Ahorro en el Certificado de Eficiencia Energética si se usa la propiedad menos de cuatro meses

La respuesta a la pregunta sobre si es obligatorio el certificado de eficiencia energética para vender o alquilar una propiedad es que sí. Esta obligatoriedad se formalizó en el Artículo 2.1 del Real Decreto 235/2013 que establece que los edificios de nueva construcción y los existentes que en su totalidad o parte de ellos se vendan o alquilen necesitan el certificado de eficiencia energética de la vivienda.

Sin embargo, hay una excepción en el Artículo 2.2. que se puede aplicar a aquellas viviendas que se usan menos de cuatro meses al año. El apartado g) de dicho artículo dice literalmente:

“2.2.g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda”.

Por tanto, si la propiedad se ocupa menos de cuatro meses al año, el propietario puede firmar una declaración responsable invocando el Artículo 2.2.g de la ley en la que declara que la propiedad esta en uso menos de cuatro meses al año. De esta forma, el propietario no necesitaría el certificado de eficiencia energética y se podría ahorrar el coste del mismo. Cuando la propiedad se esta alquilando se aplica el mismo criterio, el uso de la misma, ya sea por el propietario o el inquilino, que tiene que ser menor a cuatro meses al año.

He estado utilizando estas declaraciones responsables durante más de seis años para vender propiedades en el área de Marbella y Benahavís cuando una propiedad cumple el requerimiento de limitación de uso y nunca he tenido ningún problema a la hora de escriturar las compraventas en Notaria cuando el Notario requiere el certificado de eficiencia energética o documento equivalente para cumplir con el Real decreto 235/2013. Es cierto que se me ha preguntado más de una vez que como se puede comprobar si la vivienda cumple el requisito de no estar ocupada más de cuatro meses al año y la pregunta ha sido contestada un par de veces por Notarios diferentes diciendo que el único requerimiento que marca la ley es la presentación de una declaración responsable firmada por el propietario y si esa declaración fuera falsa, la responsabilidad sería del propietario.

* Como cada caso es diferente, si tiene que firmar una escritura en la sea obligatoria la presentación del certificado de eficiencia energética para la escritura de compraventa, se recomienda que consulte previamente con su abogado o Notario de confianza.

Can I to close at Notary when the parties are at two different locations?

The answer is yes, you can do it.

From 2001, the Notaries in Spain are connected electronically so they can transfer documents and deeds in real time and with total security. Therefore, if the two parties that have to participate in the signature of a deed are in different locations, the signature can take place as if they were together in the same Notary.

There are two ways of doing that (I will use and example of a purchase deed where one of the parties, the buyer, is in Marbella to purchase a property and the other one, the seller, is in Madrid):

1.- The seller in Madrid signs a power of attorney to someone that is at Marbella so that third person can sign on his/her behalf. The power of Attorney is transmitted in real time and electronically and safely from the Notary in Madrid to the Notary in Marbella so that third person can sign immediately on behalf of the person that is in Madrid.

2.- The purchase deed is signed in Marbella by the buyer and the Notary in Marbella sends that deed in real time, electronically and safely to the Notary in Madrid for the ratification of the seller.

* Since every case is different, if you have to sign a deed with the parties in different locations, please check the different options with your lawyer or notary.

Source: Consejo General del Notariado

¿Puedo firmar la venta de mi casa cuando las partes están en distintos lugares?

La respuesta es sí, se puede hacer perfectamente.

Desde 2001, Las Notarias en España están conectadas electrónicamente de forma que pueden transferir documentos y escrituras en tiempo real con seguridad total. Por tanto, si las dos partes que tienen que participar en la firma de una escritura están en localizaciones distintas, la firma puede tener lugar como si estuvieran juntos en la misma Notaria.

