The Certificate of Energy Performance for properties is here.

The Spanish Government, after a period of uncertainties, has finally approved the need of a Certificate of Energy Performance for properties being offered for sale and rental (in this case only if the rental period is longer than four months). This Certificate will be compulsory from June 1st and has to be shown upon request to all potential buyers or renters. The Certificate has to show the energy efficiency rating, information on the energetic characteristics of the constructions and recommendations for the improvement of the rating so potential clients can value and compare the energetic efficiency of each property.



SOLD! Now a plot on the Ronda road.

We keep on going with a great pace and 2013 may be a good year for us. We are improving our marketing skills and, therefore, increasing the expousure of our properties so they are sold is less time with a lesser percenatge of negotiation for the benefit of our clients.

It is an amazing plot that we had already sold some time ago but that, for market circumstances, felt. Gated complex and extraordinary views was more than enough to atrack clients.





How is sale of second hand properties vs new properties evolving


I thought this was an interesting exercise so I have devoted my monthly newsletter article to it. The results for Benahavis can be seen on the attached chart.

 
In summary, in Benahavis the evolution is quite clear. During the pre-crisis years, developers were putting a lot of new properties in the market and they were being sold. Buyers preferred to purchase new properties, there were plenty of options and the price was not the main concern because prices were going up and no one ever imagined what was coming. At the same time, developers kept introducing lots of properties into the market so the conclusion is that most of the properties sold were new.

However, since 2009, the situation has changed radically. Most of the new developments were finished by that year and developers were reluctant to adjust prices to the market. Due to the strong falling of prices, it is easy for an individual second hand seller to adjust its price to the market than for a development company that has, in theory, to produce benefits and, in most of the cases, was financed by a bank that was not ready to accept a loss in its loans. At the end, the developers had to do it to be able to sell and the stock of new properties is going down since then because only a couple of developers, and mainly Taylor Wimpey in Los Arqueros, are bringing new properties to the market. The conclusion is that, right now, most of the properties sold are second hand.


 
On the other hand, the situation in Marbella is a little bit different. After the construction boom between 2000 and 2004 and specially once the crisis hit the area, there were not many developments incorporating product to the market so the stock of new properties has been declining since then. The evolution is quite clear: from 44% of new properties sold in 2004 to 11% in 2012.


Venta de segunda mano frente a nuevo: como ha sido la evolución


He creído que sería interesante ver dicha evolución para saber donde estamos. Los resultados para Benahavís se pueden ver en la tabla adjunta.






En resumen, la evolución es clara. Durante los años pre-crisis, los promotores ponían muchas propiedades en el mercado que se vendían. Los compradores siempre prefieren comprar propiedades nuevas, en aquella época había mucho donde elegir y el precio no era el problema principal porque los precios seguían subiendo y nadie podía imaginar lo que se venía encima. La conclusión es que la mayoría de lo que se vendía era nuevo. Sin embargo, desde 2009, la situación ha cambiado radicalmente. La mayoría de las nuevas promociones ya estaban terminadas en ese año y los promotores eran todavía reacios a bajar los precios para ajustarse al nuevo mercado a la baja. Debido a la importante bajada de los precios, es más fácil para un propietario particular ajustar su precio al mercado que para una promotora inmobiliaria que, en teoría, tiene que producir beneficios y que, en la mayoría de los casos, tiene financiación de un banco que no esta dispuesto a aceptar fácilmente una quita en sus créditos. Al final, los promotores han tenido que bajar para ser capaces de vender y desde entonces el stock de nuevas propiedades cada vez es menor porque solo unos pocos promotores, y principalmente Taylor Wimpey en Los Arqueros, esta poniendo nuevas propiedades en el mercado. La conclusión es que, ahora, la mayoría de las propiedades que se venden son de segunda mano.




Por otra parte, en Marbella la situación es un poco distinta. Después del boom de la construcción entre los años 2000 y 2004 y especialmente una vez que el mercado entro en crisis, no hubo muchas nuevas promociones que incorporaran producto al mercado por lo que el stock de viviendas nuevas no ha parado de bajar desde entonces. La evolución se ve muy clara is es progresiva: el 44% de las propiedades vendidas en 2004 eran nuevas mientras que ese porcentaje se reduce al 11% en 2012.







