¿Superan los precios de salida la realidad del mercado? Últimos datos para Marbella y Benahavís.

Con base en los datos de precios del primer trimestre de 2024, ya que aún no se han publicado las cifras del segun-do trimestre por los Registros de la Propiedad- hemos creado dos gráficos para analizar las tendencias del mer-cado en Marbella y Benahavís. Estos gráficos reflejan las tendencias en precios de salida, precios de cierre y valora-ciones de los tasadores. Se pueden deducir algunas con-clusiones interesantes de estos gráficos que vale la pena destacar:

1. Aumento continuo en los precios de salida. Los pro-pietarios siguen elevando los precios de salida, mante-niendo un crecimiento de dos dígitos durante los últimos tres años. En los últimos doce meses, los precios de venta subieron un 11% en Marbella y un 13% en Benahavís. Co-mo se ha mencionado, un mercado sano no puede soste-ner un crecimiento tan elevado durante un período tan prolongado.

2. Estabilización de los precios de cierre. Los precios reales de venta de las propiedades, publicados por el Re-gistro de la Propiedad, han mostrado un ligero descenso del 1% desde el primer trimestre de 2023 en Marbella, con caídas consecutivas en los dos últimos trimestres. En Be-nahavís se observa una tendencia similar, con un descen-so asimismo del 1% y tres trimestres consecutivos de re-ducción. Este es el primer cambio significativo en la tendencia desde 2020.

3. Ampliación de la brecha entre precios de salida y precios de cierre. En Marbella, esta di-ferencia ha alcanzado un récord histórico de casi el 30%, mientras que en Benahavís se acer-ca al 20%. Si los propietarios continúan elevando los precios de venta, esta disparidad entre lo que piden los vendedores y lo que están dispuestos a pagar los compradores podría seguir crecien-do, lo que impactaría en el número de transac-ciones en el mercado.

4. Valoraciones de tasadores en alza, pero a menor ritmo. Las valoraciones de los tasadores también muestran una tendencia al alza, con una subida del 6,3% en el último año. Sin embar-go, este crecimiento es aproximadamente la mitad del aumento observado en los precios de salida y el doble de los de cierre.

En resumen, mientras los precios de salida si-guen aumentando, los precios de cierre se man-tienen estables. Esta divergencia aumenta la diferencia entre lo que piden los propietarios y lo que los compradores están dispuestos a pagar. Los datos del segundo trimestre de 2024 se pu-blicarán a principios de octubre, lo que ofrecerá mayor claridad sobre si esta brecha creciente está afectando al volumen de ventas en el mer-cado.

Insights into the Mareblla and Benahavis Real Estate Market for new developments: 2023 Data

The Ministry of Housing has begun releasing annual data on new developments being started, finished, and sales of those newly built properties at Malaga’s Province. Analyzing this data from 2004 to 2023 provides several key insights:

1. Decreasing Stock of New Units. The stock of new build properties is steadily declining as they continue to sell quickly. Although the latest stock data won't be available until June 20th, the trend is clear: a consistent decrease since 2008 following the global financial crisis. This reduction indicates a strong market with high demand.

2. Lower Construction Activity. Despite the number of comments I received about the number cranes and new units under construction, current building activity is significantly lower than it was between 2003 and 2007. For example, in 2005, the number of completed properties was eight times higher than it is today (40,000 vs. 5,000). The previous construction boom was driven by easy access to loans, which contributed to the 2008 crash. Today, loans are more controlled, and developers are more experienced, creating a more stable market.

 

3. Supply, Demand, and Rising Prices. The high demand for new build properties, combined with a limited supply, is pushing prices up. The number of new units being completed is much lower than during the peak years of 2003-2007, leading to an imbalance between supply and demand. In Marbella, for instance, the price of new units has increased by an average of 17.9% per year over the last three years, compared to a 9.2% annual increase for second-hand homes during the same period.

 

In summary, the market for newly built homes in Marbella and Benahavis is currently experiencing significant dynamism and strength. With historically low stock levels and high demand, prices for new developments are rising. This robust market presents excellent opportunities for both buyers and investors.

