¿Qué es un certificado de infracción urbanística y porque se pide en las compraventas?

Antes de entrar en lo que es un Certificado de no infracción urbanística hay empezar explicando que una infracción urbanística es, en general, una vulneración, falta o incumplimiento, de la normativa marcada por el planeamiento urbano. Hay muchas particularidades sobre estas infracciones que asimismo se clasifican por su gravedad y, en algunos casos, pueden dar lugar a la demolición de lo construido ilegalmente. En Marbella, donde la mayoría de las principales infracciones provienen de la época de la corrupción del GIL, las más comunes son los excesos de edificabilidad, la construcción en parcelas cuyo uso no era residencial, y el hecho de no respetar los dominios públicos, entre otros.

Pero si entrar en más detalles de lo que es una infracción urbanística, ¿Qué es el Certificado de no infracción urbanística?

Realmente es un certificado en el que el Ayuntamiento certifica que una determinada propiedad no tiene un expediente de disciplina, o infracción, urbanística abierto. Esto no quiere decir que la propiedad cumpla con la legalidad urbanística sino que el Ayuntamiento correspondiente no tiene iniciado ningún expediente de disciplina urbanística contra ella.

Si no garantiza la legalidad de la propiedad, ¿Por qué se pide ese certificado de no infracción urbanística en la compraventa de inmuebles?

En la práctica se pide como comprobación de que la propiedad a comprar no tiene ya iniciado un expediente disciplinario y evitar de esa forma sorpresas tras la compra. Aunque este documento no es obligatorio para la compraventa ni es exigido por los Notarios a la hora de firmar la escritura de compraventa, supone una garantía adicional de que la propiedad esta libre de problemas.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.





What is an urban infraction certificate and why is it requested in home purchases?

Before going into what a Certificate of no urban infraction is, it is necessary to explain that an urban infraction is, in general, a violation, fault or non-compliance with the regulations established by urban planning. There are many particularities about these infractions which are also classified according to their seriousness and, in some cases, can lead to the demolition of what has been built illegally. In Marbella, where most of the main infractions come from the time of the GIL corruption, the most common are excess of edificability, construction on plots not classified for residential use, and not respecting the public domains, among others.

But without going into more details of what an urban infraction is, what is the Certificate of no urban infraction?

Actually it is a certificate in which the City Council certifies that a certain property does not have an open file of discipline, or infraction, for urban planning. This does not mean that the property complies with the town-planning legality but that the corresponding Town Hall has not initiated any file of urban planning discipline against it.

If it does not guarantee the legality of the property, why is this certificate of no urban infraction requested in the purchase and sale of real estate?

In practice it is requested as verification that the property to be bought does not have a disciplinary file already opened and to avoid surprises after the purchase. Although this document is not obligatory for the purchase nor is it required by the Notaries at the time of signing the deed of sale, it is an additional guarantee that the property is free of problems.

** Given that each case is different and being this text just a simple touch on the issue, we recommend consulting your lawyer regarding the contents of this article.




Who bought real estate in 2021 in Marbella & Benahavís?

Although when working on real estate at the Costa del Sol we have a rough idea of the nationalities that are buying more properties, it is always interesting to see what the actual numbers show based on the data published by the Association of Land Registrars.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

As shown on chart 1, the percentage of foreigners buying on the Costa del Sol has practically not changed since 2018. The number of sales is much higher than the one of 2020 but similar to the numbers closed between 2016 and 2018.

Regarding the nationalities and chart 2, it can be seen that the British are still the nationality that buys more properties in Andalucia but with a clear decline after the Brexit vote in 2016. Second and third on that ranking appear Swedish and Belgium buyers. To be noted is also the decline of the sales to French and to Russians who have almost a neglectable percentage coming from a fourth place in 2013. Although it is not on the chart, the percentages for the province of Malaga follow the same pattern with Bristish, Swedish and Belgiums as the nationalities buying more in the area.

¿Quiénes han comprado en Marbella y Benahavís en 2021?