¿Es consciente de la obligatoriedad de declarar ingresos y bienes en el extranjero? ¿Quien se considera residente en España?

Siguiendo con el tema que ya inicie el mes pasado sobre la obligación de declarar los ingresos y bienes en el extranjero por parte de los residentes en España, y tal como comente en el artículo del mes pasado, este mes voy a intentar aclarar la normativa en la que se define a quien se considera residente fiscal en España. Este artículo esta basado en un trabajo preparado por D. Francisco Velázquez Cueto de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.


La consideración de la residencia es muy importante porque el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas determina que el sujeto se grave en su Estado de residencia por la totalidad de la renta mundial sin perjuicio de la aplicación de mecanismos de atenuación o eliminación de dicho gravamen por los convenios de doble imposición internacional entre Estados. Lo que parece claro es que cuando el sujeto pasivo de un impuesto se considera residente en un Estado, la cuestión queda regulada por la legislación interna de ese Estado ( en este punto se vuelve a la obligatoriedad de declarar explicada en el artículo del mes pasado).

De acuerdo a la Ley 35/2006, un apersona física es residente habitual en territorio español cuando se de cualquiera de las siguientes circunstancias:

a) Que permanezca más de 183 días, durante el año natural, en territorio español. Para determinar este periodo de permanencia en territorio español se computaran las ausencias esporádicas, salvo que el contribuyente acredite su residencia fiscal en otro país.

b) Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o interese económicos, de forma directa o indirecta.

A estos dos criterios, la Ley añade que se presumirá, salvo prueba en contrario, que el contribuyente tiene su residencia habitual en territorio español cuando, de acuerdo a los criterios anteriores, residan habitualmente en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad que dependan de aquél.

* En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.


Se puede encontrar la base de la información siguiendo estos enlaces:

- http://www.ief.es/documentos/recursos/publicaciones/revistas/cuadernos_formacion/2012_15_17.pdf

- http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Empresario_individuales_y_profesionales/Folletos/IRNR_enero_2011_es_ES.pdf

Are you aware of the obligation to declare worldwide assets and income by Spanish residents? Who is considered Spanish resident? (2)

Following with the same matter I discussed last month on the obligation to declare world wide assets by Spanish residents and as I mentioned on last month’s article, this newsletter is going to discuss who is considered a tax resident in Spain. The article is based on a presentation prepared by Mr. Francisco Velazquez Cueto from the Spanish Tax Office.


The matter of the residency in fundamental because the Income Tax Regulations establish that taxpayers have to pay in his country of residence for the total world wide income independently of the international agreements of double taxation that may reduce or eliminate that taxation. What it is clear is that when a taxpayer is considered resident a in a country, his taxes are regulated by the legislation of the residency country (here I refer to the article of last month on the obligation to declare world wide assets and income by Spanish residents).

In accordance with the Spanish Law 35/2006, individuals are deemed to be tax residents in Spain if they meet any of the following conditions:

a) They spend more than 183 days per calendar year in Spain. Occasional absences shall be taken into account to calculate the period of residence, except when said individuals prove they have their tax residence in another country. In the case of countries or territories classified as tax havens, the Spanish tax authorities may request proof of residence in the tax haven for 183 days per calendar year.

b) Their main or central place of business is directly or indirectly located in Spain.

Unless there is evidence to the contrary, an individual shall be deemed to be a resident of Spain if, in accordance with the aforementioned criteria, his or her legally non-separated spouse and dependent minor children have their principal residence in Spain.

* Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own numbers with your lawyer or tax advisor.

More information can be found following these links:

- http://www.ief.es/documentos/recursos/publicaciones/revistas/cuadernos_formacion/2012_15_17.pdf

- http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Empresario_individuales_y_profesionales/Folletos/IRNR_enero_2011_es_ES.pdf

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¿Es consciente de la obligatoriedad de declarar ingresos y bienes en el extranjero?