 

El mercado inmobiliario de obra nueva en Marbella y Benahavís con los datos de 2023

El Ministerio de Fomento acaba de publicar los datos anuales sobre el número de viviendas iniciadas, terminadas y las ventas de esas propiedades de obra nueva en la provincia de Málaga. El análisis de estos datos desde 2004 hasta 2023 ofrece varias perspectivas clave:

1. Disminución del stock de vivienda nueva. El stock de viviendas de obra nueva no deja de disminuir, ya que las ventas siguen a un nivel muy alto. Aunque los últimos datos oficiales de stock no estarán disponibles hasta el 20 de junio, la tendencia es clara: una disminución constante que viene desde 2008 tras la crisis financiera mundial. Esta reducción indica un mercado fuerte con una gran demanda por este tipo de producto.

 

2. Menor actividad constructora. A pesar de la cantidad de comentarios que he recibido sobre el gran número de grúas y nuevas viviendas en construcción, la actividad constructora actual es significativamente inferior a la registrada entre 2003 y 2007 cuando, por ejemplo y en 2005, el número de viviendas terminadas era ocho veces superior al actual (40.000 frente a 5.000). El anterior boom de la construcción estuvo impulsado por el fácil acceso a los créditos, lo que contribuyó al desplome de 2008 mientras que ahora los préstamos están más controlados y los promotores tienen más experiencia, lo que crea un mercado mucho más estable y seguro para los compradores.

3. Oferta, demanda y subida de precios. La elevada demanda de viviendas de obra nueva, combinada con una oferta limitada, está haciendo subir los precios. El número de unidades nuevas que se están terminando es muy inferior al de los años del boom (2003-2007), lo que esta provocando un desequilibrio entre la oferta y la demanda. En Marbella, por ejemplo, el precio de las unidades nuevas ha aumentado una media del 17,9% anual en los últimos tres años, frente a un incremento anual del 9,2% para las viviendas de segunda mano durante ese mismo periodo.
En resumen, el mercado de viviendas de obra nueva en Marbella y Benahavís está experimentando un importante dinamismo y fortaleza mostrando unos niveles de stock históricamente bajos y una alta demanda que hace que los precios de las promociones de obra nueva sigan subiendo.

En resumen, el mercado inmobiliario de lujo en la Costa del Sol sigue siendo sólido, incluso más que el mercado inmobiliario general, aunque hay que ser conscientes de las incertidumbres geopolíticas existentes en este primer tramo de 2024 que po-drían suponer un riesgo para la estabilidad actual.

The Luxury Market also mantains the pace on Marbella & Benahavis

After the recent release of the 2023 closed transaction data by the Land Registrars, we have delved into the specifics of the luxu-ry real estate market. The charts in this article are based on that information, and we’ve drawn some interesting conclusions:

1. Marbella's Luxury Market Outperforms General Market: While overall sales dropped compared to 2022, Marbella’s luxury real estate market fared better than the general market in 2023. Luxury market closings decreased by 12.4% from the record year of 2022, which is still an improvement over the 18% decline in the general market. As shown in the chart, transactions over one million euros rose to about 13% of all closed deals in Marbella, doubling the numbers from 2017. This growth is mainly in high-end properties priced above 1.5 million euros, while closings for properties between 1 and 1.5 million euros declined, likely due to reduced inventory at these price levels.

2. Benahavis Luxury Market Surpasses 2022: The luxury market in Benahavis outperformed its 2022 record. Remarkably, the number of luxury real estate closings in 2023 slightly exceeded those of the previous record year.

Most growth occurred in prop-erties priced between 1.5 and 4 million euros, while sales of prop-erties over 4 million euros dropped by 45%. Overall, uxury trans-actions made up 17% of all deals in Benahavis.

3. Rising Prices in the Luxury Market: Luxury property prices continue to climb. This trend is especially notable in Benahavis, where prices are nearing those in Marbella. Over the past decade, luxury prices in Benahavis have increased by an impressive 64%, compared to a more contained 30% rise in Marbella.

In summary, the luxury real estate market on the Costa del Sol remains robust, even outpacing the already resilient general mar-ket. However, we must be mindful of the geopolitical uncertain-ties emerging in the first.

