Real Estate Prices in Marbella and Benahavis keep on going up
The Ministry of Housing recently published the information on the index price where we can see more increases in prices along the coast from Estepona to Malaga. I have double checked these numbers with the price index of one of the best real estate webs in Spain, Fotocasa, and the tendency is also upwards. The price per square meter is different because the prices on the real estate webs are “for sale” prices and, therefore, higher than the actual “sold” prices. In general, that difference is 17% higher on the web portals than the official price index.
In Marbella and Benahavis we are in a situation with increasing prices, a slight reduction in the number of transactions and an increasing number of properties for sale on the market. Therefore, the market is still in good conditions but we have to keep an eye on the inventory and the number of transactions. Specially on this last number that will come out at the beginning of March that is the one that shows how strong the market is. The first indications show that it went down about 10% in the province of Malaga versus the previous quarter but we will have to review it in detail to understand where and to which level compared to the same period of the previous year. In general, it is the same situation we’ve seen last year with a strong competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.
Los precios de la vivienda en Marbella y Benahavis siguen subiendo.
Los números del Mercado parecen ir bien y creciendo ligeramente salvo el del inventario de propiedades en venta. Cada trimestre hago una estimación, ya que no existen datos oficiales, que, aunque no da el número exacto de propiedades en venta, si proporciona una tendencia sobre si sube o baja ese inventario.
El Ministerio de Vivienda publicó recientemente la información sobre el índice de precios, donde podemos ver más aumentos en los precios a lo largo de la costa desde Estepona a Málaga. Tras verificar dos veces estos números con los de una de las mejores páginas inmobiliarias de España, Fotocasa, la tendencia también es ascendente. El precio por metro cuadrado es diferente porque los precios de las páginas inmobiliarias son de propiedades "en venta" y, por lo tanto, más altos que los precios realmente "vendidos". En general, esa diferencia es un 17% mayor en las páginas web que el índice de precios oficial. Estamos en una situación en Marbella y Benahavis con precios al alza, una ligera reducción en el número de transacciones y un número creciente de propiedades en venta en el mercado. Por lo tanto, el mercado todavía está en buena forma, pero debemos vigilar el inventario y la cantidad de transacciones. Especialmente en este último número que saldrá a principios de marzo, es el que muestra cuán fuerte es el mercado. Los primeros indicios muestran que disminuyó alrededor del 10% en la provincia de Málaga si lo comparamos con el trimestre anterior, pero tendremos que revisarlo en detalle para comprender dónde y con qué nivel en comparación con el mismo período del año 2018. En general, es la misma situación en la que vivimos el año pasado con una fuerte competencia para poder vender, lo que hace que los precios competitivos sean aún más críticos ahora y que aparezcan nuevas propiedades que aumentarán aún más el inventario.
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Febrero 2019
Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - January 2019
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Enero 2019
El aumento del inventario de propiedades en Benahavís no ayuda.
Los números del Mercado parecen ir bien y creciendo ligeramente salvo el del inventario de propiedades en venta. Cada trimestre hago una estimación, ya que no existen datos oficiales, que, aunque no da el número exacto de propiedades en venta, si proporciona una tendencia sobre si sube o baja ese inventario.
Mirando en detalle los números de Benahavís, se puede observar la misma tendencia que he venido comentando en mis últimos newsletters, un incremento continuo del número de propiedades en venta. Este aumento no solo es observable en las villas que han mostrado esa misma tendencia durante los últimos cinco años sino también, y esto ha cambiado en el último año, en el número de apartamentos. Todos estamos viendo unas cuantas nuevas promociones saliendo a un mercado que no es capaz de absorber el inventario existente. Por tanto, esos aumentos que se están produciendo en el número de ventas no son capaces de compensar el aumento de producto y esto podría afectar a los precios. Más competencia significa que solo se van a vender las propiedades que salgan al mercado en precios competitivos. Por otra parte y en Marbella, la situación es algo distinta, baja el número de apartamentos en venta por debajo de 250.000 €, lo cual es bueno para los vendedores, y se mantienen el resto de las propiedades. El aumento en las ventas esta aguantando el incremento en el inventario pero todavía en un mercado de compradores, quizá no en sitios prime pero si en general.
Increasing stock of properties for sale in Benahavis does not help.
The numbers on the market seem to be stable and growing except by one, the stock of properties for sale. Every quarter I do an estimation, since data is not officially available, that does not give an exact number but, at least, provides the tendency.
