Abrazando el optimismo: Factores clave para un mercado inmobiliario positivo en Marbella y Benahavís

Al iniciar este nuevo año, hemos estado recibiendo muchas consultas sobre nuestras perspectivas para el 2024. Hemos estado analizando el mercado y nos complace compartir nuestra perspectiva positiva basada en varios factores clave:

1.- Un rendimiento resiliente en 2023 que muestra una perspectiva positiva a pesar de la disminución de transacciones. A pesar de una disminución del 23.7% en las transacciones cerradas anuales en comparación con 2022, el 2023 ha demostrado ser un año sólido para el mercado inmobiliario en Marbella. Esta disminución, aunque significativa, debe ser vista en contexto, ya que sitúa al 2023 por encima del promedio de las últimas dos décadas.2014 ha experimentado una aceleración más pronunciada desde 2022 en Marbella y un ascenso sostenido en Benahavís.

2.- Los precios en Marbella y Benahavís muestran signos de moderación. En nuestro boletín reciente, resaltamos que los precios de cierre de viviendas de segunda mano están experimentando un aumento más contenido, según los datos oficiales del tercer trimestre de 2023. La información actual del portal inmobiliario Idealista de enero de 2024 sobre los precios de oferta revela una tendencia a la baja en municipios más pequeños, mientras que las ubicaciones de primera categoría mantienen la estabilidad (consulte la información adjunta para Benahavís). Esta moderación en los precios es un desarrollo positivo que podría atraer a más compradores de vuelta al mercado.

3.- La disminución del Euríbor desbloquea la asequibilidad y señala una actitud positiva en el mercado. La tasa de índice hipotecario Euríbor está en una trayectoria descendente, situándose en un 3.686% en enero de 2024 en comparación con el pico del 4.16% en octubre de 2023. Esto no solo mejora la asequibilidad para los compradores, sino que también indica un cambio favorable en el índice, anticipando reducciones adicionales, según lo pronostican diversos analistas bancarios, a lo largo de 2024 y 2025, brindando una ventana de dos años con mayor capacidad de adquisición.

4.- Las reducciones anticipadas en las tasas de interés pueden impulsar el mercado inmobiliario en 2024. Los analistas prevén una disminución de la tasa de interés oficial del Banco Central Europeo en junio, marcando otra señal positiva para el mercado. La tasa de inflación más moderada del 2.8% en enero de 2024, en comparación con las cifras de dos dígitos a fines de 2022, respalda este pronóstico. Tasas de interés más bajas aliviarán los costos hipotecarios e impactarán positivamente en el mercado inmobiliario.

5.- Las métricas de asequibilidad están resistiendo desafíos en el panorama inmobiliario español. A pesar de un aumento del 2.25% en la tasa de asequibilidad en España en los últimos dos años, se mantiene en un 33%, aún un 1% por debajo del promedio de las últimas dos décadas. Aunque los aumentos de precios y tasas de interés han tenido cierto impacto, no se anticipa que afecten significativamente al mercado, especialmente al segmento de lujo en la Costa del Sol.

6.- El inventario constante mantiene el equilibrio en Marbella y Benahavís. El inventario permanece equilibrado y relativamente bajo. Aunque los aumentos de precios pueden alejar a algunos compradores, la oferta limitada de propiedades probablemente evitará declives significativos de precios, contribuyendo a un mercado estable.

En resumen, nuestro optimismo para el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís en 2024 se basa en estos indicadores positivos. A pesar de las incertidumbres geopolíticas, incluidos conflictos en Ucrania y Gaza y elecciones en Estados Unidos, creemos que el mercado, respaldado por los factores mencionados anteriormente, mostrará resistencia. Especialmente, nuestras actividades de enero han mostrado un compromiso moderado, desafiando la tranquilidad típica asociada con esta época del año.

Embracing Optimism: Key factors for a positive 2024 Real Estate Market in Marbella & Benahavis

As we initiate this the new year, we have been receiving many inquiries about our outlook for 2024. We have been analyzing the market and are pleased to share our positive perspective based on several key factors:

1. Resilient performance in 2023 showing a positive outlook despite transaction decline. Despite a 23.7% decrease in annual closed transactions compared to 2022, 2023 has proven to be a solid year for the real estate market in Marbella. This decline, though significant, should be viewed in context, as it positions 2023 above the average for the past two decades.

2. Prices in Marbella and Benahavis show signs of moderation.  In our recent newsletter, we highlighted that second-hand home closing prices are exhibiting a more restrained increase, as indicated by official third-quarter data from 2023. Current information from the real estate portal Idealista from January 2024 asking prices reveals a downward trend in smaller municipalities, while prime locations maintain stability (see info attached for Benahavis).

 This moderation in prices is a positive development, potentially enticing more buyers back into the market.

3. Euribor decline unlocks affordability and signals market positivity. The Euribor mortgage index rate is on a downward trajectory, standing at 3.686% in January 2024 compared to the peak of 4.16% in October 2023. This not only enhances afforda-bility for buyers but also signals a favorable shift in the index, anticipating additional reductions, as predicted by different bank analysts, throughout 2024 and 2025, providing a two-year window with increased acquisition capacity.

4. Anticipated Interest Rate reductions can be a boost for real estate in 2024. Analysts anticipate a reduction in the European Central Bank's official interest rate in June, marking another positive signal for the market. The more moderate inflation rate of 2.8% in January 2024, compared to the double-digit figures at the end of 2022, supports this forecast. Lower interest rates will alleviate mortgage costs and positively impact the real estate market.

5. Affordability metrics are weathering challenges in the Spanish real estate landscape. Despite a 2.25% increase in the affordability rate in Spain over the past two years, it remains at 33%, still 1% below the average of the last two decades. While rising prices and interest rates have had some impact, it is not anticipated to significantly affect the market, particularly the high-end segment on the Costa del Sol.

6. Steady inventory maintains equilibrium in Marbella & Benahavis. The inventory remains balanced and relatively low. Although price increases may push off some buyers, the limited supply of properties will likely prevent significant price declines, contributing to a stable market.

In summary, our optimism for the Marbella & Benahavis real estate market in 2024 is grounded in these positive indicators. Despite geopolitical uncertainties, including conflicts in Ukraine and Gaza and U.S. elections, we believe that the market, supported by the factors mentioned above, will exhibit resilience. Notably, our January activities have shown moderate engagement, defying the typical quietness associated with this time of year.

Entendiendo la Tendencia de los precios en Marbella y Benahavís con los datos del Tercer Trimestre de 2023

En diciembre de 2023 se publicaron los datos oficiales del tercer trimestre de 2023 procedentes de los Colegios de Registradores de la Propiedad y del Notariado que revelan que los precios de la vivienda siguen con su trayectoria ascendente. En los Gráficos 1 y 2 se ha combinado esta información con la variación de los precios de salida del portal inmobiliario Idealista para extraer algunas conclusiones relevantes:

1.- Crecimiento sostenido de los precios: Cabe destacar que los precios de la vivienda siguen en trayectoria ascendente manteniendo un significativo crecimiento de dos dígitos y alcanzando una variación interanual de un 13%. Este crecimiento, como se muestra en los gráficos, se observa en los tres precios diferentes que se publican: precio de salida, precio de cierre y precio de tasación. Esta trayectoria ascendente que se mantiene desde 2014 ha experimentado una aceleración más pronunciada desde 2022 en Marbella y un ascenso sostenido en Benahavís.

