The real estate market is on the go in Marbella and Benahavis

The information on the number of transaction closed in the second quarter of 2021 for Marbella and Benahavis has been recently released by the Ministry of Housing to show what all of us where expecting, extremely good numbers.

Looking at Marbella and the data on Chart 1, it can be seen that, although the number of closed sales has not reached the numbers of the best last years, from 2014 to 2018, it has gone over the number of sales in the first semester of 2019 and it is going to be above the average of the last 17 years. Not to say that if the data is compared with the second quarter of 2020, the quarter of the hard lock down, a 186 % increase is observed. On the field, we noticed some more activity in the third quarter of this year, after the release of travelling restrictions, than even in the second quarter so we expect that the numbers of the year will became even better. The data will be available in December and will be able to confirm that the market is going that line.

CHART 1 - NUMBER OF HOMES SOLD IN MARBELLA 2nd QUARTER 2021

In Benahavis, the numbers are even better as the increase versus the second quarter of 2020 reached 242 % and the year over year 47 %, so better than in Marbella. Observing Chart 2, it can be seen that the number of closed transactions in the first semester of 2021 is the best of the last 17 years and if the number of closed transactions keeps on going with the same tendency, and we noticed more activity in the market in the third quarter when compared to the second quarter, we may be facing the best year ever in the history of the real estate market in Benahavis.

CHART 2 - NUMBER OF HOMES SOLD IN BENAHAVIS 2nd QUARTER 2021

As I commented in my previous Newsletter, prices of second hand properties did not go up, as it happened with the prices of new build units and buying those second hand properties may be the best option in terms of value, even if they have to be refurbished, or even as investments assets before the prices of these second hand residences start to go up now that the market is going with favorable winds.

El Mercado Inmobiliario esta disparado en Marbella y Benahavís

El Ministerio de Fomento acaba de publicar las últimas estadísticas con el número de viviendas vendidas en el segundo trimestre de 2021 en Marbella y Benahavis que confirman lo que todos esperábamos, muy buenos números.

Si se mira a Marbella y los datos que se recogen en el Gráfico 1, se puede observar que, aunque el número de ventas cerradas no ha alcanzado los números de los mejores últimos años, es decir de 2014 a 2018, el número de ventas sobrepasa los datos de ventas del primer semestre de 2019 y esta por encima de la media de los últimos 17 años. Ni que decir tiene que si comparamos las ventas del segundo trimestre del 2020, el del confinamiento más duro, con las del segundo trimestre de 2021 se ve un aumento de 186%. Si nos referimos a las sensaciones en la calle, vimos más actividad en el tercer trimestre que en el segundo y especialmente cuando se levantaron las restricciones a los viajes por lo que esperamos que los números finales del año puedan ser incluso mejores. La información estará disponible en Diciembre y se podrá confirmar si el mercado sigue en esa línea.

GRÁFICO 1 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN MARBELLA 2º TRIMESTRE 2021

Por otra parte y mirando a Benahavís, los números son incluso mejores que los de Marbella con un aumento respecto al segundo trimestre de 2020 de un 242% y un aumento en los últimos doce meses de un 47%. Observando el Gráfico 2 se puede ver que el número de transacciones cerradas en el primer trimestre de 2021 ha sido el mejor de los últimos 17 años y si el número de operaciones cerradas sigue manteniendo la misma tendencia, y hemos notado más actividad en el tercer trimestre que en el segundo, podemos estar ante el mejor año en número de ventas de viviendas de la historia de Benahavís.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Como he comentado en Newsletters anteriores, los precios de las viviendas de segunda mano no han subido mucho, de hecho casi no han subido, comparados con los precios de las unidades de nueva construcción y ahora mismo representan la mejor opción a la hora de comprar antes de que los precios empiecen a subir también en ese segmento en este mercado que se esta moviendo con viento a favor.

The rise of home prices in Benahavis

The information on the real estate prices has been recently released for the second quarter of 2021 with positive numbers, maybe too much, and in line with the general optimistism and the activity on the market. The rise in the home closing prices, not asking, in Benahavis has been of 8,7 % in this second quarter that added to the increases of previous quarters gives an annual increase of 22,9 % that I hope will moderate with time because it is not healthy for the market a maintained increase on those levels. If we take into account the asking prices for homes as published by the real estate portal Idelista, the tendency is exactly the same with price increases although, in this case, the upward tendency has been more continuous since 2017 and even maintained during 2020. The percentages for the asking price are 1,2 % in the second quarter and 12,1 % in the last twelve months. This tendency can be observed on Chart 1 where both the asking and closing prices are shown with upwards tendencies in the last years.