El mercado de la vivienda de lujo también mantiene el ritmo en Marbella Y Benahavís

Tras la reciente publicación de el número de ventas de inmue-bles en 2023 por parte de los Registradores de la Propiedad, se ha profundizado en los datos del mercado inmobiliario de lujo para obtener los gráficos que se presentan en este artículo y de donde se han podido sacar conclusiones interesantes:

1. El mercado de lujo de Marbella supera al mercado general: Mientras que el número general de ventas cayó respecto a 2022, al mercado inmobiliario de lujo de Marbella le fue mejor que al mercado general en 2023. Las ventas en el mercado de lujo dis-minuyeron un 12,4% respecto al año récord de 2022, pero, inclu-so así, supuso una mejora respecto a la disminución del 18% en el mercado general. Como se muestra en el gráfico, las transac-ciones de más de un millón de euros aumentaron a alrededor del 13% de todas las operaciones cerradas en Marbella, duplicando las cifras de 2017. Este crecimiento se dió principalmente en propiedades de alto nivel con precios superiores a 1,5 millones de euros, mientras que las ventas de propiedades entre 1 y 1,5 millones de euros disminuyeron, probablemente debido a la re-ducción del inventario en estos niveles de precios.

2. El mercado de alto nivel de Benahavís supera al de 2022: Sorprendentemente, el número de ventas de inmuebles de lujo en Benahavís durante 2023 superó ligeramente al del año récord anterior. La mayor parte del crecimiento se produjo en propieda-des con precios entre 1,5 y 4 millones de euros, mientras que las ventas de propiedades de más de 4 millones de euros cayeron un 45%. En general, las transacciones de lujo representaron el 17% de todas las operaciones en Benahavís.

3. Subida de precios en el mercado de lujo: Los precios de las propiedades de lujo siguen subiendo. Esta tendencia es especial-mente notable en Benahavís, donde los precios se acercan a los de Marbella. En la última década, los precios de inmuebles de lujo en Benahavís han aumentado un destacable 64%, frente a una subida más contenida del 30% en Marbella.

En resumen, el mercado inmobiliario de lujo en la Costa del Sol sigue siendo sólido, incluso más que el mercado inmobiliario general, aunque hay que ser conscientes de las incertidumbres geopolíticas existentes en este primer tramo de 2024 que po-drían suponer un riesgo para la estabilidad actual.

The Market mantains the pace on Marbella & Benahavis

As we have gone through the first quarter of 2024 and observed activity on the market, the data on closed transactions for the fourth quarter of 2023, and thus for the entire year, has been released. From this information, we can draw a couple of conclusions that align with recent trends:

1. 2023 proved to be a solid year for the real estate market, although it didn't surpass the historic performance of 2022. Despite experiencing a notable -18.0% decrease in Marbella and a more modest -5.1% decline in Benahavis in the number of annual closed transactions compared to 2022, it's important to note that 2023 still brought positive outcomes for both municipalities. These percentage declines may seem substantial, but they are in comparison to 2022, a year that set historic records for closed transactions in the whole area.

2. The proportion of new unit sales has remained relatively stable. Despite fluctuations, as illustrated in the chart, the average number of new unit sales as a percentage of total sales has hovered around 7.3% for Marbella and 13.3% for Benahavis over the past decade.

These figures are significantly lower than the peaks of 45% and 65% seen during the pre-2008 crisis boom. In fact, the oversupply of new constructions played a role in that crisis, with about five times more construction activity compared to now, yet only approximately 50% of newly built units were being sold. The current numbers indicate the maturity of the market, more controlled development activity, increased developer experience, and a scarcity of available land compared to the abundance seen in 2001.

In summary, the real estate market in the Costa del Sol area continues to demonstrate resilience and positive performance, buoyed by promising macroeconomic conditions and ongoing investments. However, we have to acknowledge the geopolitical uncertainties that have arisen in the first quarter of 2024, presenting a potential risk to stability.

El Mercado mantiene el ritmo en Marbella y Benahavís

Tras haberse cumplido el primer trimestre de 2024 y con el retraso trimestral habitual, se han publicado los datos sobre las transacciones cerradas para el cuarto trimestre de 2023, y por lo tanto para todo el año. A partir de esta información, podemos extraer un par de conclusiones que se alinean con las tendencias observados recientemente:

1. 2023 demostró ser un año sólido para el mercado inmobiliario, aunque no superó los records históricos de 2022. A pesar de experimentar una notable disminución del -18,0% en Marbella y una caída más modesta del -5,1% en Benahavis en el número de transacciones cerradas en el año en comparación con 2022, es importante destacar que 2023 aún trajo resultados positivos para ambos municipios. Estas caídas porcentuales pueden parecer sustanciales, pero se comparan con 2022, un año que estableció récords históricos para las operaciones cerradas en toda la zona.

