¿Se puede hipotecar una vivienda fuera de ordenación?

En un artículo previo se analizó qué era una vivienda fuera de ordenación pero, ¿se puede hipotecar una vivienda en esta situación urbanística?

En principio se puede decir que es complicado porque los bancos no quieren correr ningún riesgo y dichas viviendas que se pueden asimilar a “ilegales” y, por tanto, pueden no suponer una garantía suficiente para el préstamo hipotecario pero en algunos casos, dependiendo de la causa de la situación de fuera de ordenación, los bancos han concedido estas hipotecas. Hay que decir que este artículo se refiere a la zona de Marbella donde existen aproximadamente 18.000 viviendas fuera de ordenación y la situación en este sentido es un poco especial.

¿En qué casos de fuera de ordenación están los bancos concediendo hipotecas?


Hablando con los bancos responden que todo depende de los tasadores y de las advertencias que pongan en las tasaciones hipotecarias. Dentro de estas, ellos las distinguen como advertencias graves en cuyo caso no darán hipoteca puesto que la vivienda no se considera garantía para el préstamo hipotecario y las advertencias leves en las que el banco estudiará la operación y podrá o no pedir garantías adicionales.


Después de la contestación de los bancos, nos hemos puesto en contacto con varios tasadores con años de experiencia en la Costa del Sol que nos confirman en cierta forma lo que dicen los bancos: aquellas propiedades construidas sobre dominios públicos, parcelas de zonas verdes, parcelas calificadas para parques y jardines o con una calificación no residencial recibirán esas advertencias graves que harán que no sean susceptibles de constituir una garantía hipotecaría mientras que otras propiedades construidas sobre parcelas residenciales en las que los tasadores consideren que la infracción urbanística se pueda considerar como no tan grave recibirán asimismo una advertencia leve que abrirá la puerta a que los bancos estudien la posible concesión de una hipoteca.


** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.


Can I get a mortgage for a property that does not adhere to land use regulations?

A while ago we analysed what is considered a property that does not adhere to land use regulations. But can you get a mortgage for a property in this situation?


Generally speaking, it can be difficult to get a mortgage approved for these properties because banks do not want to take any risks and as these properties can be considered “illegal”. The bank doesn´t consider them adequate collateral to grant a mortgage. However, there are cases where banks have agreed to a mortgage, depending on the reason why the property did not adhere to land use regulations. In this article we will talk about cases where this has been possible - at least in Marbella, where there are approximately 18.000 properties with this problem, so the situation is a bit different.

What properties, that don´t meet the regulations, are banks approving mortgages for?


When speaking to banks about this subject, they respond that it depends on the surveyors and the caveats they include in their property evaluations. The caveats are categorised into major issues, for which no mortgages are granted as the property is not sufficient guarantee, and minor issues, which the bank will look into in more detail and may ask for additional guarantees.


Having received this information from the banks, we contacted some surveyors with years of experience on the Costa del Sol that more or less confirmed what the banks were saying: Properties built on public domains, plots for green areas, plots planned for parks and gardens or simply not planned for residential use will receive a serious warning on the valuation report that will block the granting of a mortgage, while properties built on residential land, for which the surveyors consider that the infraction is not that serious, will receive a minor warning that will open the door for the banks to study that specific mortgage.


** Given that each case is different and being this text just a simple touch on the issue, we recommend consulting your lawyer regarding the contents of this article.

El número de viviendas en venta baja en Marbella y Benahavís

Aunque no hay datos oficiales sobre el inventario o número de viviendas en venta se puede hacer una estimación del mismo en base a portales inmobiliarios y bases de datos de viviendas compartidas. No sería el número exacto pero, al menos, puede ofrecer una idea de como es la tendencia.

Inventario Marbella 4T-21.JPG

GRÁFICO 1 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN MARBELLA 2º TRIMESTRE 2021

Esa información sobre el inventario se puede ver en los gráficos 1 y 2 para Marbella y Benahavís. Observando ambos gráficos, la tendencia es clara mostrando una reducción en el número de propiedades en venta en el mercado. Esto está directamente asociado con el aumento en el número de ventas que estamos experimentando. El inventario aumentó a máximos históricos en los últimos años y esto, como se ha ido comentando, estaba afectando en forma de moderación al aumento de los precios. El mercado inmobiliario funciona de la misma manera que otros mercados, más oferta disponible, menos precio.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Ahora estamos en una situación con más demanda, más ventas y menos número de viviendas en venta que debería hacer subir los precios como ha venido ocurriendo durante 2021. Mirando el detalle, se puede ver que el inventario está bajando en todos los tipos de propiedades y precios, menos el de las villas por encima de 1.500.000 euros. La tendencia que se observa en ese rango es similar en Marbella y Benahavís, esto es, no baja pero se mantiene estable.

