Is the Costa del Sol property market slowing down?

The Ministry of Housing published in December the data regarding the number of properties sold in the municipalities of the Costa del Sol, providing information that might seem contradictory. Although the number of properties sold is negative at –5.6%, it has improved compared with previous quarters, especially in Marbella, Estepona and Mijas, three of the municipalities of the Costa del Sol where, along with Malaga city, most property deals are closed.

If we separate the data into new and second hand properties, it shows that a rise in sales of new built properties. Sales of new builds rose by 80% in Estepona, 62% in Marbella, nearly 30% in Malaga city and in Mijas an extraordinary 192%. Overall, we have a rise of 33% on the Costa del Sol. Sales of second hand properties, on the other hand, have decreased by 9.9%. In our area, we have a decrease of 3.2% in Estepona, 5.3% in Marbella and 20.8% in Benahavis. Sales of new properties have cushioned the general drop in sales. Furthermore, we need to consider that these deals were probably closed during the last few years and the units are now being delivered. This is in line with comments regarding sales statistics of the last two years. It seems that private sales contracts for new builds, that were signed for new promotions but did not show in sales figures, are being closed now.

My opinion remains similar to what I have said previously: although the fall in sales is definitely concerning, I don´t think we need to be alarmed. There is a lot of competition on the market, with high levels of inventory, so prices need to be competitive in order to keep activity on listings and, as a consequence, sell the properties.

HOME SALES IN BENAHAVIS

HOME SALES IN MARBELLA

SECOND HAND HOME SALES AT THE COSTA DEL SOL

¿Se ralentiza el Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol?

A mediados de Diciembre se publicaron por parte del Ministerio de Fomento los datos sobre las unidades vendidas en los distintos municipios de la Costa del Sol aportando una información que se podría decir que es hasta contradictoria. Si miramos a las unidades vendidas, el número, aunque un negativo –5,6%, es mejor que en los trimestres anteriores, especialmente en Marbella, Estepona y Mijas, tres de los municipios de la Costa del Sol donde más transacciones se cierran junto con Málaga capital.

Si desglosamos esos datos en ventas de vivienda nueva o de segunda mano, los datos revelan que la mejora se ha producido en las ventas de producto nuevo. Así, en Estepona, las ventas de producto nuevo han subido un 80%, en Marbella un 62%, en Málaga capital casi un 30% y, especialmente, en Mijas un 192%. En general, las ventas de producto nuevo en la Costa del Sol han aumentado un 33%. Si, por otra parte, miramos al producto de segunda mano, la bajada de las ventas ha sido de un 9,9%. Dentro de nuestra zona, Estepona ha bajado un 3,2%, Marbella un 5,3% y Benahavís un 20,8%. La bajada general de ventas ha sido compensada por la venta de producto nuevo. Asimismo, hay que tener en cuenta que estas ventas se cerraron probablemente en los dos últimos años y que ahora se está produciendo la entrega de esas unidades. Este hecho va en línea con el comentario sobre las estadísticas de ventas de los dos últimos años en las que parecían no reflejarse todas esas ventas con contrato privado que se estaban produciendo en promociones de obra nueva y que ahora se están empezando a escriturar.

Mi opinión sigue siendo similar a la que he manifestado últimamente, es decir, que aunque la bajada en el número de ventas es ciertamente preocupante, no creo que, de momento, la podamos considerar alarmante. Lo cierto es que estamos en un mercado muy competitivo, con mucho producto en la calle, y, en estos casos, tener un precio muy competitivo es crucial para tener actividad y, como consecuencia, vender.

