Opinions on the possible cooling of the real estate market

In the last two months we are hearing a lot of negative economic news that can affect the real estate market: soaring inflation, energy crisis, rising interest rates, among others. The load of discouraging news is so important that the market in Marbella and Benahavís has already suffered and the professionals who work in this sector have noticed a decrease in activity. I have already commented in a previous newsletter my opinion on the subject:

• I think we will see a slowdown in the market due to the decrease in demand caused by the barrage of negative news and the decision of some buyers to postpone the decision to buy while waiting for lower prices, which would be understood as reasonable considering the negativity we receive daily.

• The market is much healthier than in 2008 with much less potentially bad credit and much less inventory than at that time and therefore less prone to a deep crisis.

• We must bear in mind that the quality of life enjoyed here is the driving force of our market, which has matured a lot in recent years, gradually moving from being a purely holiday market to a market where the first residence for foreigners, and especially after the pandemic, has become much more important, and that engine will not stop with a potential crisis that analysts say will be short-lived.

In any case, and in order to include other opinions in this article, we have included them below:

• Idealista News (29-09-2022): Gonzalo Bernardos-analyst and real estate consultant- : In Spain there will not be a crisis like that of 2008, but there will be a mild recession.

• Business Insider (17-10-2022): For the first time in a long time, the world is facing a 'light' recession triggered months ago by the tightening of monetary policy. Unlike previous crises, this is expected to be the most moderate contraction in a recession period in the last 40 years.

• ElEconomista.es (14-10-2022): The real estate sector prepares for the imminent fall in house prices in Spain.

• La Opinión de Málaga (03-10-2022): Second-hand housing continues to rise above 10% per year. Second-hand housing has continued its upward trend in the third quarter of the year, but it is expected that with the recent interest rate hikes put on the table by the European Central Bank, the final stretch of the year will bring with it a slight slowdown, says Ferran Font, director of research at pisos.com.

• 20 Minutos (17-10-2022): JP Morgan issues a warning about a possible global recession. The recession would arrive in mid-2023, although it is difficult to foresee its duration and repercussions worldwide. The IMF points to Spain as one of the countries that will avoid recession.

Opiniones ante el posible enfriamiento del mercado inmobiliario

En los últimos dos meses se están escuchando muchas noticias económicas negativas que pueden afectar al mercado inmobiliario: inflación disparada, crisis energética, subida de tipos de interés, entre otros. La carga de noticias desalentadoras es tan importante que el mercado de Marbella y Benahavís ya se ha resentido notándose, por parte de los profesionales que nos dedicamos a este sector, una disminución de la actividad. Ya he comentado en alguna Newsletter anterior mi opinión sobre el tema:

• Creo que veremos una ralentización del mercado por la disminución de la demanda causada por el aluvión de noticias negativas y por la decisión de algunos compradores de posponer la decisión de compra a la espera de bajadas de precios, lo cual se entendería como razonable teniendo en cuenta la negatividad que recibimos diariamente.

• El mercado esta mucho más sano que en 2008 con mucho menos crédito potencialmente fallido y mucho menos inventario que en aquel momento y, por tanto, menos propenso a una crisis profunda.

• Hay que tener en cuenta que la calidad de vida que aquí se disfruta es el motor de nuestro mercado, que ha madurado mucho en los últimos años pasando paulatinamente de ser un mercado meramente vacacional a un mercado donde la primera residencia para extranjeros, y especialmente tras la pandemia, ha cobrado mucha más importancia, y ese motor no se va a parar con una potencial crisis que según dicen los analistas va a ser de corta duración.

En cualquier caso, y con objeto complementar este artículo con otras opiniones, hemos realizado una selección que incluimos a continuación:

• Idealista News (29-09-2022): Gonzalo Bernardos - analista y consultor inmobiliario - : En España no habrá una crisis como la de 2008, pero sí una leve recesión.

