2021, año récord en la venta de viviendas en Marbella y Benahavís

Ha sido una gran sorpresa ver los números publicados recientemente por el Ministerio de Fomento sobre el número de transacciones cerradas en el cuarto trimestre de 2021 para los municipios de la Costa del Sol ya que son incluso mejores de lo esperado. Sabíamos que el cuarto trimestre del año pasado había sido bueno pero no esperábamos llegar a esos niveles que son, en algunos casos, superiores a los de los años anteriores a la crisis de 2008. De hecho, en Marbella, Benahavís, Estepona y Mijas, este último trimestre de 2021 ha sido el mejor en número de ventas cerradas de la historia de esos municipios.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Si se observa el Gráfico 1 para Marbella, se puede ver que 2021 ha sido el mejor año desde 2008 y aunque la gráfica muestran un descenso desde 2017, 2021 rompió esa tendencia a la baja. Se ha hablado mucho de una recuperación post pandemia teniendo en cuenta que la gente prefería pasar el tiempo confirmada en una buena casa en Marbella disfrutando de nuestro clima que en otros lugares de Europa y que, para los empresarios, es perfectamente posible trabajar a distancia mientras viven en la costa. Sin embargo, dicho repunte ha sido inesperadamente alto.

Por otra parte, y mirando a los datos de Benahavís que se muestran en el Gráfico 2, se puede ver que los números son espectaculares y que 2021 ha sido, con una diferencia de un +15%, el mejor año de la historia de Benahavís si se considera el número de transacciones cerradas. Esa cifra proviene de una cifra record de ventas en el cuarto trimestre que ha sido un 28% mayor que el anterior año récord, 2014.

Aunque no se han incluido los gráficos de Estepona y Mijas, los datos muestran para Estepona, al igual que en Benahavís, récords históricos y, para Mijas, el mejor año desde 2008.

Al observar estos números siempre surge la pregunta de por cuánto tiempo el mercado mantendrá este nivel de actividad. La mejor respuesta es no se sabe, aunque nos gustaría saberlo. En general, las predicciones dicen que la actual tensión en la economía causada por los precios de la energía puede continuar hasta el verano y luego se debería relajar. Esto también afectará a la inflación en España, que se espera que se quede este año en el 7,5%, demasiado alta y no sostenible, pero con la previsión de bajar por debajo del 4% el próximo año. Eso también hará que los tipos de interés suban, lo que no es bueno para las ventas, aunque no afecte tanto, si se mantienen en niveles normales, a la compra de viviendas vacacionales. Por lo tanto, aunque la economía pueda estar un poco tensionada, al menos a corto plazo, las condiciones que originaron el nivel de ventas que estamos teniendo siguen ahí, así que, y esto es lo que se comenta en el mercado, todo el mundo espera al menos otros dos años de alta actividad. El tiempo lo dirá.

Did you know that you have to sign a Notarial Document (Act) prior to signing a mortgage?

One of the modifications established by the new law on the Mortgage Contracts (Contratos de Credito Inmobiliario) passed on June 16, 2019 based on the 2014/17/UE European Directive, that was looking to restore borrowers´ confidence in the banking system, was the obligation to sign a previous deed or act in front of a public Notary stating the conditions agreed with the Bank for the mortgage. When signing that document, the Notary will detail and explain those conditions to the purchaser of the property.

That Notarial Act to be signed before the signature of the mortgage deed, also called Transparency Act, is a notarial document that guarantees that everyone subscribing a loan with a mortgage guarantee has received all legal documentation and information to understand the extent of the liabilities he/she is assuming. The goal is to enhance legal certainty, the transparency and the understanding of the legal contracts and their clauses associated with the signing of a mortgage loan.

In practical terms, this means that, in addition to the information that the bank can and must provide, it will be the Notary who, at least 10 days prior to the signing of the mortgage, not only informs but also ensures that the information provided has been understood and that all the documentation required by law has been received.

