Ocean Pines (Benahavís - Costa del Sol)


Brand new bank repossessed two beds apartments with an incredible price, only 192.000 euros. Spacious and luminous living areas that give access to generous terraces with south west open views to enjoy the sun until nightfall and notable qualities that include: modern and open kitchens, marble floors, modern baths with underfloor heating and air conditioning. Location is just perfect in a quiet complex at only 5 minutes to San Pedro de Alcantara and 9 to Puerto Banus.

Apartamentos de dos dormitorios a estrenar provenientes de una entidad bancaria con un precio increíble, sólo 192.000 euros. Destacan principalmente por sus grandes y luminosos salones que dan paso a generosas terrazas de vistas abiertas y orientación suroeste que permiten disfrutar del sol hasta el atardecer. La ubicación es perfecta en una tranquila urbanización consolidada a tan solo 5 minutos de San Pedro de Alcántara y 9 de Puerto Banús.

  • Beds/baths: 2 bedrooms & 2 bathrooms
  • Built size: 85 m2
  • Terrace size: 33 m2
  • Price: 192.000 Euros

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The prices in Marbella and Estepona. Any changes?

The new price index was published by the Ministry of Housing last month for the second quarter of 2014 without major changes. The situation in Marbella and Estepona remains about the same than in previous periods: more or less stable with a slight down tendency in Marbella and still dropping with no stabilization tendency in Estepona.




When talking about Marbella, there is a general sense in the market that things are getting better and it is true. There are more transactions going on as it can be seen on the official numbers chart attached and the potential buyers we are working with are more ready to buy. They are quite well informed about the market and a number of them are already mentioning that they know that the market is going to change soon and don’t want to lose the opportunity to buy at the bottom. However, we have to be cautious. It still takes a lot of work to sell a property and, as can be seen on the chart, prices are not going up but down. Additionally, as commented on my previous newsletter, the stock of properties for sale or inventory is increasing so it will still push the prices down or maintain them on the stable levels we are seeing lately.




On the other hand, and regarding exchange rates, the weakness of the euro has helped British and American buyers but seems that in the last weeks that is also changing and the debility of the Russian ruble and the Norwegian krone does no help either.

I personally think that the market is showing signs of change but not as fast as all of us would have liked. The European macroeconomy and, in particular, the Spanish one are still not strong enough to shoot up the real estate market.

El Índice de Precios para Andalucía y España marca subidas de precios

Según los datos publicados por el Instituto de Estadística, el índice de precios se elevo en el segundo trimestre del 2014, no sólo en España, sino también en Andalucía (ver el cuadro adjunto).




Es, de nuevo, una señal de que las cosas están cambiando. ¿Es el final? Una vez más, es difícil de decir. Vimos el mismo comportamiento hace un año y, al final, hemos seguido viendo caídas. Lo que si parece es que los precios están casi abajo y casi planos, aunque con altibajos, pero la tendencia es la estabilidad.

En breve contrastare esta información con los datos locales para ver si Marbella y Estepona siguen la misma tendencia.

Para añadir otro punto de vista, he incluido dos gráficos del Índice de Precios de la revista The Economist que muestran que los precios están todavía un 10% caros basándose, por un lado, en la capacidad de compra de vivienda de los españoles y, por otro, en la renta que produce (considerada como una inversión) una propiedad inmobiliaria. 






The prices in Spain and Andalucia have shown an increase in the last quarter

According to the data published by the Spanish Statistics Institute, the price index rose in the second quarter of 2014 not only in Spain but also in Andalucia (see the chart attached).





It is again another sign that things are changing. It is already the end? It is again, difficult to say. We saw the same behavior one year ago and it was followed by more falls. What it seems is that the prices are already at the bottom and are almost flat, with ups and downs, but the general tendency is stable.

To contrast this information on a local way, the price indexes for Marbella and Estepona will be published tomorrow by the Housing Ministry. Everybody is looking for an increase in the local indexes but we will see tomorrow.

To add more insights to the issue of the prices, I am including two charts from The Economist Housing Price Index that shows that the prices in Spain are still 10% up based on one side on the affordability, or the capacity of the Spaniards to buy a property counting on the average income,  and on the other side as how properties are perceived as investments (i.e. vs the rent they can produce).