• Business Insider (17-10-2022): Por primera vez en mucho tiempo, el mundo esta ante una recesión ‘light’ provocada hace meses por el endurecimiento de la política monetaria. A diferencia de crisis anteriores, se espera que esta sea la contracción más moderada en un periodo de recesión de los últimos 40 años.

• ElEconomista.es (14-10-2022): El sector inmobiliario se prepara para la caída inminente del precio de la vivienda en España.

• La Opinión de Málaga (03-10-2022): La vivienda de segunda mano sigue subiendo por encima del 10% anual. La vivienda de segunda mano ha prolongado su comportamiento al alza en el tercer trimestre del año, pero es de esperar que con las recientes subidas de tipos de interés que ha puesto sobre la mesa el Banco Central Europeo, la recta final del año traiga consigo una ligera desaceleración comenta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

• 20 Minutos (17-10-2022): JP Morgan lanza una advertencia sobre una posible recesión mundial. La recesión llegaría a mediados de 2023, aunque es difícil prever su duración y la repercusión a nivel mundial. El FMI señala a España entre los países que esquivaran la recesión.
  

Historic record in property sales for Benahavis & Marbella

Although last year, 2021, new sales records were established, this year 2022 will be beaten again. Data from the Ministry of Housing on the number of homes sold have just been published showing that in Benahavis and Marbella, and in most of the Costa del Sol, it has been the first half of the year with the highest number of units sold in history.

Focusing on Marbella, sales in the first six months of this year have exceeded those of 2004, the best year to date, by 22%. It can be seeing from the graph that more properties have been sold in this first half of the year than in the years from 2008 to 2013 and, due to the pandemic, more than in 2020. I have to say that these numbers, although surprising, do not catch anyone by surprise since it could already be sensed by the activity that was felt in those months in the market and it was already commented months ago.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Regarding Benahavis, the data are, if possible, even more impressive. The sales of homes in this first half of the year are 82% higher than the previous historical record which was in 2019 and even in these first six months of the year have exceeded the sales of most of the "full" years except those of the years 2014, 2015 and 2021 to such an extent that the sales of these six months have exceeded by 24% the average annual sales in Benahavis.

What can be extracted from these data is, in principle, that the beginning of the war in Ukraine and the general price increases of the first half of the year, which worried us so much, did not slow down the real estate market which has been extremely active until the end of the summer. On the contrary, and again this is an assessment based on contacts with other real estate agents, lawyers, notaries and other professionals related to the real estate market, there seems to be a general opinion that in the last month the real estate activity has slowed down although it has not stopped completely. There are many negative comments in the press about a possible recession in Europe that may affect the local market with drops in prices due to a drop down in the demand based on the economic uncertainties causing buyers to abandon the idea of purchasing or delaying their purchase decision waiting for potential opportunities at lower prices.

In any case, I am positive and with what Benahavis and Marbella has to offer and the local market conditions, we will navigate nicely around this situation.

Récord histórico en ventas de viviendas para Benahavís y Marbella

Aunque ya el año pasado, 2021, se marcaron records de ventas, este año 2022 se van a batir de nuevo. Se acaban de publicar los datos del Ministerio de Fomento del número de viviendas vendidas mostrando que en los dos municipios, Benahavís y Marbella, y en la mayoría de la Costa del Sol, ha sido el primer semestre del año con mayor número de unidades vendidas de la historia.

Centrando la atención en Marbella, las ventas en los primeros seis meses de este año han superado las de 2004, el mejor año hasta la fecha, en un 22%. Incluso se puede ver en el gráfico que en este primer semestre se han vendido más propiedades que en los años de 2008 a 2013 y, debido a la pandemia, más que en 2020. Tengo que decir que estos números, aun siendo sorprendentes, no pillan por sorpresa a nadie puesto que ya se podía intuir por la actividad que se sintió en esos meses en el mercado y ya se comento hace meses.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Respecto a Benahavís, los datos son, incluso si cabe, aun más impresionantes. Las ventas de viviendas en este primer semestre del año son un 82% superiores a las del anterior record histórico que fue en el año 2019 e incluso en estos seis primeros del año se han superado las ventas de la mayoría de los años “completos” excepto las de los años 2014, 2015 y 2021 hasta tal punto que las ventas de estos seis meses han superado en un 24% la media de las ventas anuales en Benahavís.