2.- Tendencia continua: Aunque aún no se han publicado todavía los datos oficiales al cierre del año 2023 (previstos para marzo de 2024), los precios de salida publicados por el portal Idealista indican que se mantiene el ritmo de crecimiento de los precios en línea con los meses anteriores a pesar de que, aun sin tener datos, se palpó una desaceleración en el mercado durante el último trimestre de 2023.

3.- Persistencia de la Brecha entre Precios de Salida y Precios de Cierre: La discrepancia entre los precios de salida y los de cierre sigue siendo importante. En Marbella, esta brecha alcanzó máximos históricos en 2022, rondando el 20%, y persiste, indicando que el sobreprecio medio actual de las propiedades en el mercado se mantiene en ese nivel. En Benahavís, se observa un patrón similar, con una diferencia muy parecida a la de Marbella, alcanzando un máximo cercano al 24% en 2022 y situándose actualmente en un nivel más moderado pero aún notable, en el entorno del 17%.

4.- Preferencia por la Obra Nueva: La diferencia entre los precios de cierre de las unidades nuevas y las viviendas de segunda mano destaca la clara inclinación hacia las propiedades de nueva construcción. Tanto los precios de las viviendas de obra nueva como los de segunda mano han experimentado un aumento en Marbella y Benahavís, como se muestra en los gráficos 3 y 4 (siguiente página) aunque la tendencia varía entre ambas localidades. En Marbella, se observa un marcado aumento en los precios de obra nueva desde mediados de 2022, mientras que los precios de cierre de las viviendas de segunda mano muestran una tendencia hacia la estabilidad. A principios de 2022, la diferencia era de apenas 500 €/m2, aproximadamente un 15%, mientras que en la actualidad esta brecha se ha ampliado a 2.500 €/m2, lo que supone un notable incremento del 40%. Por otro lado, y en Benahavís, los compradores de obra nueva están pagando un 50% más por metro cuadrado que aquellos que adquieren viviendas de segunda mano. Este desequilibrio se puede atribuir a la preferencia general de los clientes por el producto nuevo, a pesar del sobreprecio que lleva asociado, y a la limitada disponibilidad de nuevas promociones en Benahavís que esta contribuyendo aún más a esta asimetría en el mercado.

Teniendo en cuenta el aumento sostenido de los precios, surge claramente una pregunta: ¿Puede mantenerse esta tendencia? Personalmente, creo que el mercado no puede soportar un crecimiento continuo de dos dígitos a lo largo del tiempo. Examinando el mercado inmobiliario estadounidense, que suele preceder al nuestro en aproximadamente un año, experimentó una profunda crisis en 2023, con caídas de precios del 17% en algunas localidades y del 11% de media, junto con un descenso del 40% en las ventas de viviendas de segunda mano. Este colapso se atribuyó principalmente a bajada de la capacidad de compra, ya que los elevados tipos hipotecarios y la escalada de precios expulsaron a muchos compradores del mercado, lo que provocó una reducción de las ventas y la consiguiente caída de los precios.
¿Podríamos llegar a una situación similar en los mercados de Marbella y Benahavís? En este caso, me inclino a creer que no. Los mercados de lujo, como el que nos ocupa, son menos susceptibles a las subidas de los tipos de interés hipotecarios, y el inventario sigue siendo bajo. Examinando el mercado inmobiliario de lujo en EE.UU. se observa un mercado más normalizado, con un número similar de viviendas vendidas y un aumento del 3% en los precios. Por lo tanto, se debería ir hacía un mercado más normal en términos de ventas de viviendas y aumentos de precios, ya que no hacerlo puede seguir disuadiendo a compradores potenciales. En resumen, aun reconociendo la normalización actual del mercado, soy de la opinión de que el continuo aumento de los precios puede no ser sostenible durante mucho más tiempo, ya que corre el riesgo de desestabilizar el mercado.

Understanding Price Trends in Marbella & Benahavis with insights from 2023´s third quarter.

In December 2023, the official data for the third quarter of 2023, sourced from the Associations of Land Registries and Notaries, was released, revealing a continued upward trajectory in property prices. In Charts 1 and 2, we have worked out this information with the variation in asking prices from the real estate portal Idealista to draw some compelling conclusions:

1.- Sustained Price Growth: Notably, property prices persist in their upward journey, maintaining a consistent pace with double-digit growth, approaching a 13% annual variation. This growth, as shown in the charts, can be observed in the three different prices being recorded: asking, closing and valuations pricing.
Property prices have been on a consistent upward trajectory since 2014, experiencing a more pronounced acceleration from 2022 onwards in Marbella and a sustained, continuous ascent in Benahavis.

2.- Continued Trend: Although official year-end data for 2023 is yet to be released (scheduled for March 2024), the asking prices published by the Idealista portal indicate an ongoing growth rate, remaining consistent with previous months. Despite an unmanifested slowdown in the data, the market experienced a palpable deceleration in the last quarter of 2023.

 3.- Persistent Gap in Asking and Closed Prices:
The disparity between asking and closed prices remains significant. In Marbella, this gap reached historical highs in 2022, approaching 20%, and persists, indicating that the current average overpricing of properties in the market remains at that level. In Benahavis, a similar pattern is observed, with the gap closely mirroring Marbella's, reaching a peak near 24% in 2022 and currently standing at a more moderate but still notable 17%.

 4.- Preference for New Builds: The contrast between the closing prices of new units and second-hand homes underscores a distinct preference for newly constructed properties. Both new build and second-hand unit prices have experienced an upward trajectory in Marbella and Benahavis, as illustrated in Charts 3 and 4 (back page). However, the trends diverge between the two locations. In Marbella, a significant surge in new build prices has been observed since mid-2022, while closing prices for second-hand homes present a more stabilized situation with a tendency toward stability. At the start of 2022, the difference stood at a mere 500 €/m2, approximately 15%. Currently, this gap has expanded to 2,500 €/m2, marking a notable 40% increase. Conversely, in Benahavis, purchasers of new builds are paying a remarkable 50% more per square meter than those acquiring second-hand properties. This imbalance can be attributed to the general preference among customers for new products, despite the premium associated with being new. Additionally, the limited availability of new developments in Benahavis further contributes to this market asymmetry.

Considering the sustained increases in prices, a pertinent question arises: Can this trend be sustained? Personally, I believe the market cannot support continuous double-digit growth over time. Examining the American real estate market, which typically precedes ours by about a year, it experienced a profound crisis in 2023, with some locations witnessing 17% price drops and an average of 11%, along with a 40% decline in closed sales of second-hand homes. This collapse was primarily attributed to affordability rates, with high mortgage rates and escalating prices pushing many buyers out of the market, resulting in reduced closings and a subsequent drop in prices.

Could we witness a similar situation in the markets of Marbella and Benahavis? In this instance, I am inclined to believe otherwise. Luxury markets, such as the one we have here, are less susceptible to increases in mortgage interest rates, and the inventory remains low. Examining the luxury real estate market in the US reveals a more normalized market with a similar number of homes sold and a 3% increase in prices. Therefore, our focus should be on maintaining a more normalized market in terms of homes sold and price increases, as failure to do so may continue to deter potential buyers.

