Is it worth investing in Marbella´s Real Estate?

I would say, it depends on various factors including the type of asset, the specific property, and the timing of the investment. The primary aim of this article is not to delve into an exhaustive analysis of each real estate asset category as the returns may change for the different options flipping, land development, distressed properties, etc. For instance, land investments often demand more time, whereas distressed properties might yield higher profits, particularly from a short-term perspective where timing is crucial. Investors who ventured into Marbella's real estate market in 2001 or 2013 arguably reaped substantial returns, while those who entered in 2007 faced losses instead of gains. The core idea is to approach real estate investments from a long-term standpoint that is less susceptible to market volatility.

Initially, two primary sources of profit are linked to real estate: income derived from rentals, whether for holidays or long-term leasing, and the appreciation of real estate values, i.e., price increases. Profitability arises from the combination of these two elements.

When examining Chart 1, which illustrates Spain's home profitability (in red) alongside Gross Rental Profitability (in blue) and real estate market price fluctuations (in green), one can discern that the past two decades featured periods of loss, such as 2012, as well as periods of substantial returns, notably from 2001 to 2005, averaging around 17% per annum.

The first component, Gross Rental Profitability, exhibits less volatility than home prices and has remained relatively stable over the past decade, hovering at approximately 4%. Between 2001 and 2013, it experienced more fluctuations but still maintained an average of 3.8%. Taking a 20-year perspective, the overall average stands at 3.9%. However, these percentages pertain to Gross Rental Profitability. But what about Net Rental Income? To obtain the Net figure, operating and maintenance costs must be subtracted, which is estimated at an average of 1.9% of the gross profit. Consequently, the yearly average Net Rental Income is roughly 2%.

The second component, the increase in Marbella's home prices, is summarized in Chart 2. Here, it's observable that the average annual increase over the past two decades stands at 3.5%. There were years marked by substantial price hikes, such as the period from 2001 to 2007, as well as years with price declines, occurring between 2009 and 2013. The current The question then arises: can this be regarded as a sound investment?

Once again, the answer depends on the yardstick used for comparison. Let's explore various investment options to determine where real estate in Marbella stands, as depicted in Chart 4, illustrating the average 20-year trends.

Chart 4 presents a comprehensive view of seven distinct investment assets, showcasing their average annual 20-year returns on investment. Notably, the stock market, particularly the US stock market, emerges as the top performer in long-term returns, followed closely by gold. Bonds, cash, and commodities, on the other hand, offer returns of below 3% on a yearly long-term basis. It's worth noting that there are alternative investments, like cryptocurrencies, that may yield higher returns, but they come with substantial volatility and associated risks. As the adage goes, higher risks can lead to higher returns, but this isn't the kind of investment we aimed to compare with.

To summarize, long-term investing in real estate in Marbella is poised to deliver an average yearly return of 5.5%, a rate that proves quite appealing for a moderate-profile, long-term investor. It's also attractive for individuals who view their property acquisition primarily as a means to relish the high quality of life Marbella has to offer but are mindful that, over the long haul, it can also serve as a sound investment.

 

CHART 3 - THE LUXURY HOME PRICES IN MARBELLA

CHART 4 - THE LUXURY HOME PRICES IN BENAHAVIS

¿Vale la pena invertir en bienes raíces en Marbella?

Diría que depende de varios factores, incluido el tipo de activo, la propiedad específica y el momento de la inversión. El objetivo principal de este artículo no es profundizar en un análisis exhaustivo de cada categoría de activos inmobiliarios, ya que los rendimientos pueden variar para las diferentes opciones como la compra para vender, el desarrollo de terrenos, las propiedades en dificultades, etc. Por ejemplo, las inversiones en terrenos a menudo requieren más tiempo, mientras que las propiedades en dificultades pueden generar mayores ganancias, especialmente desde una perspectiva a corto plazo donde el momento es crucial. Los inversores que se aventuraron en el mercado inmobiliario de Marbella en 2001 o 2013 probablemente obtuvieron ganancias sustanciales, mientras que los que ingresaron en 2007 enfrentaron pérdidas en lugar de ganancias. La idea central es abordar las inversiones inmobiliarias desde una perspectiva a largo plazo que sea menos susceptible a la volatilidad del mercado. Inicialmente, existen dos fuentes principales de ganancias relacionadas con el sector inmobiliario: Los ingresos derivados de alquileres, ya sea para vacaciones o arrendamientos a largo plazo, y la apreciación de los valores inmobiliarios, es decir, el aumento de los precios. La rentabilidad surge de la combinación de estos dos elementos. Al examinar el Gráfico 1, que ilustra la rentabilidad de las viviendas en España (en rojo) junto con la Rentabilidad Bruta de Alquiler (en azul) y las fluctuaciones de los precios del mercado inmobiliario (en verde), se puede discernir que las dos últimas décadas han tenido períodos de pérdidas, como en 2012, así como períodos de retornos sustanciales, especialmente de 2001 a 2005, con un promedio de alrededor del 17% anual.

