What if the property I am thinking on buying has an embargo. Should I buy it?

A property with one or various embargos registered at the Land Registry can be bought with total security but there are some aspects that have to be taken into account. I will refer only to embargos affecting to properties and not to those affecting to salaries, pensions, bank accounts or other assets. In any case and if you are aware that there is an embargo on a property, I fully recommend working with a knowledgeable lawyer to avoid future complications.

What is an embargo on a property?

An embargo can be understood as a legal action taken against a property for a certain value to enforce the payment of an outstanding debt. They come in the form of a Court order or from a Public Administration—local, regional or national—in Spain. Both the Courts and the Public Administrations have the power to order the seizure of the properties of the debtor to settle the debt and can liquidate the non-monetary assets in public auctions.

Public Administrations embargos and how to clear them

The most common embargos from the Public Administrations come from debts with the Spanish Tax Office (for non payment of income or wealth taxes), the Social Security (for non payment of Social Security receipts) and the Council Authorities (for non payment of I.B.I., rubbish collection or Plusvalia taxes). The steps to clear them are the following:

· Obtain from the Public Administration holding the embargo a payment slip (Carta de Pago) with the full debt, the main debt plus interest plus legal costs, at the day of the signature of the purchasing deed.

· Retain the amount on the payment slip (for the debt with that Public Administration), from the amounts to be paid to the seller at Notary. This retention to pay the debt will be stated in the purchasing deed.

· That payment slip has a deadline on it to pay the debt without additional interest that will give the purchaser some days after the signature of the purchasing deed to pay the debt.

· After signing the deed, go to one of the banks that appear on the payment slip with the slip to pay the debt and keep the receipt of the payment.

· After the payment, the Public Administration issues a certificate for the Land Registry (mandamiento de cancelación de embargo) stating the debt is paid and that the Land Registry can clear the embargo. After presenting that certificate at the Land Registry, the embargo should be cleared.

· It is also recommendable to retain, from the amounts to be paid to the seller, an amount to cover the expenses associated with the clearing of the embargos

Court Order embargos and how to clear them

The Court Order embargos are those coming from the execution of the sentence from a Court process to cover a payment obligation that is not paid voluntarily by the debtor and are enforced by a Court order signed by a judge. The steps to clear them are the following:

· The seller of the property or his lawyer has to contact the creditor to produce a document stating the total debt, including interest and legal costs, at the date of the signature of the purchasing deed.

· From the amounts to be paid to the seller, one of the checks has to be prepared for the creditor for the total amount outstanding at the date of the signing of the purchasing deed. The creditor should go to the Notary to cololect this bank draft that will clear the debt and sign a settlement document stating the clearing of that debt.

· At the Notary, the creditor should produce a document signed by his lawyer and his court agent where they request the Court to lift the embargo as the debt is paid. Additionally, it is also recommended that they produce a document stating that, with that payment, they renounce to additional claims.

· With that request, the Court will produce a certificate signed by the judge for the Land Registry (mandamiento de cancelación de embargo) stating the debt is paid and that the Land Registry can clear the embargo. After presenting that certificate at the Land Registry, the embargo should be cleared.

· It is also recommendable to retain, from the amounts to be paid to the seller, an amount to cover the expenses associated with the clearing of the embargos.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer.

Qué hacer si la propiedad que quiero comprar tiene un embargo. ¿Debo comprar?

Se puede comprar una propiedad con uno o varios embargos registrados en el Registro de la Propiedad con total seguridad, pero hay algunos aspectos que deben tenerse en cuenta. En este artículo me referiré únicamente a aquellos embargos que afecten a las propiedades y no a los que afecten a los salarios, pensiones, cuentas bancarias u otros activos. De cualquier modo, si está seguro de que hay un embargo sobre una propiedad, recomiendo sin duda acudir a un abogado experto para evitar futuras complicaciones.

¿Qué es un embargo sobre una propiedad?

Un embargo se puede entender que es una acción legal que se ejerce sobre una propiedad para cubrir el pago de una deuda pendiente. En España, los embargos pueden provenir de una orden judicial o un acto administrativo desde una administración pública - local, regional o nacional-. Tanto el Juzgado como los organismos públicos pueden ordenar la incautación de las propiedades del deudor para saldar la deuda y liquidar los activos no dinerarios en subastas.

