According to a report published by the National Association of Realtors—US (NAR) in 2019, it is worth investing in Home Staging for the sale of a property. These are the statistics:
¿Vale la pena preparar las viviendas para la venta (hacer Home Staging)?
De acuerdo a un informe publicado en 2019 por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos (NAR), SI vale la pena preparar las casas para la venta (lo que se conoce como Home Staging). Estas son las estadísticas:
Too many Properties for sale on the Costa del Sol
I have been talking for some time about the excess of inventory, or number of properties for sale, and after seeing an article about the saturation of new building projects in the Costa del Sol in the economic newspaper CINCO DIAS, I thought it was convenient to combine this information with the content I estimate every quarter. As you can see on the charts below, there is an excessive increase in the number of properties for sale in Marbella and Benahavis for the market to be healthy. The market is not able to absorb the units that are being offered to potential buyers and, therefore, the inventory keeps on rising. What are the consequences of this excess? In fact, this situation makes the market slower: more properties for sale and less sales (it is already a fact that the number of sale is dropping down and we can feel it every day) makes the market much more competitive when selling, and prices may be affected. Buyers have a large number of properties available, they have time and that results in a delay of the buying decision. The urgency for buying is reduced, therefore increasing the absorption rate, ie the time required to sell the whole inventory, as it can be seen on the chart below. This makes the situation even more complicated. In summary, more offer and less demand makes the market unstable and turn it into a clear Buyers’ Market where the excess of offer allows pressure on the sellers to reduce prices. I also agree with the CINCO DIAS article in the fact that there is a real demand for properties but buyers are buying at competitive prices and not at “whatever price” vendors are asking for. High prices may drive away buyers that are not able to find what they are looking for at their price level.
Demasiado Stock de Viviendas en venta en la Costa del Sol
La verdad es que llevo hablando hace tiempo sobre el exceso de inventario, o número de viviendas en venta, y al ver un artículo en el periódico económico CINCO DIAS sobre la saturación de proyectos de viviendas nuevas en la Costa del Sol he pensado que era conveniente recoger dicho artículo y combinarlo con la estimación de viviendas en venta que produzco cada trimestre. En Marbella y Benahavís, como se puede ver en los gráficos de más abajo, el incremento del inventario de producto estimado es excesivo para un mercado en equilibrio. El mercado no está siendo capaz de absorber el producto que va poniéndose a disposición de los potenciales compradores y eso hace que el stock de vivienda en venta crezca de forma excesiva. ¿Qué consecuencia tiene realmente ese exceso de inventario? En realidad lo que provoca es que el mercado se vuelva más lento: un mayor número de viviendas en venta y un menor número de ventas (es ya una realidad en la Costa del Sol que está bajando el número de ventas y es lo que se nota cada día en la calle) hace que haya más competencia a la hora de vender y los precios se puedan ver afectados. Los compradores se pueden permitir retrasar la decisión de compra y baja la urgencia en la adquisición de una vivienda. Esto hace a su vez que suba el ratio de absorción de viviendas, es decir el tiempo — más tiempo de absorción equivale a un mayor ratio — que tarda en venderse el inventario completo (se puede ver en el gráfico de más abajo), y se complique aun más la situación. En resumen, mayor oferta y menor demanda que desestabilizan el mercado tendiendo cada vez más a lo que se llama un mercado de compradores en el que el exceso de oferta permite poner presión a los vendedores para que bajen el precio. Asimismo, coincido con el artículo antes mencionado en que existe una demanda real pero que está comprando a precios competitivos y no “a cualquier precio” lo que puede alejar a compradores que no encuentran lo que buscan a su nivel de precio.
¿Se ralentiza el Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol?
A mediados de Diciembre se publicaron por parte del Ministerio de Fomento los datos sobre las unidades vendidas en los distintos municipios de la Costa del Sol aportando una información que se podría decir que es hasta contradictoria. Si miramos a las unidades vendidas, el número, aunque un negativo –5,6%, es mejor que en los trimestres anteriores, especialmente en Marbella, Estepona y Mijas, tres de los municipios de la Costa del Sol donde más transacciones se cierran junto con Málaga capital.
