La combinación de distintas series de datos publicados por el Ministerio de Fomento ha posibilitado construir el gráfico 1 que se muestra a continuación y del que se pueden extraer interesantes conclusiones sobre el mercado de la vivienda de obra nueva en la provincia de Málaga. En dicho gráfico se pueden ver las viviendas iniciadas (en el año en el que se inicio su construcción), las viviendas finalizadas, el stock de vivienda nueva (sin vender) y el porcentaje de ventas de obra nueva frente a las viviendas que se terminan. Los datos de viviendas iniciadas y finalizadas están superpuestos de forma que se puede ver en la barra de cada año si se iniciaron más de las que se terminaron (la parte alta de la barra será roja) o viceversa (en cuyo caso la parte alta de la barra será azul).
GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021
Analizando el gráfico lo primero que se ve es algo evidente, el stock de vivienda nueva está en su mínimo histórico y que los números de este ciclo alcista, de 2015 a 2021, son, en cuanto a construcción de obra nueva, al menos, cuatro veces inferiores a los del otro ciclo, de 2000 a 2008. Esta falta de stock y el aumento de la demanda de este producto que en términos de diseño y calidades difiere mucho respecto a lo que se acabó en el anterior ciclo alcista es lo que está haciendo que los precios de la vivienda de obra nueva estén muy por encima de los precios de las unidades de segunda mano.
Finalmente, es muy interesante observar la evolución de la curva representada en verde que muestra el porcentaje de vivienda nueva que se vende respecto a la que se termina. Entre 2004 y 2010 se observa que el mercado no era capaz de absorber la cantidad de vivienda que se estaba terminando (menos del 50% de lo que se terminaba se vendía) y que, en cierta medida, llevo a la situación que todos conocemos. Sin embargo, entre 2015 y 2021 y con algún leve desfase, se vende más obra nueva de la que se termina lo que favorece la promoción inmobiliaria y que los precios se mantengan elevados para este tipo de producto.