In summary, while acknowledging the current normalized market, I am of the opinion that the ongoing increase in prices may not be sustainable for much longer, as it runs the risk of destabilizing the market.

Evolución en 2023 del Sector Inmobiliario de lujo de Marbella y Benahavís

En medio de la desaceleración general experimentada en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís en 2023, marcada por una significativa disminución del 26% en el número total de viviendas vendidas, surge la pregunta de cómo esta desaceleración afecta al segmento de las propiedades de lujo, definidas aquí como aquellas valoradas en un millón de euros o más.

Los Gráficos 1 y 2 presentan el número de propiedades vendidas en varios tramos de precios y la proporción de ventas en el mercado de lujo en comparación con el número total de propiedades vendidas tanto en Marbella como en Benahavís. Estos datos revelan aspectos interesantes que merecen ser destacados:

1.- Ralentización paralela en el segmento de lujo: El mercado de lujo refleja la tendencia general, experimentando una caída significativa del 26% en Marbella y un descenso aún más pronunciado del 30% en Benahavís. A pesar de esto, se observa un atisbo de resistencia, especialmente en los niveles más altos del mercado y en Marbella, abarcando propiedades valoradas en cuatro millones de euros o más, que han experimentado un impresionante aumento del 18% en las ventas. Esto sugiere cierto grado de independencia de los desafíos del mercado en este segmento exclusivo.  

2.- Sólido crecimiento del mercado del lujo: Incluso en medio de la desaceleración general del mercado, el segmento de lujo ha demostrado un crecimiento notable. El gráfico de los seis primeros meses de 2023 revela cifras de ventas que superan las registradas en años enteros de 2017 a 2020. Esta trayectoria ascendente en los últimos tres años señala la fortaleza y viabilidad duraderas del mercado inmobiliario de lujo en la región.

3.- Porcentaje ascendente de ventas de lujo en Marbella: Marbella continúa consolidando su presencia en el mercado de lujo, con el porcentaje de ventas en constante aumento. Este año, la cifra aumentó un 1% adicional, alcanzando un impresionante 13,2% del mercado global. En seis años, el porcentaje se ha duplicado, subiendo desde el 6,6% en 2017, lo que demuestra el sólido crecimiento que este segmento sigue exhibiendo.

4.- Tendencias dinámicas en Benahavís: Mientras que Benahavís muestra un patrón más fluctuante en los cambios porcentuales, hay una trayectoria ascendente general, con un notable aumento del 60% en los últimos seis años. La duplicación del porcentaje en la franja de precios más alta refleja la misma tendencia observada en Marbella.

5.- Atractivo distintivo de Benahavís: Cabe destacar la disparidad sustancial en el porcentaje de ventas de lujo en Benahavís en comparación con Marbella, especialmente por encima del umbral de los cuatro millones de euros. Benahavís supera sistemáticamente a Marbella en este segmento, consolidando su posición como destino codiciado por personas de alto poder adquisitivo. Esta tendencia ha contribuido a que Benahavís se haya ganado la distinción de ser el municipio más rico per cápita de Andalucía.

En resumen, el mercado inmobiliario del lujo en Marbella y Benahavís, aunque no es inmune a los retos del mercado en general, muestra una resistencia y un impulso cultivados en los últimos años. El atractivo de estas propiedades exclusivas persiste, prometiendo una trayectoria continua de éxito frente a la evolución de la dinámica del mercado.

Navigating market dynamics: Insights into 2023 Marbella & Benahavis Luxury Real Estate

In the midst of a broader slowdown in the real estate markets of Marbella and Benahavis throughout 2023, marked by a notable 26% decline in the overall number of homes sold, one question looms large, how is this downturn affecting the exclusive realm of luxury properties, defined here as those valued at one million euros and above?

Within Charts 1 and 2, the volume of closed units across various price brackets and the proportion of sales within the upscale market is showcased versus the overall number of properties sold in both Marbella and Benahavis. These charts unveil compelling insights:

1.- Parallel Slowdown in Luxury Segment: The luxury market mirrors the broader trend, experiencing a significant 26% dip in Marbella and a more pronounced 30% decrease in Benahavis. Despite this, there's a glimmer of resilience. Notably, the highest levels in Marbella, encompassing properties valued at four million euros and above, have witnessed an impressive 18% uptick in sales, suggesting a degree of insulation from prevailing market challenges.

2.- Robust Growth in Luxury Market: Even amid the general market slowdown, the luxury segment has demonstrated remarkable growth. Charting the first six months of 2023 reveals sales figures surpassing those recorded for entire years from 2017 to 2020. This upward trajectory over the past three years signals the enduring strength and viability of the luxury real estate market in the region.

3.- Ascending Percentage of Luxury Sales in Marbella: Marbella continues its ascent in the luxury market, with the percentage of sales steadily climbing. This year, the figure increased by an additional 1%, reaching an impressive 13.2% of the overall market. Within six years, the percentage has doubled, surging from 6.6% in 2017, attesting to the robust growth this segment continues to exhibit.

 4.- Dynamic Trends in Benahavis: While Benahavis exhibits a more fluctuating pattern in percentage shifts, there is an overarching upward trajectory, with a notable 60% increase over the past six years. The doubling of the percentage within the highest price bracket mirrors the trend observed in Marbella.

5.- Distinctive Appeal of Benahavis: Noteworthy is the substantial disparity in the percentage of luxury sales in Benahavis compared to Marbella, particularly beyond the four million euros threshold. Benahavis consistently outpaces Marbella in this segment, solidifying its standing as a coveted destination for wealthy individuals. This trend has contributed to Benahavis earning the distinction of being the richest municipality per capita in Andalucia.

  In summary, the luxury real estate market in Marbella and Benahavis, while not immune to the broader market challenges, it exhibits a resilience and momentum cultivated over recent years. The allure of these exclusive properties persists, promising a continued trajectory of success in the face of evolving market dynamics.

Marbella and Benahavis Real Estate Trends 2023: Unpacking Q2 Home Sales Insights

In the latest report from the Ministry of Housing, the numbers are in for home sales in the second quarter of 2023, and they reveal a notable 26% decrease in closed transactions for both Marbella and Benahavis. Naturally, this may raise some questions about the state of the real estate market in these areas. Let's break down the key insights:

1.- Interpreting the Numbers: A 26% decline in closed sales might appear substantial, but its significance becomes clearer when we consider the context. We're comparing these figures to the exceptional year of 2022 when historical records for home sales were set. In that extraordinary year, we witnessed an impressive surge, with Marbella's sales soaring by +53% and Benahavis by an astonishing +91% above the average annual transaction count in these regions. While these percentage drops are significant, it's important to note that the first half of 2023 still ranks as the second or third best first half in the real estate history of Marbella and Benahavis. This suggests that while 2023 might not match the remarkable performance of 2022, the real estate market in these municipalities maintains a healthy level of activity.

2.- Looking Ahead: A crucial question arises: Will this trend continue? It's true that we are currently experiencing a cooling in the demand for properties, possibly due to global uncertainties and rising interest rates. However, it's important to remember that Marbella, Benahavis, and the entire Costa del Sol remain highly sought-after destinations in Europe, thanks to their exceptional lifestyle offerings. So, despite a temporary dip in property demand, we anticipate a resurgence in demand once the global situation stabilizes and improves.