CHART 1 - ASKING PRICE vs SOLD PRICE

Going deeper with the data, it has also been studied the variation of the closing prices for second hand properties and new built properties. The reality observed after the analysis shows clearly that the sale of new built units is the one pushing up the prices of homes in Benahavis. While the closing price of second hand properties hardly goes up, the price of new builts has gone up 61,4 % during last year.

CHART 2 - SECOND HAND SOLD PRICE vs NEW UNIT SOLD PRICE

Chart 2 shows the complete different tendencies: closing prices of new built units skyrocking and the ones of second hand homes with a slight increase over the years. In fact, that gap in closing prices is too big wide and may deviate part of the market to the purchase of second ahnd units with the idea of refurbishing them to obtain a final product with a final price cheaper than the price of a new unit. I personally hope that we keep on having this upward tendencies but on a more moderate way to be on a more healthy market.

La subida de los precios de la vivienda en Benahavís

Se acaban de publicar los datos de los precios de venta de la vivienda para el segundo trimestre de 2021 y hay que decir que los datos son positivos, quizá demasiado, y en línea con el optimismo general y la actividad del mercado. La subida en el precio que se ha pagado, no el que se pide, por la vivienda en Benahavís en el segundo trimestre de 2021 ha sido del 8,7 % que sumada a las subidas de los trimestres anteriores arrojan una subida en los últimos 12 meses de un 22,9 % que entiendo que se ira moderando con el tiempo porque no es sano una subida de la vivienda de un 22 % anual. Si tenemos en cuenta el precio que se pide por la vivienda, y para ello se toman los datos de portal inmobiliario Idealista, la tendencia es exactamente las misma, de subida de los precios aunque en este caso, la subida ha sido más continua desde 2017 y se mantuvo incluso durante 2020, las subidas son de un 1,2 % en el segundo trimestre y de un 12,1 % en los últimos 12 meses. Esa tendencia se puede observar en el gráfico 1 de la derecha en el que se ve que la tendencia de los precios de salida y la de los precios de cierra es similar, es decir al alza, en los últimos años.

GRÁFICO 1 - PRECIO EN VENTA VS PRECIO VENDIDO

Para ahondar algo más en los datos, se ha estudiado asimismo la variación en los precios de cierre, de unidades vendidas, de viviendas de segunda mano frente al precio de viviendas nuevas. La verdad es que al estudiar esta variación se ve claramente que son las ventas de unidades nuevas las que están tirando de los precios de la vivienda en Benahavís. Mientras que el precio de venta de las viviendas de segunda mano apenas sube, el precio de venta de la obra nueva ha subido un 61,4 % en el último año.

GRÁFICO 2 - PRECIO VENDIDO NUEVO VS SEGUNDA MANO

En el gráfico 2 se pueden ver esas tendencias, muy al alza en el precio de la obra nueva y muy plana en el caso de venta de vivienda de segunda mano. De hecho, creo que la diferencia de precios ahora mismo es demasiado grande y puede hacer que se desvíen las ventas hacia las viviendas de segunda mano ya que ese margen permitiría renovarlas para obtener un producto final a un precio más asequible que la obra nueva. Personalmente espero que se mantengan estas tendencias pero que poco a poco se vayan moderando para entrar en un mercado más sano.


La venta de vivienda de lujo esta disparada en Marbella y Benahavís

Tengo que decir que todavía me sorprende, y solo están disponibles los datos hasta mayo de 2021 y más cuando la actividad en la calle parece haber sido mayor en los meses siguientes, pero la realidad es que la venta de viviendas de lujo, para este artículo se entiende por encima de un millón de euros, esta disparada en Marbella y Benahavís y, especialmente, en esta última localidad. He estado escribiendo últimamente sobre un exceso de inventario en ese sector pero se esta absorbiendo rápidamente gracias a la escalada de ventas en ese rango de precios alto del mercado. En los gráficos inferiores se ha intentado mostrar la tendencia con información para distintos rangos de precios.

EL MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO - MARBELLA

EL MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO - MARBELLA

Centrándose en Marbella se puede ver que la tendencia en el aumento del porcentaje de ventas de alto nivel respecto al número total de ventas ha ido aumentado desde 2017 pero ha dado un salto importante en 2021 pasando en un año de aproximadamente un 8% de las ventas a un 11%, esto es, un 28% de subida o, si se mira desde 2017, un 59% de subida. Ambos números nada desdeñables.

En Benahavís la situación es similar pero con una tendencia distinta. El porcentaje de ventas de alto nivel respecto al número de ventas totales fue cayendo en 2017, 2018 y 2019 pero se ha disparado en 2020 y 2021 hasta unos porcentajes que se podría decir que no son normales en un mercado estable. Como se ve en la gráfica, en los cinco primeros meses de 2021 se han vendido más viviendas de alto nivel que en todo 2020, 2019, 2018 o 2017. Si se habla en porcentaje, en un solo año se ha doblado prácticamente el número de ventas en esos rangos hasta alcanzar un 20,6% o incluso se ha triplicado comparado con 2019.