2. La proporción de ventas de vivienda nueva ha permanecido relativamente estable. A pesar de las fluctuaciones, como se ilustra en el gráfico, el número promedio de ventas de unidades

nuevas como porcentaje del total de ventas ha rondado el 7,3% para Marbella y el 13,3% para Benahavis en la última década.

Estas cifras son significativamente menores que los picos del 45% y el 65% vistos durante el auge previo a la crisis de 2008. De hecho, el exceso de oferta de nuevas construcciones jugó un papel importante en esa crisis, con aproximadamente cinco veces más actividad de construcción en comparación con ahora, pero solo aproximadamente el 50% de las unidades recién construidas se estaban vendiendo. Los números actuales indican la madurez del mercado, una actividad de promoción más controlada, una mayor experiencia de los promotores y una escasez de terrenos disponibles en comparación con la abundancia vista en 2001.

En resumen, el mercado inmobiliario en la zona de la Costa del Sol continúa demostrando resistencia y un rendimiento positivo, impulsado por condiciones macroeconómicas prometedoras e inversiones en curso. Sin embargo, debemos reconocer las incertidumbres geopolíticas que han surgido en el primer trimestre de 2024, presentando un riesgo potencial para la estabilidad.

Unveiling Real Estate Trends: Pricing shifts & Market Dynamics on Marbella & Benahavis

The Ministry of Housing / Fomento and the real estate portal Idealista have published the most recent data regarding prices from the fourth quarter of 2023, revealing subtle shifts in trends that offer interesting insights:


1. Continued Rise in Asking Prices. Despite a 23,7% decline in annual closed transactions compared to 2022, asking prices have persisted in their upward trajectory even into the fourth quarter. Notably, the quarterly increase in prices in Benahavis and Marbella averaged a modest 1,9%, which, while still relatively high from a personal standpoint, marks a decrease from the 2,9% average witnessed in the past two years. This adjustment signals not a decline, but rather a moderation in the pace of price increases, a welcomed shift in my view. It appears that some property owners may still perceive the market through the lens of the booming year of 2022. However, even amidst this positive market sentiment, overpriced properties continue to face challenges in finding buyers.


Notably, I have observed instances where homes, after languishing on the market for two to four years, were sold within three months of being priced at a more reasonable level. As we step into the new year of 2024, asking prices persist in their upward trajectory.

2. Stabilization in Closing Prices. Although not immediately evident from the trend lines on the chart, there's a noticeable flattening in the latest data points (in blue), suggesting a potential shift towards a more stable trend in upcoming quarters if the current pace continues.

 

Consequently, while asking prices maintain their ascent, signaling optimism among property owners, closing prices are displaying a growing moderation, a typical response to a significant decrease in transactions (-23% compared to the previous year).

 

 

The increasing disparity between asking and closing prices, now reaching 30%, implies that property owners with listings on the market will likely need to offer more substantial reductions to facilitate sales.

 

3. Prices of newly built units continue to rise, albeit at a slower pace, while the prices of second-hand homes are starting to decline. In Marbella, prices of newly sold units saw a modest increase of 0,1% over the last two quarters, whereas closed prices of second-hand homes decreased by 3,5%. This marks the first semester since the pandemic where prices have shown a downward trend. Similarly, in Benahavis, the situation mirrors Marbella's, with a 4,2% increase in newly sold units over the last six months, contrasted with a 0,6% reduction in second-hand home prices. It remains to be seen in the upcoming quarters whether this trend will persist or if it was merely a reflection of the fourth quarter of 2023, when economic indicators were less favorable, with rising index rates and inflation not fully under control.

4. Valuations are following a similar pattern to closed prices. Although valuation prices reported are only available for Marbella (indicated in red on the chart) and not for Benahavis, in the fourth quarter, the red dots on the Marbella chart indicate a deviation from the previous trend line, suggesting potential concerns among valuators regarding market conditions. Time will reveal whether this deviation represents an isolated deviation or a broader trend. Nevertheless, it underscores the uncertainties faced by valuators during the fourth quarter .

In summary, asking prices in Marbella and Benahavis continue to rise, leading to a widening gap with real closing prices, also growing but on a more moderated way, reported by the Land Registry. This trend suggests an excess of optimism among property owners attempting to sell their properties. While price increases are typical in a healthy market, double-digit percentage increases, as seen in recent years, may not be sustainable in the long run.

