Teniendo en cuenta que en el primer trimestre de 2022 se han batido todos los records en cuanto al número de transacciones de compraventa de viviendas, es interesante comprobar como se comportaron los precios de la vivienda en ese primer semestre del año, los últimos publicados por los organismos oficiales, y, asimismo, compararlos con los precios que se piden por las propiedades obtenidos del portal inmobiliario Idealista.
En Marbella y como se ve en el gráfico 1, se puede decir que todos los precios de la vivienda analizados siguen al alza, en torno al 5,5% trimestral, que es un valor muy alto para un solo trimestre. Esta subida se aprecia tanto en los precios que se piden por las propiedades que proporciona el portal Idealista, como en los reales de venta provenientes del Registro de la Propiedad y en los publicados por el Ministerio de Fomento procedentes de las tasaciones oficiales que se realizan.
GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021
Por otra parte y en Benahavís, se marca un cambio en la tendencia de la subida de precios que se mantenía desde 2014. El precio que se pide por las propiedades, que siguió al alza durante el segundo trimestre, sí ha empezado a mostrar ese cambio desde agosto de este año, observable en la tabla inferior, cuando hemos empezado a notar una cierta ralentización en el mercado. Normalmente este precio, el que se pide por las propiedades, es el último en mostrar signos de cambio puesto que el mercado siempre lleva un retardo a la hora de asumir una nueva situación.
Lo que si se ve en el gráfico 2 para Benahavís es que en el segundo trimestre, con record de operaciones cerradas, ya se cerraba con un precio medio más bajo, algo más del 10%, que en los trimestres anteriores. Si se entra en más en detalle, como recoge el gráfico 3, se puede ver que la bajada es tanto en las unidades de obra nueva como en las viviendas de segunda mano aunque afecta en mayor medida a las de segunda mano.
Si el efecto es coyuntural o si hemos alcanzado el punto de inflexión de los precios lo vamos a ver en estos próximos meses aunque teniendo en cuenta que en ese mismo segundo trimestre se alcanzó el record histórico de transacciones puede querer mostrar que los precios, como he comentado últimamente, han alcanzado su máximo y que estaban subiendo en exceso, hasta casi un 20% de subida anual, que no creo que fuera, a la larga, muy sano.