3.- Distinguishing Trends: An interesting nuance can be observed in the sales of new versus second-hand properties. In Marbella, the primary drop in closings is affecting the sale of new builds, accounting for 8% of sales, and seeing a notable 73% decrease. In contrast, Benahavis is experiencing a 40% increase in the sales of new units, while sales of second-hand properties have decreased more significantly, by 32,7%.

In summary, although there is a 26% decline in home sales, the real estate market in Marbella and Benahavis remains active. The first half of 2023 is still among the top-performing first halves in the history of these municipalities. The second half of the year, which we expect may show more cooling, will ultimately determine how 2023 concludes. Despite current challenges, the outlook for future years remains positive.

Tendencias Inmobiliarias en Marbella y Benahavís 2023: Análisis de las ventas en el segundo trimestre

Según los últimos datos proporcionados por el Ministerio de Fomento, las cifras de ventas de viviendas en el segundo trimestre de 2023 revelan un notable descenso del 26% en las transacciones cerradas tanto en Marbella como en Benahavís. Naturalmente, esto puede plantear algunas dudas sobre el estado del mercado en estos municipios por lo que se van a desglosar algunos puntos clave:

1.- Interpretar los números: Un descenso del 26% en la venta de viviendas puede parecer sustancial pero todo depende del contexto en el que se analice dicho número. Lo primero es entender que se están comparando estas cifras con las del año 2022 en el que se batieron récords históricos de ventas cerradas y en el que se produjo un aumento espectacular en las ventas al dispararse en un +53% en Marbella y en un increíble +91% en Benahavís respecto a la media anual de transacciones cerradas en dichas poblaciones. Si bien las caídas porcentuales del 26% son significativas, es importante señalar que, aun así, el primer semestre de 2023 se sitúa como el segundo o tercer mejor primer semestre en la historia inmobiliaria de Marbella y Benahavís. Esto sugiere que, si bien 2023 podría no igualar los resultados de 2022, el mercado inmobiliario en estos municipios sigue activo.

2.- De cara al futuro: De entrada se plantea una cuestión crucial: ¿Continuará esta tendencia? Aunque es cierto que actualmente se está experimentando un enfriamiento en la demanda de propiedades posiblemente debido a las incertidumbres geopolíticas y al aumento de los tipos de interés, es importante recordar que Marbella, Benahavís y toda la Costa del Sol siguen siendo destinos muy solicitados en Europa, gracias a su excepcional oferta residencial y de ocio siempre acompañada por un clima inigualable. Así que, a pesar de una caída temporal en la demanda inmobiliaria, se prevé un resurgimiento de la demanda una vez que la situación mundial se estabilice y mejore.

3.- Tendencias diferenciadas: Se observa un matiz interesante en las ventas de propiedades nuevas frente a las de segunda mano. En Marbella, la principal caída en las transacciones ha afectado a la venta de obra nueva, que representa el 8% de los cierres, y que experimenta un notable descenso del 73%. Por el contrario, Benahavís ha experimentado un aumento del 40% en las ventas de unidades de obra nueva, mientras que las ventas de propiedades de segunda mano han disminuido un significativo 32,7%.

En resumen, aunque se registra un descenso del 26% en el número de viviendas vendidas, las perspectivas del mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís, a pesar de los retos actuales, siguen siendo positivas.

Unpacking Q2 home sales insights

In the latest report from the Ministry of Housing, the numbers are in for home sales in the second quarter of 2023, and they reveal a notable 26% decrease in closed transactions for both Marbella and Benahavis. Naturally, this may raise some questions about the state of the real estate market in these areas. Let's break down the key insights:

1.- Interpreting the Numbers: A 26% decline in closed sales might appear substantial, but its significance becomes clearer when we consider the context. We're comparing these figures to the exceptional year of 2022 when historical records for home sales were set. In that extraordinary year, we witnessed an impressive surge, with Marbella's sales soaring by +53% and Benahavis by an astonishing +91% above the average annual transaction count in these regions. While these percentage drops are significant, it's important to note that the first half of 2023 still ranks as the second or third best first half in the real estate history of Marbella and Benahavis. This suggests that while 2023 might not match the remarkable performance of 2022, the real estate market in these municipalities maintains a healthy level of activity.

    2.- Looking Ahead: A crucial question arises: Will this trend continue? It's true that we are currently experiencing a cooling in the demand for properties, possibly due to global uncertainties and rising interest rates. However, it's important to remember that Marbella, Benahavis, and the entire Costa del Sol remain highly sought-after destinations in Europe, thanks to their exceptional lifestyle offerings. So, despite a temporary dip in property demand, we anticipate a resurgence in demand once the global situation stabilizes and improves.

3.- Distinguishing Trends: An interesting nuance can be observed in the sales of new versus second-hand properties. In Marbella, the primary drop in closings is affecting the sale of new builds, accounting for 8% of sales, and seeing a notable 73% decrease. In contrast, Benahavis is experiencing a 40% increase in the sales of new units, while sales of second-hand properties have decreased more significantly, by 32,7%.

In summary, although there is a 26% decline in home sales, the real estate market in Marbella and Benahavis remains active. The first half of 2023 is still among the top-performing first halves in the history of these regions. The second half of the year, which we expect may show more cooling, will ultimately determine how 2023 concludes. Despite current challenges, the outlook for future years remains positive.

Análisis de las ventas en el segundo trimestre en Marbella y Benahavís

Según los últimos datos proporcionados por el Ministerio de Fomento, las cifras de ventas de viviendas en el segundo trimestre de 2023 revelan un notable descenso del 26% en las transacciones cerradas tanto en Marbella como en Benahavís. Naturalmente, esto puede plantear algunas dudas sobre el estado del mercado en estos municipios por lo que se van a desglosar algunos puntos clave:

1.- Interpretar los números: Un descenso del 26% en la venta de viviendas puede parecer sustancial pero todo depende del contexto en el que se analice dicho número. Lo primero es entender que se están comparando estas cifras con las del año 2022 en el que se batieron récords históricos de ventas cerradas y en el que se produjo un aumento espectacular en las ventas al dispararse en un +53% en Marbella y en un increíble +91% en Benahavís respecto a la media anual de transacciones cerradas en dichas poblaciones. Si bien las caídas porcentuales del 26% son significativas, es importante señalar que, aun así, el primer semestre de 2023 se sitúa como el segundo o tercer mejor primer semestre en la historia inmobiliaria de Marbella y Benahavís. Esto sugiere que, si bien 2023 podría no igualar los resultados de 2022, el mercado inmobiliario en estos municipios sigue activo.

2.- De cara al futuro: De entrada se plantea una cuestión crucial: ¿Continuará esta tendencia? Aunque es cierto que actualmente se está experimentando un enfriamiento en la demanda de propiedades posiblemente debido a las incertidumbres geopolíticas y al aumento de los tipos de interés, es importante recordar que Marbella, Benahavís y toda la Costa del Sol siguen siendo destinos muy solicitados en Europa, gracias a su excepcional oferta residencial y de ocio siempre acompañada por un clima inigualable. Así que, a pesar de una caída temporal en la demanda inmobiliaria, se prevé un resurgimiento de la demanda una vez que la situación mundial se estabilice y mejore.