Hay dos formas de hacerlo (usaremos el ejemplo de una escritura de compraventa de una vivienda en la una de las partes, el comprador, esta en Marbella para comprar una propiedad y la otra, el vendedor, esta en Madrid):

1.- El vendedor en Madrid firma un poder a alguien que esta en Marbella de forma que esa tercera persona puede firmar en su nombre. El poder se transmite en tiempo real, electrónicamente y de forma segura desde la Notaria de Madrid a la Notaria de Marbella de forma que la tercera persona puede firmar inmediatamente en nombre del vendedor que esta en Madrid.

2.- La escritura de compraventa se firma en Marbella por el comprador y el Notario de Marbella la manda en tiempo real, electrónicamente y de forma segura, a la Notaria de Madrid para que el vendedor la ratifique estando en Madrid.

* Como cada caso es diferente, si tiene que firmar una escritura en la que las partes están en localizaciones diferentes, se recomienda que consulte con su abogado o Notario de confianza.

Fuente: Consejo General del Notariado

Is it worth investing in Home Staging for a sale?

According to a report published by the National Association of Realtors—US (NAR) in 2019, it is worth investing in Home Staging for the sale of a property. These are the statistics:

¿Vale la pena preparar las viviendas para la venta (hacer Home Staging)?

De acuerdo a un informe publicado en 2019 por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos (NAR), SI vale la pena preparar las casas para la venta (lo que se conoce como Home Staging). Estas son las estadísticas:

Legal Changes: Long Term Rentals

The legal measures established by the new rental Law 07/2019, passed on March 1, greatly modify the regulation of the rental market trying to give more security and stability to the tenants of primary residences in those rental contracts signed from March 6, 2019 equaling the legal positions of the owner and the tenant in the rental relation.

 Prior to comment the main changes introduced by this new Law and considering the real estate market of the Costa del Sol, it is important to emphasize that this new regulation will not be applied to those properties with a built area higher than 300 square meters or to those contracts where the yearly rent is higher than 5,5 times the minimum annual interprofessional salary. In these cases, the rental contracts will be governed by the will of the parties.

 Once this clarification is done, it is important to point out that the duration of the rental contracts, although it can be agreed between the parties in those cases when the period is shorter than five years, or seven years in the case the landlord is a company, will be mandatorily extended per annual periods until it reaches a minimum duration of five years, or seven in the case the landlord is a company. This circumstance gives more tranquility to the tenants who additionally, if that is agreed with the landlord, extend the contracts for a maximum of three more years.

 In the same line, the new law solves clearly the legal consequences of a possible sale of a property. In these cases, the tenants will maintain their rights to live in the property for the agreed period even if the property is sold by the landlord. There is no need anymore to register their rights at the Land Registry to maintain them.

 On the other hand, and in relation with the owners after this reform of the law, it is important to emphasize that the recovery of the property by means of an anticipated cancellation of the rental contract has to be expressly detailed in the rental contract in order to be able to enforce that recovery (in case the property is needed as primary residence for the owner, its children, etc). Furthermore, the new law allows the landlord to request additional guarantees to the deposit, not exceeding two times the monthly rent, improving its position in front of the tenants.

 Finally, and contrary to the habitual practice in the real estate market, it is important to point out that the formalization of eleven months rental contracts to try to avoid the spirit of this law is being considered by the courts as fraud of the law if the tenant can prove that has its habitual and effective residence in that property. The rental contracts with a limited duration should be only used in those cases when the tenant has a housing need for a closed period of time and a certain motive that has to be clearly established in the rental agreement.

 David Mencia

Abogado

C/ Marqués del Duero, 84 3º B

29670 San Pedro Alcántara (Málaga)

Tlfno: (+0034) 952 92 86 72

davidmencia@menciaabogados.com

Cambios Legales: Alquiler de Larga Temporada

Las medidas aprobadas por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, modifican notoriamente la legislación del mercado de alquiler una vez tratan de dotar de mayor seguridad y estabilidad al arrendatario de vivienda habitual en aquellos contratos de arrendamiento de vivienda formalizados a partir del 6 de marzo de 2019, equilibrando así la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia. 

