el contrato.
David Mencia
Abogado
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