Embargos trabados por administraciones públicas: cómo proceder a su cancelación.

En las administraciones públicas, la mayoría de los embargos provienen de deudas con la Agencia Tributaria (por impago de rentas o impuestos sobre patrimonio), con la Seguridad Social (por impago de recibos de la Seguridad Social) con las Autoridades Municipales (por impago de impuestos como el IBI, la tasa de basura o la plusvalía). Los pasos a seguir para cancelar un embargo de este tipo son los siguientes:

· Obtener de la administración pública correspondiente la Carta de Pago que detalle la deuda total, la deuda principal más los intereses y costas legales, a fecha de la firma de la escritura de compraventa.

· Deducir el importe de la carta de pago resultante de la deuda con el organismo público, del pago que se efectuará al vendedor en la formalización de la venta en la notaría. Esta deducción quedará reflejada en la escritura de compraventa.

· Esa carta de pago tiene un plazo para realizar el pago sin intereses adicionales que le permitirá al comprador tener algunos días para pagar la deuda tras la firma de la escritura de compraventa.

· Una vez firmada la escritura, acudir con la Carta de Pago a uno de los bancos que en ella se citan para efectuar el pago de la deuda, guardando el recibo que confirma su pago.

· Efectuado el pago, el organismo público emite un certificado para el Registro de la Propiedad que se denomina mandamiento de cancelación de embargo, declarando que la deuda ha sido satisfecha para que el Registro de la Propiedad pueda proceder a cancelar el embargo. Una vez presentado el certificado en el Registro de la Propiedad, el embargo debería ser cancelado.

· También es recomendable retener de las cantidades que se vayan a pagar al vendedor una cantidad para cubrir los gastos en que se incurran durante el proceso de cancelación del embargo.

Embargos trabados por orden judicial : cómo proceder a su cancelación.

Los embargos emitidos por orden judicial son aquellos que se derivan de la ejecución de una sentencia en un proceso judicial para cubrir una obligación de pago que no ha sido satisfecha voluntariamente por el deudor a través de una sentencia dictada por un juez. Los pasos a seguir para cancelar estos embargos son los siguientes:

· El vendedor de la propiedad o su abogado tienen que contactar con el acreedor para elaborar un documento que confirme la deuda total, incluidos los intereses y costes legales, a la fecha de la firma de la escritura de compraventa.

· De las cantidades a pagar al vendedor, uno de los cheques será emitido para el acreedor por la cantidad total pendiente a la fecha de la firma de la escritura de compraventa. El acreedor deberá ir al notario para retirar este cheque bancario que cancelará la deuda y firmar un documento que certifique que la deuda ha sido pagada.

· En la notaría, el acreedor deberá presentar un documento firmado por su abogado y su procurador donde se solicite al juzgado correspondiente el levantamiento del embargo, dado que la deuda ha sido satisfecha. Adicionalmente, es también recomendable que firmen un documento donde manifiesten que, al quedar la deuda satisfecha, no se interpondrá ninguna reclamación adicional.

· Con este documento, el juez emitirá un mandamiento de cancelación de embargo para el Registro de la Propiedad donde se confirma que la deuda ha sido pagada y que el Registro puede cancelar el embargo. Tras su presentación en el Registro de la Propiedad, el embargo debería ser cancelado.

Como cada caso es diferente y tiene sus particularidades, se recomienda encarecidamente consultar siempre con su abogado.

¿Que ocurre si la propiedad tiene una deuda antigua de IBI y el propietario no lo sabia?

Estoy escribiendo este artículo porque he tenido un caso recientemente en una venta y pensé que era interesante comentarlo.

La primera pregunta es: ¿quien es el responsable de esa deuda antigua de IBI?

• El responsable es el sujeto pasivo que fuera dueño de la propiedad en el momento en el que se generó la obligación de pago. Sin embargo, el actual propietario tiene una responsabilidad subsidiaría sobre esa deuda. Eso significa que si la Administración (en el caso del IBI y en la provincia de Málaga es el Patronato de Recaudación Provincial) no consigue cobrar esa deuda al sujeto pasivo (el propietario en el momento en el que se genero la obligación de pago) después de agotar todos los procedimientos legales para ello, el propietario actual se convertirá en el responsable de dicha deuda. La Administración tendrá que declarar la imposibilidad de cobro de dicha deuda (declaración de fallido) e iniciar el procedimiento contra el propietario actual.