Con anterioridad a la exposición de los principales cambios introducidos y considerando el mercado inmobiliario existente en la Costa del Sol, es importante destacar que estas disposiciones normativas no se aplicarán en aquellos contratos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. En estos casos, los contratos de arrendamiento se regirán por la voluntad de las partes.

Una vez destacada esta excepción, cabe señalar que la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, si bien puede ser libremente pactado por las partes, en aquellos casos en los que su duración sea inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se prorrogarán obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcancen una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica. Esta circunstancia otorga una mayor tranquilidad al inquilino quien, si así lo acuerda con el arrendador, podrá, además, prorrogar estos contratos hasta en un máximo de 3 años.

En este mismo sentido, esta reforma legislativa viene a resolver de manera expresa las consecuencias legales de la posible venta de la vivienda. En estos casos, los inquilinos podrán seguir residiendo en la vivienda durante el tiempo pactado aun en aquellos supuestos en los que está se transmita por el arrendador, no siendo ya requisito indispensable la inscripción en el Registro de la Propiedad para que sus derechos sean respetados.

Por otra parte, y respecto a la posición de los arrendadores con esta reforma, cabe destacar que un elemento importante a tener en cuenta por propietarios es que la recuperación de la vivienda en caso de resolución anticipada del contrato deberá quedar por escrito expresamente (en caso de que lo necesite para vivienda habitual, sus hijos, etc.) a los efectos de que puedan ejercitar este derecho. Asimismo, se les permite mejorar su posición frente al inquilino al permitírsele requerir garantías adicionales a la fianza siempre que no excedan el importe de 2 mensualidades.

Por último, y en contra de la práctica habitual en el mercado inmobiliario, cabe advertir que la formalización de contratos de alquiler de temporada de una duración de 11 meses para evitar formalizar contratos de vivienda habitual está siendo considerado por nuestros Tribunales como un fraude de ley siempre que se acredite que el arrendatario tiene su residencia efectiva y habitual en dicho inmueble. Los contratos de temporada únicamente deben ser utilizados en aquellos supuestos en los que el arrendatario intenta satisfacer sus necesidades habitacionales por un período y causa determinada, debiéndose indicar esta circunstancia expresamente en el contrato.

David Mencia

Abogado

C/ Marqués del Duero, 84 3º B

29670 San Pedro Alcántara (Málaga)

Tlfno: (+0034) 952 92 86 72

davidmencia@menciaabogados.com

Changes in property laws: Short Term Turistic Rentals

In the last years and with the outcome of the new online platforms dedicated to it, the new modality of short term touristic rentals has come to the market with extraordinary force. It is a touristic rental for short periods of time, even days. There has been always a rental of properties that has been called short term rental or holiday rentals but the simplicity that the new online platforms brought to the market in order to manage those short term rentals has changed the rental market. In fact, these new type of rentals are regulated under the “Properties for Touristic Use” heading.

In general, there is nothing to say to this new modality of rentals as every owner can and should do whatever he/she wants with his/her property: use it, keep it empty, rent for long or short term. However, this new rental type for short periods of time for, in general, holiday use has brought in many cases inconveniences, in many cases important ones, for the rest of the neighbors living in the same complex. The simple fact that those are short term rentals creates constant noises (luggage carrying), loss of security (lots of external people have access to keys of properties and common areas), properties controlled by third parties, dirt, etc. Additionally, the renters are people on vacation with different time tables and behaviors than the normal long term people living in the complex (night hours activity, loud music, loud volume conversations, etc).

Up to now, neighbors were defenseless on these situations but the different administrations (local, regional and national) have become aware of the reality and are starting to legislate to control not only the Short Term Touristic Rentals but also the number of units that can be dedicated to that activity in each complex/building.

