¿Por qué fijar el Precio de Mercado de una vivienda usando un Análisis Comparativo de Mercado realizado por un agente profesional?

Un análisis preciso del precio de mercado es esencial a la hora de vender una vivienda. Ahorrará ansiedad, tiempo y, por tanto, dinero al propietario. Estos estudios se denominan Análisis Comparativos de Mercado ya que compararán los precios de la vivienda que se quiere vender con los precios de las que se han vendido recientemente, con las que están en el mercado ahora mismo y con las que están en el mercado pero no se venden.

Este análisis comparativo, si está bien hecho, dará una estimación mucho más precisa del precio de mercado de la vivienda que va a salir al mercado por lo que la vivienda se venderá con menos problemas, más rápido y, probablemente, por más precio. Un inmueble sobrevalorado se quema, permanecerá en el mercado mucho más tiempo y como todo producto caducado necesitará una rebaja adicional del precio para venderse. ¿Es lo mismo negociar el precio de una vivienda que acaba de salir al mercado o una que lleva un año en él y está quemada? La experiencia demuestra que las propiedades quemadas se negocian por menos precio. La pregunta típica de un comprador es ¿Cuánto tiempo ha estado en el mercado? porque eso les dice cómo es de fuerte su poder de negociación.

Volviendo al análisis comparativo del mercado, ¿cuáles son los factores que influyen en el precio? Los principales son la ubicación, el precio de las propiedades comparables, el estado de la vivienda, el tamaño de la misma y el mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario también se ve afectado por la economía general, los tipos de interés, las políticas gubernamentales y la disponibilidad de viviendas en venta. Por lo tanto, la preparación de un análisis comparativo del mercado preciso requiere un conocimiento completo de las zonas, las propiedades en esas zonas y las condiciones del mercado, por lo que sólo agentes profesionales con dichos conocimientos están preparados para realizar análisis comparativos de mercado realmente precisos. Si está pensando en vender una vivienda, contrate uno de esos agentes profesionales.

Setting a Market Price by using a Comparative Market Analysis performed by a Professional Agent

A precise market price analysis is of the essence when selling a home. It will save anxiousness, time and, therefore, money to the owner. These studies are called Comparative Market Analysis since they will compare the prices of the home to be sold to the ones that have sold recently, to the ones that are on the market right now and to the ones that are on the market but are not selling.

This comparative analysis, if well done, will give a much better estimation of the market price of the property to come out to the market so the property will sell will less problems, faster and, probably, for more price. An overpriced property on the market gets burnt, will stay on the market much longer and as every outdated product will need a additional price reductions to be sold. Is it the same negotiate the price of a home that just hit the market or one that has been one year on it and it is burnt? Experience shows that burnt properties will negotiate for less. A typical question from a buyer is, how long has been on the market? because that tells them how strong is their negotiation power.

Going back to the Comparative Market Analysis, what are the factors that influence the price? The mains are location, the price of comparable properties, the condition of the home, the size of it and the real estate market. This real estate market is also affected by the general economy, the interest rates, government policies and availability of homes for sale. Therefore, preparing a precise Comparative Market Analysis requires full knowledge of the neighborhoods, the properties in those neighborhoods and the market conditions so only professional and knowledgeable agents are prepared to produce those accurate Comparative Market Analysis. If you are thinking on selling, hire one of these professional agents.

¿Qué debo hacer para vender mi propiedad?

Para vender una propiedad no sólo en España sino también en todos los rincones del mundo, hay tener en cuenta 6 puntos importantes. Los voy a resumir en este artículo y los detallaré en los próximos newsletters.

1.- Decidir si vale la pena venderla o no.

Obtén información sobre el mercado inmobiliario de la zona. ¿Esta lento o caliente? ¿Y el inventario y los precios? ¿Subiendo o bajando? Cada zona tienes sus temporadas altas en las que se concentran la mayoría de las operaciones inmobiliarias. ¿Es el momento adecuado para vender? ¿Has hecho los cálculos? ¿Sabes cuanto te va a quedar tras vender?

2.- Preparar tu propiedad para la venta.

Para atraer a potenciales compradores, las propiedades tienen que presentarse lo mejor posible como si fuera un piso piloto de una promoción inmobiliaria. ¿Has leído sobre consejos de preparación de las casas para la venta? Despersonalizar, pequeñas reparaciones, ordenar, etc. Si estás pensando en poner tu propiedad en el mercado, es el momento de hacerlo.

3.– Estimar el precio de mercado de la propiedad

Trata de fijar un precio de mercado competitivo para tu propiedad tratando de dejar de lado la parte emocional que los compradores no van a tener en cuenta. Obtener comparables y trabajar, dependiendo de las condiciones del mercado y tus necesidades, la estrategia de precios.

4.- Preparar el material de marketing

Busca un fotógrafo profesional para sacar el máximo provecho de tu propiedad. No hagas fotos con móviles. Las fotos deben mostrar la amplitud de la propiedad, la luz y deben ser "tocadas" para que queden perfectas. Si no eres un profesional, contrata a uno.