Lo que se puede extraer de estos datos es, en principio, que el inicio de la guerra de Ucrania y las subidas generales de precios del primer semestre, que tanto nos preocuparon, no frenaron el mercado inmobiliario que ha estado extremadamente activo hasta casi el final del verano. Por el contrario, y de nuevo es una apreciación basada en los contactos con otros agentes inmobiliarios, abogados, notarias y otros profesionales relacionados con el mercado inmobiliario, parece que hay una opinión generalizada de que en el último mes se ha ralentizado la actividad inmobiliaria aunque no se ha detenido del todo. Hay muchos comentarios negativos en la prensa sobre una posible recesión en Europa que puede afectar al mercado local con caídas en los precios debido a un descenso en la demanda causado por las incertidumbres económicas que hacen que los compradores abandonen la idea de comprar o retrasen su decisión de compra a la espera de posibles oportunidades a precios más bajos.

En cualquier caso, soy positivo y con lo que Benahavís y Marbella ofrecen y las condiciones del mercado local, vamos a ser capaces de capear esta situación sin que nos afecte en exceso.

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Octubre 2022

Newsletter on the Real Estate Market of the Costa del Sol - October 2022

¿Por qué fijar el Precio de Mercado de una vivienda usando un Análisis Comparativo de Mercado realizado por un agente profesional?

Un análisis preciso del precio de mercado es esencial a la hora de vender una vivienda. Ahorrará ansiedad, tiempo y, por tanto, dinero al propietario. Estos estudios se denominan Análisis Comparativos de Mercado ya que compararán los precios de la vivienda que se quiere vender con los precios de las que se han vendido recientemente, con las que están en el mercado ahora mismo y con las que están en el mercado pero no se venden.

Este análisis comparativo, si está bien hecho, dará una estimación mucho más precisa del precio de mercado de la vivienda que va a salir al mercado por lo que la vivienda se venderá con menos problemas, más rápido y, probablemente, por más precio. Un inmueble sobrevalorado se quema, permanecerá en el mercado mucho más tiempo y como todo producto caducado necesitará una rebaja adicional del precio para venderse. ¿Es lo mismo negociar el precio de una vivienda que acaba de salir al mercado o una que lleva un año en él y está quemada? La experiencia demuestra que las propiedades quemadas se negocian por menos precio. La pregunta típica de un comprador es ¿Cuánto tiempo ha estado en el mercado? porque eso les dice cómo es de fuerte su poder de negociación.

Volviendo al análisis comparativo del mercado, ¿cuáles son los factores que influyen en el precio? Los principales son la ubicación, el precio de las propiedades comparables, el estado de la vivienda, el tamaño de la misma y el mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario también se ve afectado por la economía general, los tipos de interés, las políticas gubernamentales y la disponibilidad de viviendas en venta. Por lo tanto, la preparación de un análisis comparativo del mercado preciso requiere un conocimiento completo de las zonas, las propiedades en esas zonas y las condiciones del mercado, por lo que sólo agentes profesionales con dichos conocimientos están preparados para realizar análisis comparativos de mercado realmente precisos. Si está pensando en vender una vivienda, contrate uno de esos agentes profesionales.

Setting a Market Price by using a Comparative Market Analysis performed by a Professional Agent

A precise market price analysis is of the essence when selling a home. It will save anxiousness, time and, therefore, money to the owner. These studies are called Comparative Market Analysis since they will compare the prices of the home to be sold to the ones that have sold recently, to the ones that are on the market right now and to the ones that are on the market but are not selling.