¿Si el actual propietario no ha sido notificado de esta deuda hasta la declaración de fallido de la Administración, y al ser una deuda antigua, puede la deuda considerarse prescrita?

• El periodo de prescripción de la deuda del IBI es de cuatro años contado desde la ultima notificación emitida por la Administración o de la emisión del recibo original de IBI. Sin embargo, si la Administración ha estado notificando al deudor original en tiempo y forma, no al actual propietario, esa prescripción se considera cortada. Por lo tanto, la respuesta es NO, si la Administración notificó al deudor original en tiempo y forma, la deuda no esta prescrita para el actual propietario.

¿Tiene que pagar el nuevo propietario los intereses de demora y/o penalizaciones que se han aplicado al recibo de IBI por el retraso en el pago del deudor original?

• La respuesta es NO. Cuando la Administración declara la imposibilidad de cobro de la deuda al deudor original (declaración de fallido) y empieza un nuevo procedimiento contra el propietario actual tiene que anular todos los intereses de demora y/o penalizaciones que se hayan cargado sobre importe del recibo original.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

What if a property has a previous debt of IBI the owner was not aware of?

I am writing about this issue because I had a recent case in one of my latest closings that I thought it was worth to comment.

The first question would be: who is liable for that IBI debt?

• The owner at the time when the receipts were due is the liable subject. However, the actual owner has subsidiary liability on that debt. That means that if the Administration (in the case of the IBI and the province of Málaga is the Patronato de Recaudacion Provincial) is unable to recover that debt after using all legal means to achieve it, the actual owner will be-come liable. The Administration will have to declare its impossibility to recover that debt (declaración de fallido) and then initiate a new proceeding against the actual owner.

If the actual owner has not been notified of that debt until the declaration of impossibility by the Administration, can the debt be considered prescribed?

• The prescription period for that IBI debt is four years counted from the last notification by the Administration or the issu-ing of the original IBI receipt. However, if the Administration has been notifying the original debtor, not the actual owner, on timely manner that prescription is not applicable. Therefore, the answer is NO, if the Administration has been notifying the original debtor in a timely manner, the debt is not prescribed even for the actual owner.

Does the new owner have to pay the penalties and/or default interest that were being applicable to the IBI receipt payable by the original debtor?

• The answer is NO. When the Administration declares the impossibility to recover the debt from the original debtor and starts a new proceeding against the actual owner of the property, it has to write off the penalties and default interest ap-plied to the original debt.

Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer or tax advisor.

¿Se puede hipotecar una vivienda fuera de ordenación?

En un artículo previo se analizó qué era una vivienda fuera de ordenación pero, ¿se puede hipotecar una vivienda en esta situación urbanística?

En principio se puede decir que es complicado porque los bancos no quieren correr ningún riesgo y dichas viviendas que se pueden asimilar a “ilegales” y, por tanto, pueden no suponer una garantía suficiente para el préstamo hipotecario pero en algunos casos, dependiendo de la causa de la situación de fuera de ordenación, los bancos han concedido estas hipotecas. Hay que decir que este artículo se refiere a la zona de Marbella donde existen aproximadamente 18.000 viviendas fuera de ordenación y la situación en este sentido es un poco especial.

¿En qué casos de fuera de ordenación están los bancos concediendo hipotecas?

Hablando con los bancos responden que todo depende de los tasadores y de las advertencias que pongan en las tasaciones hipotecarias. Dentro de estas, ellos las distinguen como advertencias graves en cuyo caso no darán hipoteca puesto que la vivienda no se considera garantía para el préstamo hipotecario y las advertencias leves en las que el banco estudiará la operación y podrá o no pedir garantías adicionales.