5.- Preparar un Plan de Marketing efectivo

Tu propiedad puede tener un precio competitivo pero si nadie lo sabe, no se venderá. Para ello hace falta una buena estrategia de marketing. Trabájala para que en todo momento sepas cuales son los siguientes pasos en el proceso.

6.- Contratar a un agente profesional

Un agente profesional te ayudará a establecer un precio competitivo, a preparar un plan de marketing, sacará las emociones de la transacción, solucionará los problemas que, en cada operación, aparecen durante el proceso y negociará mejor para y por ti.

What should I do to sell my property?

There are a number of steps you have to follow when selling a property not only in Spain but also in every corner of the world. I am summarizing those in this article and I will detail them in coming newsletters.

1.– Decide if it is worth selling or not.

Get info on the local real estate market your property is located at. Is the market slow or hot? How about the inventory and the prices? Going up or down? Every neighborhood has high real estate seasons when most properties sell. Is it the right time to sell? Have you done your maths? Do you know your net after the selling?

2.– Prepare your property for the sale.

Every property has to look like a model home to attract potential buyers. Have your read about home staging tips? Depersonalize, small repairs, declutter, etc. If you are thinking on putting your property on the market, it is the time to do it.

3.– Estimate a competitive market price for the property

Try to fix a competitive market price for your property leaving aside personal emotions that the buyers are not going to account for. Get comparables and work out, depending on the market conditions and your needs, i.e. if the prices are going up or down, the pricing strategy.

4.– Prepare the marketing material

Look for a professional photographer to get the most of your property. Don’t do mobile photos. Photos should show the ampleness of the property, the light and should be “touched” the get the most of them. If you are not a professional, hire one.

5.– Prepare an effective Marketing Plan

Your property may be priced competitively but if no ones sees it, it won’t sell. Work it out so you know which are the following steps on the process.

6.– Hire a professional agent

A professional agent will help you to set a competitive price, to prepare a Marketing Plan, will take emotions out of the transaction, will sort out the problems that, in every transaction, appear during the process and will negotiate better for you.

¿Por qué vale la pena contratar a un buen agente? Por resultados, que se traduce en … más neto

Como dicen por ahí, lo barato sale caro. En el mercado inmobiliario se aplica el mismo dicho. No se trata solo de una comisión barata, un buen agente inmobiliario, que puede llegar a ser más caro, haciendo un buen trabajo puede conseguir un mayor beneficio neto para el propietario. Un mejor marketing atrae a más clientes, más clientes significa mayor interés y más ofertas, y más ofertas en menos tiempo significa más poder de negociación para conseguir un mayor precio para el propietario y menos gastos de mantenimiento de la vivienda.

¿Es bueno que una propiedad este a la venta en el mercado por mucho tiempo y con poca actividad? Realmente no. Al final se “quema” y acaba vendiéndose mucho más tarde por el mismo precio de mercado pero con muchos más meses de costes de mantenimiento y mayor coste de oportunidad. Es importante tener en cuenta que, también, en el mercado inmobiliario, tiempo es dinero. Si el propietario no tiene prisa en la venta y no esta dispuesto a llegar al nivel de precio que requiere la venta, es mejor quitar esa propiedad del mercado antes de que se “queme”. Un buen agente inmobiliario asesorará al propietario sobre el precio de mercado al que se puede vender la propiedad y sobre la estrategia de marketing y precios para conseguir la venta. Cualquier propiedad se vende si se hace un buen trabajo sobre ella maximizando el precio y reduciendo el tiempo de venta.

Para ilustrar esto voy a poner un ejemplo de una venta que he llevado a cabo el mes pasado:

Vivienda en venta en Marbella este por 420.000 €. Después de estar más de seis meses en el mercado, el agente recibe una oferta por 400.000 € que el propietario rechaza a pesar de la presión de su agente que supone la ruptura de la confianza entre ellos. El propietario acude a nuestro equipo para ver como le podemos ayudar en la venta. Dos semanas después ponemos la propiedad de nuevo en el mercado con fotos profesionales y un marketing mejorado a un precio de 445.000 €. Una semana después de lanzar la propiedad la vendimos, tras recibir dos ofertas y negociar durante unos días, por el precio de salida de 445.000 € lo que suponen 45.000 € adicionales para el propietario sin tener en cuenta el ahorro en los costes de suministros, comunidad, IBI, reparaciones, etc. de una propiedad durante seis meses que habría que sumar a su beneficio neto.

¿Vale la pena contratar a un buen agente? Creo que si, al final se paga solo.

Why is it worth hiring a good agent? For results, which translate into .... more net for the owner

As they say, cheap is expensive. In the real estate market the same saying applies. It's not just about a cheap commission. A good real estate agent, who may be more expensive, who does a good job can achieve a higher net profit for the owner.