The main concerns faced by future borrowers, that the signature of a Transparency Act will clarify, usually revolve around the interests, both ordinary and late payment, especially if they are fixed or variable, and if so, the index to which they are referenced. In relation to the variable interests, the Notary is obliged to make different calculations or simulations of what may happen. Doubts also arise in relation to the different types of commissions (early repayment, non-payment of instalments...), and in relation to the importance of the appraisal value in the event of an auction and when and how this can take place.

** Given that each case is different and being this text just a simple touch on the issue, we recommend consulting your lawyer regarding the contents of this article.


¿Sabías que hay que firmar un Acta Notarial antes de la firma de la hipoteca?

Una de las modificaciones que establecía la nueva ley de Contratos de Crédito Inmobiliario aprobada con fecha 16 de Junio de 2019 basada en la Directiva Europea 2014/17/EU, que trataba de restablecer la confianza de los clientes en el sistema bancario, era la obligación de firmar un acta previa en Notaria donde se establecían las condiciones acordadas con el banco para la hipoteca. Al firmar dicho documento, el Notario explicará las condiciones de la hipoteca al futuro adquiriente de la propiedad.

Esta Acta Notarial que tiene que firmarse antes de la firma de la escritura de la hipoteca se conoce como Acta de Transparencia y garantiza que cualquier persona que subscriba un préstamo con garantía hipotecaria haya recibido toda la información y la documentación que requiere la ley de forma que entienda claramente las obligaciones que esta asumiendo. El objetivo es reforzar la seguridad jurídica, la transparencia y el entendimiento de los contratos y sus clausulas legales asociados a la firma de una hipoteca.

En la práctica significa que, además de la información que el banco debe proporcionar, será el Notario quien, con al menos diez días de antelación a la firma de la escritura de la hipoteca, no solo informe sino también se asegure de que el prestatario ha entendido la información que ha recibido y de que se ha proporcionado toda la documentación que la ley requiere.

Las principales dudas a las que se enfrentan los prestatarios, y que el Acta de Transparencia aclara, giran alrededor de los intereses, tanto ordinarios como de demora, especialmente la diferencia entre fijo y variable, y en este último caso a que índice están referenciados. En relación a este interés variable, el Notario debe hacer algunas simulaciones para mostrar los distintos escenarios que pueden ocurrir con los cambios del índice de referencia. Asimismo suelen surgir dudas sobre las comisiones que cobrará el banco - de apertura, cancelación anticipada o demora - y la importancia del valor de tasación para le caso de subastas y cuando y como pueden estas llegar.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.



Property prices go up in Marbella and Benahavís

With the number of transactions we are having and with the inventory going down, prices were bound to go up following the general rule that more demand and less offer leads to higher prices. That is exactly what is happening in the market of Marbella and Benahavis, prices are going up and this can be seen on the charts. There are two lines for Benahavis (Chart 2): The price per square meter published by the real estate portal Idealista that can be identified as “for sale” or “asking” price (green) and the price per square meter obtained form the Land Registry that can be identified as “sold” or “closed” price (blue).

Additionally, in the chart for Marbella (Chart 1), there is a third line that is the average price per square meter obtained from official valuations, published by the Ministry of Housing (red).

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Regarding Marbella, it can be seen that the asking price is sky-rocketing, with owners asking more and more for their homes, while closing prices are also going up, already 13,6% in the last year, but with a “softer” increase. There was a moderation on the tendency in 2020 but the increase is starting to accelerate again. In any case, it will be seen, with the detail in Benahavis, that most of these increases are driven by the selling prices of new built homes. A final comment on the valuation prices of Marbella that are always below the closing prices and, in a similar way, following an upward tendency.

The prices in Benahavis are also following the same path, in this case reaching an extreme increase in closing prices of 18,3% in one year. This can be seen as good for now but I think it is too much for the future. The market will not withstand yearly increases of 18% and it can destabilize it if it keeps on growing at that pace.

Finally, just a comment on the increase of the prices, as mentioned above, driven by new built units. Chart 3 shows the closing prices of second hand homes versus new builds, highlighting that prices of new builds are increasing rapidly while prices of second hand units started to show increases in 2021 but at a slower pace than the new builds. Most of the demand is for new designs and there is also less inventory so prices are pushed up while there is less demand for second hand properties and more stock available so for the moment prices of second hand homes are not increasing as much.