Si desglosamos esos datos en ventas de vivienda nueva o de segunda mano, los datos revelan que la mejora se ha producido en las ventas de producto nuevo. Así, en Estepona, las ventas de producto nuevo han subido un 80%, en Marbella un 62%, en Málaga capital casi un 30% y, especialmente, en Mijas un 192%. En general, las ventas de producto nuevo en la Costa del Sol han aumentado un 33%. Si, por otra parte, miramos al producto de segunda mano, la bajada de las ventas ha sido de un 9,9%. Dentro de nuestra zona, Estepona ha bajado un 3,2%, Marbella un 5,3% y Benahavís un 20,8%. La bajada general de ventas ha sido compensada por la venta de producto nuevo. Asimismo, hay que tener en cuenta que estas ventas se cerraron probablemente en los dos últimos años y que ahora se está produciendo la entrega de esas unidades. Este hecho va en línea con el comentario sobre las estadísticas de ventas de los dos últimos años en las que parecían no reflejarse todas esas ventas con contrato privado que se estaban produciendo en promociones de obra nueva y que ahora se están empezando a escriturar.
Mi opinión sigue siendo similar a la que he manifestado últimamente, es decir, que aunque la bajada en el número de ventas es ciertamente preocupante, no creo que, de momento, la podamos considerar alarmante. Lo cierto es que estamos en un mercado muy competitivo, con mucho producto en la calle, y, en estos casos, tener un precio muy competitivo es crucial para tener actividad y, como consecuencia, vender.
UNIDADES VENDIDAS EN BENAHAVÍS
UNIDADES VENDIDAS EN MARBELLA
VENTAS DE VIVIENDA DE SEGUNDA MANO EN LA COSTA DEL SOL
2017 fue un gran año para el equipo de Alfonso Lacruz
El mercado inmobiliario de Benahavís baja un 35%. ¿Es del todo cierto?
La verdad es que si miramos la información publicada por el Ministerio de Fomento sobre el número de transacciones cerradas en Benahavís durante el segundo trimestre de 2017, el número es ciertamente alarmante con una bajada de un 35% en el número de operaciones cerradas en el último año. ¿Es realmente esta la realidad del mercado o es que los números no están reflejando exactamente lo que esta pasando? Puede haber dos razones: el efecto del Brexit y la venta de nuevas promociones en la zona.
La verdad es que si miramos la información publicada por el Ministerio de Fomento sobre el número de transacciones cerradas en Benahavís durante el segundo trimestre de 2017, el número es ciertamente alarmante con una bajada de un 35% en el número de operaciones cerradas en el último año. ¿Es realmente esta la realidad del mercado o es que los números no están reflejando exactamente lo que esta pasando? Puede haber dos razones: el efecto del Brexit y la venta de nuevas promociones en la zona.
¿Quién compra y qué están comprando en la Costa del Sol?
El informe del Colegio de Registradores de de España para el primer trimestre de 2017 aporta unas piezas de información muy interesantes sobre el mercado inmobiliario que me gustaría compartir. Son principalmente sobre operaciones cerradas por parte de extranjeros en España y la provincia de Málaga y la distribución de transacciones entre inmuebles nuevos y de segunda mano para, asimismo, Málaga. Con los datos se han preparado algunos gráficos que se explican por sí mismos.
En cuanto a la distribución entre nuevos y usados, se observa un importante aumento en la venta de nuevas propiedades frente a las de segunda mano, aunque sigue siendo baja, con sólo el 24% de las operaciones.
En relación con las transacciones cerradas por extranjeros, hay un dato relevante que se podía intuir. Los británicos son la única nacionalidad en la que se redujo el número de propiedades que compraron en un 27,2%, especialmente después del voto Brexit, aunque sigue siendo la nacionalidad con un porcentaje más alto, un 14,5%, de las ventas a extranjeros y que aun sigue siendo mayor que el de los franceses, segundos en el ranking, con un 9,6% y un aumento del 35% en el último año. Por otra parte, el resto de nacionalidades registró aumentos en el número de transacciones. Sin embargo, incluso con ese aumento, el porcentaje de transacciones por parte de extranjeros (13,1%) fue un poco menor en el primer trimestre porque el número de españoles comprando también aumentó y en mayor porcentaje.