Better marketing attracts more clients, more clients means more interest and more offers, and more offers in less time means more negotiating power to get a higher price for the owner and less maintenance expenses for the property.

Is it good for a property to be on the market for a long time with little activity? Not really. In the end it "burns out" and ends up being sold much later for the same market price but with many more months of maintenance costs and a decrease of opportunities. It is also important to keep in mind that, in the real estate market, time is money. If the owner is not in a hurry to sell and is not willing to go to the price level that the sale requires, it is better to take that property off the market before it "burns". A good real estate agent will advise the owner on the market price at which the property can be sold and on the marketing and pricing strategy to achieve the sale. Any property will sell if a good job is done maximizing the price and reducing the time it takes to sell.

To illustrate this I will give an example of a sale I closed last month:

Property for sale in Marbella East for 420.000 €. After being on the market for more than six months, the agent received an offer for 400,000 € which the owner rejected despite the pressure from his agent which lead to a break of trust between them. The owner came to our team to see how we could help her with the sale. Two weeks later we launched the property back on the market with professional photos and improved marketing at a price of 445,000 €. One week after launching the property, we sold it, after receiving two offers and negotiating for a few days, for the starting price of 445.000 € which is 45.000 € additional for the owner compared with the original offer she received without taking into account the savings in the costs of supplies, community, IBI, repairs, etc. of a property for six months that would have to be added to her net profit.

Is it worth hiring a good agent? I think so, in the end it pays for itself.

¿Qué son las afecciones fiscales que aparecen como cargas en las Notas Simples?

Se ha preguntado alguna vez que significan los asientos que aparecen en el apartado de cargas de una nota simple como:

“Esta finca queda afecta durante el plazo de CINCO AÑOS contados desde el día ________, al pago de la liquidación o liquidaciones que, en su caso, puedan girarse por el impuesto de TP y AJD, quedando liberada por las suma de _________ euros satisfecha por autoliquidación.”

En realidad se trata de lo que se conoce como una afección fiscal y, en principio, para los no entendidos causan una gran preocupación inicial porque parecería que la propiedad esta gravada por una serie de liquidaciones que están pendientes de pago. Lo cual, en general, no es el caso aunque siempre, puesto que normalmente se maneja esta información a la hora de comprar una vivienda, es conveniente que se estudie la información por profesionales expertos.

Pero, ¿Qué es una Afección Fiscal?

Se conoce también como nota marginal de afección fiscal y se incorpora cada vez que se transmite un inmueble mediante una operación sujeta a un impuesto como los de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentales o Sucesiones / Donaciones. Realmente es un asiento que vincula la finca registral, la propiedad, a la posible liquidación complementaria del impuesto al que la operación estaba sujeta por un periodo de tiempo de cinco años. Es como un aviso a posibles adquirientes de que puede producirse una liquidación complementaria del impuesto.

Teniendo en cuenta la naturaleza de las mismas, lo importante es comprobar que están caducadas y, en el caso de que no lo estuvieran, que la liquidación del impuesto correspondiente se hiciera correctamente ya que en caso contrario Hacienda podría reclamar la complementaria del impuesto al nuevo adquiriente.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.

What are the tax affections that appear as charges in the Nota Simple?

Have you ever wondered what the entries that appear in the section of charges of a Nota Simple (Land Registry information note) mean, such as:

"This property is affected during the term of FIVE YEARS counted from the day ________, to the payment of the liquidation or liquidations that, in its case, can be turned by the tax of TP and AJD, being released by the sum of _________ euros satisfied by self-liquidation. (Esta finca queda afecta durante el plazo de CINCO AÑOS contados desde el día ________, al pago de la liquidación o liquidaciones que, en su caso, puedan girarse por el impuesto de TP y AJD, quedando liberada por las suma de _________ euros satisfecha por autoliquidación)"

In reality this is what is known as a fiscal affection and, in principle, for the non-expert it causes great initial concern because it would appear that the property is encumbered by a series of liquidations that are pending payment. Which, in general, is not the case although always, since this information is usually handled at the time of buying a property, it is advisable to have the information studied by professional experts.

But, What is a Fiscal Affection?

It is also known as marginal note of fiscal affection and it is incorporated every time that a property is transferred by means of an operation subject to a tax like those of Patrimonial Transmissions, Legal Documentary Acts or Inheritance / Donations. It is really an entry that links the registered property, to the possible complementary liquidation of the tax to which the operation was subject for a period of time of five years. It is like a warning to possible acquirers that a complementary liquidation of the tax can take place. Taking into account the nature of the same ones, the important thing is to verify that they are expired and, in the case that they were not, that the liquidation of the corresponding tax was done correctly since in opposite case the Tax Office could claim the complementary liquidation of the tax to the new purchaser.

** Since each case is different and this article does not really go in depth on the subject, we recommend to consult the contents of this article with your trusted lawyer.