Alfonso Lacruz invited to participate in the VI RE/MAX European Convention in Barcelona

It is a great honor for me to have been invited to participate in the VI RE/MAX European Convention of Barcelona as one of the top producers in Spain. Being in front of 1.000 of the best RE/MAX Associate Agents of Europe talking about experiences, systems, methods and results is somewhat scaring but at the same time a pleasure.




Es un gran honor para mi haber sido invitado como participante en uno de los paneles de agentes de éxito en la VI Convención Europea de RE/MAX que se va a celebrar en Barcelona. Abruma, aunque a la vez es un orgullo, estar frente a los 1.000 mejores agentes de RE/MAX Europa hablando sobre experiencias, sistemas, métodos y resultados.



El stock de viviendas. Con más transacciones, ¿como esta cambiando?

Como explique la primera vez que trate el tema del stock de viviendas en venta, aunque el número de propiedades en venta no es exacto ya que los datos no son oficiales sino que están recopilados de la información de varias páginas webs y bases de datos de propiedades, lo que si obtengo es la tendencia que es en realidad lo que estoy buscando. Y, tengo que decir, que en este caso la tendencia me ha sorprendido. Hay más propiedades en venta en Marbella y Benahavís ahora que hace seis meses.





Cuando escribí mi articulo anterior sobre el inventario de propiedades en enero de este año con los datos de 2013, la tendencia era clara y dirigiéndonos en la dirección correcta: más transacciones inmobiliarias y menos stock de viviendas. Como comente en aquel momento, una reducción en el inventario de propiedades en venta al final empujaría a los precios al alza. Sin embargo, la tendencia ha cambiado en este 2014, hay más transacciones pero también hay más stock de propiedades en venta. En ciertos productos, como las villas en Marbella y Benahavís, el incremento en estos primeros seis meses ha sido significativo estando en el rango del 20%.

La razón para ello podría ser que, como hay una percepción en el mercado de que ya hemos dejado atrás los peores momentos, los propietarios que han estado esperando durante años para poner sus propiedades en el mercado han decidido hacerlo ya. Este aumento del stock lastraría la recuperación de los precios que aun no han empezado su camino al alza. Esto ve en línea con lo que dicen últimamente algunos informes de expertos del sector inmobiliario: ya hay signos de recuperación en el mercado pero esta va a ser lenta y moderada.



Inventory. Now that we have more transactions, how is it changing?

As I explained the first time that I published inventory or stock figures, the data is not official but taken from different real estate web pages and databases of properties. The number will never be exact but what I am really looking for is the tendency.

I have to say that the tendency observed surprised me. There are more properties in the market now than six months ago.



When I wrote my previous article on the stock of properties at the beginning of 2014 and with the data of 2013, the index seemed to go the right way: more transactions and less inventory. However this tendency has changed in 2014 where we are having even more transactions but the inventory is also going up. In some cases, like villas in Marbella and Benahavis, the up tendency is remarkable with increases in the range of 20% since the start of the year.

The reason for that may be that since there is a perception on the market that the we are starting to leave the worst moments of the crisis behind, and it is true that we are seeing signals of a change, the owners that have been waiting during the “bad” years to put their properties on the market have decided to come out now. Contrary to the conclusion of the article I wrote in January where I commented that less inventory would push the prices up, the conclusion now would be the opposite: more inventory means more where to choose from for potential buyers and a brake to the recovery of the prices. This goes in line with the different comments and analysis from real estate experts: we are seeing signals of recovery on the market and the price index will change its tendency soon but the recovery will be slow and moderate.

The RE/MAX Eralia Housing Market Report for the Costa del Sol / Informe de RE/MAX Eralia sobre el Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol

Please take a look to the 1st quarter RE/MAX Eralia Housing report for the Costa del Sol. There are lots of interesting pieces of information to understand how the real estate market of the Costa del Sol is behaving.

El informe del primer trimestre sobre el Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol ya esta disponible. Hay mucha información muy interesante para poder entender que esta pasando en el mercado inmobiliario.



