Cancelar una hipoteca en el Registro una vez que está totalmente pagada puede parecer un asunto legal complicado pero no es así. Si la deuda con el banco ya se ha liquidado, habría que proceder a la inscripción registral de la cancelación de la hipoteca con el fin de evitar problemas en el futuro. Estos serían los pasos a seguir:
1.- El Banco
El banco deberá emitir gratuitamente un certificado de que no hay deuda pendiente. Ese es el documento que prueba que la hipoteca de su propiedad ha sido totalmente pagada. Para ello solo tienes que acercarse al banco y pedir el importe total de la deuda pendiente para cancelar la hipoteca. Incluirán el principal pendiente, los intereses hasta la fecha de cancelación y, en función de la hipoteca, la comisión de cancelación. Una vez que se pague esa cantidad, el banco expide un “certificado de deuda cero", certificando que el importe pendiente se ha pagado en su totalidad.
2.– La Notaria
El segundo paso sería ir a una Notaria con el certificado emitido por el banco, los datos de la hipoteca y la propiedad para firmar una escritura pública de cancelación de la hipoteca. Los oficiales de la Notaria prepararán la escritura de cancelación de la hipoteca en base a la escritura de la hipoteca cuando esta fue constituida y el certificado de que no hay deuda emitido por el banco. Un representante del banco con poderes notariales irá a la notaría y firmará, en nombre del banco, la cancelación de la hipoteca.
3.– Oficina Liquidadora - Las Tasas
Con la copia de la escritura de cancelación, hay que liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), aunque la cancelación de hipoteca tiene coste cero, tiene que ser liquidado. Esto se hace en la Oficina Liquidadora rellenando un impreso 600 con la información que se recopila de la escritura de la cancelación de la hipoteca, se presenta y se sella reflejando que la escritura se ha liquidado de impuestos.
4.– El Registro de la Propiedad
Una vez que el impuesto se ha liquidado y con toda la documentación que se genera en los pasos anteriores, es el momento de acercarse al Registro de la Propiedad para solicitar la inscripción de la cancelación de la hipoteca, último paso del proceso.
Una vez estén preparados todos los documentos necesarios y tras ser presentados ante el Registro de la Propiedad para su inscripción. A los pocos días, el Registro emite una notificación informando que la hipoteca ha sido cancelada. Se puede comprobar en la Nota Simple de la propiedad de donde la hipoteca debe haber desaparecido.
¿Ocurre lo mismo con las hipotecas antiguas?
Como caso excepcional, una hipoteca antigua puede cancelarse directamente en el Registro de la Propiedad, evitando los pasos del banco y la notaria, cuando el periodo entre la fecha del último pago que aparece en la escritura de la hipoteca y el día de la cancelación de la hipoteca sea mayor de veinte años.
¿Qué ocurriría si compro una propiedad sobre la que recae una hipoteca a la que no quiero mantener?
Si la propiedad se ha vendido y el comprador no tiene interés en mantener la hipoteca existente sobre la propiedad, la hipoteca tiene que ser cancelada antes de la firma de la escritura pública de compraventa. Por lo general, esta cancelación se realiza en el mismo día, el mismo Notario y justo antes de la firma de la escritura de compraventa. El banco prepara un certificado con la cantidad pendiente a la fecha de la firma y el comprador lleva un cheque por esa cantidad que será entregada directamente al representante del banco que firmará la escritura de cancelación. La cancelación en el Registro de la Propiedad hay que hacerla antes de la inscripción de la compraventa por parte del nuevo propietario.
Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.