This comparative analysis, if well done, will give a much better estimation of the market price of the property to come out to the market so the property will sell will less problems, faster and, probably, for more price. An overpriced property on the market gets burnt, will stay on the market much longer and as every outdated product will need a additional price reductions to be sold. Is it the same negotiate the price of a home that just hit the market or one that has been one year on it and it is burnt? Experience shows that burnt properties will negotiate for less. A typical question from a buyer is, how long has been on the market? because that tells them how strong is their negotiation power.

Going back to the Comparative Market Analysis, what are the factors that influence the price? The mains are location, the price of comparable properties, the condition of the home, the size of it and the real estate market. This real estate market is also affected by the general economy, the interest rates, government policies and availability of homes for sale. Therefore, preparing a precise Comparative Market Analysis requires full knowledge of the neighborhoods, the properties in those neighborhoods and the market conditions so only professional and knowledgeable agents are prepared to produce those accurate Comparative Market Analysis. If you are thinking on selling, hire one of these professional agents.

The Stock of New Homes is at minimums at the Costa del Sol

The combination of different series of data published by the Ministry of Housing has made it possible to construct Graph 1, shown below, from which interesting conclusions can be drawn about the new housing market in the province of Malaga. This graph shows the homes initiated (in the year in which construction began), home completions, the stock of new homes (unsold) and the percentage of new homes sales compared to new builts completions. The data on homes initiated and completions are superimposed so that you can see in each year's bar whether more homes were initiated than were completed (the top of the bar will be red) or vice versa (in which case the top of the bar will be blue).

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Analyzing the graph, the first thing that becomes clear is that the stock of new homes is at an all-time low and that the numbers for this upward cycle, from 2015 to 2021, are at least four times lower in terms of new construction than those of the other cycle, from 2000 to 2008. This lack of stock and the increase in demand for this product, which in terms of design and quality differs greatly from what was finished in the previous upward cycle, is what is causing the prices of new built units to be much higher than the prices of second-hand units.

Finally, it is very interesting to observe the evolution of the curve represented in green that shows the percentage of new units sold with respect to that which is being completed. Between 2004 and 2010 it can be seen that the market was not able to absorb the amount of units that were being completed (less than 50% of what was completed was sold) and that, to a certain extent, led to the situation we all know. However, between 2015 and 2021 and with some slight lag, more new built homes are sold than the ones that are completed, which favors real estate developments and prices remain high for this type of product.

El Inventario de Vivienda Nueva está en mínimos en la Costa del Sol

La combinación de distintas series de datos publicados por el Ministerio de Fomento ha posibilitado construir el gráfico 1 que se muestra a continuación y del que se pueden extraer interesantes conclusiones sobre el mercado de la vivienda de obra nueva en la provincia de Málaga. En dicho gráfico se pueden ver las viviendas iniciadas (en el año en el que se inicio su construcción), las viviendas finalizadas, el stock de vivienda nueva (sin vender) y el porcentaje de ventas de obra nueva frente a las viviendas que se terminan. Los datos de viviendas iniciadas y finalizadas están superpuestos de forma que se puede ver en la barra de cada año si se iniciaron más de las que se terminaron (la parte alta de la barra será roja) o viceversa (en cuyo caso la parte alta de la barra será azul).

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Analizando el gráfico lo primero que se ve es algo evidente, el stock de vivienda nueva está en su mínimo histórico y que los números de este ciclo alcista, de 2015 a 2021, son, en cuanto a construcción de obra nueva, al menos, cuatro veces inferiores a los del otro ciclo, de 2000 a 2008. Esta falta de stock y el aumento de la demanda de este producto que en términos de diseño y calidades difiere mucho respecto a lo que se acabó en el anterior ciclo alcista es lo que está haciendo que los precios de la vivienda de obra nueva estén muy por encima de los precios de las unidades de segunda mano.