Royal Gardens (Nueva Andalucía, Marbella - Costa del Sol)

Fantastic apartment in ground floor for sale in Nueva Andalucía. Situated in one of the best areas in Marbella, within a short 10 minutes’ walk to the beach and Puerto Banús. Close to Centro Plaza shopping center with fashion boutiques, hairdressers, banks, restaurants, etc. It comprises 2 bedrooms and 2 baths, a cozy kitchen and a living-room with dinning-area which leads to a large private porch with an amazing garden with one of the largest swimming pool of the area to enjoy the southern sun however old you are.

Fantástico apartamento en planta baja en venta en Nueva Andalucía. Situado en una de las mejores zonas de Marbella, a tan solo 10 escasos minutos andando a la playa y a Puerto Banús y al lado del famoso Centro Plaza con excelentes tiendas de moda, restaurantes, bancos, etc. Consta de 2 dormitorios y 2 baños, una pequeña cocina y un salón comedor con acceso a un pequeño porche y a un jardín comunitario enorme, con una de las piscinas más largas de la zona donde poder disfrutar del sol del Sur.

  • Beds/baths: 2 bedrooms & 2 bathrooms
  • Built size: 97,02 m2
  • Terrace size: 22,24 m2
  • Price: 199.500 Euros

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El mercado en Marbella / Benahavís: más transacciones y precios bajando

El Ministerio de Fomento acaba de publicar el nuevo índice de precios para Marbella y Estepona mostrando una vez más una tendencia a la baja en el primer trimestre del 2014. Aunque los precios muestran signos de estabilización lo cierto es que todavía siguen bajando.




Casi a la vez, el Ministerio ha publicado los datos sobre las transacciones cerradas en Marbella y Benahavís mostrando un importante incremento. Qué conclusión podríamos sacar y como encajaría con el menor número de compradores que marcan las estadísticas? Podría no ser tan difícil: hay menos compradores pero los que hay están más predispuestos a comprar y siguen haciendo ofertas a la baja que se aceptan para poder cerrar. Si el mercado sigue esta misma tendencia con el número de transacciones al alza, el inventario seguirá bajando y, finalmente, los precios llegarán a su punto de inflexión y empezarán a subir. Mirando diferentes informes de expertos inmobiliarios, las fechas de una posible recuperación varían desde el final del 2015 al 2019 pero aún así creo que es difícil predecirlo. Había mucho optimismo en el principio de este año 2014 pero, ya es mitad de año, aún es muy complicado vender. En 2012 y 2013, el verano fue la mejor época, a ver si en este 2014 se repite.

The market in Marbella / Benahavis: more transactions & less price

The new price index for Marbella and Estepona have just been released by the Ministry of Housing showing again a low tendency in the first quarter of 2014. Although prices are showing signals of stabilization, the truth is that they are still falling down.




At the same time, the Ministry has released the data on the number of transactions closed in Marbella and Benahavis showing important increases. What would be then the conclusion and how does it fit with the reduced number of buyers we are noticing?

I think we have an easy one: there are less buyers but are more ready to buy and still making low offers for properties that are being accepted just to be able to close. If the market keeps on going in the same line, i.e. with the number of transactions increasing, the stocks will continue to go down and prices will finally reach the inflexion point and will start to rise. I have seen different reports from real estate experts giving different dates for the recovery (from the end of 2015 to 2019) but it is difficult to say. We were quite optimist for 2014 and, now, half of the year is gone and the market is still quite complicated. The summers of 2012 and 2013 were quite good and we hope that this year will be at least as good. Time will tell...

How is the real estate activity at Marbella & Benahavis in 2014?

Although the sense of optimism was great in the real estate field around Marbella at the beginning of this year, I am feeling lately that that sense has changed. Things are still quite tough and I have received many comments about how complicated is the market and about the reduced number of operations in the months of April and May. In fact, when talking yesterday with one of the big Notary offices of Marbella, they mentioned the same: a reduction in activity in the last two months.

To try to measure the activity, I have created two indexes based on the number of internet leads and visits per property and month and weighted depending on the type of property (villas will, in general, get let visits and leads than apartments) to get an idea of the tendency of the activity. The following is the chart obtained for those two indexes:



It shows clearly what has been my feeling during the year: a peak of activity at the end on February and beginning of March and a slow down since then. Why? I do not really know. The general economic situation is getting better all around Europe, the prices are flat in Marbella and the number of transactions rose last year meaning that the activity should have increased but it is not the case. As I said, we were quite optimistic with the start of the year but the numbers are showing the we have still to work hard to keep on closing operations. We will see in fifteen days with the official data on the transactions closed in Marbella in the first quarter if the general numbers are similar to the ones I am having: less activity but more closings. That has been my general impression along this year: there are less buyers but of better "quality".