Aunque trabajando en el sector inmobiliario en la Costa del Sol siempre tenemos una percepción de las nacionalidades que más propiedades están comprando, es interesante ver lo que muestran las cifras reales en base a los datos publicados por el Colegio de Registradores de la Propiedad.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Como primera aproximación y como se muestra en el gráfico 1, el porcentaje de extranjeros que compran en la Costa del Sol no ha variado prácticamente desde 2018. En cuanto al número de ventas se ve que es muy superior al de 2020 pero similar a las cifras cerradas entre 2016 y 2018.

En cuanto a las nacionalidades con referencia al gráfico 2, se observa que los británicos siguen siendo la nacionalidad que más propiedades compra en Andalucía pero con un claro descenso tras la votación del Brexit en 2016. En segundo y tercer lugar de ese ranking aparecen suecos y belgas. A destacar también el descenso de las ventas a franceses y a rusos que tienen un porcentaje casi despreciable viniendo de un cuarto puesto en 2013. Aunque no aparece en el gráfico, los porcentajes de la provincia de Málaga siguen el mismo patrón con británicos, suecos y belgas como las nacionalidades que más compran en la zona.

Did you know that the calculation of the plusvalía Tax was change in 2021?

The so-known Plusvalía Municipal or Tax on the Increase in Value of Urban Land is a tax payable to the municipalities when selling a property in Spain that taxes the increase in value over time of the land on which the property is built. Until October 26, 2021 this tax was calculated based on coefficients set by each municipality, the cadastral value of the land on which the property is built and the number of years of ownership. On that date the Spanish Constitutional Court declared illegal this tax, which in many cases had to be paid without having had capital gains on the sale of the property, and the Spanish Government, in record time due to the implications it has on the financing of the municipalities, approved a Royal Decree establishing two alternatives for the calculation of the tax.

These two alternatives are as follows:

  • Objective formula: the tax base will be obtained by multiplying the cadastral value of the land on which the property is built by new coefficients which will evolve according to the real estate market and which will be approved by the local councils without ever being able to exceed certain maximums set according to the number of years elapsed since the purchase. This formula is similar to the one used previously.

  • Real formula: the taxable base is calculated as the difference between the acquisition price and the sale price of the land. If the result of this calculation is lower than that of the objective formula, the seller can use this value. If a loss is incurred when selling, the taxable base is negative and, therefore, lower than what can be obtained with the objective formula, so that no tax would be payable.

In general, the selling taxpayer has the right to choose the modality that is most favorable to him, so he will not pay the tax in the case of selling at a loss.

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¿Sabías que en 2021 se aprobó un nuevo Decreto que cambió el cálculo de la Plusvalía Municipal?

La conocida Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un impuesto pagadero a los ayuntamientos al vender una propiedad en España que grava el incremento de valor con el tiempo de los terrenos en los que se ubica la vivienda. Hasta el 26 de Octubre de 2021 ese impuesto se calculaba en función de unos coeficientes que marcaba cada ayuntamiento, el valor catastral del suelo sobre el que se sitúa la vivienda y el número de años como propietario. En esa fecha el Tribunal Constitucional declaró ilegal ese tributo, que en muchos casos había que pagar sin haber tenido plusvalías en la venta de la propiedad, y el Gobierno de España, en tiempo record, por la implicaciones que suponía en cuanto a la financiación de los ayuntamientos, aprobó un Real Decreto Ley estableciendo dos alternativas para el calculo del impuesto.

Esas dos alternativas son las siguientes:

  • Fórmula objetiva: se obtendrá la base imponible del impuesto multiplicando el valor catastral del suelo sobre el que se sitúa el inmueble por unos nuevos coeficientes que evolucionaran en función del mercado inmobiliario y que aprobarán los ayuntamientos sin poder nunca exceder unos máximos marcados en función del número de años transcurridos desde la compra. Esta Fórmula es similar a la que se utilizaba anteriormente.

  • Fórmula real: la base imponible se calcula como diferencia entre el precio de adquisición y el de venta del terreno. Si el resultado de este cálculo es menor que el de la Fórmula objetiva, el vendedor puede acogerse a esté cálculo. Si se incurre en pérdidas al vender, la base imponible es negativa y, por tanto, inferior a lo que se pueda obtener con la Fórmula objetiva por lo que no habría que pagar el impuesto.