He recibido algunas consultas y comentarios sobre este tema que es de reciente actualidad y que creo que necesitaba una pequeña aclaración. Para ello he pedido a D. Juan Antonio Espinosa, asesor fiscal, que nos lo resuma en este artículo:


Recientemente ha sido aprobada en España una nueva obligación de trascendencia tributaria que se realiza mediante la presentación de un nuevo modelo 720, «Declaración informativa de bienes y derechos situados en el extranjero».

Quienes tienen que declarar: Las personas físicas y jurídicas residentes en territorio español, titulares de bienes o derechos localizados en territorio extranjero (en mi siguiente artículo trataré sobre a quien se considera residente en España).

Qué hay que declarar: Cuentas situadas en el extranjero; títulos, activos, valores o derechos representativos del capital social, fondos propios o patrimonio de todo tipo de entidades, o de la cesión a terceros de capitales propios; seguros de vida o invalidez y las rentas vitalicias o temporales de las que sean beneficiarios como consecuencia de la entrega de un capital en dinero, bienes muebles o inmuebles, contratados con entidades establecidas en el extranjero e Información sobre los bienes inmuebles y derechos sobre bienes inmuebles de su titularidad situados en el extranjero.

Qué información hay que suministrar: La relativa a la identificación de los bienes de los que sean titulares con el alcance establecido en la Orden que regula su contenido. En cuanto a cuentas corrientes no existirá obligación de informar sobre ninguna cuenta cuando los saldos a 31 de diciembre no superen, conjuntamente, los 50.000 euros. En cuanto a inmuebles la declaración informativa contendrá los siguientes datos: Identificación del inmueble con especificación de su tipología, su situación país o territorio en que se encuentre situado, localidad, calle y número, la fecha de adquisición y su valor de adquisición.

Como hay que declarar: La presentación de la declaración es telemática a través de internet por el propio interesado o por un tercero debidamente autorizado que lo represente.

Plazo de presentación: El plazo de presentación es del 1 de enero a 31 de marzo con referencia al año anterior. Extraordinariamente, el plazo para presentar el ejercicio 2012 es de 1 de Febrero a 30 de abril de 2013.

Régimen Sancionador: La Ley prevé un fuerte régimen sancionador por no presentar la declaración o hacerlo de forma incompleta o fuera del plazo establecido. Las cantidades varían según el tipo de incumplimiento. El incumplimiento de la obligación de información sobre cuentas bancarias, acciones o títulos valores o sobre bienes inmuebles poseídos en el extranjero la sanción mínima se establece en 5.000 euros por cada dato o conjunto de datos que hubiera debido incluirse en la declaración con un mínimo de 10.000 euros. Si la declaración se presenta fuera del plazo establecido, la sanción es de 100 euros por cada dato presentado fuera del plazo establecido con un mínimo de 1.500 euros.

* En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su abogado o asesor fiscal.


Juan Antonio Espinosa Guerrero
Rafael Espinosa Asesores Asociados
T.: 952 460 358
E.: juanantonio@rafaelespinosaasesores.com


Are you aware of the obligation to declare worldwide assets and income by Spanish residents?

I have receive a couple of queries and calls about this current issue and I thought that some insight was needed. I have, therefore, asked Mr. Juan Antonio Espinosa, tax advisor, to write this article to try to clarify the actual situation.


A new obligation with tax implications has been recently approved in Spain that requires the submission of the new tax 720 form called “Declaración informativa de bienes y derechos situados en el extranjero” ( I will translate it as Informative Statement of Foreign’s Assets and Rights).

Who has to declare: Individuals and legal entities who are Spanish residents and own assets or rights located in foreign countries (in my next article I will address who is considered Spanish resident).

What is to be declared: bank accounts; securities, assets, shares or rights representing the share capital, shares or equity on any kind of legal entity, assignment of rights to third parties; life or disability insurances or lifelong or temporary income resulting from capital allocations; personal and real properties located in foreign countries.

What information is to be provided: Identification of the assets owned as per the approved regulation. Regarding bank accounts, there is no obligation to declare any account when the sum of the amounts by December 31 does not exceed 50.000 euros. In respect to real estate properties, the information should include the type of property, location, address, acquisition date and purchase price.