Cumbre de los Almendros (Benahavís - Costa del Sol)

Luxury apartment for sale in Puerto del Almendro, Benahavís. Spacious and luminous is notable for its wonderful finishes in every detail, the modern baths and its fully fitted kitchen with top class appliances. Location is just perfect in a quiet complex at only 5 minutes to San Pedro de Alcantara and 9 to Puerto Banus. A modern living room with a large window that gives access to a generous terrace offering breathtaking views of the Mediterranean sea to enjoy the sun until nightfall.


Lujoso apartamento en venta en Puerto del Almendro, Benahavís. De estilo contemporáneo, destaca principalmente por sus excelentes acabados, sus impecables cuartos de baño, su cocina de alta gama y su luminosidad. La ubicación es perfecta en una tranquila urbanización consolidada a tan solo 5 minutos de San Pedro de Alcántara y 9 de Puerto Banús. Tiene un amplio y moderno salón con un ventanal que da salida a una gran terraza con increíbles vistas panorámicas al mar Mediterráneo donde disfrutar de maravillosas puestas de sol.

  • Beds/baths: 2 bedrooms & 2 bathrooms
  • Built size: 98,68 m2
  • Terrace size: 38,04 m2
  • Price: 249.000 Euros


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Valdeolletas, 16 (Marbella - Costa del Sol)

Excellent 1.096 m2 plot for sale in the heart of Marbella. It is located in a very traditional and quiet urbanization between free-standing single-family homes with fenced gardens and mature greenery, just a few minutes walking to the city center and the beach and at five minutes’ drive to Puerto Banús. Schools, restaurants, shops and a sport center with tennis, paddle, football, basketball, etc. is within one minute walking and makes this plot the ideal place for a sportive family and nature lovers.

Parcela de 1.096 m2 en el corazón de Marbella. Está situada en una urbanización muy tranquila y tradicional rodeada de casas unifamiliares con preciosos jardines, a tan solo algunos minutos andando al centro de la ciudad, a la playa y a tan solo cinco minutos en coche a Puerto Banús. Colegios, restaurantes, tiendas y un centro deportivo hacen de este lugar el sitio ideal para una familia deportiva y amante de la naturaleza.

  • Address: Valdeolletas, 16 - Marbella 
  • Plot Size: 1,096 m2 
  • Price: 1,000,000 euros 













Las zonas “prime” salen primero

Tras observar las leves señales de recuperación que muestra el mercado en Marbella, he estudiado si en otras localidades españolas se sigue la misma tendencia. 

Tomando como base otro artículo escrito por mi hace un año, he seleccionado tres grupos de datos: las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, ​​Valencia y Sevilla), municipios de costa (Estepona, Roquetas y San Javier) y los municipios costeros de nivel medio/alto (Calvia, Adeje y Marbella). La lectura es distinta para cada uno de los grupos: los precios en las grandes ciudades siguen bajando aunque parece que el mercado está comenzando a cambiar su tendencia en Madrid y Barcelona, los precios en las localidades costeras están todavía bajando dramáticamente y solo en los municipios costeros de nivel medio/alto se están apreciando los signos de recuperación. Es notable el caso de Calvia en la costa sur de Mallorca, donde los precios mantienen la tendencia al alza desde hace un año. 

Las localidades “prime” son más seguras desde el punto de vista del inversor y siempre son las primeras en salir de las crisis. La historia de Marbella lo ha demostrado en infinidad de oportunidades.


                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      



Monte Golf, Los Almendros (Benahavís - Costa del Sol)

Luxury penthouse for sale in Benahavís. Spacious and Luminous it is notable for its wonderful finishes in every detail and the brightness of all rooms. Bathrooms with travertine marble, big modern showers and wooden floor. Fully fitted kitchen with the best appliances. High quality is all around. A modern living room with a large window that gives access to a generous terrace offering breathtaking views to enjoy the sun until nightfall.