¿Qué es un certificado de infracción urbanística y porque se pide en las compraventas?

Antes de entrar en lo que es un Certificado de no infracción urbanística hay empezar explicando que una infracción urbanística es, en general, una vulneración, falta o incumplimiento, de la normativa marcada por el planeamiento urbano. Hay muchas particularidades sobre estas infracciones que asimismo se clasifican por su gravedad y, en algunos casos, pueden dar lugar a la demolición de lo construido ilegalmente. En Marbella, donde la mayoría de las principales infracciones provienen de la época de la corrupción del GIL, las más comunes son los excesos de edificabilidad, la construcción en parcelas cuyo uso no era residencial, y el hecho de no respetar los dominios públicos, entre otros.

Pero si entrar en más detalles de lo que es una infracción urbanística, ¿Qué es el Certificado de no infracción urbanística?

Realmente es un certificado en el que el Ayuntamiento certifica que una determinada propiedad no tiene un expediente de disciplina, o infracción, urbanística abierto. Esto no quiere decir que la propiedad cumpla con la legalidad urbanística sino que el Ayuntamiento correspondiente no tiene iniciado ningún expediente de disciplina urbanística contra ella.

Si no garantiza la legalidad de la propiedad, ¿Por qué se pide ese certificado de no infracción urbanística en la compraventa de inmuebles?

En la práctica se pide como comprobación de que la propiedad a comprar no tiene ya iniciado un expediente disciplinario y evitar de esa forma sorpresas tras la compra. Aunque este documento no es obligatorio para la compraventa ni es exigido por los Notarios a la hora de firmar la escritura de compraventa, supone una garantía adicional de que la propiedad esta libre de problemas.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.

What is an urban infraction certificate and why is it requested in home purchases?

Before going into what a Certificate of no urban infraction is, it is necessary to explain that an urban infraction is, in general, a violation, fault or non-compliance with the regulations established by urban planning. There are many particularities about these infractions which are also classified according to their seriousness and, in some cases, can lead to the demolition of what has been built illegally. In Marbella, where most of the main infractions come from the time of the GIL corruption, the most common are excess of edificability, construction on plots not classified for residential use, and not respecting the public domains, among others.

But without going into more details of what an urban infraction is, what is the Certificate of no urban infraction?

Actually it is a certificate in which the City Council certifies that a certain property does not have an open file of discipline, or infraction, for urban planning. This does not mean that the property complies with the town-planning legality but that the corresponding Town Hall has not initiated any file of urban planning discipline against it.

If it does not guarantee the legality of the property, why is this certificate of no urban infraction requested in the purchase and sale of real estate?

In practice it is requested as verification that the property to be bought does not have a disciplinary file already opened and to avoid surprises after the purchase. Although this document is not obligatory for the purchase nor is it required by the Notaries at the time of signing the deed of sale, it is an additional guarantee that the property is free of problems.

** Given that each case is different and being this text just a simple touch on the issue, we recommend consulting your lawyer regarding the contents of this article.

Did you know that the calculation of the plusvalía Tax was change in 2021?

The so-known Plusvalía Municipal or Tax on the Increase in Value of Urban Land is a tax payable to the municipalities when selling a property in Spain that taxes the increase in value over time of the land on which the property is built. Until October 26, 2021 this tax was calculated based on coefficients set by each municipality, the cadastral value of the land on which the property is built and the number of years of ownership. On that date the Spanish Constitutional Court declared illegal this tax, which in many cases had to be paid without having had capital gains on the sale of the property, and the Spanish Government, in record time due to the implications it has on the financing of the municipalities, approved a Royal Decree establishing two alternatives for the calculation of the tax.

These two alternatives are as follows:

• Objective formula: the tax base will be obtained by multiplying the cadastral value of the land on which the property is built by new coefficients which will evolve according to the real estate market and which will be approved by the local councils without ever being able to exceed certain maximums set according to the number of years elapsed since the purchase. This formula is similar to the one used previously.

• Real formula: the taxable base is calculated as the difference between the acquisition price and the sale price of the land. If the result of this calculation is lower than that of the objective formula, the seller can use this value. If a loss is incurred when selling, the taxable base is negative and, therefore, lower than what can be obtained with the objective formula, so that no tax would be payable.

In general, the selling taxpayer has the right to choose the modality that is most favorable to him, so he will not pay the tax in the case of selling at a loss.

** Given that each case is different and being this text just a simple touch on the issue, we recommend consulting your lawyer regarding the contents of this article.

¿Sabías que en 2021 se aprobó un nuevo Decreto que cambió el cálculo de la Plusvalía Municipal?