UNIDADES VENDIDAS EN BENAHAVÍS

UNIDADES VENDIDAS EN MARBELLA

VENTAS DE VIVIENDA DE SEGUNDA MANO EN LA COSTA DEL SOL

The cooling of the Real Estate Market is starting to affect the prices

As I have been commenting lately, the data on the market shows a cooling down of the real estate market in Marbella and Benahavis with an increase on the stock of properties for sale, the offer, and a decrease on the number of sales, the demand. I think and hope that this is just a correction on the market as I can still see an active demand for properties, although lower than in previous years, that can let the number of sales in Marbella in 2019 reach the 3.800 units. This number is lower than the 4.000 units sold in previous years but much better than the 2.000 units number we saw during the hardest years of the crisis. However, this unbalanced market we are seeing, offer going up and demand decreasing, is starting to affect the prices despite the still wealthy number of transactions. To show this, the chart with the price per square meter of closed properties published by the Notaries of Spain for Marbella (those prices are not published for Benahavis) has been attached to this article where it can be seen that the closed price per square meter has gone down 9,3% in the last six months. To corroborate those numbers, the price index published by the Ministry of Housing and the price index of the real estate portal Idealista have been also included in the charts below showing the same tendency. The price index published by Idealista includes also the information on Benahavis showing the same downward trend. Although the tendency is similar, the percentages change depending on the source. The prices published by the Notaries on closed properties show a higher reduction than those of Idealista that may indicate that the owners looking to sell are still not accepting the reduction on prices needed to achieve that sale.

I would not be able to say how is going to be the adjustment as it is going to be highly dependent on the activity of the market that is being affected by the international political instabilities and, locally, by the unbalanced market so, if you have an interest on the real estate market, keep a close eye to see how things develop to be able to take informed decisions.

El enfriamiento del Mercado empieza a afectar a los precios.

Como he venido comentando en mis últimos artículos, los datos del mercado indican un cierto enfriamiento del mercado inmobiliario con un aumento del inventario, la oferta, y una disminución de las ventas, la demanda. Desde mi punto de vista, pienso y espero que sea una simple corrección por el desajuste entre la oferta y la demanda porque, de momento, sigo viendo una demanda latente, algo menor, pero importante que puede hacer que el número de transacciones en Marbella en 2019 pueda alcanzar las 3.800 unidades, algo menor que las 4.000 de los últimos años, que sigue siendo un número muy bueno y especialmente si lo comparamos con las 2.000 transacciones al año de la época de crisis. Sin embargo, este desequilibrio que esta apareciendo, la oferta subiendo y la demanda bajando, y a pesar del número de transacciones, podría y esta empezando a afectar a los precios. Para ilustrarlo he incluido los datos de los precios por metro cuadrado de las unidades vendidas publicados por el Colegio de Notarios para el municipio de Marbella (para Benahavís no se publican datos) donde se ve que desde hace seis meses esta bajando el precio medio de venta de las propiedades, en concreto un 9,3%. Para corroborarlo también he incluido el índice de precios de las tasaciones inmobiliarias publicado por el Ministerio de Fomento que asimismo muestra esa tendencia y los índices del portal inmobiliario Idealista que, de nuevo, acusan ese ajuste. Este portal aporta también los datos de Benahavís donde el ajuste es más importante. Aun así, no coincide el porcentaje de bajada de las operaciones cerradas, publicado por los Notarios y que es mayor, con el del portal inmobiliario Idealista lo que refleja que, en general, los propietarios todavía se están resistiendo al ajuste de precio que ya marcan los datos de propiedades cerradas de los Notarios. No sabría decir hasta que punto puede llegar el ajuste pero va a depender mucho de la actividad en el mercado que se esta viendo afectada por todas las tensiones políticas internacionales y, localmente, por los desequilibrios del propio mercado.

El mercado inmobiliario: la oferta subiendo y la demanda bajando.

El Ministro de Vivienda publicó recientemente la información sobre las transacciones cerradas en los distintos Ayuntamientos de la Costa del Sol entre ellos Marbella y Benahavís, a esta información se ha unido también los datos de los Registradores de España y una estimación del inventario de propiedades en venta obtenida a partir de algunos portales inmobiliarios para poder obtener las tendencias que con flechas se muestran más abajo. Se podría decir que es como un resumen de como esta evolucionando el mercado inmobiliario.