En general, el contribuyente vendedor tiene el derecho a elegir la modalidad que le resulte más favorable por lo que no pagará el impuesto en el caso de vender con pérdida.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.




2021, récord year for closed transactions in Marbella and Benahavís

Great surprise to see the numbers published recently by the Ministry of Housing on the numbers of closed transactions at the fourth quarter of 2021 for the municipalities of the Costa del Sol. The sale numbers are even better than expected. We knew that the fourth quarter of last year had been a good one but we were not expecting to reach those levels that are, in some cases, higher than the ones of the years before the 2008 crisis. In fact, in Marbella, Benahavís, Estepona and Mijas, this last quarter of 2021 has been the best in the number of closed sales in the history of those municipalities.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

When looking at Chart 1 with the closed transactions per year, it shows that 2021 has been the best year after 2008. The tendency was showing a decline since 2017 but 2021 broke that downward tendency. A lot was said about a post pandemic recovery taking into account that people preferred to spend the time confined in a nice home in Marbella enjoying our weather than in some other places of Europe and that it is perfectly possible to work remotely for business owners while living at the coast. However, the rebound has been unexpectedly high.

If a look is taken to the data of Benahavís shown on Chart 2, it can be seen that the numbers are amazing and that 2021 has been, with a difference of a +15%, the best year ever in the history of Benahavís when considering the number of closed transactions. That number comes from an incredible number of closed sales in the fourth quarter that has been an amazing 28% higher than the previous record year, 2014.

Although the charts for Estepona and Mijas have not been included, they show for Estepona, as in Benahavís, historical records and, for Mijas, the best year since 2008.

Having this spectacular numbers brings the next question that is for how long the market will maintain this level of activity. The best answer is who knows but we would really like to know it. In general, the predictions state that the stress on the economy caused by energy prices may continue to the summer and then will relax. That also will affect the inflation in Spain that is expected to be on 7,5%, too high for this year and not sustainable, but with a prediction to go down to at least 4% next year. That will also push the interest rates up which is not good for the sales but does not affect that much, if they stay on normal levels, to holiday homes. Therefore, although the economy in general may be stressed at least in the short term, the conditions that caused the level of sales we are having are still there so, and this a general comment I am hearing in the market, everybody expects at least another two years of high activity. Time will tell.

2021, año récord en la venta de viviendas en Marbella y Benahavís

Ha sido una gran sorpresa ver los números publicados recientemente por el Ministerio de Fomento sobre el número de transacciones cerradas en el cuarto trimestre de 2021 para los municipios de la Costa del Sol ya que son incluso mejores de lo esperado. Sabíamos que el cuarto trimestre del año pasado había sido bueno pero no esperábamos llegar a esos niveles que son, en algunos casos, superiores a los de los años anteriores a la crisis de 2008. De hecho, en Marbella, Benahavís, Estepona y Mijas, este último trimestre de 2021 ha sido el mejor en número de ventas cerradas de la historia de esos municipios.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Si se observa el Gráfico 1 para Marbella, se puede ver que 2021 ha sido el mejor año desde 2008 y aunque la gráfica muestran un descenso desde 2017, 2021 rompió esa tendencia a la baja. Se ha hablado mucho de una recuperación post pandemia teniendo en cuenta que la gente prefería pasar el tiempo confirmada en una buena casa en Marbella disfrutando de nuestro clima que en otros lugares de Europa y que, para los empresarios, es perfectamente posible trabajar a distancia mientras viven en la costa. Sin embargo, dicho repunte ha sido inesperadamente alto.

Por otra parte, y mirando a los datos de Benahavís que se muestran en el Gráfico 2, se puede ver que los números son espectaculares y que 2021 ha sido, con una diferencia de un +15%, el mejor año de la historia de Benahavís si se considera el número de transacciones cerradas. Esa cifra proviene de una cifra record de ventas en el cuarto trimestre que ha sido un 28% mayor que el anterior año récord, 2014.