Los precios de la vivienda al alza en Marbella y Benahavís

Estaba claro que con el número de transacciones inmobiliarias que esta habiendo y con la reducción en el número de viviendas en venta, los precios iban a subir siguiendo la regla general del mercado, más demanda y menos oferta. Y esto es exactamente lo que esta pasando en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís tal y como se puede ver en los gráficos de más abajo. En ellos se ven dos dos curvas para Benahavís (Gráfico 2): el precio por metro cuadrado publicado por el portal Idealista que se puede identificar como precio de propiedades “en venta” (en verde) y el precio por metro cuadrado obtenido del Registro de la Propiedad que se puede identificar como precio de “vendido” (en azul). Adicionalmente, en el gráfico de Marbella (Gráfico 1) aparece una tercera curva con el precio por metro cuadrado obtenido de tasaciones oficiales y publicado por el Ministerio de Fomento (en rojo).

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Si se fija la atención en Marbella, se puede ver que el precio de “en venta” o de salida esta disparado con los propietarios pidiendo cada día más por sus propiedades mientras que los precios de venta reales también están subiendo de forma importante, un 13,6%, pero no tanto como los anteriores. Hubo una moderación en la tendencia en 2020 con la pandemia pero los incrementos están de vuelta. En cualquier caso, y como se mostrará para Benahavís, la mayoría de esta subida esta impulsada por los precios de venta de las viviendas de obra nueva. Respecto a los precios basados en las tasaciones, solo cabe decir que siguen más o menos la misma tendencia de los precios de venta y también al alza.

Los precios en Benahavís también están siguiendo el mismo camino que, en este caso, está alcanzando un aumento de un 18,3% en un año. Porcentaje en principio muy bueno para los vendedores pero que, si siguiera en este ritmo, podría desestabilizar el mercado.

Finalmente, un último comentario sobre los precios reales de venta de viviendas de segunda mano frente a las de obra nueva que se muestran en el Gráfico 3: se puede ver que la subida de los precios esta principalmente impulsada por la subida de los precios de la obra nueva aunque durante 2021 ya se ha empezado a notar la subida de los precios de venta de las unidades de segunda mano. La mayor demanda y el menor stock esta en la obra nueva esta disparando los precios.

What if the property I am thinking on buying has an embargo. Should I buy it?

A property with one or various embargos registered at the Land Registry can be bought with total security but there are some aspects that have to be taken into account. I will refer only to embargos affecting to properties and not to those affecting to salaries, pensions, bank accounts or other assets. In any case and if you are aware that there is an embargo on a property, I fully recommend working with a knowledgeable lawyer to avoid future complications.

What is an embargo on a property?

An embargo can be understood as a legal action taken against a property for a certain value to enforce the payment of an outstanding debt. They come in the form of a Court order or from a Public Administration—local, regional or national—in Spain. Both the Courts and the Public Administrations have the power to order the seizure of the properties of the debtor to settle the debt and can liquidate the non-monetary assets in public auctions.

Public Administrations embargos and how to clear them

The most common embargos from the Public Administrations come from debts with the Spanish Tax Office (for non payment of income or wealth taxes), the Social Security (for non payment of Social Security receipts) and the Council Authorities (for non payment of I.B.I., rubbish collection or Plusvalia taxes). The steps to clear them are the following:

· Obtain from the Public Administration holding the embargo a payment slip (Carta de Pago) with the full debt, the main debt plus interest plus legal costs, at the day of the signature of the purchasing deed.

· Retain the amount on the payment slip (for the debt with that Public Administration), from the amounts to be paid to the seller at Notary. This retention to pay the debt will be stated in the purchasing deed.

· That payment slip has a deadline on it to pay the debt without additional interest that will give the purchaser some days after the signature of the purchasing deed to pay the debt.

· After signing the deed, go to one of the banks that appear on the payment slip with the slip to pay the debt and keep the receipt of the payment.