Looking closely to the data of Benahavis, it can be observed the same tendency that I have been commenting in my latest newsletters, that is a continuous increase in the number of properties for sale. That increase is observable not only for villas that has had that same tendency in the last five years but also, and that has changed last year, in the number of apartments. We all have seen new developments of apartments coming out to the market on a market that is not able to absorb the existing inventory. Therefore, the slight increase in the number of sales is not able to absorb the increasing inventory and that affects directly the prices. More competition means that only properties priced competitively will be sold. On the other hand, and if we look to Marbella, it can be noticed a decrease in the number of apartments below 250.000 € and a stable inventory for more expensive apartments and villas. The situation is good for those selling properties below the 250.000 € range but still complicated for those selling properties on top of that value. In this case, the increase in sales is maintaining the inventory stable but with an oversupply of properties that still situates us on a buyer’s market. Maybe not on prime locations but in general.
How was the first semester in the Real Estate Market?
I have gathered the information on sales, not only second hand but also newly built, recently published by the Ministry of Housing, to try to analyze how the real estate market is doing in Marbella and Benahavis. In general I have to say that the market is getting better with some concerns.
Starting with Marbella, the number of transactions keeps on going up and 2018 has had the best first semester in sales of the last five years. I thought we were going to see more transactions of new properties but they are still at a low 3%. During the “good” years that percentage was higher but, right now, most of the new complexes are being developed in municipalities close to Marbella.
On the other hand in Benahavis, the situation is better than last year when we saw a slow first semester but the market is still below the first semester of 2014 and 2016, just before the Brexit vote. I thought the year was going to be better due to the strong start in the first quarter (the best in the last five years) but later on in the second quarter the market slowed down strangely. Something we felt and has now been confirmed by the numbers. On new properties, the percentage of sales in Benahavis is higher than in Marbella reaching a 15% of the transactions probably due to the finishing of the developments started two years ago that are been registered this year.
¿Cómo fue el primer semestre en el Mercado Inmobiliario?
He recopilado información sobre las ventas, no solo de segunda mano sino también de nueva construcción, publicada por el Ministerio de Vivienda, para tratar de analizar el desarrollo del mercado inmobiliario en Marbella y Benahavis. En general, debo decir que el mercado está mejorando con algunas salvedades.
Empezando por Marbella, el número de transacciones sigue aumentando y 2018 ha tenido el mejor primer semestre en ventas de los últimos cinco años. Pensé que íbamos a ver más transacciones de propiedades nuevas, pero aún están al 3%. Durante los años "buenos", ese porcentaje fue mayor, pero en este momento, la mayoría de los nuevos complejos se están desarrollando en municipios cercanos a Marbella.
Por otro lado, en Benahavis, la situación es mejor que la del año pasado cuando vimos un lento primer semestre, pero el mercado aún está por debajo del primer semestre de 2014 y 2016, justo antes de la votación del Brexit. El año prometia que iba a ser mejor debido al fuerte comienzo en el primer trimestre (el mejor en los últimos cinco años), pero más tarde en el segundo trimestre el mercado se desaceleró de manera extraña. En propiedades nuevas, el porcentaje de ventas en Benahavis es más alto que en Marbella, alcanzando un 15% de las transacciones, probablemente debido a la finalización de los desarrollos iniciados hace dos años que se han registrado este año.
The issue of the stock of properties for sale in Benahavís
Although this information is not official as the Ministry does not publish it, I do consider it as extremely important because it complements the data on the number of transactions and the index price.
To estimate the inventory, I used different por-tals and multiple listing tools that would not give me the exact number of properties for sale but at least the tendency. Going first to the chart of Benahavís, it is easy to see that the inventory, especially the one of villas, keeps going up, which does not help sellers trying to sell their properties. For apartments, the inventory re-mained stable until 2016 but has started to go up again since then. For villas, it keeps going up and has doubled the number of properties for sale since 2013. On the other hand in Marbella, we are starting to see decreases in the inventory and that, with time, will push prices up and drive the change from a buyer’s market to a seller’s market. That reduction in the stock of apartments for sale is mainly on properties below 250.000 €, while the number of properties for sale on top of that 250.000 € has remained equal for the last year. The increasing inventory is not a positive signal of a good market and we can see two different scenarios for Marbella and Benahavis.
El problema del inventario de propiedades en venta en Benahavís
Aunque esta información no es oficial, ya que el Ministerio de Vivienda no la publi-ca, creo que es extremadamente importante porque complementa los datos del nú-mero de transacciones y el índice de precios.