El mercado inmobiliario en Benahavís empeora en 2016 respecto a 2015
He tenido recientemente unas cuantas conversaciones con personas que me comentaban que estaban pensando en vender sus propiedades porque el Mercado estaba mejorando y cuando les preguntaba que de dónde habían obtenido esa información, me decían que de las noticias. ¿Es esto cierto o no? Si consultamos las cifras oficiales de las transacciones cerradas en Benahavís, no parecen tan buenas. De hecho, como puede verse en el gráfico más abajo, el número de transacciones en 2016 fue inferior al de 2015 e incluso al de 2014. En porcentajes, hay un 16% menos de transacciones cerradas en 2016 que en 2015. El primer trimestre del 2017 tampoco parece muy alentador, ya que el número de transacciones cerradas baja un 11% más comparado con el primer trimestre de 2016.
Esto significa que ahora la demanda es menor que hace dos años e incluso más baja que el año pasado. Si añadimos este parámetro a lo que comenté en mi último boletín sobre el inventario creciente de propiedades en venta, las noticias no son tan buenas para alguien que está pensando en vender: menos demanda y más oferta con precios que siguen sin subir. Es verdad que en las cifras no se reflejan las reservas sobre propiedades en construcción y, en Benahavís, no se reflejarán hasta el año que viene, pero esto no afecta a los vendedores de segunda mano.
Por otro lado, si consultamos el número de transacciones cerradas en Marbella, la situación fue bastante similar en 2016, pero con una bajada menor de un 9%: menos transacciones, más inventario y precios estables. Sin embargo, en el caso de Marbella el número de transacciones durante el primer trimestre de 2017 apuntó un crecimiento del 7% en comparación con el mismo trimestre de 2016.
Las noticias sobre la mejora del Mercado son correctas para algunas zonas de España e incluso en la provincial de Málaga, pero no para el Mercado local de Benahavís. Probablemente porque el Mercado británico en este área, con compradores con un presupuesto máximo de 200.000 €, se ha visto muy afectado por el Brexit y las incertidumbres que existen en torno a las negociaciones entre el Reino Unido y la Unión Europea. Soy de la opinión de que el tiempo pondrá las cosas en su sitio pero mientras, tanto los hechos demuestran que nuestro Mercado local se está viendo afectado por el Brexit y sus implicaciones.
El inventario de propiedades para la venta sigue subiendo
Añadido a la reducción del número de transacciones que se reportaron el año
pasado en Marbella y Benahavís en comparación con 2015, el inventario de propiedades
para la venta sigue subiendo. Tratando de buscar una explicación para eso, lo
atribuiré a tres razones principales: los bancos, o fondos de inversión que compraron
propiedades de esos bancos, están poniendo en el mercado complejos enteros que
quedaron bloqueados con la crisis después de prepararlos para la venta; debido a que
hay un sentimiento general de que el mercado esta mejor, muchos propietarios están
poniendo sus propiedades en el mercado después de esperar unos cuantos años pensando
que la crisis ya se ha acabado y, simpemente, porque la reducción en el número de transacciones en 2016 ha hecho que se absorban menos propiedades. Por lo tanto, como se puede ver en el gráfico de abajo, la situación no es a favor de los vendedores.
Ese gráfico muestra el número de meses necesarios para vender el inventario completo. Según las estadísticas, si el número de meses necesarios para vender, es inferior a 7, es un Mercado de vendedores. Si es superior a 7, es un mercado de compradores. Como puede verse en el mencionado gráfico, nuestro índice está alrededor de 15, incrementándose en Marbella, así que todavía sigue siendo un mercado para el comprador. Ambos números analizados en este artículo muestran que el mercado en lugar de ir en favor de los vendedores, va en su contra. Eso puede explicar, una vez más, basándonos en mis últimos comentarios acerca de la impresión que recibimos al trabajar con los compradores, que no tienen ningún sentido de urgencia en la compra. No hay temor de perder una propiedad.
2016 peor que 2015 en el Mercado Inmobiliario de Marbella y BenahavÍs
Los nuevos datos publicados por el Ministerio de Fomento el mes pasado confirman las impresiones de los estamos en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís y es que el mercado se desacelero el año pasado. Todavía hay que contrastar la información del último trimestre que se publicará en Marzo pero no creo que haya mucho cambio puesto que también estuvo lento a final de año.