3.- Tendencias diferenciadas: Se observa un matiz interesante en las ventas de propiedades nuevas frente a las de segunda mano. En Marbella, la principal caída en las transacciones ha afectado a la venta de obra nueva, que representa el 8% de los cierres, y que experimenta un notable descenso del 73%. Por el contrario, Benahavís ha experimentado un aumento del 40% en las ventas de unidades de obra nueva, mientras que las ventas de propiedades de segunda mano han disminuido un significativo 32,7%.

En resumen, aunque se registra un descenso del 26% en el número de viviendas vendidas, las perspectivas del mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís, a pesar de los retos actuales, siguen siendo positivas.

Is it worth investing in Marbella´s Real Estate?

I would say, it depends on various factors including the type of asset, the specific property, and the timing of the investment. The primary aim of this article is not to delve into an exhaustive analysis of each real estate asset category as the returns may change for the different options flipping, land development, distressed properties, etc. For instance, land investments often demand more time, whereas distressed properties might yield higher profits, particularly from a short-term perspective where timing is crucial. Investors who ventured into Marbella's real estate market in 2001 or 2013 arguably reaped substantial returns, while those who entered in 2007 faced losses instead of gains. The core idea is to approach real estate investments from a long-term standpoint that is less susceptible to market volatility.

Initially, two primary sources of profit are linked to real estate: income derived from rentals, whether for holidays or long-term leasing, and the appreciation of real estate values, i.e., price increases. Profitability arises from the combination of these two elements.

When examining Chart 1, which illustrates Spain's home profitability (in red) alongside Gross Rental Profitability (in blue) and real estate market price fluctuations (in green), one can discern that the past two decades featured periods of loss, such as 2012, as well as periods of substantial returns, notably from 2001 to 2005, averaging around 17% per annum.

The first component, Gross Rental Profitability, exhibits less volatility than home prices and has remained relatively stable over the past decade, hovering at approximately 4%. Between 2001 and 2013, it experienced more fluctuations but still maintained an average of 3.8%. Taking a 20-year perspective, the overall average stands at 3.9%. However, these percentages pertain to Gross Rental Profitability. But what about Net Rental Income? To obtain the Net figure, operating and maintenance costs must be subtracted, which is estimated at an average of 1.9% of the gross profit. Consequently, the yearly average Net Rental Income is roughly 2%.

The second component, the increase in Marbella's home prices, is summarized in Chart 2. Here, it's observable that the average annual increase over the past two decades stands at 3.5%. There were years marked by substantial price hikes, such as the period from 2001 to 2007, as well as years with price declines, occurring between 2009 and 2013. The current The question then arises: can this be regarded as a sound investment?

Once again, the answer depends on the yardstick used for comparison. Let's explore various investment options to determine where real estate in Marbella stands, as depicted in Chart 4, illustrating the average 20-year trends.

Chart 4 presents a comprehensive view of seven distinct investment assets, showcasing their average annual 20-year returns on investment. Notably, the stock market, particularly the US stock market, emerges as the top performer in long-term returns, followed closely by gold. Bonds, cash, and commodities, on the other hand, offer returns of below 3% on a yearly long-term basis. It's worth noting that there are alternative investments, like cryptocurrencies, that may yield higher returns, but they come with substantial volatility and associated risks. As the adage goes, higher risks can lead to higher returns, but this isn't the kind of investment we aimed to compare with.

To summarize, long-term investing in real estate in Marbella is poised to deliver an average yearly return of 5.5%, a rate that proves quite appealing for a moderate-profile, long-term investor. It's also attractive for individuals who view their property acquisition primarily as a means to relish the high quality of life Marbella has to offer but are mindful that, over the long haul, it can also serve as a sound investment.

CHART 3 - THE LUXURY HOME PRICES IN MARBELLA

CHART 4 - THE LUXURY HOME PRICES IN BENAHAVIS

¿Vale la pena invertir en bienes raíces en Marbella?

Diría que depende de varios factores, incluido el tipo de activo, la propiedad específica y el momento de la inversión. El objetivo principal de este artículo no es profundizar en un análisis exhaustivo de cada categoría de activos inmobiliarios, ya que los rendimientos pueden variar para las diferentes opciones como la compra para vender, el desarrollo de terrenos, las propiedades en dificultades, etc. Por ejemplo, las inversiones en terrenos a menudo requieren más tiempo, mientras que las propiedades en dificultades pueden generar mayores ganancias, especialmente desde una perspectiva a corto plazo donde el momento es crucial. Los inversores que se aventuraron en el mercado inmobiliario de Marbella en 2001 o 2013 probablemente obtuvieron ganancias sustanciales, mientras que los que ingresaron en 2007 enfrentaron pérdidas en lugar de ganancias. La idea central es abordar las inversiones inmobiliarias desde una perspectiva a largo plazo que sea menos susceptible a la volatilidad del mercado. Inicialmente, existen dos fuentes principales de ganancias relacionadas con el sector inmobiliario: Los ingresos derivados de alquileres, ya sea para vacaciones o arrendamientos a largo plazo, y la apreciación de los valores inmobiliarios, es decir, el aumento de los precios. La rentabilidad surge de la combinación de estos dos elementos. Al examinar el Gráfico 1, que ilustra la rentabilidad de las viviendas en España (en rojo) junto con la Rentabilidad Bruta de Alquiler (en azul) y las fluctuaciones de los precios del mercado inmobiliario (en verde), se puede discernir que las dos últimas décadas han tenido períodos de pérdidas, como en 2012, así como períodos de retornos sustanciales, especialmente de 2001 a 2005, con un promedio de alrededor del 17% anual.

El primer componente, la Rentabilidad Bruta de Alquiler, muestra menos volatilidad que los precios de las viviendas y ha permanecido relativamente estable en la última década, rondando aproximadamente el 4%. Entre 2001 y 2013, experimentó más fluctuaciones pero aún mantuvo un promedio del 3.8%. Tomando una perspectiva de 20 años, el promedio general es del 3.9%. Sin embargo, estos porcentajes se refieren a la Rentabilidad Bruta de Alquiler. ¿Pero qué hay de los Ingresos Netos por Alquiler?. Para obtener la cifra neta, se deben restar los costos operativos y de mantenimiento, estimados en un promedio del 1.9% del beneficio bruto. En consecuencia, el promedio anual de los Ingresos Netos por Alquiler es aproximadamente del 2%.  El segundo componente, el aumento en los precios de las viviendas en Marbella, se resume en el Gráfico 2.

GRÁFICO 1 - MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO EN MARBELLA

GRÁFICO 2 - MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO EN BENAHAVIS

Aquí, se puede observar que el aumento anual promedio en las últimas dos décadas es del 3.5%. Hubo años marcados por incrementos sustanciales de precios, como el período de 2001 a 2007, así como años con declives de precios, ocurridos entre 2009 y 2013.