· After the payment, the Public Administration issues a certificate for the Land Registry (mandamiento de cancelación de embargo) stating the debt is paid and that the Land Registry can clear the embargo. After presenting that certificate at the Land Registry, the embargo should be cleared.

· It is also recommendable to retain, from the amounts to be paid to the seller, an amount to cover the expenses associated with the clearing of the embargos

Court Order embargos and how to clear them

The Court Order embargos are those coming from the execution of the sentence from a Court process to cover a payment obligation that is not paid voluntarily by the debtor and are enforced by a Court order signed by a judge. The steps to clear them are the following:

· The seller of the property or his lawyer has to contact the creditor to produce a document stating the total debt, including interest and legal costs, at the date of the signature of the purchasing deed.

· From the amounts to be paid to the seller, one of the checks has to be prepared for the creditor for the total amount outstanding at the date of the signing of the purchasing deed. The creditor should go to the Notary to cololect this bank draft that will clear the debt and sign a settlement document stating the clearing of that debt.

· At the Notary, the creditor should produce a document signed by his lawyer and his court agent where they request the Court to lift the embargo as the debt is paid. Additionally, it is also recommended that they produce a document stating that, with that payment, they renounce to additional claims.

· With that request, the Court will produce a certificate signed by the judge for the Land Registry (mandamiento de cancelación de embargo) stating the debt is paid and that the Land Registry can clear the embargo. After presenting that certificate at the Land Registry, the embargo should be cleared.

· It is also recommendable to retain, from the amounts to be paid to the seller, an amount to cover the expenses associated with the clearing of the embargos.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer.

 

Tagged:

Qué hacer si la propiedad que quiero comprar tiene un embargo. ¿Debo comprar?

Se puede comprar una propiedad con uno o varios embargos registrados en el Registro de la Propiedad con total seguridad, pero hay algunos aspectos que deben tenerse en cuenta. En este artículo me referiré únicamente a aquellos embargos que afecten a las propiedades y no a los que afecten a los salarios, pensiones, cuentas bancarias u otros activos. De cualquier modo, si está seguro de que hay un embargo sobre una propiedad, recomiendo sin duda acudir a un abogado experto para evitar futuras complicaciones.

¿Qué es un embargo sobre una propiedad?

Un embargo se puede entender que es una acción legal que se ejerce sobre una propiedad para cubrir el pago de una deuda pendiente. En España, los embargos pueden provenir de una orden judicial o un acto administrativo desde una administración pública - local, regional o nacional-. Tanto el Juzgado como los organismos públicos pueden ordenar la incautación de las propiedades del deudor para saldar la deuda y liquidar los activos no dinerarios en subastas.

Embargos trabados por administraciones públicas: cómo proceder a su cancelación.

En las administraciones públicas, la mayoría de los embargos provienen de deudas con la Agencia Tributaria (por impago de rentas o impuestos sobre patrimonio), con la Seguridad Social (por impago de recibos de la Seguridad Social) con las Autoridades Municipales (por impago de impuestos como el IBI, la tasa de basura o la plusvalía). Los pasos a seguir para cancelar un embargo de este tipo son los siguientes:

· Obtener de la administración pública correspondiente la Carta de Pago que detalle la deuda total, la deuda principal más los intereses y costas legales, a fecha de la firma de la escritura de compraventa.

· Deducir el importe de la carta de pago resultante de la deuda con el organismo público, del pago que se efectuará al vendedor en la formalización de la venta en la notaría. Esta deducción quedará reflejada en la escritura de compraventa.

· Esa carta de pago tiene un plazo para realizar el pago sin intereses adicionales que le permitirá al comprador tener algunos días para pagar la deuda tras la firma de la escritura de compraventa.

· Una vez firmada la escritura, acudir con la Carta de Pago a uno de los bancos que en ella se citan para efectuar el pago de la deuda, guardando el recibo que confirma su pago.