As it can be seen on the attached chart, all quarters were worst than the precedent one for a total decrease in the number of Closed Transactions of almost 10% for a one year period. The situation in Benahavis is even worse with a decrease of almost 20% over one year period and 34% when compared with the precedent quarter. The question is: Why are we hearing on TV that the market is recovering? That is a reality in fact for most of the Costa del Sol but not in Marbella & Benahavis. The fact that 2016 was year full of uncertainties with the Brexit vote, the Spanish Elections and the canceling of the Planning Permission for Marbella did not help the local market at all. However, that should also affect the market in Torremolinos and Benalmadena and did not.
If we take a look to the distribution of the Closed Transactions as a function of the selling price, we may be able to see that most of the transactions in the province of Malaga, almost 64%, were closed below 150.000 € with only 0,4% on top of the one million figure. That means that most of the buyers are coming with budgets below 150.000 € and that product hardly exists in Marbella & Benahavis. That may be the key of the decrease vs the market in Malaga, Benalmadena, Torremolinos and Fuengirola.
¿Qué está pasando con el precio de la vivienda en Marbella?
La información publicada recientemente por el Ministerio de la Vivienda sobre el índice de precios en el segundo trimestre de 2016 para Marbella muestra la misma situación que hemos estado experimentando en, al menos, los últimos tres años, que es que los precios no están mostrando una verdadera tendencia al alza. Sinceramente pensé que íbamos a ver aumentos pero no es el caso de Marbella. En Estepona, las cosas son un poco diferentes y se puede observarun ligero aumento en la curva.
Para contrastar la información facilitada por el Ministerio, he comprobado el índice de precios publicado por uno de los mejores portales inmobiliarios en España, Fotocasa. Lo que podemos ver es que, aunque los valores son diferentes, lo cual es normal debido a que el portal funciona con propiedades de "en venta", la tendencia es aproximadamente la misma. He incluido tablas de Fotocasa de Marbella Este, la Milla de Oro y Nueva Andalucía. En Marbella Este los precios son más bajos que al final del año pasado, en la Milla de Oro los precios subieron un poco al final de 2015, pero volvieron a bajar en 2016 y en Nueva Andalucía subieron a finales de 2015 y se mantienen con una tendencia hacia abajo durante el año 2016. Por lo tanto, la misma tendencia que los datos oficiales: ligeros aumentos en el comienzo de este año y desde entonces se mantienen. Sinceramente, aunque pensé que íbamos a ver aumentos en los precios, creo que era más un deseo para la normalización que una realidad ya que todavía puedo sentir que el mercado sigue estando lento. Lo que es cierto es que estamos viendo actividad por los promotores y compradores institucionales en busca de terrenos para construir y oportunidades en el mercado, pero el flujo de compradores finales sigue siendo lento.
Marbella Este
Milla de Oro
Nueva Andalucia
El número de ventas sigue creciendo en Marbella y Benahavís
De nuevo buenas noticias, el número de transacciones cerradas en el primer trimestre de 2016 sigue al alza en Marbella y Benahavís. 2015 fue el mejor año desde el inicio de la crisis en 2008 y 2016 va por el mismo camino, especialmente en Marbella. En Benahavís, 2015 no fue tan bueno como el 2014 pero los números de transacciones cerradas de ambos años son mejores que los años anteriores a la crisis, 2006 y 2007.
Parece que la tendencia se esta estabilizando y que, a pesar de todos los desestabilizadores como la derogación del Plan de General de Marbella de 2010, el voto del Brexit y la inestabilidad política actual en España, esta para quedarse. Aunque este crecimiento aun no ha propiciado una subida de precios, si este crecimiento en transacciones es capaz de reducir el número de propiedades en venta en el mercado, es cuestión de tiempo que cambie también este índice de precios. Por tanto, y en general, estamos en una situación con un incremento en el número de transacciones, un número estable de propiedades en el mercado, después del importante incremento del inventario durante los dos últimos años, y precios estables con una ligera tendencia al alza. Este es un buen punto de partida hacia la recuperación de los precios y son muy buenas noticias para los que fueron duramente afectados por la crisis. En cualquier caso, espero que esta vez el crecimiento sea estable y no vivamos otra vez el periodo de especulación que vivimos de 2003 a 2007 que trajo las consecuencias que todos sabemos y hemos sufrido.