Aunque no se han incluido los gráficos de Estepona y Mijas, los datos muestran para Estepona, al igual que en Benahavís, récords históricos y, para Mijas, el mejor año desde 2008.

Al observar estos números siempre surge la pregunta de por cuánto tiempo el mercado mantendrá este nivel de actividad. La mejor respuesta es no se sabe, aunque nos gustaría saberlo. En general, las predicciones dicen que la actual tensión en la economía causada por los precios de la energía puede continuar hasta el verano y luego se debería relajar. Esto también afectará a la inflación en España, que se espera que se quede este año en el 7,5%, demasiado alta y no sostenible, pero con la previsión de bajar por debajo del 4% el próximo año. Eso también hará que los tipos de interés suban, lo que no es bueno para las ventas, aunque no afecte tanto, si se mantienen en niveles normales, a la compra de viviendas vacacionales. Por lo tanto, aunque la economía pueda estar un poco tensionada, al menos a corto plazo, las condiciones que originaron el nivel de ventas que estamos teniendo siguen ahí, así que, y esto es lo que se comenta en el mercado, todo el mundo espera al menos otros dos años de alta actividad. El tiempo lo dirá.

Did you know that you have to sign a Notarial Document (Act) prior to signing a mortgage?

One of the modifications established by the new law on the Mortgage Contracts (Contratos de Credito Inmobiliario) passed on June 16, 2019 based on the 2014/17/UE European Directive, that was looking to restore borrowers´ confidence in the banking system, was the obligation to sign a previous deed or act in front of a public Notary stating the conditions agreed with the Bank for the mortgage. When signing that document, the Notary will detail and explain those conditions to the purchaser of the property.

That Notarial Act to be signed before the signature of the mortgage deed, also called Transparency Act, is a notarial document that guarantees that everyone subscribing a loan with a mortgage guarantee has received all legal documentation and information to understand the extent of the liabilities he/she is assuming. The goal is to enhance legal certainty, the transparency and the understanding of the legal contracts and their clauses associated with the signing of a mortgage loan.

In practical terms, this means that, in addition to the information that the bank can and must provide, it will be the Notary who, at least 10 days prior to the signing of the mortgage, not only informs but also ensures that the information provided has been understood and that all the documentation required by law has been received.

The main concerns faced by future borrowers, that the signature of a Transparency Act will clarify, usually revolve around the interests, both ordinary and late payment, especially if they are fixed or variable, and if so, the index to which they are referenced. In relation to the variable interests, the Notary is obliged to make different calculations or simulations of what may happen. Doubts also arise in relation to the different types of commissions (early repayment, non-payment of instalments...), and in relation to the importance of the appraisal value in the event of an auction and when and how this can take place.

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¿Sabías que hay que firmar un Acta Notarial antes de la firma de la hipoteca?

Una de las modificaciones que establecía la nueva ley de Contratos de Crédito Inmobiliario aprobada con fecha 16 de Junio de 2019 basada en la Directiva Europea 2014/17/EU, que trataba de restablecer la confianza de los clientes en el sistema bancario, era la obligación de firmar un acta previa en Notaria donde se establecían las condiciones acordadas con el banco para la hipoteca. Al firmar dicho documento, el Notario explicará las condiciones de la hipoteca al futuro adquiriente de la propiedad.

Esta Acta Notarial que tiene que firmarse antes de la firma de la escritura de la hipoteca se conoce como Acta de Transparencia y garantiza que cualquier persona que subscriba un préstamo con garantía hipotecaria haya recibido toda la información y la documentación que requiere la ley de forma que entienda claramente las obligaciones que esta asumiendo. El objetivo es reforzar la seguridad jurídica, la transparencia y el entendimiento de los contratos y sus clausulas legales asociados a la firma de una hipoteca.

En la práctica significa que, además de la información que el banco debe proporcionar, será el Notario quien, con al menos diez días de antelación a la firma de la escritura de la hipoteca, no solo informe sino también se asegure de que el prestatario ha entendido la información que ha recibido y de que se ha proporcionado toda la documentación que la ley requiere.