La conclusión es que el mercado está tendiendo a un mercado de "vendedores" desde un mercado de "compradores" y esa tendencia a ese cambio de mercado se verá reforzada si la actividad y los números siguen yendo por el mismo camino, más transacciones y menos número de viviendas en venta. El gráfico de la tasa de absorción, es decir el número de meses para vender el inventario completo, que se muestra a a la izquierda como Gráfico 3, muestra una tendencia a la baja indicando que es más fácil vender ahora que hace un año.

Less homes for sale in Marbella and Benahavís

Although there are no official numbers confirming the market inventory - that is the number of homes for sale - it is possible to make an estimation based on information found in real estate portals and property databases. This at least gives us an idea of what the tendency is.

GRÁFICO 1 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN MARBELLA 2º TRIMESTRE 2021

and Benahavís is shown on Charts 1 and 2. Looking at both charts, the tendency is clear. There is a reduction of the number of properties for sale in the market, which is directly associated with the increase of the number of sales we have been experiencing. The inventory reached historical maximums in the last years and as I mentioned before, this affected property prices. The real estate market works in the same way as other markets: more offer available, lower prices. Now we are in a situation with more demand, more sales, and less inventory, which should push up the prices as was the case in 2021.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Looking at the details, we can see that the inventory is going down for all types of properties and prices apart from villas on sale for more than 1.500.000 euros. The tendency in this range is similar in Marbella and Benahavís, staying stable rather than going down.

The conclusion is that the market is moving from a “buyers´ market” to a “sellers´ market” and this market change will be reinforced if the figures continue going in the same direction, that is more transactions and less inventory.

The chart showing the absorption rate - or the number of months it takes to sell the whole inventory - attached on the left as Chart 3, shows exactly that. A reduction in the number of months to sell the full inventory means that it is easier to sell now than it was a year ago.

¿Puedo cancelar mi hipoteca yo mismo una vez este totalmente pagada?

Cancelar una hipoteca en el Registro una vez que está totalmente pagada puede parecer un asunto legal complicado pero no es así. Si la deuda con el banco ya se ha liquidado, habría que proceder a la inscripción registral de la cancelación de la hipoteca con el fin de evitar problemas en el futuro. Estos serían los pasos a seguir:

1.- El Banco

El banco deberá emitir gratuitamente un certificado de que no hay deuda pendiente. Ese es el documento que prueba que la hipoteca de su propiedad ha sido totalmente pagada. Para ello solo tienes que acercarse al banco y pedir el importe total de la deuda pendiente para cancelar la hipoteca. Incluirán el principal pendiente, los intereses hasta la fecha de cancelación y, en función de la hipoteca, la comisión de cancelación. Una vez que se pague esa cantidad, el banco expide un “certificado de deuda cero", certificando que el importe pendiente se ha pagado en su totalidad.

2.– La Notaria

El segundo paso sería ir a una Notaria con el certificado emitido por el banco, los datos de la hipoteca y la propiedad para firmar una escritura pública de cancelación de la hipoteca. Los oficiales de la Notaria prepararán la escritura de cancelación de la hipoteca en base a la escritura de la hipoteca cuando esta fue constituida y el certificado de que no hay deuda emitido por el banco. Un representante del banco con poderes notariales irá a la notaría y firmará, en nombre del banco, la cancelación de la hipoteca.

3.– Oficina Liquidadora - Las Tasas

Con la copia de la escritura de cancelación, hay que liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), aunque la cancelación de hipoteca tiene coste cero, tiene que ser liquidado. Esto se hace en la Oficina Liquidadora rellenando un impreso 600 con la información que se recopila de la escritura de la cancelación de la hipoteca, se presenta y se sella reflejando que la escritura se ha liquidado de impuestos.

4.– El Registro de la Propiedad

Una vez que el impuesto se ha liquidado y con toda la documentación que se genera en los pasos anteriores, es el momento de acercarse al Registro de la Propiedad para solicitar la inscripción de la cancelación de la hipoteca, último paso del proceso.

Una vez estén preparados todos los documentos necesarios y tras ser presentados ante el Registro de la Propiedad para su inscripción. A los pocos días, el Registro emite una notificación informando que la hipoteca ha sido cancelada. Se puede comprobar en la Nota Simple de la propiedad de donde la hipoteca debe haber desaparecido.