How is to be declared: via internet by the tax payer or by an authorized third party.

Deadline: in general, the deadline ends on March 31 for the declaration of assets of the previous natural year. However, in 2013 and for the 2012 accounting period, the deadline has been extended to April 30.

Penalty regulations: The Law establishes strong penalties for those not submitting the statements, or not doing it in full or after the deadline. The penalties vary depending on the incompletion. If the submission is done after the deadline, the penalty is 100 euros for each piece of data submitted after the final date with a minimum of 1.500 euros. If there is information missing or no information at all, the penalty is 5.000 euros per each main category of information not submitted or incomplete wit a minimum of 10.000 euros. Those main categories are: bank accounts; shares, bonds or equity; and real estate properties.


* Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own numbers with your lawyer or tax advisor.



Juan Antonio Espinosa Guerrero
Rafael Espinosa Asesores Asociados
T.: 952 460 358
E.: juanantonio@rafaelespinosaasesores.com


** For more information from the Spanish Tax Office: http://www.agenciatributaria.es/AEAT/Contenidos_Comunes/No_residentes/Tributacion_de_no_residentes/Folletos_divulgativos/irnringles.pdf

¿Va a parar la caída de los precios? ¿Que dicen los expertos?


No debería ser así pero he encontrado dos opiniones muy distintas. Por un lado, JP Morgan que dice que los precios están cerca de alcanzar su punto más bajo y, por otro lado, El Telegraph inglés que, en un artículo de hace aproximadamente un mes, comentaba que los precios de la vivienda en España van a seguir cayendo otro 30% hasta 2018 puesto que el mercado cada vez esta más saturado de viviendas.

La primera opinión, de JP Morgan, esta basada en el hecho de que los bancos son cada vez más realistas a la hora de fijar los precios de venta y pone como ejemplo algunas urbanizaciones que se han vendido en un par de meses. Al ser realistas, los bancos son capaces de vender y, por tanto, el stock se va a reducir. Dicen que España es un país para compradores donde estan apareciendo muy buenas oportunidades y donde los inversores exteriores van a liderar la recuperación del mercado.

Por otra parte, El Telegraph se refiere a los comentarios de uno de los principales analistas españoles, Fernando Rodríguez Acuña, que considera que como el stock de propiedades no se esta reduciendo, los precios tendrán que seguir bajando hasta que se reduzcan los actuales niveles de stock. Y, en referencia a nuestra zona, menciona: Pensamos que los precios se van a recuperar en las zonas turísticas con más tradición como Las Canarias o Málaga en unos cinco a ocho años pero no por ahora, los bancos están ofreciendo grandes descuentos y nadie llama. Marbella ha caído ya un 50% y los precios siguen bajando y bajando.

¿Quién esta en lo cierto? Tengo que decir que no lo se. Hay todavía tantos factores, incluyendo los macroeconómicos, que pueden afectar al mercado que, en mi modesta opinión, es muy difícil predecir el futuro. Lo que si veo cada día son continuas subidas y bajadas del mercado.


Is the fall in the prices going to stop? What the experts say?


It should not be this way but I have found complete opposite opinions. On one side JP Morgan said that the prices are close to reach the bottom but on the other side I could read an article about one month ago on The Telegraph stating that “Spain’s house prices to fall another 30pc as gluts keeps growing” with “relentless slides” until 2018.

The first opinion, from JP Morgan, is based on the fact that banks are more realistic when fixing the prices of their properties and refers to cases where complete developments have been sold in a couple of months. By being realistic, they are able to sell and, therefore, the stock will be reduced. Spain is a country for buyers where opportunities are arising and exterior investors will lead the recovery.

On the other side, The Telegraph refers to the comments of one the Spain’s top consultants, Mr. Fernando Rodriguez Acuña, saying that the stocks of properties are not being reduced and, therefore, prices will have to be reduced even more in order to reduce the actual levels of stock. He said, and refers to our area: “We think that prices will recover in the traditional coastal areas like the Canaries or Malaga within five to eight years, but for now banks are offering huge discounts and nobody is calling. Marbella has already fallen by 50pc and prices are going down and down”.