Finalmente, es muy interesante observar la evolución de la curva representada en verde que muestra el porcentaje de vivienda nueva que se vende respecto a la que se termina. Entre 2004 y 2010 se observa que el mercado no era capaz de absorber la cantidad de vivienda que se estaba terminando (menos del 50% de lo que se terminaba se vendía) y que, en cierta medida, llevo a la situación que todos conocemos. Sin embargo, entre 2015 y 2021 y con algún leve desfase, se vende más obra nueva de la que se termina lo que favorece la promoción inmobiliaria y que los precios se mantengan elevados para este tipo de producto.

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Septiembre 2022

Newsletter on the Real Estate Market of the Costa del Sol - September 2022

¿Qué debo hacer para vender mi propiedad?

Para vender una propiedad no sólo en España sino también en todos los rincones del mundo, hay tener en cuenta 6 puntos importantes. Los voy a resumir en este artículo y los detallaré en los próximos newsletters.

1.- Decidir si vale la pena venderla o no.

Obtén información sobre el mercado inmobiliario de la zona. ¿Esta lento o caliente? ¿Y el inventario y los precios? ¿Subiendo o bajando? Cada zona tienes sus temporadas altas en las que se concentran la mayoría de las operaciones inmobiliarias. ¿Es el momento adecuado para vender? ¿Has hecho los cálculos? ¿Sabes cuanto te va a quedar tras vender?

2.- Preparar tu propiedad para la venta.

Para atraer a potenciales compradores, las propiedades tienen que presentarse lo mejor posible como si fuera un piso piloto de una promoción inmobiliaria. ¿Has leído sobre consejos de preparación de las casas para la venta? Despersonalizar, pequeñas reparaciones, ordenar, etc. Si estás pensando en poner tu propiedad en el mercado, es el momento de hacerlo.

3.– Estimar el precio de mercado de la propiedad

Trata de fijar un precio de mercado competitivo para tu propiedad tratando de dejar de lado la parte emocional que los compradores no van a tener en cuenta. Obtener comparables y trabajar, dependiendo de las condiciones del mercado y tus necesidades, la estrategia de precios.

4.- Preparar el material de marketing

Busca un fotógrafo profesional para sacar el máximo provecho de tu propiedad. No hagas fotos con móviles. Las fotos deben mostrar la amplitud de la propiedad, la luz y deben ser "tocadas" para que queden perfectas. Si no eres un profesional, contrata a uno.

5.- Preparar un Plan de Marketing efectivo

Tu propiedad puede tener un precio competitivo pero si nadie lo sabe, no se venderá. Para ello hace falta una buena estrategia de marketing. Trabájala para que en todo momento sepas cuales son los siguientes pasos en el proceso.

6.- Contratar a un agente profesional

Un agente profesional te ayudará a establecer un precio competitivo, a preparar un plan de marketing, sacará las emociones de la transacción, solucionará los problemas que, en cada operación, aparecen durante el proceso y negociará mejor para y por ti.

What should I do to sell my property?

There are a number of steps you have to follow when selling a property not only in Spain but also in every corner of the world. I am summarizing those in this article and I will detail them in coming newsletters.

1.– Decide if it is worth selling or not.

Get info on the local real estate market your property is located at. Is the market slow or hot? How about the inventory and the prices? Going up or down? Every neighborhood has high real estate seasons when most properties sell. Is it the right time to sell? Have you done your maths? Do you know your net after the selling?

2.– Prepare your property for the sale.

Every property has to look like a model home to attract potential buyers. Have your read about home staging tips? Depersonalize, small repairs, declutter, etc. If you are thinking on putting your property on the market, it is the time to do it.

3.– Estimate a competitive market price for the property

Try to fix a competitive market price for your property leaving aside personal emotions that the buyers are not going to account for. Get comparables and work out, depending on the market conditions and your needs, i.e. if the prices are going up or down, the pricing strategy.