¿Ocurre lo mismo con las hipotecas antiguas?

Como caso excepcional, una hipoteca antigua puede cancelarse directamente en el Registro de la Propiedad, evitando los pasos del banco y la notaria, cuando el periodo entre la fecha del último pago que aparece en la escritura de la hipoteca y el día de la cancelación de la hipoteca sea mayor de veinte años.

¿Qué ocurriría si compro una propiedad sobre la que recae una hipoteca a la que no quiero mantener?

Si la propiedad se ha vendido y el comprador no tiene interés en mantener la hipoteca existente sobre la propiedad, la hipoteca tiene que ser cancelada antes de la firma de la escritura pública de compraventa. Por lo general, esta cancelación se realiza en el mismo día, el mismo Notario y justo antes de la firma de la escritura de compraventa. El banco prepara un certificado con la cantidad pendiente a la fecha de la firma y el comprador lleva un cheque por esa cantidad que será entregada directamente al representante del banco que firmará la escritura de cancelación. La cancelación en el Registro de la Propiedad hay que hacerla antes de la inscripción de la compraventa por parte del nuevo propietario.

Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.



Noticias Locales: El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Andalucía se ha reducido definitivamente

La Junta de Andalucía ha aprobado una Ley, la 5/2021, el 20 de octubre de 2021 que afecta a algunos de los impuestos aplicables en la región andaluza. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales aplicable a la compra de viviendas fue uno de los impuestos afectados por estos cambios que entraron en vigor el 1 de enero de 2022. Estos son los detalles de dichos cambios:

- El tipo impositivo general se ha fijado en un 7% fijo (frente a los 8%, 9% y 10% anteriores) para la compra de inmuebles de segunda mano. Esta reducción se aprobó previamente en abril de 2021 pero sólo para el año 2021 y ahora se ha adoptado de forma permanente.

- También hay algunos casos con tipos impositivos reducidos que mencionamos a continuación:

  • Un tipo impositivo reducido del 3,5% para compradores menores de 35 años, familias numerosas y compradores discapacitados con un valor máximo de la vivienda de 150.000 euros para los jóvenes y 250.000 euros para los dos últimos grupos. Ese tipo reducido con un valor máximo de la vivienda de 150.000 euros también es aplicable a las víctimas de la violencia doméstica, a las víctimas del terrorismo y a los inmuebles situados en municipios con problemas de despoblación.

  • Un tipo impositivo reducido del 6% para cuando la vivienda vaya a ser residencia permanente del comprador y el precio de la vivienda no supere los 150.000 euros.

  • Un tipo impositivo reducido del 2% cuando la parte compradora sea una empresa registrada como inmobiliaria que cumpla con una normativa específica.

* Recuerde siempre que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sólo es aplicable a la compra de viviendas de segunda mano mientras que el IVA se aplica a la compra de viviendas nuevas donde el tipo fijo es del 10%.

** Dado que cada caso es diferente, recomendamos consultar el contenido de este artículo con su abogado o asesor fiscal.

Local News: The Transfer Tax in Andalucia has definitively been reduced.

The Junta de Andalucía passed a Law, 5/2021, on October 20th, 2021 affecting some of the taxes applicable to the Andalucía region. The Transfer Tax applicable when buying a home was one of the taxes affected by those changes which came into force January 1st, 2022. These are the details of those changes:

- The general tax rate has been fixed on a flat 7% (versus the previous 8%, 9% and 10%) for the purchase of second hand properties. This reduction was previously approved in April 2021, but only for the year 2021, and has now been adopted permanently.

- There are also some cases with reduced tax rates as follows:

  • A reduced tax rate of 3,5% for buyers younger than 35 years, numerous families and handicapped purchasers with a maximum home value of 150.000 € for young buyers and 250.000 € for the last two groups. This reduced rate with a maximum home value of 150.000 € is also applicable to victims of domestic violence, victims of terrorism and to properties located in municipalities with depopulation problems.

  • A reduced tax rate of 6% for sales where the home is going to be the permanent resident of the buyer and the price of the home does not exceed 150.000 €.

  • A reduced tax rate of 2% when the purchase party is a company registered as a real estate company complying with some specific regulations.

* Always remember that the Transfer Tax is applicable only on the purchase of second hand properties while VAT applies to the purchase of new homes where the flat rate is 10%.