El aumento en los precios empieza a consolidarse
El Ministerio de Fomento acaba de publicar el índice de precios para el primer trimestre de 2016 con buenas noticias para todos nosotros salvo, quizás, para los compradores, ya que el aumento en los precios para Marbella y Estepona parece estar, poco a poco, consolidándose. Con base interanual y por primera vez desde 2008, se ven aumentos en el índice de precios de un 4% para Marbella y Estepona.
He comentado en numerosas ocasiones sobre esta cuestión, y la última, el pasado enero, cuando todavía el crecimiento no estaba claro sobretodo viendo las sensaciones en la calle. Aunque el mercado sigue aún lento, parece que la tendencia al alza de los precios ya está aquí. Si se observa, el gráfico adjunto, se ve que en todas las localidades alrededor de Marbella, excepto por Fuengirola, los precios parecen haber empezado a subir. Para verlo aún mejor, he recopilado en el gráfico que se encuentra debajo, año por año, el incremento del índice de precio en las mismas localidades en los últimos tres años y podemos ver claramente la diferencia: en 2013 hubo un descenso medio aproximado del 10%, un mínimo descenso en 2014 como año de transición y aumentos en 2015. Todavía es un aumento moderado de un 4% pero lo importante es el cambio en la tendencia. Algunos analistas ya predijeron el mismo aumento para 2016 y parece ser cierto. Espero que la inestabilidad política en España y las elecciones no afectarán este renacer.
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¿Qué se está vendiendo en la provincia de Málaga?
Siempre he considerado importante saber exactamente que se vende en la zona que trabajamos. Así, los datos porcentuales de las unidades vendidas por precio siempre han llamado mi atención ya que la mayoría de las ventas en la provincia de Málaga son propiedades inferiores a 150.000 euros, 60% del total de las unidades vendidas, y donde trabajo, Marbella y Benahavís, es un producto que raramente existe.
En el gráfico adjunto, podemos ver el porcentaje de las unidades vendidas según los diferentes rangos de precios y cómo va cambiando según el tiempo. Hay dos importantes conclusiones que podemos apreciar: la primera es que el 60% de las unidades vendidas son por debajo de 150.000 € y entre el 85% y 90% de las unidades vendidas por debajo de 300.000 € y, la segunda, la tendencia muestra que en 2015 había más propiedades vendidas en los rangos superiores, en propiedades de 750.000 €, donde el porcentaje se dobla en los últimos tres años. Es importante para Marbella y Benahavís porque, como podemos ver en el gráfico, solo el 3.7% de las propiedades por debajo de 150.000 € en la provincia de Málaga están en Marbella y Benahavís, y, por otro lado, el 64.7% de las propiedades de más de 750.000 € están aquí. Por lo tanto, y como conclusión, este cambio de tendencia en el Mercado para las propiedades de más nivel afectará más positivamente a Marbella y Benahavís que a los demás municipios de la provincia de Málaga como estamos viendo en la positiva evolución de las transacciones de estos dos ayuntamientos.
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El Mercado mantiene su tendencia positiva
Los datos publicados recientemente por el Ministerio de Fomento para Marbella han confirmado la tendencia general del 2015, el número de operaciones por año ha recuperado los niveles pre-crisis. Como se ve en el gráfico, la tendencia al alza de los últimos años continuó en 2015 con nuevas subidas en el numero de unidades vendidas.
Aunque no estamos todavía en un mercado de compradores, si los números siguen subiendo de esta forma, podríamos ver el cambio en este 2016 o en 2017.
Por contra, en Benahavís, aunque los resultados del año también fueron bastante buenos, los datos han confirmado lo que yo ya sentí en la calle, en el cuarto trimestre no se notaba tanta actividad. De hecho, ha sido el peor cuarto trimestre desde 2011. No tengo una explicación clara para esto salvo las subidas y bajadas normales del mercado o las incertidumbres en la economía europea pero ya veremos con los datos del primer trimestre si fue solo un dato coyuntural o si tenemos que preocuparnos de nuevo porque el mercado no acaba de consolidarse.
Esta información del primer trimestre que se publicará a principios de Junio nos dará una idea sobre si los problemas con el Plan General de Marbella, la inestabilidad política del país o los últimos atentados terroristas están afectando al mercado. El tiempo lo dirá pero los comentarios que estoy recibiendo de mis clientes norte europeos son neutros en el sentido que no les están preocupando especialmente las negatividades que acabo de mencionar.