4.– Prepare the marketing material

Look for a professional photographer to get the most of your property. Don’t do mobile photos. Photos should show the ampleness of the property, the light and should be “touched” the get the most of them. If you are not a professional, hire one.

5.– Prepare an effective Marketing Plan

Your property may be priced competitively but if no ones sees it, it won’t sell. Work it out so you know which are the following steps on the process.

6.– Hire a professional agent

A professional agent will help you to set a competitive price, to prepare a Marketing Plan, will take emotions out of the transaction, will sort out the problems that, in every transaction, appear during the process and will negotiate better for you.

The number of homes for sale keeps on reducing at the Costa del Sol

These days comments about the lack of inventory or properties available for sale have become quite common in the Marbella and Benahavis real estate ambiences but in practice there is no official information to really see how the number of properties for sale in the market is varying. Over the years we have made an estimated inventory tracking which, although not exact and taking into account that the same methodology is always applied, allows us to analyze variations or trends in the number of properties for sale.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Taking this into account, the information in the graph for Marbella is generated where it can be seen that the inventory has decreased, in general, by 3% in the last quarter and by a not inconsiderable 21% in the last year. The biggest variation was in apartments with 28% and even in apartments under 250,000 € where it fell by 38% in the last year.

Looking at Benahavís, the same trend is observed, although lower, 1.4% in the quarter and 17% in the last year, due to the fact that the number of villas for sale has decreased much less than the apartments, almost 30% less apartments for sale in the last year and 6.7% less villas for sale in the last year, so that the number of villas for sale in Benahavís is higher than the number of apartments, the difference having increased during the last year.

Finally, on the graph of the absorption ratio or number of months it takes to sell the entire inventory, it is clear that in just a year and a half it has gone from a buyer's market to a seller's market, with less stock of homes for sale and more sales transactions.

El número de viviendas en venta sigue a la baja en la Costa del Sol

En estos días los comentarios sobre la falta de inventario o de propiedades disponibles para la venta son bastante comunes en los ambientes cercanos al mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís pero en la práctica no existe información oficial para ver realmente como está variando el número de propiedades en venta. Durante años hemos hecho un seguimiento estimado del inventario que, aunque no es exacto y teniendo en cuenta que siempre se aplica la misma metodología, permite analizar las variaciones o tendencias en el número de propiedades en venta.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Teniendo en cuenta esto se genera la información del gráfico para Marbella donde se puede observar que el inventario ha bajado, en general, un 3% en el último trimestre y un nada desdeñable 21% en el último año. La mayor variación se produjo en los apartamentos con un 28% e incluso en apartamentos por debajo de 250.000 € donde bajo un 38% en el último año.

Mirando el gráfico para Benahavís, se observa la misma tendencia aunque menor, un 1,4% en el trimestre y un 17% en el último año, debido a que el número de villas en venta ha bajado bastante menos que los apartamentos, casi un 30% menos de apartamentos en venta en el último año y un 6,7% menos de villas en venta en el último año de forma que el número de villas en venta en Benahavís es mayor que el número de apartamentos habiéndose incrementado la diferencia durante el último año.

Finalmente, sobre el gráfico del ratio de absorción o número de meses que hacen falta para vender el inventario completo, se ve claramente que en solo un año y medio se ha pasado de un mercado de compradores a un mercado de vendedores, con menos stock de viviendas en venta y más operaciones de compraventa.

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Agosto 2022

Newsletter on the Real Estate Market of the Costa del Sol - August

¿Por qué vale la pena contratar a un buen agente? Por resultados, que se traduce en … más neto

Como dicen por ahí, lo barato sale caro. En el mercado inmobiliario se aplica el mismo dicho. No se trata solo de una comisión barata, un buen agente inmobiliario, que puede llegar a ser más caro, haciendo un buen trabajo puede conseguir un mayor beneficio neto para el propietario. Un mejor marketing atrae a más clientes, más clientes significa mayor interés y más ofertas, y más ofertas en menos tiempo significa más poder de negociación para conseguir un mayor precio para el propietario y menos gastos de mantenimiento de la vivienda.