· Efectuado el pago, el organismo público emite un certificado para el Registro de la Propiedad que se denomina mandamiento de cancelación de embargo, declarando que la deuda ha sido satisfecha para que el Registro de la Propiedad pueda proceder a cancelar el embargo. Una vez presentado el certificado en el Registro de la Propiedad, el embargo debería ser cancelado.

· También es recomendable retener de las cantidades que se vayan a pagar al vendedor una cantidad para cubrir los gastos en que se incurran durante el proceso de cancelación del embargo.

Embargos trabados por orden judicial : cómo proceder a su cancelación.

Los embargos emitidos por orden judicial son aquellos que se derivan de la ejecución de una sentencia en un proceso judicial para cubrir una obligación de pago que no ha sido satisfecha voluntariamente por el deudor a través de una sentencia dictada por un juez. Los pasos a seguir para cancelar estos embargos son los siguientes:

· El vendedor de la propiedad o su abogado tienen que contactar con el acreedor para elaborar un documento que confirme la deuda total, incluidos los intereses y costes legales, a la fecha de la firma de la escritura de compraventa.

· De las cantidades a pagar al vendedor, uno de los cheques será emitido para el acreedor por la cantidad total pendiente a la fecha de la firma de la escritura de compraventa. El acreedor deberá ir al notario para retirar este cheque bancario que cancelará la deuda y firmar un documento que certifique que la deuda ha sido pagada.

· En la notaría, el acreedor deberá presentar un documento firmado por su abogado y su procurador donde se solicite al juzgado correspondiente el levantamiento del embargo, dado que la deuda ha sido satisfecha. Adicionalmente, es también recomendable que firmen un documento donde manifiesten que, al quedar la deuda satisfecha, no se interpondrá ninguna reclamación adicional.

· Con este documento, el juez emitirá un mandamiento de cancelación de embargo para el Registro de la Propiedad donde se confirma que la deuda ha sido pagada y que el Registro puede cancelar el embargo. Tras su presentación en el Registro de la Propiedad, el embargo debería ser cancelado.

Como cada caso es diferente y tiene sus particularidades, se recomienda encarecidamente consultar siempre con su abogado.

 

Tagged:

¿Que ocurre si la propiedad tiene una deuda antigua de IBI y el propietario no lo sabia?

Estoy escribiendo este artículo porque he tenido un caso recientemente en una venta y pensé que era interesante comentarlo.

La primera pregunta es: ¿quien es el responsable de esa deuda antigua de IBI?

  • El responsable es el sujeto pasivo que fuera dueño de la propiedad en el momento en el que se generó la obligación de pago. Sin embargo, el actual propietario tiene una responsabilidad subsidiaría sobre esa deuda. Eso significa que si la Administración (en el caso del IBI y en la provincia de Málaga es el Patronato de Recaudación Provincial) no consigue cobrar esa deuda al sujeto pasivo (el propietario en el momento en el que se genero la obligación de pago) después de agotar todos los procedimientos legales para ello, el propietario actual se convertirá en el responsable de dicha deuda. La Administración tendrá que declarar la imposibilidad de cobro de dicha deuda (declaración de fallido) e iniciar el procedimiento contra el propietario actual.


¿Si el actual propietario no ha sido notificado de esta deuda hasta la declaración de fallido de la Administración, y al ser una deuda antigua, puede la deuda considerarse prescrita?

  • El periodo de prescripción de la deuda del IBI es de cuatro años contado desde la ultima notificación emitida por la Administración o de la emisión del recibo original de IBI. Sin embargo, si la Administración ha estado notificando al deudor original en tiempo y forma, no al actual propietario, esa prescripción se considera cortada. Por lo tanto, la respuesta es NO, si la Administración notificó al deudor original en tiempo y forma, la deuda no esta prescrita para el actual propietario.


¿Tiene que pagar el nuevo propietario los intereses de demora y/o penalizaciones que se han aplicado al recibo de IBI por el retraso en el pago del deudor original?

  • La respuesta es NO. Cuando la Administración declara la imposibilidad de cobro de la deuda al deudor original (declaración de fallido) y empieza un nuevo procedimiento contra el propietario actual tiene que anular todos los intereses de demora y/o penalizaciones que se hayan cargado sobre importe del recibo original.


Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

What if a property has a previous debt of IBI the owner was not aware of?

I am writing about this issue because I had a recent case in one of my latest closings that I thought it was worth to comment.

The first question would be: who is liable for that IBI debt?

  • The owner at the time when the receipts were due is the liable subject. However, the actual owner has subsidiary liability on that debt. That means that if the Administration (in the case of the IBI and the province of Málaga is the Patronato de Recaudacion Provincial) is unable to recover that debt after using all legal means to achieve it, the actual owner will be-come liable. The Administration will have to declare its impossibility to recover that debt (declaración de fallido) and then initiate a new proceeding against the actual owner.


If the actual owner has not been notified of that debt until the declaration of impossibility by the Administration, can the debt be considered prescribed?

  • The prescription period for that IBI debt is four years counted from the last notification by the Administration or the issu-ing of the original IBI receipt. However, if the Administration has been notifying the original debtor, not the actual owner, on timely manner that prescription is not applicable. Therefore, the answer is NO, if the Administration has been notifying the original debtor in a timely manner, the debt is not prescribed even for the actual owner.


Does the new owner have to pay the penalties and/or default interest that were being applicable to the IBI receipt payable by the original debtor?

  • The answer is NO. When the Administration declares the impossibility to recover the debt from the original debtor and starts a new proceeding against the actual owner of the property, it has to write off the penalties and default interest ap-plied to the original debt.


Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer or tax advisor.

¿Se puede hipotecar una vivienda fuera de ordenación?

En un artículo previo se analizó qué era una vivienda fuera de ordenación pero, ¿se puede hipotecar una vivienda en esta situación urbanística?

En principio se puede decir que es complicado porque los bancos no quieren correr ningún riesgo y dichas viviendas que se pueden asimilar a “ilegales” y, por tanto, pueden no suponer una garantía suficiente para el préstamo hipotecario pero en algunos casos, dependiendo de la causa de la situación de fuera de ordenación, los bancos han concedido estas hipotecas. Hay que decir que este artículo se refiere a la zona de Marbella donde existen aproximadamente 18.000 viviendas fuera de ordenación y la situación en este sentido es un poco especial.

¿En qué casos de fuera de ordenación están los bancos concediendo hipotecas?


Hablando con los bancos responden que todo depende de los tasadores y de las advertencias que pongan en las tasaciones hipotecarias. Dentro de estas, ellos las distinguen como advertencias graves en cuyo caso no darán hipoteca puesto que la vivienda no se considera garantía para el préstamo hipotecario y las advertencias leves en las que el banco estudiará la operación y podrá o no pedir garantías adicionales.


Después de la contestación de los bancos, nos hemos puesto en contacto con varios tasadores con años de experiencia en la Costa del Sol que nos confirman en cierta forma lo que dicen los bancos: aquellas propiedades construidas sobre dominios públicos, parcelas de zonas verdes, parcelas calificadas para parques y jardines o con una calificación no residencial recibirán esas advertencias graves que harán que no sean susceptibles de constituir una garantía hipotecaría mientras que otras propiedades construidas sobre parcelas residenciales en las que los tasadores consideren que la infracción urbanística se pueda considerar como no tan grave recibirán asimismo una advertencia leve que abrirá la puerta a que los bancos estudien la posible concesión de una hipoteca.


** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.


Can I get a mortgage for a property that does not adhere to land use regulations?

A while ago we analysed what is considered a property that does not adhere to land use regulations. But can you get a mortgage for a property in this situation?


Generally speaking, it can be difficult to get a mortgage approved for these properties because banks do not want to take any risks and as these properties can be considered “illegal”. The bank doesn´t consider them adequate collateral to grant a mortgage. However, there are cases where banks have agreed to a mortgage, depending on the reason why the property did not adhere to land use regulations. In this article we will talk about cases where this has been possible - at least in Marbella, where there are approximately 18.000 properties with this problem, so the situation is a bit different.

What properties, that don´t meet the regulations, are banks approving mortgages for?