La conocida Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un impuesto pagadero a los ayuntamientos al vender una propiedad en España que grava el incremento de valor con el tiempo de los terrenos en los que se ubica la vivienda. Hasta el 26 de Octubre de 2021 ese impuesto se calculaba en función de unos coeficientes que marcaba cada ayuntamiento, el valor catastral del suelo sobre el que se sitúa la vivienda y el número de años como propietario. En esa fecha el Tribunal Constitucional declaró ilegal ese tributo, que en muchos casos había que pagar sin haber tenido plusvalías en la venta de la propiedad, y el Gobierno de España, en tiempo record, por la implicaciones que suponía en cuanto a la financiación de los ayuntamientos, aprobó un Real Decreto Ley estableciendo dos alternativas para el calculo del impuesto.

Esas dos alternativas son las siguientes:

• Fórmula objetiva: se obtendrá la base imponible del impuesto multiplicando el valor catastral del suelo sobre el que se sitúa el inmueble por unos nuevos coeficientes que evolucionaran en función del mercado inmobiliario y que aprobarán los ayuntamientos sin poder nunca exceder unos máximos marcados en función del número de años transcurridos desde la compra. Esta Fórmula es similar a la que se utilizaba anteriormente.

• Fórmula real: la base imponible se calcula como diferencia entre el precio de adquisición y el de venta del terreno. Si el resultado de este cálculo es menor que el de la Fórmula objetiva, el vendedor puede acogerse a esté cálculo. Si se incurre en pérdidas al vender, la base imponible es negativa y, por tanto, inferior a lo que se pueda obtener con la Fórmula objetiva por lo que no habría que pagar el impuesto.

En general, el contribuyente vendedor tiene el derecho a elegir la modalidad que le resulte más favorable por lo que no pagará el impuesto en el caso de vender con pérdida.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.

Did you know that you have to sign a Notarial Document (Act) prior to signing a mortgage?

One of the modifications established by the new law on the Mortgage Contracts (Contratos de Credito Inmobiliario) passed on June 16, 2019 based on the 2014/17/UE European Directive, that was looking to restore borrowers´ confidence in the banking system, was the obligation to sign a previous deed or act in front of a public Notary stating the conditions agreed with the Bank for the mortgage. When signing that document, the Notary will detail and explain those conditions to the purchaser of the property.

That Notarial Act to be signed before the signature of the mortgage deed, also called Transparency Act, is a notarial document that guarantees that everyone subscribing a loan with a mortgage guarantee has received all legal documentation and information to understand the extent of the liabilities he/she is assuming. The goal is to enhance legal certainty, the transparency and the understanding of the legal contracts and their clauses associated with the signing of a mortgage loan.

In practical terms, this means that, in addition to the information that the bank can and must provide, it will be the Notary who, at least 10 days prior to the signing of the mortgage, not only informs but also ensures that the information provided has been understood and that all the documentation required by law has been received.

The main concerns faced by future borrowers, that the signature of a Transparency Act will clarify, usually revolve around the interests, both ordinary and late payment, especially if they are fixed or variable, and if so, the index to which they are referenced. In relation to the variable interests, the Notary is obliged to make different calculations or simulations of what may happen. Doubts also arise in relation to the different types of commissions (early repayment, non-payment of instalments...), and in relation to the importance of the appraisal value in the event of an auction and when and how this can take place.

** Given that each case is different and being this text just a simple touch on the issue, we recommend consulting your lawyer regarding the contents of this article.

¿Sabías que hay que firmar un Acta Notarial antes de la firma de la hipoteca?

Una de las modificaciones que establecía la nueva ley de Contratos de Crédito Inmobiliario aprobada con fecha 16 de Junio de 2019 basada en la Directiva Europea 2014/17/EU, que trataba de restablecer la confianza de los clientes en el sistema bancario, era la obligación de firmar un acta previa en Notaria donde se establecían las condiciones acordadas con el banco para la hipoteca. Al firmar dicho documento, el Notario explicará las condiciones de la hipoteca al futuro adquiriente de la propiedad.

Esta Acta Notarial que tiene que firmarse antes de la firma de la escritura de la hipoteca se conoce como Acta de Transparencia y garantiza que cualquier persona que subscriba un préstamo con garantía hipotecaria haya recibido toda la información y la documentación que requiere la ley de forma que entienda claramente las obligaciones que esta asumiendo. El objetivo es reforzar la seguridad jurídica, la transparencia y el entendimiento de los contratos y sus clausulas legales asociados a la firma de una hipoteca.

En la práctica significa que, además de la información que el banco debe proporcionar, será el Notario quien, con al menos diez días de antelación a la firma de la escritura de la hipoteca, no solo informe sino también se asegure de que el prestatario ha entendido la información que ha recibido y de que se ha proporcionado toda la documentación que la ley requiere.

Las principales dudas a las que se enfrentan los prestatarios, y que el Acta de Transparencia aclara, giran alrededor de los intereses, tanto ordinarios como de demora, especialmente la diferencia entre fijo y variable, y en este último caso a que índice están referenciados. En relación a este interés variable, el Notario debe hacer algunas simulaciones para mostrar los distintos escenarios que pueden ocurrir con los cambios del índice de referencia. Asimismo suelen surgir dudas sobre las comisiones que cobrará el banco - de apertura, cancelación anticipada o demora - y la importancia del valor de tasación para le caso de subastas y cuando y como pueden estas llegar.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.