Las principales dudas a las que se enfrentan los prestatarios, y que el Acta de Transparencia aclara, giran alrededor de los intereses, tanto ordinarios como de demora, especialmente la diferencia entre fijo y variable, y en este último caso a que índice están referenciados. En relación a este interés variable, el Notario debe hacer algunas simulaciones para mostrar los distintos escenarios que pueden ocurrir con los cambios del índice de referencia. Asimismo suelen surgir dudas sobre las comisiones que cobrará el banco - de apertura, cancelación anticipada o demora - y la importancia del valor de tasación para le caso de subastas y cuando y como pueden estas llegar.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.



Property prices go up in Marbella and Benahavís

With the number of transactions we are having and with the inventory going down, prices were bound to go up following the general rule that more demand and less offer leads to higher prices. That is exactly what is happening in the market of Marbella and Benahavis, prices are going up and this can be seen on the charts. There are two lines for Benahavis (Chart 2): The price per square meter published by the real estate portal Idealista that can be identified as “for sale” or “asking” price (green) and the price per square meter obtained form the Land Registry that can be identified as “sold” or “closed” price (blue).

Additionally, in the chart for Marbella (Chart 1), there is a third line that is the average price per square meter obtained from official valuations, published by the Ministry of Housing (red).

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Regarding Marbella, it can be seen that the asking price is sky-rocketing, with owners asking more and more for their homes, while closing prices are also going up, already 13,6% in the last year, but with a “softer” increase. There was a moderation on the tendency in 2020 but the increase is starting to accelerate again. In any case, it will be seen, with the detail in Benahavis, that most of these increases are driven by the selling prices of new built homes. A final comment on the valuation prices of Marbella that are always below the closing prices and, in a similar way, following an upward tendency.

The prices in Benahavis are also following the same path, in this case reaching an extreme increase in closing prices of 18,3% in one year. This can be seen as good for now but I think it is too much for the future. The market will not withstand yearly increases of 18% and it can destabilize it if it keeps on growing at that pace.

Finally, just a comment on the increase of the prices, as mentioned above, driven by new built units. Chart 3 shows the closing prices of second hand homes versus new builds, highlighting that prices of new builds are increasing rapidly while prices of second hand units started to show increases in 2021 but at a slower pace than the new builds. Most of the demand is for new designs and there is also less inventory so prices are pushed up while there is less demand for second hand properties and more stock available so for the moment prices of second hand homes are not increasing as much.

Los precios de la vivienda al alza en Marbella y Benahavís

Estaba claro que con el número de transacciones inmobiliarias que esta habiendo y con la reducción en el número de viviendas en venta, los precios iban a subir siguiendo la regla general del mercado, más demanda y menos oferta. Y esto es exactamente lo que esta pasando en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís tal y como se puede ver en los gráficos de más abajo. En ellos se ven dos dos curvas para Benahavís (Gráfico 2): el precio por metro cuadrado publicado por el portal Idealista que se puede identificar como precio de propiedades “en venta” (en verde) y el precio por metro cuadrado obtenido del Registro de la Propiedad que se puede identificar como precio de “vendido” (en azul). Adicionalmente, en el gráfico de Marbella (Gráfico 1) aparece una tercera curva con el precio por metro cuadrado obtenido de tasaciones oficiales y publicado por el Ministerio de Fomento (en rojo).

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Si se fija la atención en Marbella, se puede ver que el precio de “en venta” o de salida esta disparado con los propietarios pidiendo cada día más por sus propiedades mientras que los precios de venta reales también están subiendo de forma importante, un 13,6%, pero no tanto como los anteriores. Hubo una moderación en la tendencia en 2020 con la pandemia pero los incrementos están de vuelta. En cualquier caso, y como se mostrará para Benahavís, la mayoría de esta subida esta impulsada por los precios de venta de las viviendas de obra nueva. Respecto a los precios basados en las tasaciones, solo cabe decir que siguen más o menos la misma tendencia de los precios de venta y también al alza.

Los precios en Benahavís también están siguiendo el mismo camino que, en este caso, está alcanzando un aumento de un 18,3% en un año. Porcentaje en principio muy bueno para los vendedores pero que, si siguiera en este ritmo, podría desestabilizar el mercado.