· Initially, the Regions have established regulations to authorize a property to allow this Short Term Touristic activity on it. In the case of Andalucia, it is regulated by the Decree 28/2016 of February 2nd where the conditions and basic requirements for a property to be inscribed in the Registry of Properties for Holiday Rentals of Andalucia are stipulated.

· However, the most important step on the regulation and control of these properties dedicated to short term holiday rentals was established in 2019 with the Law 7/2019 of March 1st. This Decree establishes that from March 6, 2019, the communities can limit or condition the short term touristic rentals activity with the favorable vote of 3/5 of the owners. The same Decree also establishes the non retroactivity of the norm so those properties being used for short term touristic rental with rental licenses from the Junta de Andalucia obtained before the vote of the community are not affected by the decisions limiting the rental rights by the community.

· Furthermore, based on that Decree, the communities can agree on applying special community fees to those properties being used for short term touristic rentals. The increase in the fee can not be higher than 20% of the previous fee. Once approved by the General Meeting of the community, the agreements have to be registered at the Land Registry for third parties knowledge and have to be communicated to the owners of the properties dedicated to short term touristic rentals.

The short term touristic rental activity, with its pros and cons, has arrived to stay so it is always good that new norms are approved to regulate it. A stable legal framework to work with will not only protect the tranquility of those living in complexes with properties where the short term rental activities are carried out but also give a regulation for those wanting to get into this new business opportunity.

Jaime Franco

Franco Abogados—Law Firm—Anwaltskanzlei

www.francoabogados.com

Cambios en las leyes que rigen las propiedades: El Alquiler Turístico

Desde hace varios años, con la aparición de plataformas de Internet específicas, una nueva modalidad de alquiler ha irrumpido en el mercado de forma extraordinaria.  Se trata de arrendamiento turístico o por períodos muy cortos de tiempo, a veces sólo unos días. Si bien siempre ha habido un tipo de alquiler de viviendas, e inmuebles en general,  que pueda considerarse a corto plazo o para vacaciones, la facilidad con que las nuevas plataformas digitales permiten contratar alquileres por períodos tan cortos ha modificado el mercado de alquiler. De hecho en la actualidad este tipo de nuevos alquileres ha tenido que ser regulado  bajo el concepto de “Vivienda para alquiler turístico”.

En principio no hay nada que objetar a dichos arrendamientos, cada uno puede y debe poder hacer con su propiedad lo que quiera; utilizarla, mantenerla vacía, alquilar por larga o corta temporada, etc. Sin embargo la nueva modalidad de alquiler por períodos muy cortos con fines normalmente vacacionales y en general lúdicos ha traído consigo inconvenientes en muchos casos importantes para el resto de los vecinos del inmueble en el que existe una vivienda dedicada a este tipo de alquiler. El propio hecho de la normal cortedad del plazo de alquiler ya puede generar inconvenientes como ruidos constantes (traslado de maletas), falta de seguridad (muchas personas externas disponen en muy poco tiempo de llaves y claves de acceso a las zonas comunes), control por extraños de viviendas vacías, suciedad, etc. Así mismo en general el arrendatario en dichos alquileres suelen ser personas que se encuentran disfrutando de vacaciones por lo que sus horarios y comportamientos pueden ser completamente diferentes de los “normales” (horas de entrada muy tarde por la noche, música a altos volúmenes, conversaciones en voz alta en horas de descanso, etc).

Hasta hace poco los vecinos se encontraban indefensos ante esta nueva figura de arrendamiento. Sin embargo las distintas administraciones – locales, autonómicas e incluso el Gobierno Central- han tomado conciencia de este grave problema y aunque tímidamente al principio, se ha producido una inicial legislación que pretende controlar tanto el arrendamiento turístico como el número de unidades que pueden llegar a poder ser destinado para estos fines en cada finca.

· En primer lugar, las Comunidades Autónomas han establecido normativas para autorizar que una vivienda pueda desarrollar este tipo de actividad de arrendamiento turístico. En el caso de Andalucía la regulación viene establecida básicamente por el Decreto 28/2016, de 2 de febrero. En él se establecen las condiciones y requisitos básicos que debe tener una vivienda para poder solicitar su inclusión en el Registro de Viviendas de Alquiler Vacacional de la Junta de Andalucía.