What if the property I am thinking on buying has an embargo. Should I buy it?

A property with one or various embargos registered at the Land Registry can be bought with total security but there are some aspects that have to be taken into account. I will refer only to embargos affecting to properties and not to those affecting to salaries, pensions, bank accounts or other assets. In any case and if you are aware that there is an embargo on a property, I fully recommend working with a knowledgeable lawyer to avoid future complications.

What is an embargo on a property?

An embargo can be understood as a legal action taken against a property for a certain value to enforce the payment of an outstanding debt. They come in the form of a Court order or from a Public Administration—local, regional or national—in Spain. Both the Courts and the Public Administrations have the power to order the seizure of the properties of the debtor to settle the debt and can liquidate the non-monetary assets in public auctions.

Public Administrations embargos and how to clear them

The most common embargos from the Public Administrations come from debts with the Spanish Tax Office (for non payment of income or wealth taxes), the Social Security (for non payment of Social Security receipts) and the Council Authorities (for non payment of I.B.I., rubbish collection or Plusvalia taxes). The steps to clear them are the following:

· Obtain from the Public Administration holding the embargo a payment slip (Carta de Pago) with the full debt, the main debt plus interest plus legal costs, at the day of the signature of the purchasing deed.

· Retain the amount on the payment slip (for the debt with that Public Administration), from the amounts to be paid to the seller at Notary. This retention to pay the debt will be stated in the purchasing deed.

· That payment slip has a deadline on it to pay the debt without additional interest that will give the purchaser some days after the signature of the purchasing deed to pay the debt.

· After signing the deed, go to one of the banks that appear on the payment slip with the slip to pay the debt and keep the receipt of the payment.

· After the payment, the Public Administration issues a certificate for the Land Registry (mandamiento de cancelación de embargo) stating the debt is paid and that the Land Registry can clear the embargo. After presenting that certificate at the Land Registry, the embargo should be cleared.

· It is also recommendable to retain, from the amounts to be paid to the seller, an amount to cover the expenses associated with the clearing of the embargos

Court Order embargos and how to clear them

The Court Order embargos are those coming from the execution of the sentence from a Court process to cover a payment obligation that is not paid voluntarily by the debtor and are enforced by a Court order signed by a judge. The steps to clear them are the following:

· The seller of the property or his lawyer has to contact the creditor to produce a document stating the total debt, including interest and legal costs, at the date of the signature of the purchasing deed.

· From the amounts to be paid to the seller, one of the checks has to be prepared for the creditor for the total amount outstanding at the date of the signing of the purchasing deed. The creditor should go to the Notary to cololect this bank draft that will clear the debt and sign a settlement document stating the clearing of that debt.

· At the Notary, the creditor should produce a document signed by his lawyer and his court agent where they request the Court to lift the embargo as the debt is paid. Additionally, it is also recommended that they produce a document stating that, with that payment, they renounce to additional claims.

· With that request, the Court will produce a certificate signed by the judge for the Land Registry (mandamiento de cancelación de embargo) stating the debt is paid and that the Land Registry can clear the embargo. After presenting that certificate at the Land Registry, the embargo should be cleared.

· It is also recommendable to retain, from the amounts to be paid to the seller, an amount to cover the expenses associated with the clearing of the embargos.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer.

Qué hacer si la propiedad que quiero comprar tiene un embargo. ¿Debo comprar?

Se puede comprar una propiedad con uno o varios embargos registrados en el Registro de la Propiedad con total seguridad, pero hay algunos aspectos que deben tenerse en cuenta. En este artículo me referiré únicamente a aquellos embargos que afecten a las propiedades y no a los que afecten a los salarios, pensiones, cuentas bancarias u otros activos. De cualquier modo, si está seguro de que hay un embargo sobre una propiedad, recomiendo sin duda acudir a un abogado experto para evitar futuras complicaciones.

¿Qué es un embargo sobre una propiedad?

Un embargo se puede entender que es una acción legal que se ejerce sobre una propiedad para cubrir el pago de una deuda pendiente. En España, los embargos pueden provenir de una orden judicial o un acto administrativo desde una administración pública - local, regional o nacional-. Tanto el Juzgado como los organismos públicos pueden ordenar la incautación de las propiedades del deudor para saldar la deuda y liquidar los activos no dinerarios en subastas.

Embargos trabados por administraciones públicas: cómo proceder a su cancelación.

En las administraciones públicas, la mayoría de los embargos provienen de deudas con la Agencia Tributaria (por impago de rentas o impuestos sobre patrimonio), con la Seguridad Social (por impago de recibos de la Seguridad Social) con las Autoridades Municipales (por impago de impuestos como el IBI, la tasa de basura o la plusvalía). Los pasos a seguir para cancelar un embargo de este tipo son los siguientes:

· Obtener de la administración pública correspondiente la Carta de Pago que detalle la deuda total, la deuda principal más los intereses y costas legales, a fecha de la firma de la escritura de compraventa.