** Since every case is different, please check the contents of this article with your lawyer or tax advisor.

Cifras Récord para el sector inmobiliario en la Costa del Sol

La información sobre el número de transacciones cerradas en el tercer trimestre de 2021 para los municipios de la Costa del Sol ha sido publicada recientemente por el Ministerio de Vivienda, mostrando cifras récord para algunos casos y extraordinarias para otros. Para este artículo, he incluido los gráficos de Marbella, Benahavís y Estepona, pero las tendencias del resto de municipios son similares.

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GRÁFICO 1 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN MARBELLA 2º TRIMESTRE 2021

Si nos centramos a Marbella, podemos ver que el tercer trimestre, como preveíamos, ha sido el mejor tercer trimestre en toda la historia de Marbella, superando incluso el récord del tercer trimestre del año 2004. Si el número de transacciones cerradas en el cuarto trimestre alcanza los niveles medios, el año puede ser tan bueno o incluso mejor que los años del último periodo bueno que vimos entre los años 2014 y 2018. En cualquier caso, va a estar por encima de la media de transacciones cerradas en un año para Marbella.

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GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

En cuanto a Benahavís, el número de transacciones cerradas en los tres primeros trimestres del año ya están por encima de la media anual del municipio. El número de operaciones cerradas en los tres primeros trimestres es superior al total de operaciones cerradas en 2017, 2019 y, por supuesto, 2020. Hasta el tercer trimestre, solo ha habido un año en la historia mejor que 2021 y fue 2015. Por lo tanto, ya tenemos cifras récord para Benahavís y, dependiendo de las operaciones cerradas durante el cuarto trimestre, podría ser el mejor año hasta ahora.

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Los números de Estepona muestran un panorama similar: ha sido el mejor tercer trimestre de la historia inmobiliaria de Estepona y hasta el tercer trimestre de 2021, el mejor año de la historia en número de operaciones cerradas, superando el máximo histórico de 2017.

Viendo estas cifras somos bastante positivos de cara a 2022. Esperamos que las nuevas oleadas de covid-19, similares a la que estamos afrontando ahora, no afecten negativamente al mercado inmobiliario de la Costa del Sol sino que tengan, incluso, un impacto positivo.

Record numbers for Real Estate on the Costa del Sol

The information on the number of transactions closed in the third quarter of 2021 for the municipalities of the Costa del Sol has been released recently by the Ministry of Housing, showing record numbers in some cases and outstanding figures in others. For this article, I have included the charts for Marbella, Benahavís and Estepona, but the tendencies for the rest of the municipalities are similar.

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CHART 1 - NUMBER OF HOMES SOLD IN MARBELLA 2nd QUARTER 2021

Focusing on Marbella, we can see that the third quarter, following the activity we had on that quarter, was the best third quarter in the history of Marbella, surpassing even the third quarter of the record year 2004. If the number of closed transactions at the fourth quarter reaches the average levels, the year can be as good or even better than the last series of good years we saw between 2014 and 2018. In any case, it is going to be above the average number of transactions closed in one year for Marbella.

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CHART 2 - NUMBER OF HOMES SOLD IN BENAHAVIS 2nd QUARTER 2021

Regarding Benahavís, the number of trans-actions closed in the first three quarters of the year are already above the municipality´s yearly average. The number of transactions closed in the first three quarters is higher than the total number of transactions closed in 2017, 2019 and, of course, 2020. Up to the third quarter, there has been only one year in history better than 2021 and that was 2015. Therefore, we already have record numbers for Benahavís and, depending on closed transactions during the fourth quarter, it could be the best year so far.

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The numbers for Estepona paint a similar picture: it was the best third quarter in the history of real estate in Estepona and up to the third quarter of 2021, the best year ever on number of closed transactions, outperforming the record high of 2017.

Looking at these numbers we are quite positive facing 2022. We hope new waves of covid-19, similar to the one we are facing right now, will not affect the real estate market on the Costa Del Sol negatively but have a positive impact.

El Mercado de lujo esta mejor que nunca en Marbella y Benahavís

El mercado inmobiliario de lujo esta viviendo uno de sus mejores momentos en Marbella y Benahavís. Si se observan los números de transacciones cerradas obtenidos del Registro de la Propiedad en los diferentes rangos de precios en los que se ha dividido el mercado de lujo, y teniendo en cuenta que el número de transacciones para 2021 es solo para los primeros seis meses del año, es fácil llegar a esa conclusión. El detalla de esos números por rango de precios se muestra en los gráficos inferiores para Marbella y Benahavís.