Después de la contestación de los bancos, nos hemos puesto en contacto con varios tasadores con años de experiencia en la Costa del Sol que nos confirman en cierta forma lo que dicen los bancos: aquellas propiedades construidas sobre dominios públicos, parcelas de zonas verdes, parcelas calificadas para parques y jardines o con una calificación no residencial recibirán esas advertencias graves que harán que no sean susceptibles de constituir una garantía hipotecaría mientras que otras propiedades construidas sobre parcelas residenciales en las que los tasadores consideren que la infracción urbanística se pueda considerar como no tan grave recibirán asimismo una advertencia leve que abrirá la puerta a que los bancos estudien la posible concesión de una hipoteca.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.

Can I get a mortgage for a property that does not adhere to land use regulations?

A while ago we analysed what is considered a property that does not adhere to land use regulations. But can you get a mortgage for a property in this situation?

Generally speaking, it can be difficult to get a mortgage approved for these properties because banks do not want to take any risks and as these properties can be considered “illegal”. The bank doesn´t consider them adequate collateral to grant a mortgage. However, there are cases where banks have agreed to a mortgage, depending on the reason why the property did not adhere to land use regulations. In this article we will talk about cases where this has been possible - at least in Marbella, where there are approximately 18.000 properties with this problem, so the situation is a bit different.

What properties, that don´t meet the regulations, are banks approving mortgages for?

When speaking to banks about this subject, they respond that it depends on the surveyors and the caveats they include in their property evaluations. The caveats are categorised into major issues, for which no mortgages are granted as the property is not sufficient guarantee, and minor issues, which the bank will look into in more detail and may ask for additional guarantees.

Having received this information from the banks, we contacted some surveyors with years of experience on the Costa del Sol that more or less confirmed what the banks were saying: Properties built on public domains, plots for green areas, plots planned for parks and gardens or simply not planned for residential use will receive a serious warning on the valuation report that will block the granting of a mortgage, while properties built on residential land, for which the surveyors consider that the infraction is not that serious, will receive a minor warning that will open the door for the banks to study that specific mortgage.

** Given that each case is different and being this text just a simple touch on the issue, we recommend consulting your lawyer regarding the contents of this article.

¿Puedo cancelar mi hipoteca yo mismo una vez este totalmente pagada?

Cancelar una hipoteca en el Registro una vez que está totalmente pagada puede parecer un asunto legal complicado pero no es así. Si la deuda con el banco ya se ha liquidado, habría que proceder a la inscripción registral de la cancelación de la hipoteca con el fin de evitar problemas en el futuro. Estos serían los pasos a seguir:

1.- El Banco

El banco deberá emitir gratuitamente un certificado de que no hay deuda pendiente. Ese es el documento que prueba que la hipoteca de su propiedad ha sido totalmente pagada. Para ello solo tienes que acercarse al banco y pedir el importe total de la deuda pendiente para cancelar la hipoteca. Incluirán el principal pendiente, los intereses hasta la fecha de cancelación y, en función de la hipoteca, la comisión de cancelación. Una vez que se pague esa cantidad, el banco expide un “certificado de deuda cero", certificando que el importe pendiente se ha pagado en su totalidad.

2.– La Notaria

El segundo paso sería ir a una Notaria con el certificado emitido por el banco, los datos de la hipoteca y la propiedad para firmar una escritura pública de cancelación de la hipoteca. Los oficiales de la Notaria prepararán la escritura de cancelación de la hipoteca en base a la escritura de la hipoteca cuando esta fue constituida y el certificado de que no hay deuda emitido por el banco. Un representante del banco con poderes notariales irá a la notaría y firmará, en nombre del banco, la cancelación de la hipoteca.

3.– Oficina Liquidadora - Las Tasas

Con la copia de la escritura de cancelación, hay que liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), aunque la cancelación de hipoteca tiene coste cero, tiene que ser liquidado. Esto se hace en la Oficina Liquidadora rellenando un impreso 600 con la información que se recopila de la escritura de la cancelación de la hipoteca, se presenta y se sella reflejando que la escritura se ha liquidado de impuestos.

4.– El Registro de la Propiedad

Una vez que el impuesto se ha liquidado y con toda la documentación que se genera en los pasos anteriores, es el momento de acercarse al Registro de la Propiedad para solicitar la inscripción de la cancelación de la hipoteca, último paso del proceso.