EL MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO - BENAHAVIS

EL MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO - BENAHAVIS

Tratando de entender la causa de este aumento, hemos hablado con empresarios del sector y se comenta que a razón del covid ha habido un cambio de mentalidad en el comprador de alto nivel que ha decidido no esperar a su retiro o a que su vida cambie por una pandemia para disfrutar de todo lo que la Costa del Sol ofrece, que el nivel de calidad de vida de la vivienda que se compra aquí es superior a la de su país de origen para el mismo precio y que el covid ha demostrado que se puede trabajar a distancia sin perder control del negocio.

The luxury real estate market is booming in Marbella and Benahavis

I have to say that still surprises me, and we have only the data up to may 2021 being the latest months the more active, but the truth is that the sale of luxury homes, understanding luxury for properties on top of one million euros, is booming in Marbella and Benahavis especially in this last municipality. I have been writing lately about the excess of product in the high end market but this excess is being absorbed rapidly thanks to the increase of sales of luxury homes. We have tried to show this tendency in the charts attached with information on different price ranges obtained from the Land Registry.

THE LUXURY REAL ESTATE MARKET - MARBELLA

THE LUXURY REAL ESTATE MARKET - MARBELLA

Focusing on Marbella, it can be seen that the tendency in the increase of percentage of sales of high end properties versus the total number of units sold has been increasing since 2017 but it has jumped in just one year going from 8,2% in 2020 to 10,5% in 2021, that is a 28% increase in percentage. Or, counting from 2017, the increase in percentage has been 59%. Both impressive numbers.

If the focus is on Benahavis, the situation is similar but with a different tendency. The percentage of sales on the high end range versus the total of units sold has been going down in 2017, 2018 and 2019 but it is booming in 2020 and, specially, in 2021 to rates that can not be considered normal in an stable market. As it can be seen on the chart, there are more sales of luxury homes in the first five months of 2021 than in the whole 2020, 2019, 2018 or 2017. When talking about percentages over the total number of sales in Benahavis, the percentage has almost doubled in one year going up to 20,6% o even tripled when compared to the number of 2019.

THE LUXURY REAL ESTATE MARKET - BENAHAVIS

THE LUXURY REAL ESTATE MARKET - BENAHAVIS

Trying to understand the cause of this boom, we have talked to business people on the real estate sector and they commented that, due to covid, there has been a change in the mentality of the high end buyers that have decided not to wait until the retirement or to a change in life due to a pandemic to enjoy all what the Costa del Sol offers, that the level of quality of life the homes they can buy here offer is higher to the ones they can buy at the cities of origin for the same price and that the covid proved that it is possible to work remotely without losing control of the business.

Mi vivienda esta fuera de ordenación. ¿Qué es? ¿Cómo afecta?

En el municipio de Marbella y cuando nos movemos en el mercado inmobiliario escuchamos muchas veces que una vivienda esta fuera de ordenación pero, ¿sabemos que significa realmente este concepto?

Una vivienda puede estar fuera de ordenación en dos casos:
- Cuando fue construida legalmente con su preceptiva licencia pero una modificación posterior de la planificación urbanística cambia los parámetros o condiciones bajo las que fue construida. Son construcciones que fueron legales en su día pero que el cambio de ordenamiento posterior las ha llevado a ese nuevo régimen de fuera de ordenación.

- Cuando las viviendas se han ejecutado sin licencia o sin ajustarse a las condiciones que el planeamiento urbanístico marca y transcurre el plazo para que la Administración pueda ejercer sus potestades de restablecimiento de la legalidad urbanística. Este suele ser el caso muchas viviendas de Marbella cuando en la época del boom inmobiliario pre-crisis (de 2001 a 2007) se ejecutaron sin cumplir los parámetros que el planeamiento urbanístico legalmente aprobado marcaba.


¿Qué supone la situación de fuera de ordenación?


Realmente esta situación limita las posibilidades de uso, ocupación y transmisión de una vivienda y por eso es importante que los detalles de ese régimen específico sean conocidos por los propietarios y por posibles terceras personas que puedan estar interesadas en alquilar o adquirir dicha propiedad.

La principal limitación es que solo se van a permitir acometer obras de conservación y mantenimiento pero nunca se podrá aumentar su tamaño o volumen ni, en general, obras que den más valor a la vivienda. Realmente, el objetivo final es que una vez cumplida la vida útil de la edificación, esta desaparezca por eliminación natural. El fuera de ordenación se podría asimilar a un régimen transitorio que permite el uso hasta que este se agote por el transcurso del tiempo. Por ejemplo, una vivienda que esta fuera de ordenación y que se destruye por un incendio puede ser que no pueda reconstruirse o seguir usándose.