Entonces surge la pregunta: ¿se puede considerar esto como una inversión sólida? Una vez más, la respuesta depende de la medida utilizada para la comparación. Examinemos diversas opciones de inversión para determinar dónde se encuentra el mercado inmobiliario en Marbella, como se muestra en el Gráfico 4, que ilustra las tendencias promedio de 20 años. El Gráfico 4 ofrece una visión completa de siete activos de inversión distintos, mostrando sus rendimientos promedio anuales de 20 años. Destaca especialmente el mercado de valores, en particular el mercado de valores de Estados Unidos, como el mejor en términos de rendimiento a largo plazo, seguido de cerca por el oro. Por otro lado, bonos, efectivo y materias primas ofrecen rendimientos por debajo del 3% anual a largo plazo. Es importante señalar que existen inversiones alternativas, como las criptomonedas, que pueden generar rendimientos más altos, pero vienen acompañadas de una considerable volatilidad y riesgos asociados. Como dice el refrán, mayores riesgos pueden llevar a mayores ganancias, pero este no es el tipo de inversión que estábamos buscando comparar. En resumen, la inversión a largo plazo en bienes raíces en Marbella está posicionada para ofrecer un rendimiento promedio anual del 5.5%, una tasa que resulta bastante atractiva para un inversor a largo plazo con un perfil moderado. También es atractiva para las personas que ven la adquisición de propiedades principalmente como una forma de disfrutar de la alta calidad de vida que Marbella ofrece, pero son conscientes de que, a largo plazo, también puede ser una inversión sólida.

GRÁFICO 3 - PRECIOS EN EL MERCADO DE LUJO EN MARBELLA

GRÁFICO 4 - PRECIOS EN EL MERCADO DE LUJO EN BENAHAVIS

¿Cómo empezó 2023 el mercado inmobiliario de lujo en Marbella y Benahavís?

Realmente parece que el mercado inmobiliario en Marbella y Benahavís está entrando en una fase de normalización según la percepción de nuestro propio equipo y lo que se ha comentado con algunos profesionales inmobiliarios como abogados o agentes inmobiliarios.

Durante el pasado año, 2022, el mercado alcanzó un récord histórico en términos de transacciones cerradas con un ritmo de actividad bastante rápido, con propiedades que encontraron comprador en menos de una semana y precios finales que incluso superaron los precios iniciales de venta dando lugar a incrementos de precios de incluso dos dígitos.

Como destacamos en nuestros recientes newsletters, el comienzo de 2023 ha traído buenas noticias para el sector inmobiliario local a pesar de la preponderancia de noticias económicas desfavorables. Aunque el número de ventas ha experimentado una ligera disminución en comparación con el año anterior, este año sigue siendo sólido en términos de transacciones, y los precios se están empezando a estabilizar. Esta tendencia es realmente beneficiosa para mantener la demanda sin generar alarmas.

GRÁFICO 1 - MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO EN MARBELLA

GRÁFICO 2 - MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO EN BENAHAVIS

En términos generales, el mercado de alto nivel muestra asimismo un comportamiento alentador, como lo demuestran los gráficos adjuntos que detallaremos a continuación:

1. En Marbella, se ha producido un ligero aumento en la proporción de viviendas de lujo vendidas de la gama más alta (por encima de 1,5 millones de euros) en comparación con el total de viviendas vendidas. Por el contrario, hay un descenso del 0,6% en las ventas de propiedades con precios entre 1 y 1,5 millones de euros. Este segmento en particular está experimentando un impacto significativo debido a la escasez de propiedades disponibles, de ahí la disminución de las ventas. En consecuencia, el crecimiento de las transacciones de propiedades de lujo, que se había duplicado en los últimos cinco años, se ha moderado. Aun así, se mantiene en niveles similares a los del año pico, 2022.

 2. En Benahavís se aprecia un patrón similar, aunque con ritmos distintos. Las ventas de propiedades que superan los 4 millones de euros y las que tienen un precio entre 1,5 y 4 millones de euros continúan en aumento. Mientras tanto, las transacciones de propiedades entre 1 y 1,5 millones de euros han experimentado un descenso. Este declive puede atribuirse de nuevo a la escasez de oferta en ese rango de precios. Cabe destacar que se ha producido un aumento sustancial en el volumen de ventas de propiedades con un precio entre 1,5 y 4 millones de euros, triplicándose la proporción en los últimos cinco años y con un incremento adicional del 2% a comienzos de 2023.

3. En lo que respecta a los precios en Marbella, se observa un alza continua en todos los niveles de propiedades. De hecho, se puede apreciar en el gráfico 3 que las propiedades por encima de los 4 millones de euros son las que experimentan el mayor incremento, lo que evidencia la robustez de este segmento de mercado de alta gama. Esto ha llevado a que la media de precios alcance, por primera vez, los 10.000 euros/m².

4. En Benahavís las formas de las curvas del gráfico 4 son similares a las de Marbella pero aún en niveles de precio más bajo. Los precios en los niveles más altos son los que suben con más fuerza y llegan a los 8.000 euros/m², pero todavía 2.000 euros/m² por debajo de Marbella.

En resumen, a pesar de todas las noticias económicas negativas que nos bombardean día a día, el mercado inmobiliario de alta gama mantiene una trayectoria positiva observándose un mayor porcentaje de operaciones cerradas en estos niveles y unos precios que continúan en ascenso en este inicio de un año, que en principio, se prevé incierto.

GRÁFICO 3 - PRECIOS EN EL MERCADO DE LUJO EN MARBELLA

GRÁFICO 4 - PRECIOS EN EL MERCADO DE LUJO EN BENAHAVIS

How did the Luxury Real Estate Market start 2023 in Marbella and Benahavis?

It appears that the real estate market in Marbella and Benahavis is entering into a phase of stabilization: that is our team’s feeling and what has emerged in conversations with real estate professionals such as lawyers or real estate agents.

Last year, 2022, the market achieved an all-time high in closed transactions. The pace of activity was quite rapid, with properties being sold in under a week and final prices even surpassing initial asking prices, leading to double-digit price increase.

As highlighted in our recent newsletters, the start of 2023 has been encouraging for the local real estate sector despite the prevailing negative economic news. While the number of sales has slightly decreased compared to 2022, 2023 has seen a robust performance in terms of transactions, and prices are stabilizing. This trend is actually beneficial to maintain demand without causing alarm. Let's now delve into the state of the high-end market.

CHART 1 - THE LUXURY MARKET IN MARBELLA

CHART 2 - THE LUXURY MARKET IN BENAHAVIS

In general, the luxury market is also displaying a positive performance as seen on the accompanying charts that I will now elaborate on in more detail:

1. In Marbella the percentage of high-end luxury homes sold (above 1.5 million euros) has increased slightly compared to the total number of homes sold. Conversely, there's a 0.6% decline in sales of properties priced between 1 and 1.5 million euros. This particular range is experiencing a strong impact due to a shortage of available properties, hence the decrease in sales. Consequently, the growth in high-end property transactions, which had doubled over the last five years, has moderated. However, it remains at levels akin to the peak year, 2022.

 2. A similar pattern is visible in Benahavis, but with varying rates. Sales for properties exceeding 4 million euros and those priced between 1.5 and 4 million euros keep rising. Meanwhile, transactions for properties between 1 and 1.5 million euros have decreased. This decline can also be attributed to the scarcity of stock in that range. Notably, there has been a substantial surge in sales volume for properties priced between 1.5 and 4 million euros, with the percentage of transactions tripling over the past 5 years and an additional 2% increase noted at the start of 2023.

3. In terms of pricing in Marbella, prices keep rising for all types of properties. In fact, it can be appreciated on chart 3 that properties above 4 million euros are the ones with a higher increase, showing the strength of this high end market and reaching an average, for the first time, of 10.000 euros/sqmt.