Un simple análisis muestra que el número de propiedades en venta esta subiendo, en general en exceso, y que el número de transacciones inmobiliarias cerradas esta bajando cuando se comparan los datos de este año con los mismos periodos del año anterior. Simplificando aun más, la oferta esta subiendo y la demanda bajando. En el dato de la demanda habría que especificar que el dato oficial se refiere a ventas escrituradas y no a aquellas propiedades, por ejemplo de promociones nuevas, que están vendidas en contratos privados pero no escrituradas que podría cambiar un poco el análisis. Si la referencia es a propiedades de segunda mano, el número de ventas esta claramente bajando. De hecho, ya se han publicado recientemente noticias (Diario El Mundo) en esta misma línea anunciando que han bajado el número de ventas en el conjunto de España. Cuando la oferta sube y la demanda baja, en general, el mercado entra en problemas al desestabilizarse el mismo. La primera consecuencia seria un ajuste de los precios pero este efecto todavía no parece que se este mostrando claramente. El dato del último trimestre así lo muestra pero hasta ahora ha sido un solo trimestre y no se podría decir que ha cambiado la tendencia. Lo que si es cierto es que se ha notado en los últimos meses una ralentización del mercado que podría ser consecuencia de los números que aquí se muestran. Los inversores están más cautelosos y en cierta medida han sido también los que han movido el mercado de Marbella y Benahavís en los últimos años.

The Real Estate Market: offer going up and demand down

The Ministry of Housing recently published the information on the closed transactions of the different municipalities of the Costa del Sol including Marbella and Benahavis. Additionally, the information coming from Land Registrars of Spain and an estimation of the number of properties for sale acquired from different real estate web portals has also been incorporated to this newsletter to obtain the market trends that are shown below with arrows. It can be said that it is like a summary of how the real estate market is evolving.

A simple analysis shows that the number of properties for sale is going up, in general too much, and the number of closed transactions is going down when compared to the same periods of the previous year. Simplifying even more, increasing supply and decreasing demand. On the information about the closed sales, it has to be specified that the official number refers to signed closing deeds and does not account for those sales of new developments closed on private purchase contracts pending to be signed at Notary after the completion of the works so that can change the analysis slightly. If we refer to second hand properties, the number of closed sales is clearly going down. In fact, we are already seeing articles on national newspapers announcing that same reduction in sales through the whole of Spain (Diario El Mundo). When the offer increases and the demand decreases, in general, the market destabilizes and gets into trouble. The first consequence would be an adjustment on the prices but that effect has not been seen yet clearly. The price index of the last quarter already shows a negative correction but it has been only on the last quarter and it can not yet be called a tendency. What is true is that we have felt a slowing down in the activity in the market in the last months that can be the consequence of the numbers shown here. The investors are more cautious and are the ones that have been moving, in some way, the market of Marbella and Benahavis in the last years.

El Mercado Inmobiliario se contrajo a finales de 2018

El Ministerio de Fomento publicó recientemente la información sobre las transacciones cerradas en los distintos Ayuntamientos de la Costa del Sol. Se ha trasladado dicha información, incluyendo el tercer y el cuarto trimestre de 2018, a la tabla que sigue donde también se ha hecho una comparación con los datos del mismo periodo de 2017. Adicionalmente, se ha resaltado en azul el porcentaje de propiedades de nueva construcción que se han vendido. Resumiendo, podemos decir que los precios han aumentado, el inventario está creciendo demasiado y las transacciones están bajando. En Marbella, la venta de propiedades de segunda mano ha bajado en el 4º trimestre en un 21,2 % y en Benahavís un 11,9 % respecto al mismo trimestre de 2017. Si tomamos solo los datos de Marbella, esa cifra fue también negativa al comparar los terceros trimestres de 2017 y 2018. Se puede ver esa misma tendencia en la mayoría de los municipios al observar los números del cuarto trimestre de 2018 frente a los de 2017.  No pinta bien cuando se analizan estas cifras aunque la sensación en el primer trimestre de 2019 fue relativamente buena. Lo que está claro es que, con todo este inventario, que continúa creciendo con todas las nuevas promociones y los precios subiendo, tan solo las propiedades con precios realmente competitivos van a venderse y esto es exactamente lo que estamos viendo en este mercado y, precisamente, lo que estamos vendiendo.