Para calcular el stock, me he basado en diferentes portales y múltiples herramientas que no me van a dar un número exacto de propiedades en venta pero al menos sí una tendencia. En el gráfico de Benahavís está claro que el stock, especialmente el de las villas, sigue subiendo, lo que no ayuda a aquellos propietarios queriendo vender. En los apartamentos, el stock se mantuvo hasta 2016 pero empezó a subir de nuevo desde entonces. El número de villas en venta sigue subiendo y se ha duplicado el número desde 2013. Por otro lado, estamos empezando a ver una reducción de stock en Marbella y esto debería incrementar los pre-cios y producir un cambio de un mercado de compradores a un mercado de vendedores. Esta bajada en el stock afecta principalmente a aparta-mentos por debajo de los 250.000 €, mientras que el número de propiedades en venta a partir de 250.000 € no ha variado durante el año pasado. El stock creciente no es una señal positiva de un buen mercado y podemos ver dos escenarios muy diferentes en Marbella y Benahavís.
El Número de Ventas esta aumentando en Benahavis y Marbella.
El Ministerio de Vivienda publicó recientemente la información del número de transacciones por población para el primer trimestre de 2018 con buenas noticias para Marbella y Benahavis. En ambos municipios, el número de ventas aumentó en comparación con el mismo trimestre de 2017 . Estos números, como se comentó recientemente, incluyen solo las transacciones registradas, pero no incluyen las ventas sobre plano aún no están registradas, por lo que deberían ser algo mejores. Yendo a cada municipio, podemos decir que en Benahavis las cosas están mejorando un poco. Si miramos los últimos 12 meses, seguimos viendo una reducción del 14% en el numero de transacciones, pero ese número ahora se está recuperando.
Por otra parte, en Marbella, las transacciones suben de manera más consistente con un aumento del 9.1% en los últimos 12 meses. De hecho, podemos apreciar que este incremento en el número de ventas está atrayendo de nuevo nuevos proyectos alrededor de Marbella y Benahavis., y aún más en Estepona. Pienso que eso es bueno porque reactiva la economía local, pero espero que esta vez lo hagamos de una manera más controlada para evitar los errores que vimos en el periodo de auge anterior hace ya unos quince años
The Number of Sales is recovering in Benahavis and Marbella
The Ministry of Housing published recently the information of the number of transactions per council for the first quarter of 2018 with good news for Marbella and Benahavis. In both municipalities the number of sales increased when compared with the same quarter of 2017. These numbers, as commented lately, include only registered transactions but do not include the off-plan sales still not registered so they should be somewhat better. Going to each council, we may say that in Benahavis things are getting slightly better. If we look at the last 12 months, we are still seeing a reduction of 14% in the number of transactions but that number is now recovering. On the other side in Marbella, transactions are going up on a more consistent basis with an increase of 9,1% in the last 12 months.
In fact, we can appreciate that this improvements on the number of sales are bringing again a number of developers that are starting new projects all around Marbella and Benahavis and even more in Estepona. I think that is always good because it should reactivate the local economy, but I hope that this time we do it in a more controlled way, to avoid the mistakes we saw during the previous boom period already fifteen years ago.
¿Qué precio tienen las propiedades que se están vendiendo?
Jugando con las cifras podemos tener una perspectiva de lo que se está vendiendo en nuestro Mercado local. Aunque el Ministerio no publica la distribución de ventas en función del precio en Marbella o Benahavís, podemos hacernos una idea basándonos en la clasificación que nos muestra este gráfico para toda la provincia de Málaga, donde vemos que el precio de la mayoría de las propiedades vendidas, más del 60%, está por debajo de 150.000 €, mientras solo el 1,8% tienen un precio por encima de un millón. La parte negativa es que existen en Marbella y Benahavís ya casi no quedan propiedades por debajo de 150.000 €, como se muestra en el gráfico más abajo.
La otra cara de la moneda es que, aunque sólo el 1,8% de las ventas son de propiedades de más de 1.000.000 €, más de la mitad de esas propiedades están en Marbella y Benahavís. La buena noticia, especialmente para los titulares de propiedades que están por encima del millón, es que el porcentaje de ventas en este rango duplica el que se había registrado hace cinco años. Todo esto junto con el incremento en el número de transacciones realizadas nos indica que se están vendiendo más propiedades en ese rango. La contrapartida es, de Nuevo, el stock de propiedades en venta. Con estas cifras, de acuerdo con el Ministerio, estimamos que se han vendido unas 110 de las más de 2.000 propiedades que hay en venta en Marbella por encima de un millón. Esto significa que sólo se está vendiendo el 5% de esas propiedades. Incluso si duplicamos la cifra para incluir las ventas de las propiedades sobre plano, no incluidas por los Registros, sigue siendo baja, 10%. Adicionalmente, hay unas 310 villas en construcción que aumentan aún más ese stock excesivo.
