La verdad es que llevo hablando hace tiempo sobre el exceso de inventario, o número de viviendas en venta, y al ver un artículo en el periódico económico CINCO DIAS sobre la saturación de proyectos de viviendas nuevas en la Costa del Sol he pensado que era conveniente recoger dicho artículo y combinarlo con la estimación de viviendas en venta que produzco cada trimestre. En Marbella y Benahavís, como se puede ver en los gráficos de más abajo, el incremento del inventario de producto estimado es excesivo para un mercado en equilibrio. El mercado no está siendo capaz de absorber el producto que va poniéndose a disposición de los potenciales compradores y eso hace que el stock de vivienda en venta crezca de forma excesiva. ¿Qué consecuencia tiene realmente ese exceso de inventario? En realidad lo que provoca es que el mercado se vuelva más lento: un mayor número de viviendas en venta y un menor número de ventas (es ya una realidad en la Costa del Sol que está bajando el número de ventas y es lo que se nota cada día en la calle) hace que haya más competencia a la hora de vender y los precios se puedan ver afectados. Los compradores se pueden permitir retrasar la decisión de compra y baja la urgencia en la adquisición de una vivienda. Esto hace a su vez que suba el ratio de absorción de viviendas, es decir el tiempo — más tiempo de absorción equivale a un mayor ratio — que tarda en venderse el inventario completo (se puede ver en el gráfico de más abajo), y se complique aun más la situación. En resumen, mayor oferta y menor demanda que desestabilizan el mercado tendiendo cada vez más a lo que se llama un mercado de compradores en el que el exceso de oferta permite poner presión a los vendedores para que bajen el precio. Asimismo, coincido con el artículo antes mencionado en que existe una demanda real pero que está comprando a precios competitivos y no “a cualquier precio” lo que puede alejar a compradores que no encuentran lo que buscan a su nivel de precio.