GRÁFICO 1 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN MARBELLA 2º TRIMESTRE 2021

Si nos centramos en la información para Marbella, se pueden obtener dos conclusiones principales: la primera, es que el número de transacciones en el mercado de lujo, si el mercado mantiene la misma tendencia para los últimos seis meses de 2021, se va prácticamente a doblar en los rangos más altos de precios y va a superar sin problema el número de operaciones cerradas en el rango entre 1 y 1,5 millones de euros. Y, la segunda, es que el número de transacciones cerradas en el rango de 1,5 a 4 M€ esta prácticamente al mismo nivel que el número de operaciones cerradas entre 1 y 1,5 M€.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Los que es absolutamente sorprendente son los números de Benahavís donde en los seis primeros meses del año tenemos alrededor de un 30% más de operaciones en el rango entre 1,5 M€ y 4 M€ que en los años anteriores. Esto ya supone el máximo histórico para Benahavís en ese rango de precios, y solo se ha contabilizado la mitad del año. En los otros dos rangos, por encima y por debajo, no se han alcanzado todavía los números del año 2018 completo pero, si la progresión continua en estos últimos seis meses de 2021, se van a alcanzar también los máximos históricos en ambos.

El mercado inmobiliario de lujo en Marbella y Benahavís esta alcanzando máximos este año como un efecto post-pandemia. Marbella es el sitio perfecto para disfrutar al aire libre, especialmente en invierno lo que, a la vez, también dificulta la transmisión del Covid, y esto atrae a millonarios europeos que vienen buscando una mejor calidad de vida.

The home luxury market better than ever in Marbella and Benahavís

The luxury real estate market in Marbella and Benahavís is doing better than ever. Looking at the data of closed transactions for different price ranges in the luxury market segment obtained from the Land Registry, and taking into account that the closed transactions numbers for 2021 are only for the first six months of the year, it is easy to obtain that fast conclusion. The detailed numbers can be found on Chart 1 for Marbella and on Chart 2 for Benahavís.

CHART 1 - NUMBER OF HOMES SOLD IN MARBELLA 2nd QUARTER 2021

Looking at the data for Marbella, you can reach two main conclusions: Firstly, transactions will probably almost double in the high price segment compared to previous years if the market continues at the same pace during the second half of the year and will easily surpass the figures of the last years for properties between 1M€ and 1.5M€. The second conclusion is that the number of transactions closed between 1M€ and 4M€ is almost the same as between 1M€ and 1.5M€, following the trend of 2020.

CHART 2 - NUMBER OF HOMES SOLD IN BENAHAVIS 2nd QUARTER 2021

The figures for Benahavís are truly amazing. In the first six months of 2021 there are already about 30% more closed transactions in the range from 1,5 M€ to 4 M€ than there were in previous years. We have already reached the historical maximum in Benahavís for that range and only half of the year has been accounted for. For the other two ranges, from 1 M€ to 1,5 M€ and 4 M€ upwards, we have not yet reached the number of closed transactions we had in 2018, but if the trend continues, we are also going to see the historical maximum in those two ranges.

The luxury real estate market in Marbella and Benahavis is hitting maximums this year as a post-pandemic effect. Marbella and Benahavis are the perfect places to enjoy life outdoors all year round, which also prevents covid transmission, and that attracts wealthy Europeans looking for a better quality of life.

Noticias Locales: Se ha anulado el Plan General de Benahavís aprobado en 2018.

En una sentencia reciente, de principios de Octubre, el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha anulado el Plan General de Ordenación de Benahavís aprobado en 2018. Conseguir aprobarlo consumió más de 14 años de trabajo técnico y en solo tres años ha quedado anulado. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha dictado sentencia fallando a favor de algunos propietarios de Benahavís que presentaron denuncias contra el Plan General aprobado en 2018 por defectos de forma.

Como este nuevo Plan General ha quedado anulado, todo el planeamiento urbanístico de Benahavís tiene que volver a referirse al Plan General aprobado en 1993 con la importante particularidad de que este Plan General de 1993 tendría que adaptarse a la Ley del Suelo de Andalucía (LOUA) aprobada en 2002 para que pueda aplicarse.

En realidad, la situación es similar a la que se ha vivido en Marbella cuando el Plan General de Ordenación Urbana de 2010 se anuló y todo el planeamiento urbanístico tuvo que volver al referirse al Plan General aprobado en 1986 que ya ha sido adaptado a la Ley del Suelo de Andalucía a la que se hacía referencia antes.

** En cualquier caso, y si esta noticia pudiera tener algún efecto sobre sus propiedades en Benahavís, es muy recomendable que consulte con su abogado o arquitecto de confianza para que le explique como puede afectarle.

Your new home awaits.