· Deducir el importe de la carta de pago resultante de la deuda con el organismo público, del pago que se efectuará al vendedor en la formalización de la venta en la notaría. Esta deducción quedará reflejada en la escritura de compraventa.

· Esa carta de pago tiene un plazo para realizar el pago sin intereses adicionales que le permitirá al comprador tener algunos días para pagar la deuda tras la firma de la escritura de compraventa.

· Una vez firmada la escritura, acudir con la Carta de Pago a uno de los bancos que en ella se citan para efectuar el pago de la deuda, guardando el recibo que confirma su pago.

· Efectuado el pago, el organismo público emite un certificado para el Registro de la Propiedad que se denomina mandamiento de cancelación de embargo, declarando que la deuda ha sido satisfecha para que el Registro de la Propiedad pueda proceder a cancelar el embargo. Una vez presentado el certificado en el Registro de la Propiedad, el embargo debería ser cancelado.

· También es recomendable retener de las cantidades que se vayan a pagar al vendedor una cantidad para cubrir los gastos en que se incurran durante el proceso de cancelación del embargo.

Embargos trabados por orden judicial : cómo proceder a su cancelación.

Los embargos emitidos por orden judicial son aquellos que se derivan de la ejecución de una sentencia en un proceso judicial para cubrir una obligación de pago que no ha sido satisfecha voluntariamente por el deudor a través de una sentencia dictada por un juez. Los pasos a seguir para cancelar estos embargos son los siguientes:

· El vendedor de la propiedad o su abogado tienen que contactar con el acreedor para elaborar un documento que confirme la deuda total, incluidos los intereses y costes legales, a la fecha de la firma de la escritura de compraventa.

· De las cantidades a pagar al vendedor, uno de los cheques será emitido para el acreedor por la cantidad total pendiente a la fecha de la firma de la escritura de compraventa. El acreedor deberá ir al notario para retirar este cheque bancario que cancelará la deuda y firmar un documento que certifique que la deuda ha sido pagada.

· En la notaría, el acreedor deberá presentar un documento firmado por su abogado y su procurador donde se solicite al juzgado correspondiente el levantamiento del embargo, dado que la deuda ha sido satisfecha. Adicionalmente, es también recomendable que firmen un documento donde manifiesten que, al quedar la deuda satisfecha, no se interpondrá ninguna reclamación adicional.

· Con este documento, el juez emitirá un mandamiento de cancelación de embargo para el Registro de la Propiedad donde se confirma que la deuda ha sido pagada y que el Registro puede cancelar el embargo. Tras su presentación en el Registro de la Propiedad, el embargo debería ser cancelado.

Como cada caso es diferente y tiene sus particularidades, se recomienda encarecidamente consultar siempre con su abogado.

¿Que ocurre si la propiedad tiene una deuda antigua de IBI y el propietario no lo sabia?

Estoy escribiendo este artículo porque he tenido un caso recientemente en una venta y pensé que era interesante comentarlo.

La primera pregunta es: ¿quien es el responsable de esa deuda antigua de IBI?

• El responsable es el sujeto pasivo que fuera dueño de la propiedad en el momento en el que se generó la obligación de pago. Sin embargo, el actual propietario tiene una responsabilidad subsidiaría sobre esa deuda. Eso significa que si la Administración (en el caso del IBI y en la provincia de Málaga es el Patronato de Recaudación Provincial) no consigue cobrar esa deuda al sujeto pasivo (el propietario en el momento en el que se genero la obligación de pago) después de agotar todos los procedimientos legales para ello, el propietario actual se convertirá en el responsable de dicha deuda. La Administración tendrá que declarar la imposibilidad de cobro de dicha deuda (declaración de fallido) e iniciar el procedimiento contra el propietario actual.

¿Si el actual propietario no ha sido notificado de esta deuda hasta la declaración de fallido de la Administración, y al ser una deuda antigua, puede la deuda considerarse prescrita?

• El periodo de prescripción de la deuda del IBI es de cuatro años contado desde la ultima notificación emitida por la Administración o de la emisión del recibo original de IBI. Sin embargo, si la Administración ha estado notificando al deudor original en tiempo y forma, no al actual propietario, esa prescripción se considera cortada. Por lo tanto, la respuesta es NO, si la Administración notificó al deudor original en tiempo y forma, la deuda no esta prescrita para el actual propietario.

¿Tiene que pagar el nuevo propietario los intereses de demora y/o penalizaciones que se han aplicado al recibo de IBI por el retraso en el pago del deudor original?