· Pero quizás el paso más importante en la regulación y control de dichas viviendas ha sido establecido en el año 2019, concretamente en el  Real Decreto Ley 7/ 2019, de 1 de marzo de 2019. En dicho decreto se establece que a partir del día 6 de marzo de 2019, las comunidades de propietarios pueden limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico en pisos, mediante el acuerdo favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios. (Con algunas excepciones). El propio Decreto establece que esta medida no tiene carácter retroactivo por lo que las viviendas que ya dispongan del Número de Registro Vacacional, no podrán ser prohibidas ni limitadas.

· Así mismo, a partir de dicha fecha, las comunidades de vecinos podrán adoptar acuerdos para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Una vez aprobada en Junta de Vecinos dicha limitación, sería conveniente inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad para conocimiento de terceros y en caso de que ya haya en el inmueble algún apartamento dedicado al alquiler turístico, hay que comunicar dicho acuerdo al propietario del mismo.

El alquiler vacacional, con sus pros y sus contras, ha llegado para quedarse por lo que siempre será buena su regulación y la mencionada anteriormente puede proteger tanto los legítimos intereses de tranquilidad de quien tiene su residencia en un inmueble en el que se llevan a cabo alquileres como a quien pretende poner su vivienda en alquiler al dotarle de  un marco jurídico estable en el que actuar.

Jaime Franco

Franco Abogados—Law Firm—Anwaltskanzlei

www.francoabogados.com

Cambios en las leyes que rigen las propiedades

Tan solo un breve comentario en esta Newsletter para informar de tres leyes que rigen las propiedades que han sido modificadas recientemente en España. Aunque estoy a la espera de recibir artículos de expertos en la materia con sus comentarios sobre estas para próximos Newsletters, al menos quería hacer mención a ellas de forma que si alguien pudiese verse afectado, pudiera consultar su situación particular con su abogado o asesor fiscal.

1.– La Ley de Propiedad Horizontal, con respecto a los alquileres de corta temporada, de modo que las comunidades puedan poner veto a este tipo de alquileres si una mayoría cualificada así lo decidiese.

2.– Ley de Alquileres. Hay cambios en la ley que regula el alquiler de propiedades en España. Vale la pena echarles un ojo a dichos cambios.

3.– Ley de Hipotecas. También hay cambios en la ley que regula las hipotecas. 

Changes in property laws

Just a brief comment on this Newsletter to inform about three property laws that have been recently modified in Spain so, although I will have coming articles from experts on these issues commenting on them, I wanted to at least mentioned them. If someone may be affected, he may check his particular situation with a lawyer or tax advisor.

1.– Horizontal property law in short term rentals so the communities can put a veto on short term rental if a qualified majority decides so.

2.– Rentals law. There are changes on the law that regulates the rental of properties in Spain. It is worth taking a look to those changes.

3.– Mortgage law. There are also changes on the law that regulates the mortgages.

If we summarize the real estate market in the area, we can say that prices are going up, inventory is growing too much and transactions are going down. In Marbella and on second hand properties, the number of sales has been reduced in the fourth quarter by 21,2% and in Benahavis by 11,9% when compared with the same periods of 2017. If we take only Marbella, that number was also negative when comparing the third quarters of 2017 and 2018. We can see the same negative numbers in most municipalities of the Costa del Sol when looking at the fourth quarter of 2018 vs the same one of 2017. Things look bad when analyzing those numbers but the feeling in the first quarter of 2019 was relatively good.  What it is clear is that, with this extremely high inventory, that keeps on growing with all the new constructions increasing and the prices going up, only the properties with really competitive prices will be sold and that is exactly what we are seeing in this market and what we are selling.ng competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.