Una vez estén preparados todos los documentos necesarios y tras ser presentados ante el Registro de la Propiedad para su inscripción. A los pocos días, el Registro emite una notificación informando que la hipoteca ha sido cancelada. Se puede comprobar en la Nota Simple de la propiedad de donde la hipoteca debe haber desaparecido.

¿Ocurre lo mismo con las hipotecas antiguas?

Como caso excepcional, una hipoteca antigua puede cancelarse directamente en el Registro de la Propiedad, evitando los pasos del banco y la notaria, cuando el periodo entre la fecha del último pago que aparece en la escritura de la hipoteca y el día de la cancelación de la hipoteca sea mayor de veinte años.

¿Qué ocurriría si compro una propiedad sobre la que recae una hipoteca a la que no quiero mantener?

Si la propiedad se ha vendido y el comprador no tiene interés en mantener la hipoteca existente sobre la propiedad, la hipoteca tiene que ser cancelada antes de la firma de la escritura pública de compraventa. Por lo general, esta cancelación se realiza en el mismo día, el mismo Notario y justo antes de la firma de la escritura de compraventa. El banco prepara un certificado con la cantidad pendiente a la fecha de la firma y el comprador lleva un cheque por esa cantidad que será entregada directamente al representante del banco que firmará la escritura de cancelación. La cancelación en el Registro de la Propiedad hay que hacerla antes de la inscripción de la compraventa por parte del nuevo propietario.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

Noticias Locales: El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Andalucía se ha reducido definitivamente

La Junta de Andalucía ha aprobado una Ley, la 5/2021, el 20 de octubre de 2021 que afecta a algunos de los impuestos aplicables en la región andaluza. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales aplicable a la compra de viviendas fue uno de los impuestos afectados por estos cambios que entraron en vigor el 1 de enero de 2022. Estos son los detalles de dichos cambios:

- El tipo impositivo general se ha fijado en un 7% fijo (frente a los 8%, 9% y 10% anteriores) para la compra de inmuebles de segunda mano. Esta reducción se aprobó previamente en abril de 2021 pero sólo para el año 2021 y ahora se ha adoptado de forma permanente.

- También hay algunos casos con tipos impositivos reducidos que mencionamos a continuación:

• Un tipo impositivo reducido del 3,5% para compradores menores de 35 años, familias numerosas y compradores discapacitados con un valor máximo de la vivienda de 150.000 euros para los jóvenes y 250.000 euros para los dos últimos grupos. Ese tipo reducido con un valor máximo de la vivienda de 150.000 euros también es aplicable a las víctimas de la violencia doméstica, a las víctimas del terrorismo y a los inmuebles situados en municipios con problemas de despoblación.

• Un tipo impositivo reducido del 6% para cuando la vivienda vaya a ser residencia permanente del comprador y el precio de la vivienda no supere los 150.000 euros.

• Un tipo impositivo reducido del 2% cuando la parte compradora sea una empresa registrada como inmobiliaria que cumpla con una normativa específica.

* Recuerde siempre que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sólo es aplicable a la compra de viviendas de segunda mano mientras que el IVA se aplica a la compra de viviendas nuevas donde el tipo fijo es del 10%.

** Dado que cada caso es diferente, recomendamos consultar el contenido de este artículo con su abogado o asesor fiscal.

Local News: The Transfer Tax in Andalucia has definitively been reduced.

The Junta de Andalucía passed a Law, 5/2021, on October 20th, 2021 affecting some of the taxes applicable to the Andalucía region. The Transfer Tax applicable when buying a home was one of the taxes affected by those changes which came into force January 1st, 2022. These are the details of those changes:

- The general tax rate has been fixed on a flat 7% (versus the previous 8%, 9% and 10%) for the purchase of second hand properties. This reduction was previously approved in April 2021, but only for the year 2021, and has now been adopted permanently.

- There are also some cases with reduced tax rates as follows:

• A reduced tax rate of 3,5% for buyers younger than 35 years, numerous families and handicapped purchasers with a maximum home value of 150.000 € for young buyers and 250.000 € for the last two groups. This reduced rate with a maximum home value of 150.000 € is also applicable to victims of domestic violence, victims of terrorism and to properties located in municipalities with depopulation problems.