• La respuesta es NO. Cuando la Administración declara la imposibilidad de cobro de la deuda al deudor original (declaración de fallido) y empieza un nuevo procedimiento contra el propietario actual tiene que anular todos los intereses de demora y/o penalizaciones que se hayan cargado sobre importe del recibo original.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

What if a property has a previous debt of IBI the owner was not aware of?

I am writing about this issue because I had a recent case in one of my latest closings that I thought it was worth to comment.

The first question would be: who is liable for that IBI debt?

• The owner at the time when the receipts were due is the liable subject. However, the actual owner has subsidiary liability on that debt. That means that if the Administration (in the case of the IBI and the province of Málaga is the Patronato de Recaudacion Provincial) is unable to recover that debt after using all legal means to achieve it, the actual owner will be-come liable. The Administration will have to declare its impossibility to recover that debt (declaración de fallido) and then initiate a new proceeding against the actual owner.

If the actual owner has not been notified of that debt until the declaration of impossibility by the Administration, can the debt be considered prescribed?

• The prescription period for that IBI debt is four years counted from the last notification by the Administration or the issu-ing of the original IBI receipt. However, if the Administration has been notifying the original debtor, not the actual owner, on timely manner that prescription is not applicable. Therefore, the answer is NO, if the Administration has been notifying the original debtor in a timely manner, the debt is not prescribed even for the actual owner.

Does the new owner have to pay the penalties and/or default interest that were being applicable to the IBI receipt payable by the original debtor?

• The answer is NO. When the Administration declares the impossibility to recover the debt from the original debtor and starts a new proceeding against the actual owner of the property, it has to write off the penalties and default interest ap-plied to the original debt.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer or tax advisor.

¿Se puede hipotecar una vivienda fuera de ordenación?

En un artículo previo se analizó qué era una vivienda fuera de ordenación pero, ¿se puede hipotecar una vivienda en esta situación urbanística?

En principio se puede decir que es complicado porque los bancos no quieren correr ningún riesgo y dichas viviendas que se pueden asimilar a “ilegales” y, por tanto, pueden no suponer una garantía suficiente para el préstamo hipotecario pero en algunos casos, dependiendo de la causa de la situación de fuera de ordenación, los bancos han concedido estas hipotecas. Hay que decir que este artículo se refiere a la zona de Marbella donde existen aproximadamente 18.000 viviendas fuera de ordenación y la situación en este sentido es un poco especial.

¿En qué casos de fuera de ordenación están los bancos concediendo hipotecas?

Hablando con los bancos responden que todo depende de los tasadores y de las advertencias que pongan en las tasaciones hipotecarias. Dentro de estas, ellos las distinguen como advertencias graves en cuyo caso no darán hipoteca puesto que la vivienda no se considera garantía para el préstamo hipotecario y las advertencias leves en las que el banco estudiará la operación y podrá o no pedir garantías adicionales.

Después de la contestación de los bancos, nos hemos puesto en contacto con varios tasadores con años de experiencia en la Costa del Sol que nos confirman en cierta forma lo que dicen los bancos: aquellas propiedades construidas sobre dominios públicos, parcelas de zonas verdes, parcelas calificadas para parques y jardines o con una calificación no residencial recibirán esas advertencias graves que harán que no sean susceptibles de constituir una garantía hipotecaría mientras que otras propiedades construidas sobre parcelas residenciales en las que los tasadores consideren que la infracción urbanística se pueda considerar como no tan grave recibirán asimismo una advertencia leve que abrirá la puerta a que los bancos estudien la posible concesión de una hipoteca.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.

Can I get a mortgage for a property that does not adhere to land use regulations?

A while ago we analysed what is considered a property that does not adhere to land use regulations. But can you get a mortgage for a property in this situation?

Generally speaking, it can be difficult to get a mortgage approved for these properties because banks do not want to take any risks and as these properties can be considered “illegal”. The bank doesn´t consider them adequate collateral to grant a mortgage. However, there are cases where banks have agreed to a mortgage, depending on the reason why the property did not adhere to land use regulations. In this article we will talk about cases where this has been possible - at least in Marbella, where there are approximately 18.000 properties with this problem, so the situation is a bit different.

What properties, that don´t meet the regulations, are banks approving mortgages for?

When speaking to banks about this subject, they respond that it depends on the surveyors and the caveats they include in their property evaluations. The caveats are categorised into major issues, for which no mortgages are granted as the property is not sufficient guarantee, and minor issues, which the bank will look into in more detail and may ask for additional guarantees.

Having received this information from the banks, we contacted some surveyors with years of experience on the Costa del Sol that more or less confirmed what the banks were saying: Properties built on public domains, plots for green areas, plots planned for parks and gardens or simply not planned for residential use will receive a serious warning on the valuation report that will block the granting of a mortgage, while properties built on residential land, for which the surveyors consider that the infraction is not that serious, will receive a minor warning that will open the door for the banks to study that specific mortgage.

** Given that each case is different and being this text just a simple touch on the issue, we recommend consulting your lawyer regarding the contents of this article.