4. In Benahavis the tendency of the curves on chart 4 is similar to Marbella but still on lower price levels. The prices on the highest levels are the ones going up with more strength and reaching 8.000 euros/sqmt. but still 2.000 euros/sqmt. lower than Marbella.

In summary, despite all the negative economic news that unsettles us every day, the high end real estate market is performing well: a higher percentage of transactions was closed on those levels and prices still kept on rising at the beginning of this uncertain year

CHART 3 - THE LUXURY HOME PRICES IN MARBELLA

CHART 4 - THE LUXURY HOME PRICES IN BENAHAVIS

What are the prices doing in the Real Estate market of Marbella & Benahavis?

After the publication of the information on prices by the Ministry of Housing, the Land Registrars Association and the real estate portal Idealista for the first quarter of 2023, the first conclusion is that prices keep on with the same upward trend with several key points that are worth noting:

1. Firstly, in Marbella, the asking prices continue to rise at a quarterly rate of 4.0% and a yearly rate of 18.6%, showing no signs of slowing down. Prior to the pandemic, yearly increases in asking prices remained below 10%. However, the current increase has reached nearly 20%, which I believe is unsustainable in the medium term and may negatively impact the market. Although the market is performing well and inventory

 2. On the other hand, the closing prices of properties in Marbella during the first quarter of 2023 did not increase compared to the previous quarter. Whether this is merely a conjunctural fact or an indication of a deceleration in price increases will become clearer when the information for the second quarter is released.

3. A similar trend can be observed in Benahavis, albeit at different rates. The asking prices are still rising, but at a more moderate quarterly rate of 1.0% and a yearly rate of 7.5%. While closing prices for homes are still increasing on a yearly basis, they experienced a notable decrease of 4.8% in the last quarter. I believe this reduction may be circumstantial, and we can expect a stabilization of closing prices when data for the second quarter, which had increased activity, is released. Therefore, an eye should be monitoring those numbers.

4. Regarding the gap between asking prices and closing prices, the difference remains around 20%, with slightly higher values in Benahavis, representing the highest level since 2016.

5. Just to be noted that the valuation prices, indicated in red on the chart for Marbella, are another 11% below the closing prices and on an upward tendency.

In summary, the tendency shows prices going up, maybe too much when considering asking prices, although with some moderation in the last quarter. The data for the second quarter will reveal whether the slowdown in price increases observed in the first quarter is merely circumstantial or a necessary trend towards moderation.

¿Cómo se están comportando los precios en Marbella y Benahavís?

Tras la publicación de los datos sobre precios en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol para el primer trimestre de 2023 por parte del Ministerio de Fomento, el Colegio de Registradores y el portal inmobiliario Idealista, la primera conclusión es que los precios siguen con la misma tendencia al alza con varios puntos clave que merece la pena destacar:

1. En primer lugar y en Marbella, los precios de salida siguen subiendo a un ritmo trimestral del 4,0% y anual del 18,6% sin mostrar signos de desaceleración. Antes de la pandemia, los aumentos anuales de los precios de salida se mantenían por debajo del 10%. Sin embargo, el aumento actual ha alcanzado casi el 20%, lo que pienso que puede ser insostenible a medio plazo y puede afectar negativamente al mercado

que aunque sigue funcionando bien y el inventario sigue siendo limitado, nuevos aumentos de los precios de venta pueden reducir la demanda.

2. Por otro parte, los precios de cierre de venta de las propiedades en Marbella durante el primer trimestre de 2023 no aumentaron en comparación con el trimestre anterior. Si esto es simplemente coyuntural o un indicativo de una desaceleración en el aumento de los precios quedará más claro cuando se publiquen los datos del segundo trimestre.

3. En Benahavís se observa una tendencia similar, aunque a un ritmo diferente. Los precios de venta siguen subiendo, pero a una tasa trimestral más moderada del 1,0% y a una tasa anual del 7,5%. Aunque los precios de venta de las viviendas siguen aumentando anualmente, experimentaron un notable descenso del 4,8% en el último trimestre. Creo que esta bajada puede ser coyuntural, y podemos esperar una estabilización de los precios de venta cuando se publiquen los datos del segundo trimestre, en el que aumentó la actividad, por lo que habrá que estar atentos a esas cifras.

4. En cuanto a la brecha entre precios de salida y precios de cierre, la diferencia se mantiene en torno al 20%, con valores ligeramente superiores en Benahavís, lo que representa el nivel más alto desde 2016.

5. Sólo apuntar que los precios de tasación, indicados en rojo en el gráfico para Marbella, están otro 11% por debajo de los precios de cierre y en tendencia alcista.

 En resumen, la tendencia muestra precios al alza, quizá demasiado si se consideran los precios de salida, aunque con cierta moderación en el último trimestre. Los datos del segundo trimestre revelarán si la ralentización de la subida de precios observada en el primero es meramente coyuntural o una necesaria tendencia a la moderación.

Is the Real Estate market of Marbella & Benahavis facing a downturn?

The data of closed transactions for the first quarter of 2023 was published last week by the Ministry of Housing showing interesting numbers that will be analyzed in this article:

1. First of all, there have been numerous comments about the slowdown of the real estate market, and to some extent, they hold true. In Benahavis, we observed an 8,8% decrease in the number of sales compared to the same quarter of 2022. In Marbella, this reduction reached a significant figure of 17,4% when compared to the corresponding quarter of the previous year. It is important to note that 2022 marked the best year in the history of the real the estate market in the area. Despite these declines in number of closed transactions, the first quarter of 2023 still ranks among the top five years in the real estate market of Costa del Sol. Moreover, it surpasses the average number of transactions closed in the first quarter over the last ten years, with Benahavis leading at 47% above the ten-year average and Estepona trailing at 7% above.

2. When we focus specifically on the sale of second-hand properties, the situation becomes even more noteworthy. In Benahavis, there has been a remarkable 10,3% increase in the number of closings for second-hand homes. This growth is particularly remarkable given the reports on the real estate market slowdown and the exceptional year experienced in 2022. On the other hand, Marbella lived a 7,2% decrease in the number of closings for second-hand properties, yet it remains the second-best year in the city's real estate history.

3. However, when we turn our attention to the sale of new units, the numbers paint a discouraging picture. There have been significant reductions in the closing of newly constructed properties, with some cases experiencing a decline of nearly 90%. It is important to note that the Ministry's data, based on the records from the Land Registry, count a sale when units are completed, the buying deed is signed at the Notary, and the sale is registered at the Land Registry. This means that the recorded closings in this quarter represent sales that were signed months or even years in advance of the completion of the properties, mainly in 2022 but with construction initiated in 2019 or 2020, which was also affected by the pandemic-related delays. Looking ahead, we can expect an increase in the number of sold properties in the coming quarters, as new homes are delivered. These sales will account for the units sold during 2021 and 2022. In fact, as we mentioned in our previous newsletter, there is a shortage of new properties, as the inventory continues to decline due to high demand, while construction levels remain lower than those seen during the boom years from 2001 to 2007. You can refer to the attached chart for a visual representation.

 In summary, the real estate market remains fairly active, although it has slowed down compared to the record-breaking year of 2022. The limited availability of newly built properties may further promote the sales of second-hand homes.

 Fuente: Colegio de Registradores de España; Ministerio de Fomento.