Finalmente, un último comentario sobre los precios reales de venta de viviendas de segunda mano frente a las de obra nueva que se muestran en el Gráfico 3: se puede ver que la subida de los precios esta principalmente impulsada por la subida de los precios de la obra nueva aunque durante 2021 ya se ha empezado a notar la subida de los precios de venta de las unidades de segunda mano. La mayor demanda y el menor stock esta en la obra nueva esta disparando los precios.

What if the property I am thinking on buying has an embargo. Should I buy it?

A property with one or various embargos registered at the Land Registry can be bought with total security but there are some aspects that have to be taken into account. I will refer only to embargos affecting to properties and not to those affecting to salaries, pensions, bank accounts or other assets. In any case and if you are aware that there is an embargo on a property, I fully recommend working with a knowledgeable lawyer to avoid future complications.

What is an embargo on a property?

An embargo can be understood as a legal action taken against a property for a certain value to enforce the payment of an outstanding debt. They come in the form of a Court order or from a Public Administration—local, regional or national—in Spain. Both the Courts and the Public Administrations have the power to order the seizure of the properties of the debtor to settle the debt and can liquidate the non-monetary assets in public auctions.

Public Administrations embargos and how to clear them

The most common embargos from the Public Administrations come from debts with the Spanish Tax Office (for non payment of income or wealth taxes), the Social Security (for non payment of Social Security receipts) and the Council Authorities (for non payment of I.B.I., rubbish collection or Plusvalia taxes). The steps to clear them are the following:

· Obtain from the Public Administration holding the embargo a payment slip (Carta de Pago) with the full debt, the main debt plus interest plus legal costs, at the day of the signature of the purchasing deed.

· Retain the amount on the payment slip (for the debt with that Public Administration), from the amounts to be paid to the seller at Notary. This retention to pay the debt will be stated in the purchasing deed.

· That payment slip has a deadline on it to pay the debt without additional interest that will give the purchaser some days after the signature of the purchasing deed to pay the debt.

· After signing the deed, go to one of the banks that appear on the payment slip with the slip to pay the debt and keep the receipt of the payment.

· After the payment, the Public Administration issues a certificate for the Land Registry (mandamiento de cancelación de embargo) stating the debt is paid and that the Land Registry can clear the embargo. After presenting that certificate at the Land Registry, the embargo should be cleared.

· It is also recommendable to retain, from the amounts to be paid to the seller, an amount to cover the expenses associated with the clearing of the embargos

Court Order embargos and how to clear them

The Court Order embargos are those coming from the execution of the sentence from a Court process to cover a payment obligation that is not paid voluntarily by the debtor and are enforced by a Court order signed by a judge. The steps to clear them are the following:

· The seller of the property or his lawyer has to contact the creditor to produce a document stating the total debt, including interest and legal costs, at the date of the signature of the purchasing deed.

· From the amounts to be paid to the seller, one of the checks has to be prepared for the creditor for the total amount outstanding at the date of the signing of the purchasing deed. The creditor should go to the Notary to cololect this bank draft that will clear the debt and sign a settlement document stating the clearing of that debt.

· At the Notary, the creditor should produce a document signed by his lawyer and his court agent where they request the Court to lift the embargo as the debt is paid. Additionally, it is also recommended that they produce a document stating that, with that payment, they renounce to additional claims.

· With that request, the Court will produce a certificate signed by the judge for the Land Registry (mandamiento de cancelación de embargo) stating the debt is paid and that the Land Registry can clear the embargo. After presenting that certificate at the Land Registry, the embargo should be cleared.

· It is also recommendable to retain, from the amounts to be paid to the seller, an amount to cover the expenses associated with the clearing of the embargos.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer.

 

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Qué hacer si la propiedad que quiero comprar tiene un embargo. ¿Debo comprar?