¿Es bueno que una propiedad este a la venta en el mercado por mucho tiempo y con poca actividad? Realmente no. Al final se “quema” y acaba vendiéndose mucho más tarde por el mismo precio de mercado pero con muchos más meses de costes de mantenimiento y mayor coste de oportunidad. Es importante tener en cuenta que, también, en el mercado inmobiliario, tiempo es dinero. Si el propietario no tiene prisa en la venta y no esta dispuesto a llegar al nivel de precio que requiere la venta, es mejor quitar esa propiedad del mercado antes de que se “queme”. Un buen agente inmobiliario asesorará al propietario sobre el precio de mercado al que se puede vender la propiedad y sobre la estrategia de marketing y precios para conseguir la venta. Cualquier propiedad se vende si se hace un buen trabajo sobre ella maximizando el precio y reduciendo el tiempo de venta.

Para ilustrar esto voy a poner un ejemplo de una venta que he llevado a cabo el mes pasado:

Vivienda en venta en Marbella este por 420.000 €. Después de estar más de seis meses en el mercado, el agente recibe una oferta por 400.000 € que el propietario rechaza a pesar de la presión de su agente que supone la ruptura de la confianza entre ellos. El propietario acude a nuestro equipo para ver como le podemos ayudar en la venta. Dos semanas después ponemos la propiedad de nuevo en el mercado con fotos profesionales y un marketing mejorado a un precio de 445.000 €. Una semana después de lanzar la propiedad la vendimos, tras recibir dos ofertas y negociar durante unos días, por el precio de salida de 445.000 € lo que suponen 45.000 € adicionales para el propietario sin tener en cuenta el ahorro en los costes de suministros, comunidad, IBI, reparaciones, etc. de una propiedad durante seis meses que habría que sumar a su beneficio neto.

¿Vale la pena contratar a un buen agente? Creo que si, al final se paga solo.

Why is it worth hiring a good agent? For results, which translate into .... more net for the owner

As they say, cheap is expensive. In the real estate market the same saying applies. It's not just about a cheap commission. A good real estate agent, who may be more expensive, who does a good job can achieve a higher net profit for the owner.

Better marketing attracts more clients, more clients means more interest and more offers, and more offers in less time means more negotiating power to get a higher price for the owner and less maintenance expenses for the property.

Is it good for a property to be on the market for a long time with little activity? Not really. In the end it "burns out" and ends up being sold much later for the same market price but with many more months of maintenance costs and a decrease of opportunities. It is also important to keep in mind that, in the real estate market, time is money. If the owner is not in a hurry to sell and is not willing to go to the price level that the sale requires, it is better to take that property off the market before it "burns". A good real estate agent will advise the owner on the market price at which the property can be sold and on the marketing and pricing strategy to achieve the sale. Any property will sell if a good job is done maximizing the price and reducing the time it takes to sell.

To illustrate this I will give an example of a sale I closed last month:

Property for sale in Marbella East for 420.000 €. After being on the market for more than six months, the agent received an offer for 400,000 € which the owner rejected despite the pressure from his agent which lead to a break of trust between them. The owner came to our team to see how we could help her with the sale. Two weeks later we launched the property back on the market with professional photos and improved marketing at a price of 445,000 €. One week after launching the property, we sold it, after receiving two offers and negotiating for a few days, for the starting price of 445.000 € which is 45.000 € additional for the owner compared with the original offer she received without taking into account the savings in the costs of supplies, community, IBI, repairs, etc. of a property for six months that would have to be added to her net profit.

Is it worth hiring a good agent? I think so, in the end it pays for itself.