¿Está el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís en recesión?

 El Ministerio de Vivienda publicó la semana pasada los datos de las transacciones cerradas durante el primer trimestre de 2023, revelando cifras cuando menos interesantes que van a  analizarse en este artículo:

1. Se han estado escuchando muchos comentarios sobre la desaceleración del mercado inmobiliario y, de alguna manera, son ciertos. En Benahavís, se ha observado una disminución del 8,8% en el número de ventas en comparación con el mismo trimestre de 2022 mientras que en Marbella ese mismo porcentaje de reducción alcanzó la significativa cifra del 17,4%, siempre en comparación con el mismo trimestre de 2022. Cabe destacar aquí es que 2022 fue el mejor año en la historia del mercado inmobiliario en la zona por lo tanto, a pesar de estas reducciones en el número de transacciones cerradas, el primer trimestre de 2023 ha sido uno de los cinco mejores años en el sector inmobiliario de la Costa del Sol, muy por encima del promedio de las transacciones cerradas en el primer trimestre de los últimos 10 años, siendo Benahavís el mejor con un 47% por encima de ese promedio y Estepona el peor con un 7% por encima.

2. Si nos centramos en la venta de viviendas de segunda mano, la situación es aún más relevante. En Benahavís, ha habido un aumento del 10,3% en el número de transacciones de segunda mano, lo cual suena asombroso si tenemos en cuenta las noticias sobre la desaceleración del mercado inmobiliario y después de un histórico 2022. Por otro lado, hay una disminución del 7,2% en el número de cierres en Marbella, pero, de todas formas, sigue siendo el segundo mejor año en la historia del mercado inmobiliario de esa ciudad.

3. Sin embargo, si observamos la venta de unidades nuevas, los números son desalentadores. Hay reducciones cruciales en el número de transacciones de nueva construcción, llegando en muchos casos al 90%.  Cabe destacar aquí que los números del Ministerio, basados en los que proporciona el Registro de la Propiedad, cuentan una venta cuando las viviendas están terminadas, se firma la escritura de compra en el Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, no cuando se realiza la venta efectiva mediante la firma de un contrato privado de compraventa que, en muchos casos, se formaliza antes de que las propiedades estén terminadas. Por lo tanto, y en general, los cierres contabilizados en este trimestre son ventas firmadas meses o años antes de la finalización de las viviendas, principalmente en 2022 y, por lo tanto, iniciadas en 2019 o 2020, el año de la pandemia, cuando todo, incluida la construcción de nuevos complejos, se retrasó. En los próximos trimestres, veremos un aumento en los números de ventas, asociados con la entrega de las propiedades, de nuevas viviendas que representarán todas las ventas de estas unidades que tuvieron lugar durante 2021 y 2022.

De hecho, y recordando lo que se escribió en nuestro último newsletter, hay escasez de propiedades nuevas, ya que la mayoría de las nuevas propiedades se están vendiendo y los niveles de construcción siguen siendo mucho más bajos que los que se vieron durante los años de boom, entre 2001 y 2007, como se puede observar en el mismo gráfico que se adjuntó a ese mismo artículo.

En resumen, el mercado inmobiliario sigue siendo bastante activo, aunque un poco más lento en comparación con el año récord de 2022, y la escasez de viviendas de nueva construcción puede impulsar las ventas de viviendas de segunda mano.

 Fuente: Colegio de Registradores de España; Ministerio de Fomento.

The 3% retention to non-residents when selling in Spain

Are you aware that if you are a non-resident in Spain and you are selling a property, the buyer will have to retain 3% of the agreed price to deposit it at the Spanish Tax Office?

1. Why is that? Every seller in Spain will have to pay taxes for the profit generated when selling a piece of real estate, i.e. a property. The taxes vary depending on your fiscal residency, that is if you are a tax resident in Spain or not, the profit obtained and should be calculated by your lawyer or tax advisor (check my previous article on that subject).

If you are tax resident in Spain, which shall be proved by a certificate of the Spanish Tax Office to be presented to the Notary that prepares the selling deed, you will pay the taxes on the profit generated in June of the year following the one when the profit was generated.

If you are not a tax resident in Spain, the Spanish Tax Office considers that it may be more difficult to clear the tax once the transaction is fully closed so it established the 3% retention that the buyers are obliged to deposit at the Tax Office in thirty days after the closing and derives the liability on depositing that amount to the buyer. That avoids non-paid taxes and future problems with non-residents that may have left already the country.

2. What if the amount deposited is higher than the profit tax to be paid? In this case, the seller has to present a tax declaration, in three months after the one month period the buyer has to deposit the 3% retained, informing the Tax Office about the profit generated or even if there is no profit. Once the Tax Office checks the Tax declaration and that there are no other non-paid taxes by that individual, it will refund the difference between the amount deposited and the actual tax. In our experience those refunds are taking between six months and one year.

3. What if the 3% retained is not enough to cover the profit tax generated? Is this case, the seller also has to present a profit tax declaration in the same period as before and pay the additional amount to cover the full tax amount.

* Since each particular case is different, it is highly recommendable that you check your own tax situation with your lawyer or tax advisor.

Are we close to another 2008´s, Real Estate bubble bursting?

We would say that we do not think so for five reasons: much less construction, what is being built is being sold, much less inventory, credits much more controlled, reasons for the growth are still there—lifestyle. We are going to base the reasoning on the information provided recently by the Ministry of Housing for 2022 on the number of homes being initiated and finished and the rate of sales of new units.

1. As it can be easily seen with Chart 1, in 2004 42.000 new properties were initiated in the Malaga province while in 2022 only 6.891 were started which represents only 16% of what was happening in 2004. Although the chart only covers from 2004 onwards, the peak of new construction was reached in the province of Malaga in 2003 with 83.274 units that means 12 times more than now. We have heard that there is a lot of construction now but it is nothing compared to what we had on the boom years.

2. Independently of the number of homes being built, the important number is how many of those are being sold. The green line on Chart 1 shows the number of new units sold versus the ones finished. In 2021 and 2022 the number is over 100% so more new units are sold than the ones being finished so the stock of new homes is being reduced. If we check that line in the boom years, between 2004 and 2007, only 40% of the new builts were being sold so, with the levels of construction mentioned on the above paragraph, the stock of unsold new homes was growing and growing crazily until the bubble burst in 2008.

3. As said, with lots of unsold inventory in 2008, what was the consequence? Massive reductions in price to be able to sell that collapsed the market and forced the bankruptcy of many  developers that had been attracted by the fast growth of the market and left leaving those properties to be repossessed by banks. The situation of the inventory is completely different now. That situation is shown by the red line on the chart.

4. These developers were extremely active because of the easy access to loans that the banks were promoting that was really the main cause of the problem. Nowadays, having learned the lesson of 2008, banks are much more restrictive with the credits to developers and they have created special departments for these operations.

5. We have seen in the last years that the Costa del Sol has become a destination not only for those looking to enjoy a deserved retirement after a long working life but also to people looking for the great lifestyle that Marbella & Benahavis are offering.

In summary, for the reasons we have exposed we don't think the situation is right now even closer to what happen in 2008. We are feeling a cooling down of the market caused by the macro economic situation and the increase in interest rates but we are facing a “normal” year after an extremely active and record year 2022.

Source: Colegio de Registradores de España