• A reduced tax rate of 6% for sales where the home is going to be the permanent resident of the buyer and the price of the home does not exceed 150.000 €.

• A reduced tax rate of 2% when the purchase party is a company registered as a real estate company complying with some specific regulations.

* Always remember that the Transfer Tax is applicable only on the purchase of second hand properties while VAT applies to the purchase of new homes where the flat rate is 10%.

** Since every case is different, please check the contents of this article with your lawyer or tax advisor.

Noticias Locales: Se ha anulado el Plan General de Benahavís aprobado en 2018.

En una sentencia reciente, de principios de Octubre, el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha anulado el Plan General de Ordenación de Benahavís aprobado en 2018. Conseguir aprobarlo consumió más de 14 años de trabajo técnico y en solo tres años ha quedado anulado. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha dictado sentencia fallando a favor de algunos propietarios de Benahavís que presentaron denuncias contra el Plan General aprobado en 2018 por defectos de forma.

Como este nuevo Plan General ha quedado anulado, todo el planeamiento urbanístico de Benahavís tiene que volver a referirse al Plan General aprobado en 1993 con la importante particularidad de que este Plan General de 1993 tendría que adaptarse a la Ley del Suelo de Andalucía (LOUA) aprobada en 2002 para que pueda aplicarse.

En realidad, la situación es similar a la que se ha vivido en Marbella cuando el Plan General de Ordenación Urbana de 2010 se anuló y todo el planeamiento urbanístico tuvo que volver al referirse al Plan General aprobado en 1986 que ya ha sido adaptado a la Ley del Suelo de Andalucía a la que se hacía referencia antes.

** En cualquier caso, y si esta noticia pudiera tener algún efecto sobre sus propiedades en Benahavís, es muy recomendable que consulte con su abogado o arquitecto de confianza para que le explique como puede afectarle.

Increase your Home Value with these 10 Tweaks - Part 2

With little effort and minimal cash, these low cost improvements can make a big difference on your house’s value and your happiness at home:

10 Trucos para aumentar el valor de una vivienda - Parte 2

Con poco esfuerzo y poco dinero, estos trucos pueden producir un gran impacto en el valor de tu casa y aumentar tu felicidad:

Increase your Home Value with these 10 Tweaks - Part 1

With little effort and minimal cash, these low cost improvements can make a big difference on your house’s value and your happiness at home:

10 Trucos para aumentar el valor de una vivienda - Parte 1

Con poco esfuerzo y poco dinero, estos trucos pueden producir un gran impacto en el valor de tu casa y aumentar tu felicidad:

Mi vivienda esta fuera de ordenación. ¿Qué es? ¿Cómo afecta?

En el municipio de Marbella y cuando nos movemos en el mercado inmobiliario escuchamos muchas veces que una vivienda esta fuera de ordenación pero, ¿sabemos que significa realmente este concepto?

Una vivienda puede estar fuera de ordenación en dos casos:
- Cuando fue construida legalmente con su preceptiva licencia pero una modificación posterior de la planificación urbanística cambia los parámetros o condiciones bajo las que fue construida. Son construcciones que fueron legales en su día pero que el cambio de ordenamiento posterior las ha llevado a ese nuevo régimen de fuera de ordenación.

- Cuando las viviendas se han ejecutado sin licencia o sin ajustarse a las condiciones que el planeamiento urbanístico marca y transcurre el plazo para que la Administración pueda ejercer sus potestades de restablecimiento de la legalidad urbanística. Este suele ser el caso muchas viviendas de Marbella cuando en la época del boom inmobiliario pre-crisis (de 2001 a 2007) se ejecutaron sin cumplir los parámetros que el planeamiento urbanístico legalmente aprobado marcaba.

¿Qué supone la situación de fuera de ordenación?

Realmente esta situación limita las posibilidades de uso, ocupación y transmisión de una vivienda y por eso es importante que los detalles de ese régimen específico sean conocidos por los propietarios y por posibles terceras personas que puedan estar interesadas en alquilar o adquirir dicha propiedad.