Who is correct? I have to say that I do not know. There are still so many uncertainties that may affect the market that, in my modest opinion, it is really difficult to predict the future. What I truly see are continuous ups & downs in our market.

It is time again to talk about the prices


Every three months we get the information from the Ministry of Housing expecting that the fall of the housing prices in the area will end and that we will get to the inflexion point and stabilization, and, maybe, increases. However, and again, it has not been this quarter.

Taking a look to the chart, we can see that the prices in Estepona are still falling dramatically and that those of Marbella are much more stable but with a downward tendency. We see here the same effect that in previous quarters. The owners of properties in Estepona have to reduce their prices much more in order to compete with the every day more competitive prices of Marbella. The gap is every month wider.



Es tiempo de volver a hablar de los precios


Cuando cada tres meses recibimos la información del Ministerio de Fomento, todos esperamos que la caída de los precios en la zona haya parado y se llegue al punto de inflexión, a la estabilización y, quizás, a ligeras subidas. Sin embargo, y de nuevo en este trimestre, no ha sido el caso.

Si se observa el gráfico, se puede ver que los precios en Estepona siguen cayendo dramáticamente y que los de Marbella, aunque de forma mucho más moderada, siguen a la baja. Realmente se ve la misma tendencia que en trimestres anteriores. Los propietarios de viviendas en Estepona tienen que bajar cada vez más para poder competir con los precios, cada día más, competitivos de Marbella. Se ve que mes a mes, la diferencia es mayor.


Donde y Que se vendió en 2012


Cuando se estudia la información que proporciona el Ministerio de Fomento siempre se encuentra algo interesante y en muchos casos sorprendente. Este mes voy a analizar, con la información para la provincia de Málaga, Donde y Que propiedades se vendieron en los tres primeros cuartos de 2012.

El “Donde” se puede ver en el gráfico siguiente y no me sorprende demasiado. Los ayuntamientos con más ventas son Málaga capital y Marbella, los dos mayores de la Costa del Sol. Si hay algo que se puede considerar más interesante es el reparto entre los distintos municipios teniendo en cuenta las diferencias en el número de habitantes y la característica común a todos ellos: son costeros.

El “Que” lo he dividido entre el tipo de propiedad y el precio de venta. La mayoría de las propiedades que se vendieron en el periodo fueron apartamentos con un precio por debajo de los 300.000 €. Siendo importante destacar que el 63% de los mismos tenían un precio inferior a los 150.000 € que resulta un poco bajo para el mercado de Marbella y Benahavís pero que es muy importante en otras localidades.


 También es importante destacar, y esto lo comente hace unos meses, que solo el 2% de las transacciones se hacen por un valor superior a los 600.000 euros que es donde están la mayoría de las propiedades de lujo.






Where and What was sold in 2012


When you analyze the information provided by the Ministry of Housing you always find something interesting and in some cases surprising. This month I am going to study, with the information for the whole Malaga province, Where and What type of properties were sold up to the third quarter of 2012.

“Where” can be seen on the following chart and it did not surprise me. The Council with more sales is Malaga city followed by Marbella, the two biggest councils of the Costa del Sol. What it is interesting is to see how spread the percentages are among the councils taking into account the different sizes of each municipality and to confirm that these councils have one common characteristic: all of them are coastal.
 
I have divided the “What” in the type of property and the purchase price. Most of the properties that sold during the first three quarters of 2012 were apartments with prices below the 300.000 € figure. In that range, it is remarkable that 63% were priced below 150.000 € a figure somewhat low for the market of Marbella and Benahavis but it is important in other markets of the province. On the other side, it is also remarkable that, and I commented the same some months ago, only less than 2% of the sales were of properties priced over the 600.000 € barrier. Most of the luxury properties are here.

 




Villa Anna in two of the main Newspapers of Spain

We have been able to publish brief reports about this elegant property I am marketing on two of the main newspapers of Spain: El Pais and Diario Expansion. It is always the same goal: maximize expousure. It is not only the potential clients that it may generate but also gives the property the plus of being selected among a number of candidates.



Your new home awaits.