El primer componente, la Rentabilidad Bruta de Alquiler, muestra menos volatilidad que los precios de las viviendas y ha permanecido relativamente estable en la última década, rondando aproximadamente el 4%. Entre 2001 y 2013, experimentó más fluctuaciones pero aún mantuvo un promedio del 3.8%. Tomando una perspectiva de 20 años, el promedio general es del 3.9%. Sin embargo, estos porcentajes se refieren a la Rentabilidad Bruta de Alquiler. ¿Pero qué hay de los Ingresos Netos por Alquiler?. Para obtener la cifra neta, se deben restar los costos operativos y de mantenimiento, estimados en un promedio del 1.9% del beneficio bruto. En consecuencia, el promedio anual de los Ingresos Netos por Alquiler es aproximadamente del 2%.  El segundo componente, el aumento en los precios de las viviendas en Marbella, se resume en el Gráfico 2.

GRÁFICO 1 - MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO EN MARBELLA

 

GRÁFICO 2 - MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO EN BENAHAVIS

Aquí, se puede observar que el aumento anual promedio en las últimas dos décadas es del 3.5%. Hubo años marcados por incrementos sustanciales de precios, como el período de 2001 a 2007, así como años con declives de precios, ocurridos entre 2009 y 2013.

Entonces surge la pregunta: ¿se puede considerar esto como una inversión sólida? Una vez más, la respuesta depende de la medida utilizada para la comparación. Examinemos diversas opciones de inversión para determinar dónde se encuentra el mercado inmobiliario en Marbella, como se muestra en el Gráfico 4, que ilustra las tendencias promedio de 20 años. El Gráfico 4 ofrece una visión completa de siete activos de inversión distintos, mostrando sus rendimientos promedio anuales de 20 años. Destaca especialmente el mercado de valores, en particular el mercado de valores de Estados Unidos, como el mejor en términos de rendimiento a largo plazo, seguido de cerca por el oro. Por otro lado, bonos, efectivo y materias primas ofrecen rendimientos por debajo del 3% anual a largo plazo. Es importante señalar que existen inversiones alternativas, como las criptomonedas, que pueden generar rendimientos más altos, pero vienen acompañadas de una considerable volatilidad y riesgos asociados. Como dice el refrán, mayores riesgos pueden llevar a mayores ganancias, pero este no es el tipo de inversión que estábamos buscando comparar. En resumen, la inversión a largo plazo en bienes raíces en Marbella está posicionada para ofrecer un rendimiento promedio anual del 5.5%, una tasa que resulta bastante atractiva para un inversor a largo plazo con un perfil moderado. También es atractiva para las personas que ven la adquisición de propiedades principalmente como una forma de disfrutar de la alta calidad de vida que Marbella ofrece, pero son conscientes de que, a largo plazo, también puede ser una inversión sólida.

 

GRÁFICO 3 - PRECIOS EN EL MERCADO DE LUJO EN MARBELLA

GRÁFICO 4 - PRECIOS EN EL MERCADO DE LUJO EN BENAHAVIS

¿Cómo empezó 2023 el mercado inmobiliario de lujo en Marbella y Benahavís?

Realmente parece que el mercado inmobiliario en Marbella y Benahavís está entrando en una fase de normalización según la percepción de nuestro propio equipo y lo que se ha comentado con algunos profesionales inmobiliarios como abogados o agentes inmobiliarios.

Durante el pasado año, 2022, el mercado alcanzó un récord histórico en términos de transacciones cerradas con un ritmo de actividad bastante rápido, con propiedades que encontraron comprador en menos de una semana y precios finales que incluso superaron los precios iniciales de venta dando lugar a incrementos de precios de incluso dos dígitos.

Como destacamos en nuestros recientes newsletters, el comienzo de 2023 ha traído buenas noticias para el sector inmobiliario local a pesar de la preponderancia de noticias económicas desfavorables. Aunque el número de ventas ha experimentado una ligera disminución en comparación con el año anterior, este año sigue siendo sólido en términos de transacciones, y los precios se están empezando a estabilizar. Esta tendencia es realmente beneficiosa para mantener la demanda sin generar alarmas.

GRÁFICO 1 - MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO EN MARBELLA

 

GRÁFICO 2 - MERCADO INMOBILIARIO DE LUJO EN BENAHAVIS

En términos generales, el mercado de alto nivel muestra asimismo un comportamiento alentador, como lo demuestran los gráficos adjuntos que detallaremos a continuación:

1. En Marbella, se ha producido un ligero aumento en la proporción de viviendas de lujo vendidas de la gama más alta (por encima de 1,5 millones de euros) en comparación con el total de viviendas vendidas. Por el contrario, hay un descenso del 0,6% en las ventas de propiedades con precios entre 1 y 1,5 millones de euros. Este segmento en particular está experimentando un impacto significativo debido a la escasez de propiedades disponibles, de ahí la disminución de las ventas. En consecuencia, el crecimiento de las transacciones de propiedades de lujo, que se había duplicado en los últimos cinco años, se ha moderado. Aun así, se mantiene en niveles similares a los del año pico, 2022.