The Real Estate Market went down at the end of 2018

The Ministry of Housing recently published the information on the closed transactions by council at the Costa del Sol. I have transcribed that information, including the third and fourth quarter of 2018, in the following table where I also compared the data with the same quarters of 2017. Additionally, I have highlighted in blue the percentage of newly built properties sold.

If we summarize the real estate market in the area, we can say that prices are going up, inventory is growing too much and transactions are going down. In Marbella and on second hand properties, the number of sales has been reduced in the fourth quarter by 21,2% and in Benahavis by 11,9% when compared with the same periods of 2017. If we take only Marbella, that number was also negative when comparing the third quarters of 2017 and 2018. We can see the same negative numbers in most municipalities of the Costa del Sol when looking at the fourth quarter of 2018 vs the same one of 2017. Things look bad when analyzing those numbers but the feeling in the first quarter of 2019 was relatively good.  What it is clear is that, with this extremely high inventory, that keeps on growing with all the new constructions increasing and the prices going up, only the properties with really competitive prices will be sold and that is exactly what we are seeing in this market and what we are selling.ng competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.

Real Estate Prices in Marbella and Benahavis keep on going up

The Ministry of Housing recently published the information on the index price where we can see more increases in prices along the coast from Estepona to Malaga. I have double checked these numbers with the price index of one of the best real estate webs in Spain, Fotocasa, and the tendency is also upwards. The price per square meter is different because the prices on the real estate webs are “for sale” prices and, therefore, higher than the actual “sold” prices. In general, that difference is 17% higher on the web portals than the official price index.

In Marbella and Benahavis we are in a situation with increasing prices, a slight reduction in the number of transactions and an increasing number of properties for sale on the market. Therefore, the market is still in good conditions but we have to keep an eye on the inventory and the number of transactions. Specially on this last number that will come out at the beginning of March that is the one that shows how strong the market is. The first indications show that it went down about 10% in the province of Malaga versus the previous quarter but we will have to review it in detail to understand where and to which level compared to the same period of the previous year. In general, it is the same situation we’ve seen last year with a strong competition, to be able to sell it is very important to have a competitive pricing, and new developments are coming up, which will increase even more the inventory.

Los precios de la vivienda en Marbella y Benahavis siguen subiendo.

Los números del Mercado parecen ir bien y creciendo ligeramente salvo el del inventario de propiedades en venta. Cada trimestre hago una estimación, ya que no existen datos oficiales, que, aunque no da el número exacto de propiedades en venta, si proporciona una tendencia sobre si sube o baja ese inventario.

El Ministerio de Vivienda publicó recientemente la información sobre el índice de precios, donde podemos ver más aumentos en los precios a lo largo de la costa desde Estepona a Málaga. Tras verificar dos veces estos números con los de una de las mejores páginas inmobiliarias de España, Fotocasa, la tendencia también es ascendente. El precio por metro cuadrado es diferente porque los precios de las páginas inmobiliarias son de propiedades "en venta" y, por lo tanto, más altos que los precios realmente "vendidos". En general, esa diferencia es un 17% mayor en las páginas web que el índice de precios oficial. Estamos en una situación en Marbella y Benahavis con precios al alza, una ligera reducción en el número de transacciones y un número creciente de propiedades en venta en el mercado. Por lo tanto, el mercado todavía está en buena forma, pero debemos vigilar el inventario y la cantidad de transacciones. Especialmente en este último número que saldrá a principios de marzo, es el que muestra cuán fuerte es el mercado. Los primeros indicios muestran que disminuyó alrededor del 10% en la provincia de Málaga si lo comparamos con el trimestre anterior, pero tendremos que revisarlo en detalle para comprender dónde y con qué nivel en comparación con el mismo período del año 2018. En general, es la misma situación en la que vivimos el año pasado con una fuerte competencia para poder vender, lo que hace que los precios competitivos sean aún más críticos ahora y que aparezcan nuevas propiedades que aumentarán aún más el inventario.

El aumento del inventario de propiedades en Benahavís no ayuda.