Lujoso ático en venta en Benahavís. De estilo contemporáneo, se destaca principalmente por sus excelentes acabados y su luminosidad. Cuartos de baño revestidos de mármol Travertino, modernas duchas y suelos de madera. La cocina completamente amueblada con electrodomésticos de alta gama. Tiene un amplio y moderno salón con un ventanal que da salida a una terraza con increíbles vistas panorámicas donde disfrutar de una maravillosa puesta de sol.

  • Beds/baths: 2 bedrooms and 2 bathrooms
  • Built Size: 100,8 m2
  • Terrace Size: 24,05 m2
  • Price: 259.000 Euros

Top locations are getting out first

Following the signals of the slight recovery of the market in Marbella, I have investigated how other locations around Spain are doing compared to Marbella and Estepona. 

Going back to another article I wrote one year ago, I have selected three groups of data: big cities (Madrid, Barcelona, Valencia and Sevilla), coastal councils (Estepona, Roquetas and San Javier) and top level coastal municipalities (Calvia, Adeje and Marbella). From these three groups of data, the readings are different: the prices at the big towns are still dropping although it seems that the market is starting to change its tendency in Madrid and Barcelona, the prices at coastal councils are still dropping dramatically and only the top coastal locations are showing signs of recovery. It is remarkable the case of Calvia in the south west coast of Mallorca where the prices have been increasing steadily in the last year. 

Top locations are secure investments and always get out from this crisis first. The history of Marbella has shown it many times.






Colinas de Marbella (Benahavís - Costa del Sol)

Wonderful duplex in Benahavís. Presented in an excellent condition, it is notable for the lovely and spacious living room with fireplace, separate dining area, super-efficient kitchen, a full vanity bathroom and a large terrace with stunning views to the Mediterranean Sea. Down stairs there are two king size bedrooms with charming en-suite baths from where to enjoy the best views of the area. A commercial center is just few minutes away with many, bars and restaurants, pharmacy and a bank, most of which are open all year round and just at 10 minutes to Puerto Banús.


Fantástico apartamento en Benahavís. Muy luminoso y espacioso, cuenta en alta con un espacioso y luminoso salón y comedor aparte, cuarto de baño de buenísimas calidades, una cocina impecable y una gran terraza con espectaculares vistas panorámicas al mar. En planta baja tiene dos amplios dormitorios con cuarto de baño en-suite. Está situado a pocos minutos del centro comercial Monte Halcones y a 10 minutos de Puerto Banús.

  • Beds/baths: 3 bedrooms & 3 bathrooms
  • Built Size: 173,30 m2
  • Terrace Size: 71,80 m2
  • Price: 249.000 Euros

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El Mercado ya esta mejorando.

Las cifras del Ministerio de Vivienda en el número de transacciones en Marbella y Benahavís confirman la tendencia que se ha estado observando recientemente: las cosas están definitivamente mejorando. 

Si se observa Benahavís y aunque el número de transacciones cerradas en el año 2013 es un poco más bajo que el de 2012 (un 11% menos), un año comparable a los años pre-crisis 2006 y 2007, el pasado año fue bueno estando un 18% por debajo del mejor año en la historia de la localidad, 2006. La tendencia se puede observar en el siguiente gráfico. 




Por otro lado, si se ve el gráfico que muestra las transacciones de Marbella, la tendencia es más que evidente. Todavía no se ha alcanzado el nivel de los años “buenos” pero estamos en camino. Esta información encaja perfectamente con la que publiqué el mes pasado en referencia al inventario de viviendas a la venta: el stock está disminuyendo porque el número de transacciones esta aumentando. 

La única variable negativa es que el precio de venta se ha mantenido estable o incluso muestra una pequeña tendencia a la baja, pero si el inventario sigue bajando, los precios comenzaran a subir.

En conclusión, parece que la tendencia está finalmente cambiando y, por mi parte, soy bastante optimista de cara al futuro. Nadie sabe si la recuperación será rápida o gradual pero ya está empezando. En el lado personal, tengo que decir que aunque 2013 fue mi mejor año desde que comencé en RE/MAX, mis impresiones para este principio del 2014 son similares a las que tuve el año pasado: todavía es muy complicado cerrar operaciones y todavía vender una propiedad requiere mucho trabajo.



Your new home awaits.