La principal limitación es que solo se van a permitir acometer obras de conservación y mantenimiento pero nunca se podrá aumentar su tamaño o volumen ni, en general, obras que den más valor a la vivienda. Realmente, el objetivo final es que una vez cumplida la vida útil de la edificación, esta desaparezca por eliminación natural. El fuera de ordenación se podría asimilar a un régimen transitorio que permite el uso hasta que este se agote por el transcurso del tiempo. Por ejemplo, una vivienda que esta fuera de ordenación y que se destruye por un incendio puede ser que no pueda reconstruirse o seguir usándose.

Debido a esta situación irregular/transitoria, en general, las viviendas fuera de ordenación tienen un precio más bajo, son más difíciles de vender e incluso muchos bancos, dependiendo de la gravedad de la ilegalidad que llevo la vivienda a estar fuera de ordenación, no van a dar hipotecas sobre las mismas porque no las consideran garantía hipotecaria suficiente.

* En cualquier caso, como cada propiedad es diferente y cada situación es singular, para más información o cualquier aclaración o duda se recomienda que consulte con su abogado o arquitecto de confianza.

My home is out of Planning (fuera de ordenacion). What is that? How does it affect it?

In Marbella and when you are in the real estate business, you hear many times that a home is outside the council’s planning ordinance (vivienda fuera de ordenacion) but do we know what that means?

Homes can be in this situation for two reasons:

- When the property was originally built under a proper and legal license but a later change in the urban planning ordinance changes the parameters or conditions under the ones the house was built and license granted. Those are homes that were fully legal when built but that ulterior change in the planning ordinance pushes them out the planning compliance—”out of plan”.

- When the properties were built without license or without complying with the regulations that the urban planning ordinance required for that plot and the Town Hall did not initiate disciplinary actions to enforce the restoration of the legality within the legal time frame allowed for that proceeding. This is mostly the case of many properties in Marbella that were built at the “boom” times (from 2001 to 2007), just prior to he 2008 crisis, without proper licenses or without complying with a legally approved urban planning ordinance.

What does it means that a home is declared as outside the approved planning ordinances (fuera de ordenacion)?

The first one is that that legal category limits the possibilities of use, occupation and transferring of a property and that is why it is extremely important that that specific legal situation and its consequences are fully known by the owners and potential third parties interested in renting or purchasing that home.

The main limitation is that owners can only do conservation and maintenance works on the property but never works to increase its size or volume and, in general, works that may add value to the building. The final goal is that, once the lifetime of that construction is over, it disappears naturally. This ”out of plan” situation can be considered as a temporary regime that allows the use of the property until the use of the property is exhausted by the pass of time. For example, if an “out of plan” house is burnt by a fire may mean that it can not rebuild or use anymore.

Due to this irregular/temporary situation, in general, the homes with that “out of plan” regime have a lower price, are more difficult to sell and, depending on the level of illegality that caused that regime, banks will not give mortgages on them because they do not consider them as sufficient guarantee to cover the loan.

* In any case, and as every property is different and every situation singular, for additional information and/or any clarification, it is highly recommended to get further advise from your trusted lawyer or architect.

The Transfer Tax has been reduced to a unique fix rate of 7%

On April 27, the Junta de Andalucia announced the approval of a new Decree for the reduction of some tax rates in Andalucia with the idea of reactivating the economy of the region. Among this new measurements, there is one that affects directly, and extremely positive, the real estate market, one of the sectors they are trying to promote, that is the reduction on the rate on the Transfer Tax applicable to all purchases of properties in Andalucia.

The Decree establishes that the actual rates of 8% (for purchases up to 400.000 €), 9% (on top of 400.000 € and up to 700.000 €) and 10% (for the excess on top of 700.000 €) will be reduced to a unique general rate of 7%. For example, on a purchase of a 1.000.000 € property, the Transfer Tax was previously 89.000 € and has been reduced to 70.000 €. That is a 21% reduction on the Tax.

Additionally, there is a reduction on the Stamp Duty Tax from 1,5% to 1,2% that affects mainly to the purchase of new units.

The only not-so-positive could be that this new regulation is going to be in place only to December 31st, 2020 although we hope that it will be extended further. In any case, it is a really good opportunity for those buyers that may want to take advantage of this reduction in the Tax before the end of the year.