Los números del Mercado parecen ir bien y creciendo ligeramente salvo el del inventario de propiedades en venta. Cada trimestre hago una estimación, ya que no existen datos oficiales, que, aunque no da el número exacto de propiedades en venta, si proporciona una tendencia sobre si sube o baja ese inventario.

Mirando en detalle los números de Benahavís, se puede observar la misma tendencia que he venido comentando en mis últimos newsletters, un incremento continuo del número de propiedades en venta. Este aumento no solo es observable en las villas que han mostrado esa misma tendencia durante los últimos cinco años sino también, y esto ha cambiado en el último año, en el número de apartamentos. Todos estamos viendo unas cuantas  nuevas promociones  saliendo a un mercado que no es capaz de absorber el inventario existente. Por tanto, esos aumentos que se están produciendo en el número de ventas no son capaces de compensar el aumento de producto y esto podría afectar a los precios. Más competencia significa que solo se van a vender las propiedades que salgan al mercado en precios competitivos. Por otra parte y en Marbella, la situación es algo distinta, baja el número de apartamentos en venta por debajo de 250.000 €, lo cual es bueno para los vendedores, y se mantienen el resto de las propiedades. El aumento en las ventas esta aguantando el incremento en el inventario pero todavía en un mercado de compradores, quizá no en sitios prime pero si en general.

Increasing stock of properties for sale in Benahavis does not help.

The numbers on the market seem to be stable and growing except by one, the stock of properties for sale. Every quarter I do an estimation, since data is not officially available, that does not give an exact number but, at least, provides the tendency.

Looking closely to the data of Benahavis, it can be observed the same tendency that I have been commenting in my latest newsletters, that is a continuous increase in the number of properties for sale. That increase is observable not only for villas that has had that same tendency in the last five years but also, and that has changed last year, in the number of apartments. We all have seen new developments of apartments coming out to the market on a market that is not able to absorb the existing inventory. Therefore, the slight increase in the number of sales is not able to absorb the increasing inventory and that affects directly the prices. More competition means that only properties priced competitively will be sold. On the other hand, and if we look to Marbella, it can be noticed a decrease in the number of apartments below 250.000 € and a stable inventory for more expensive apartments and villas. The situation is good for those selling properties below the 250.000 € range but still complicated for those selling properties on top of that value. In this case, the increase in sales is maintaining the inventory stable but with an oversupply of properties that still situates us on a buyer’s market.  Maybe not on prime locations but in general.

Se desacelera la venta de propiedades en Benahavis

En línea con lo que escribí en mi último newsletter sobre la reducción en el número de ventas en Benahavís durante el último año y añadiendo el hecho de que el inventario estimado de propiedades en venta sigue subiendo, es más difícil vender ahora una propiedad de segunda mano que hace un año. Este efecto se ilustra en el gráfico inferior donde, en rojo y para Benahavís, se muestra un aumento en el número de meses para vender el inventario completo desde el final de 2015. Al principio era solo el aumento del inventario de propiedades en venta porque los propietarios estaban poniendo sus propiedades en el mercado después de los largos años de la crisis pero, ahora, es una combinación de una disminución en el número de transacciones y un aumento del stock de propiedades en venta. Por tanto, es más complicado para un vendedor vender ahora que hace dos años y eso hace que tener un precio de venta muy competitivo sea más crítico que antes.

Por otra parte y hablando de Marbella, la situación es completamente diferente. Hay un aumento en el número de transacciones cerradas, de un 15,7% respecto al mismo trimestre del año pasado, y un inventario estable que hace que vender ahora sea más fácil que hace un año. La línea gris en el gráfico muestra exactamente eso. La fecha en que se voto el Brexit marca un punto de inflexión para la tendencia a partir de la cual la misma mejora para Marbella y empeora para Benahavís. En mi opinión, al tener una economía que en general va yendo a mejor, principios de acuerdo en la negociación del Brexit y, al menos ahora mismo, una situación política más estable, el mercado inmobiliario en la Costa del Sol confirmará su tendencia la alza y espero que sea por unos pocos años después de la larga crisis que hemos sufrido. Hablando con gente en el sector me confirman esta misma sensación de que el mercado esta, en general, aun lento pero con síntomas de mejoría.