Se puede comprar una propiedad con uno o varios embargos registrados en el Registro de la Propiedad con total seguridad, pero hay algunos aspectos que deben tenerse en cuenta. En este artículo me referiré únicamente a aquellos embargos que afecten a las propiedades y no a los que afecten a los salarios, pensiones, cuentas bancarias u otros activos. De cualquier modo, si está seguro de que hay un embargo sobre una propiedad, recomiendo sin duda acudir a un abogado experto para evitar futuras complicaciones.

¿Qué es un embargo sobre una propiedad?

Un embargo se puede entender que es una acción legal que se ejerce sobre una propiedad para cubrir el pago de una deuda pendiente. En España, los embargos pueden provenir de una orden judicial o un acto administrativo desde una administración pública - local, regional o nacional-. Tanto el Juzgado como los organismos públicos pueden ordenar la incautación de las propiedades del deudor para saldar la deuda y liquidar los activos no dinerarios en subastas.

Embargos trabados por administraciones públicas: cómo proceder a su cancelación.

En las administraciones públicas, la mayoría de los embargos provienen de deudas con la Agencia Tributaria (por impago de rentas o impuestos sobre patrimonio), con la Seguridad Social (por impago de recibos de la Seguridad Social) con las Autoridades Municipales (por impago de impuestos como el IBI, la tasa de basura o la plusvalía). Los pasos a seguir para cancelar un embargo de este tipo son los siguientes:

· Obtener de la administración pública correspondiente la Carta de Pago que detalle la deuda total, la deuda principal más los intereses y costas legales, a fecha de la firma de la escritura de compraventa.

· Deducir el importe de la carta de pago resultante de la deuda con el organismo público, del pago que se efectuará al vendedor en la formalización de la venta en la notaría. Esta deducción quedará reflejada en la escritura de compraventa.

· Esa carta de pago tiene un plazo para realizar el pago sin intereses adicionales que le permitirá al comprador tener algunos días para pagar la deuda tras la firma de la escritura de compraventa.

· Una vez firmada la escritura, acudir con la Carta de Pago a uno de los bancos que en ella se citan para efectuar el pago de la deuda, guardando el recibo que confirma su pago.

· Efectuado el pago, el organismo público emite un certificado para el Registro de la Propiedad que se denomina mandamiento de cancelación de embargo, declarando que la deuda ha sido satisfecha para que el Registro de la Propiedad pueda proceder a cancelar el embargo. Una vez presentado el certificado en el Registro de la Propiedad, el embargo debería ser cancelado.

· También es recomendable retener de las cantidades que se vayan a pagar al vendedor una cantidad para cubrir los gastos en que se incurran durante el proceso de cancelación del embargo.

Embargos trabados por orden judicial : cómo proceder a su cancelación.

Los embargos emitidos por orden judicial son aquellos que se derivan de la ejecución de una sentencia en un proceso judicial para cubrir una obligación de pago que no ha sido satisfecha voluntariamente por el deudor a través de una sentencia dictada por un juez. Los pasos a seguir para cancelar estos embargos son los siguientes:

· El vendedor de la propiedad o su abogado tienen que contactar con el acreedor para elaborar un documento que confirme la deuda total, incluidos los intereses y costes legales, a la fecha de la firma de la escritura de compraventa.

· De las cantidades a pagar al vendedor, uno de los cheques será emitido para el acreedor por la cantidad total pendiente a la fecha de la firma de la escritura de compraventa. El acreedor deberá ir al notario para retirar este cheque bancario que cancelará la deuda y firmar un documento que certifique que la deuda ha sido pagada.

· En la notaría, el acreedor deberá presentar un documento firmado por su abogado y su procurador donde se solicite al juzgado correspondiente el levantamiento del embargo, dado que la deuda ha sido satisfecha. Adicionalmente, es también recomendable que firmen un documento donde manifiesten que, al quedar la deuda satisfecha, no se interpondrá ninguna reclamación adicional.

· Con este documento, el juez emitirá un mandamiento de cancelación de embargo para el Registro de la Propiedad donde se confirma que la deuda ha sido pagada y que el Registro puede cancelar el embargo. Tras su presentación en el Registro de la Propiedad, el embargo debería ser cancelado.

Como cada caso es diferente y tiene sus particularidades, se recomienda encarecidamente consultar siempre con su abogado.

 

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