Baja el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a un tipo fijo del 7%

Con fecha de 27 de Abril de 2021, la Junta de Andalucía anuncio la aprobación de un Decreto Ley para la reducción de algunos tipos impositivos en Andalucía con objeto de impulsar la reactivación económica de la región. Entre dichas medidas hay una que afecta directamente, y muy positivamente, al mercado inmobiliario, que es uno de los sectores que se quiere reactivar, como es la reducción del tipo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

El Decreto establece que los tipos actuales del 8% (hasta 400.000 €), del 9% (entre 400.000 € y 700.000 €) y del 10% (a partir de 700.000 €) se reducen a un tipo general único del 7%. Por ejemplo, y para una compraventa de 1.000.000 €, el impuesto de transmisiones que anteriormente hubiese sido de 89.000 € pasa a ser de 70.000 € lo que supone un rebaja de un 21% en el impuesto.

Asimismo se produce una rebaja en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que afecta a las compraventas de obra nueva, que pasa del 1,5% al 1,2%.

Se podría decir que la única pega es que esta reducción solo tiene vigencia, aunque esperemos que se prorrogue, hasta el 31 de diciembre de 2021. Es una buena oportunidad para aquellos compradores que quieran aprovechar esta reducción en el impuesto antes de que acabe el año.

¿Cuáles son las Gestiones a realizar después de la Compra de una Propiedad?

Una vez firmada la compraventa en Notaria, hay una serie de gestiones que llevar a cabo para finalizar el proceso de compra que pueden realizar abogados, gestorías o incluso las gestorías de las propias Notarias aunque también las puede realizar el propio comprador. Esta es una simple guía para ese proceso:

- Solicitud de una Copia Simple. La Copia Simple es una copia de la escritura de compraventa que se ha firmado en Notaria emitida por la propia Notaria. Es un documento que van a solicitar, por ejemplo, las compañías suministradoras para demostrar la propiedad sobre la vivienda. En general, y después de firmar, en la propia Notaria se ofrecen a facilitarnos dicha Copia Simple pero si no lo hubieran hecho, solo hay que volver a la misma Notaria a solicitarla. Hay que tener en cuenta que la Copia Simple es un documento de carácter meramente informativo y no tiene validez legal para demostrar que se es dueño de la propiedad.

- Recogida de una Copia Autorizada de la Escritura de Compraventa en Notaria. Al cabo de unos pocos días, en general menos de una semana, se puede recoger la Copia Autorizada de la Escritura liquidando la factura de honorarios de la Notaria. Este documento viene firmado por el Notario y, a diferencia de la Copia Simple, si tiene validez legal.

- Pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Antes de poder registrar la propiedad a nombre del nuevo comprador, el Registro de la Propiedad exige que se haya pagado el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Para pagarlo hay que acudir a la Oficina Liquidadora con la Copia Autorizada, una Copia Simple y con un impreso relleno con los datos de la compraventa, el modelo 600, y si estuviera todo correcto, la Oficina Liquidadora emitirá una carta de pago con la que se puede acudir a los principales bancos a liquidar el impuesto. Es importante tener en cuenta que hay un plazo de 30 días hábiles a partir de la firma en Notaria para pagar este impuesto.

- Patronato de Recaudación Provincial. Hay que presentar en el Patronato un formulario informando del cambio de titular de la propiedad al que se añade una Copia Simple de la escritura como prueba de compra.

- Registro de la Propiedad. Hay que presentar una solicitud de registro a nombre del comprador para que la propiedad aparezca en el Registro de la Propiedad a nombre del mismo adjuntando el formulario presentado ante el Patronato de Recaudación Provincial, el modelo 600 con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ya pagado y la Copia Autorizada. En unos 15 días, la propiedad quedará registrada y se podrá recoger la Copia Autorizada.

- Finalmente,  hay que informar a la comunidad de propietarios, a las empresas suministradoras de electricidad, agua y/o gas del cambio de titular. Suelen pedir asimismo una Copia Simple y los datos bancarios para hacer los cambios.

* Como cada caso es diferente y aunque el proceso no es complicado, recomendamos consultar los detalles con su asesor legal o fiscal para evitar problemas futuros.