Aunque no existen datos reales ni oficiales sobre el número de viviendas en venta en el mercado de Marbella y Benahavís, desde hace unos años venimos realizando una estimación siguiendo el mismo criterio que, aunque no nos da el número exacto, sí nos da una tendencia de cómo está evolucionando el inventario. Analizando estas curvas en las gráficas a continuación se pueden extraer las siguientes conclusiones:
1. Refiriéndonos al gráfico 1 para Marbella, se puede observar que el número de apartamentos en venta sigue cayendo siguiendo la tendencia iniciada en 2021, aunque viendo el número estimado se puede adivinar que la caída en el inventario de apartamentos se ha moderado en los últimos seis meses de 2022 pero aún alcanzando una caída de casi el 30% sobre el máximo de 2020. Esta moderación que coincide, además, con los récords de ventas de 2022, puede significar que cada vez más propietarios ponen sus inmuebles en el mercado para aprovechar una situación extremadamente favorable para los vendedores, lo que se conoce como mercado vendedor, es decir, poco producto a la venta, lo que hace subir los precios, como está ocurriendo ahora.
2. Por otro lado, si nos fijamos en el número de villas en venta en Marbella, aunque el inventario seguía una tendencia a la baja desde 2021, en 2022 cambió ligeramente para empezar a subir de nuevo de forma suave indicando que, aunque aumentaron las ventas, el número de propiedades que salían al mercado era mayor que las que se vendían. Aun así, el descenso del inventario es del 9% desde el máximo de 2020.
3. En Benahavís, las tendencias son similares con la diferencia de que el stock de villas en venta es superior al de apartamentos. A diferencia de Marbella, la moderación de la tendencia se muestra en ambos tipos de producto, villas y apartamentos, aunque tras una caída del 21% en el número de apartamentos en venta y sólo del 1% en el número de villas ofertadas. En Benahavís, el número de viviendas vendidas alcanzó su máximo histórico en 2022, por lo que se entiende, al igual que en Marbella, que el aumento del inventario está asociado a la oportunidad de los vendedores de aprovechar las circunstancias de un mercado que les es extremadamente favorable.
Aunque todavía no se conoce el número oficial de propiedades vendidas en el último trimestre de 2022, las previsiones, y el sentimiento del mercado, eran muy buenos y se espera que se confirmen los records de transacciones del año pasado, reafirmando que este sigue siendo un mercado de vendedores. Aunque seguimos con cifras muy altas de viviendas vendidas, la estabilización de la caída del inventario podría llevar a una moderación en el incremento de los precios, que creo que no puede continuar en este mismo nivel por mucho tiempo (en Benahavís 19,5% en 2021 y, de momento, 11,9% en 2022) y podría hacer que el mercado entrara en incrementos de precios más moderados.