 

Evolución de los precios en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís en el final de 2023

El Ministerio de Fomento y el portal inmobiliario Idealista han publicado sus datos más recientes relativos a los precios de la vivienda del cuarto trimestre de 2023, revelando ciertos cambios de tendencia que ofrecen interesantes perspectivas:


1.- Los precios de salida de las propiedades siguen al alza. A pesar de una disminución del 23,7% en el número de viviendas vendidas en comparación con 2022, los precios de salida de las propiedades han mantenido su trayectoria ascendente incluso en el cuarto trimestre. En particular, el aumento trimestral de los precios de salida en Benahavís y Marbella promedió un porcentaje más discreto del 1,9% que, si bien, y desde mi punto de vista, sigue siendo relativamente alto, marca una disminución sobre la media del 2,9% observada en los últimos dos años. Este ajuste no indica un descenso, sino más bien una moderación en el ritmo de aumento de los precios, un cambio bienvenido en mi opinión.

Parece que algunos propietarios todavía piensan que el mercado sigue como en el año record 2022. Sin embargo, incluso en medio de este, digamos que, mercado optimista, las propiedades sobrevaloradas siguen teniendo dificultades para encontrar compradores.

En concreto, he observado casos en losque viviendas que llevaban entre dos y cuatro años en el mercadose vendieron en tres meses tras ajustar su precio a un nivelmás razonable. En cualquier caso, y a medida que nos adentramos en el nuevo año 2024, los

2.- Estabilización de los precios reales de venta. Aunque no es evidente a primera vista al observar las líneas de tendencia del gráfico, se aprecia un estancamiento en los últimos puntos de datos (en azul), lo que sugiere un posible cambio hacia una tendencia más estable en los próximos trimestres si se mantiene el ritmo actual.

En consecuencia, mientras que los precios de salida siguen subiendo, lo que indica optimismo entre los propietarios, los precios reales de venta muestran una creciente moderación, en respuesta a la importante disminución en el número de transacciones cerradas (-23% en comparación con el año anterior).

 

La diferencia entre los precios de salida y los precios reales de venta, que ya alcanza el 30%, implica que los propietarios con inmuebles en el mercado probablemente tendrán que estar dispuestos a negociar en mayor medida el precio para facilitar su venta.

 

3.- Los precios de las viviendas de obra nueva siguen subiendo, aunque a un ritmo más lento, mientras que los de las viviendas de segunda mano empiezan a bajar. En Marbella, los precios venta reales de las viviendas de obra nueva experimentaron un leve aumento del 0,1% en los dos últimos trimestres,

mientras que los precios de venta real de las viviendas de segunda mano disminuyeron un 3,5%. Se trata del primer semestre desde la pandemia en el que los precios muestran una tendencia a la baja. Del mismo modo y en Benahavís, la situación es similar a la de Marbella con un aumento del 4,2% en las viviendas de nueva construcción en los últimos seis meses, en contraste con una reducción del 0,6% en los precios de las viviendas de segunda mano. Habrá que ver en los próximos trimestres si esta tendencia persiste o si fue un mero reflejo del cuarto trimestre de 2023, en el que los indicadores económicos fueron menos favorables, con una subida de los tipos de interés de referencia y una inflación no del todo controlada.

4.- Las valoraciones siguen un patrón similar al de los precios de venta real. Aunque los precios de las tasaciones publicados sólo están disponibles para Marbella (indicados en rojo en el gráfico) y no para Benahavís, podemos ver como dichos puntos rojos que muestran los precios de las valoraciones de propiedades en Marbella indican una desviación respecto de la línea de tendencia anterior, lo que sugiere una posible preocupación entre los tasadores respecto a las condiciones del mercado. El tiempo

revelará si esta desviación es coyuntural o una tendencia más amplia. En cualquier caso, muestra las incertidumbres a las que se enfrentaron los tasadores durante el cuarto trimestre.

En resumen, los precios de salida a la venta de la vivienda en Marbella y Benahavís siguen subiendo lo que lleva a una brecha cada vez mayor con los precios reales de venta, que han subido también pero de forma mucho más moderada, publicados por el Registro de la Propiedad lo que sugiere un exceso de optimismo entre los propietarios que intentan vender sus propiedades. Si bien los aumentos de precios son típicos en un mercado sano, los aumentos porcentuales de dos dígitos, como los que se han visto en los últimos años,

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