Nosotros diríamos que no lo creemos por cinco razones: mucha menos construcción, lo que se construye se vende, mucho menos inventario, créditos mucho más controlados, las razones del crecimiento siguen ahí-estilo de vida. Vamos a basar el razonamiento en la información facilitada recientemente por el Ministerio de Vivienda para 2022 sobre el número de viviendas iniciadas y terminadas y el ritmo de ventas de nuevas unidades.
1. Como se puede ver fácilmente con el Gráfico 1, en 2004 se iniciaron 42.000 nuevas viviendas en la provincia de Málaga mientras que en 2022 sólo se iniciarán 6.891 lo que representa sólo el 16% de lo que ocurría en 2004. Aunque el gráfico sólo cubre desde 2004 en adelante, el pico de nueva construcción se alcanzó en la provincia de Málaga en 2003 con 83.274 unidades que significa 12 veces más que ahora. Hemos oído que ahora hay mucha construcción pero no es nada comparado con lo que hubo en los años del boom.
2. Independientemente del número de viviendas que se construyan, la cifra importante es cuántas de ellas se venden. La línea verde del gráfico 1 muestra el número de unidades nuevas vendidas frente a las terminadas. En 2021 y 2022 la cifra es superior al 100%, por lo que se venden más unidades nuevas que las que se terminan, de modo que el stock de viviendas nuevas se está reduciendo. Si comprobamos esa línea en los años del boom, entre 2004 y 2007, sólo se vendían el 40% de las nuevas construidas por lo que, con los niveles de construcción mencionados en el párrafo anterior, el stock de viviendas nuevas sin vender crecía y crecía de forma alocada hasta el estallido de la burbuja en 2008.
3. Como se ha dicho, con mucho inventario sin vender en 2008, ¿cuál fue la consecuencia? Bajadas masivas de precio para poder vender que colapsaron el mercado y forzaron la quiebra de muchos promotores que se habían visto atraídos por el rápido crecimiento del mercado y se marcharon dejando esas viviendas para ser embargadas por los bancos. Ahora la situación del inventario es completamente diferente. Esa situación la muestra la línea roja del gráfico.
4. Estos promotores eran extremadamente activos debido al fácil acceso a los préstamos que los bancos estaban promoviendo que era realmente la causa principal del problema. Hoy en día, aprendida la lección de 2008, los bancos son mucho más restrictivos con los créditos a promotores y han creado departamentos especiales para estas operaciones.
5. Hemos visto en los últimos años que la Costa del Sol se ha convertido en un destino no sólo para aquellos que buscan disfrutar de una merecida jubilación después de una larga vida laboral, sino también para personas que buscan el gran estilo de vida que Marbella y Benahavís ofrecen.
En resumen, por las razones que hemos expuesto no creemos que la situación sea ahora mismo ni siquiera parecida a lo que ocurrió en 2008. Estamos sintiendo un enfriamiento del mercado causado por la situación macroeconómica y la subida de los tipos de interés pero estamos ante un año "normal" después de un año 2022 extremadamente activo y de récord.
Fuente: Colegio de Registradores de España