When speaking to banks about this subject, they respond that it depends on the surveyors and the caveats they include in their property evaluations. The caveats are categorised into major issues, for which no mortgages are granted as the property is not sufficient guarantee, and minor issues, which the bank will look into in more detail and may ask for additional guarantees.


Having received this information from the banks, we contacted some surveyors with years of experience on the Costa del Sol that more or less confirmed what the banks were saying: Properties built on public domains, plots for green areas, plots planned for parks and gardens or simply not planned for residential use will receive a serious warning on the valuation report that will block the granting of a mortgage, while properties built on residential land, for which the surveyors consider that the infraction is not that serious, will receive a minor warning that will open the door for the banks to study that specific mortgage.


** Given that each case is different and being this text just a simple touch on the issue, we recommend consulting your lawyer regarding the contents of this article.

El número de viviendas en venta baja en Marbella y Benahavís

Aunque no hay datos oficiales sobre el inventario o número de viviendas en venta se puede hacer una estimación del mismo en base a portales inmobiliarios y bases de datos de viviendas compartidas. No sería el número exacto pero, al menos, puede ofrecer una idea de como es la tendencia.

Inventario Marbella 4T-21.JPG

GRÁFICO 1 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN MARBELLA 2º TRIMESTRE 2021

Esa información sobre el inventario se puede ver en los gráficos 1 y 2 para Marbella y Benahavís. Observando ambos gráficos, la tendencia es clara mostrando una reducción en el número de propiedades en venta en el mercado. Esto está directamente asociado con el aumento en el número de ventas que estamos experimentando. El inventario aumentó a máximos históricos en los últimos años y esto, como se ha ido comentando, estaba afectando en forma de moderación al aumento de los precios. El mercado inmobiliario funciona de la misma manera que otros mercados, más oferta disponible, menos precio.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Ahora estamos en una situación con más demanda, más ventas y menos número de viviendas en venta que debería hacer subir los precios como ha venido ocurriendo durante 2021. Mirando el detalle, se puede ver que el inventario está bajando en todos los tipos de propiedades y precios, menos el de las villas por encima de 1.500.000 euros. La tendencia que se observa en ese rango es similar en Marbella y Benahavís, esto es, no baja pero se mantiene estable.

La conclusión es que el mercado está tendiendo a un mercado de "vendedores" desde un mercado de "compradores" y esa tendencia a ese cambio de mercado se verá reforzada si la actividad y los números siguen yendo por el mismo camino, más transacciones y menos número de viviendas en venta. El gráfico de la tasa de absorción, es decir el número de meses para vender el inventario completo, que se muestra a a la izquierda como Gráfico 3, muestra una tendencia a la baja indicando que es más fácil vender ahora que hace un año.

Less homes for sale in Marbella and Benahavís

Although there are no official numbers confirming the market inventory - that is the number of homes for sale - it is possible to make an estimation based on information found in real estate portals and property databases. This at least gives us an idea of what the tendency is.

GRÁFICO 1 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN MARBELLA 2º TRIMESTRE 2021

and Benahavís is shown on Charts 1 and 2. Looking at both charts, the tendency is clear. There is a reduction of the number of properties for sale in the market, which is directly associated with the increase of the number of sales we have been experiencing. The inventory reached historical maximums in the last years and as I mentioned before, this affected property prices. The real estate market works in the same way as other markets: more offer available, lower prices. Now we are in a situation with more demand, more sales, and less inventory, which should push up the prices as was the case in 2021.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Looking at the details, we can see that the inventory is going down for all types of properties and prices apart from villas on sale for more than 1.500.000 euros. The tendency in this range is similar in Marbella and Benahavís, staying stable rather than going down.

The conclusion is that the market is moving from a “buyers´ market” to a “sellers´ market” and this market change will be reinforced if the figures continue going in the same direction, that is more transactions and less inventory.

The chart showing the absorption rate - or the number of months it takes to sell the whole inventory - attached on the left as Chart 3, shows exactly that. A reduction in the number of months to sell the full inventory means that it is easier to sell now than it was a year ago.

Your new home awaits.