Debido a esta situación irregular/transitoria, en general, las viviendas fuera de ordenación tienen un precio más bajo, son más difíciles de vender e incluso muchos bancos, dependiendo de la gravedad de la ilegalidad que llevo la vivienda a estar fuera de ordenación, no van a dar hipotecas sobre las mismas porque no las consideran garantía hipotecaria suficiente.


* En cualquier caso, como cada propiedad es diferente y cada situación es singular, para más información o cualquier aclaración o duda se recomienda que consulte con su abogado o arquitecto de confianza.

My home is out of Planning (fuera de ordenacion). What is that? How does it affect it?

In Marbella and when you are in the real estate business, you hear many times that a home is outside the council’s planning ordinance (vivienda fuera de ordenacion) but do we know what that means?

Homes can be in this situation for two reasons:

- When the property was originally built under a proper and legal license but a later change in the urban planning ordinance changes the parameters or conditions under the ones the house was built and license granted. Those are homes that were fully legal when built but that ulterior change in the planning ordinance pushes them out the planning compliance—”out of plan”.

- When the properties were built without license or without complying with the regulations that the urban planning ordinance required for that plot and the Town Hall did not initiate disciplinary actions to enforce the restoration of the legality within the legal time frame allowed for that proceeding. This is mostly the case of many properties in Marbella that were built at the “boom” times (from 2001 to 2007), just prior to he 2008 crisis, without proper licenses or without complying with a legally approved urban planning ordinance.

What does it means that a home is declared as outside the approved planning ordinances (fuera de ordenacion)?

The first one is that that legal category limits the possibilities of use, occupation and transferring of a property and that is why it is extremely important that that specific legal situation and its consequences are fully known by the owners and potential third parties interested in renting or purchasing that home.

The main limitation is that owners can only do conservation and maintenance works on the property but never works to increase its size or volume and, in general, works that may add value to the building. The final goal is that, once the lifetime of that construction is over, it disappears naturally. This ”out of plan” situation can be considered as a temporary regime that allows the use of the property until the use of the property is exhausted by the pass of time. For example, if an “out of plan” house is burnt by a fire may mean that it can not rebuild or use anymore.

Due to this irregular/temporary situation, in general, the homes with that “out of plan” regime have a lower price, are more difficult to sell and, depending on the level of illegality that caused that regime, banks will not give mortgages on them because they do not consider them as sufficient guarantee to cover the loan.

* In any case, and as every property is different and every situation singular, for additional information and/or any clarification, it is highly recommended to get further advise from your trusted lawyer or architect.

Las ventas se recuperan tras la pandemia en Marbella y Benahavís

Los datos publicados recientemente por el Ministerio de Fomento muestran esa recuperación en las ventas después de un último trimestre de 2020 en el que ya se alcanzaron niveles similares a años anteriores. De hecho, llevamos una línea ascendente en el número de ventas desde que se pudo hacer vida más o menos normal después del duro confinamiento del segundo trimestre de 2020. E, incluso, y esto lo veremos cuando se publiquen los números de ventas del segundo trimestre de 2021 en Septiembre de este año, diría que los números de ventas del segundo trimestre de este año van a ser de los mejores de los últimos años por la actividad que hemos notado en el mercado y las ventas que hemos cerrado. Esa misma sensación es la que transmiten otras agencias inmobiliarias relevantes en la zona de Marbella y Benahavís.

GRÁFICO 1 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN MARBELLA

GRÁFICO 1 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN MARBELLA

Si nos centramos en Marbella y en el gráfico 1, se puede ver que el número de ventas es similar al de 2019 y mayor que el de 2020. También es cierto que es aproximadamente un 12% inferior a la media de los últimos 5 años pero teniendo en cuenta las restricciones a los viajes desde los países origen de los potenciales compradores que teníamos, sigue siendo un número que apuntala la recuperación.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BENAHAVÍS

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BENAHAVÍS

En Benahavís ocurre algo parecido pero en este caso con un aumento de un 5% respecto a las ventas que se dieron en 2019 y una recuperación evidente respecto al número de ventas de 2020. Asimismo, en este caso y a diferencia de Marbella, el número de ventas en el primer trimestre de 2021 subió un 20% respecto de la media de los años anteriores a la pandemia lo que ya empezaba a marcar la tendencia al alza del número de ventas que parece que experimentamos en el segundo trimestre.

En general, estamos en un mercado con una tendencia positiva empujado por el aumento en el número de ventas que hará que se absorba el alto inventario que aun tenemos y que ayude a estabilizarlo.

Your new home awaits.