What is the price of the properties being sold?
Let me play with the numbers to give an insight of what is being sold in our local market. Although the Ministry does not publish the distribution of sales as a function of the price for Marbella or Benahavis, we can get an idea by looking at that distribution for the whole province of Malaga that is what it is represented on the graph. We can see that most of the properties sold, on top of 60%, are priced below 150.000 € while only 1,8% of the sales are on prices over 1.000.000 €. The contra of this data is that the product below 150.000 € hardlyexists in Marbella and Benahavis as shown on the pie chart below.
On the other side of the coin, although only 1,8% of the sales are on properties on top of 1.000.000 €, more than half of those properties are in Marbella and Benahavis. The good news, especially for the owners of properties on top of one million is that the percentage of sales in this range is the double of the one we had five years ago. That combined with the increased number of transactions tells us that more properties are being sold on that range. The contra is again the stock of properties for sale. Using these numbers, we can estimate that, according to the Ministry, the number of sales on top of one million in the area of Marbella is about 110 units on a market with more than 2.000 units for sale on that same range. That means that only 5% of the properties on that range are selling. Even if we double the number to include the sales of off plan properties, not counted yet by the Land Registries, the number is still low, 10%. Additionally, I counted 310 new villas being built to add more stock to the current oversupply.
¿Cómo estuvo el Mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís?
El Ministerio de Vivienda publicó recientemente las estadísticas de las transacciones cerradas para el cuarto trimestre de 2017 y con ellas, las del 2017. La información de Benahavis y Marbella es algo diferente y no encaja del todo con las buenas noticias que se pueden leer en la prensa. Si comenzamos con Benahavís, el mercado todavía no está yendo del todo bien. Si observamos el gráfico, podemos ver que 2017 fue peor que 2016 y un 33% peor que 2015, el mejor, hasta ahora, año después del colapso de 2008. Sin embargo, es importante aclarar que esta información proviene de los Registros de la Propiedad y solo cuenta la venta de propiedades de segunda mano.
Hay propiedades nuevas que se han vendido sobre plano que solo se contarán cuando las escrituras de venta se firmen después de la finalización y hasta ese momento, no hay información sobre el número de ellas que se están cerrando. Por lo tanto, se desconoce el número total de ventas, y eso puede afectar un comentario general sobre el mercado. Sin embargo, hay dos datos que sí pueden dar una idea del mercado: el primero es que la venta de propiedades de segunda mano bajó un 20% en 2017 y eso afecta a los propietarios que intentan vender sus propiedades de segunda mano y , el segundo, es que en los años de auge anteriores al colapso, el 40% de las ventas fueron transacciones fuera del plan. Por otro lado, y si miramos los números de Marbella, las cosas están mejorando con un aumento en el número de ventas en 2017 en comparación con 2016 y eso sin contar, como se mencionó antes, las ventas de propiedades sobre plano. En general, el mercado está mejorando y soy de la opinión de que continuará esa tendencia, también en Benahavis, donde creo que comenzaremos a ver esas ventas de propiedades fuera del plan reflejadas en las estadísticas oficiales durante este año, si la situación general , económica y política, mantiene la estabilidad real.
How was the Real Estate Market in Marbella & Benahavis last year?
The Ministry of Housing published recently the statistics of the closed transactions for the fourth quarter of 2017 and therefore, the data for the whole 2017. The information for Benahavis and Marbella are somewhat different and does not fully fit with of all the good news on the press. If we start with Benahavis, the market is still not doing well. Looking at the chart, we can observe that 2017 was worse than 2016 and 33% worse than 2015, the best, up to now, year after the crash of 2008. However, It is important to clarify that this information comes from the Land Registries and only counts the sale of second hand properties.
There are new properties that have been sold off plan that will only be counted when the sale deeds are signed after completion and up to that moment, there is no information on the number of them that are being closed. Therefore, the total number of sales, that means the sum of second hand and new off plan properties, is unknown and that may affect a general comment about the market. However, there are two pieces of information that can give an insight of the market: the first one is that the sale of second hand properties went down 20% in 2017 compared to 2016 and that affects those owners trying to sell their second hand properties and, the second, is that on those boom years prior the crash, 40% of the sales were off plan transactions.
On the other hand, and if we look at the numbers of Marbella, things are getting better with an increase in the number of sales in 2017 compared to 2016 and that is without counting, as mentioned before, the sales of off plan properties. In general, the market is getting better and I am of the opinion that will continue that tendency, also in Benahavis where I think we will start to see those sales of off plan properties reflected on the official statistics during this year, if the general situation, economical and political, maintains the actual stability.