 2. En Benahavís se aprecia un patrón similar, aunque con ritmos distintos. Las ventas de propiedades que superan los 4 millones de euros y las que tienen un precio entre 1,5 y 4 millones de euros continúan en aumento. Mientras tanto, las transacciones de propiedades entre 1 y 1,5 millones de euros han experimentado un descenso. Este declive puede atribuirse de nuevo a la escasez de oferta en ese rango de precios. Cabe destacar que se ha producido un aumento sustancial en el volumen de ventas de propiedades con un precio entre 1,5 y 4 millones de euros, triplicándose la proporción en los últimos cinco años y con un incremento adicional del 2% a comienzos de 2023.

3. En lo que respecta a los precios en Marbella, se observa un alza continua en todos los niveles de propiedades. De hecho, se puede apreciar en el gráfico 3 que las propiedades por encima de los 4 millones de euros son las que experimentan el mayor incremento, lo que evidencia la robustez de este segmento de mercado de alta gama. Esto ha llevado a que la media de precios alcance, por primera vez, los 10.000 euros/m².

4. En Benahavís las formas de las curvas del gráfico 4 son similares a las de Marbella pero aún en niveles de precio más bajo. Los precios en los niveles más altos son los que suben con más fuerza y llegan a los 8.000 euros/m², pero todavía 2.000 euros/m² por debajo de Marbella.

En resumen, a pesar de todas las noticias económicas negativas que nos bombardean día a día, el mercado inmobiliario de alta gama mantiene una trayectoria positiva observándose un mayor porcentaje de operaciones cerradas en estos niveles y unos precios que continúan en ascenso en este inicio de un año, que en principio, se prevé incierto.

GRÁFICO 3 - PRECIOS EN EL MERCADO DE LUJO EN MARBELLA

GRÁFICO 4 - PRECIOS EN EL MERCADO DE LUJO EN BENAHAVIS

How did the Luxury Real Estate Market start 2023 in Marbella and Benahavis?

It appears that the real estate market in Marbella and Benahavis is entering into a phase of stabilization: that is our team’s feeling and what has emerged in conversations with real estate professionals such as lawyers or real estate agents.

Last year, 2022, the market achieved an all-time high in closed transactions. The pace of activity was quite rapid, with properties being sold in under a week and final prices even surpassing initial asking prices, leading to double-digit price increase.

As highlighted in our recent newsletters, the start of 2023 has been encouraging for the local real estate sector despite the prevailing negative economic news. While the number of sales has slightly decreased compared to 2022, 2023 has seen a robust performance in terms of transactions, and prices are stabilizing. This trend is actually beneficial to maintain demand without causing alarm. Let's now delve into the state of the high-end market.

CHART 1 - THE LUXURY MARKET IN MARBELLA

 

CHART 2 - THE LUXURY MARKET IN BENAHAVIS

In general, the luxury market is also displaying a positive performance as seen on the accompanying charts that I will now elaborate on in more detail:

1. In Marbella the percentage of high-end luxury homes sold (above 1.5 million euros) has increased slightly compared to the total number of homes sold. Conversely, there's a 0.6% decline in sales of properties priced between 1 and 1.5 million euros. This particular range is experiencing a strong impact due to a shortage of available properties, hence the decrease in sales. Consequently, the growth in high-end property transactions, which had doubled over the last five years, has moderated. However, it remains at levels akin to the peak year, 2022.

 2. A similar pattern is visible in Benahavis, but with varying rates. Sales for properties exceeding 4 million euros and those priced between 1.5 and 4 million euros keep rising. Meanwhile, transactions for properties between 1 and 1.5 million euros have decreased. This decline can also be attributed to the scarcity of stock in that range. Notably, there has been a substantial surge in sales volume for properties priced between 1.5 and 4 million euros, with the percentage of transactions tripling over the past 5 years and an additional 2% increase noted at the start of 2023.

3. In terms of pricing in Marbella, prices keep rising for all types of properties. In fact, it can be appreciated on chart 3 that properties above 4 million euros are the ones with a higher increase, showing the strength of this high end market and reaching an average, for the first time, of 10.000 euros/sqmt.

4. In Benahavis the tendency of the curves on chart 4 is similar to Marbella but still on lower price levels. The prices on the highest levels are the ones going up with more strength and reaching 8.000 euros/sqmt. but still 2.000 euros/sqmt. lower than Marbella.

In summary, despite all the negative economic news that unsettles us every day, the high end real estate market is performing well: a higher percentage of transactions was closed on those levels and prices still kept on rising at the beginning of this uncertain year

 

CHART 3 - THE LUXURY HOME PRICES IN MARBELLA

CHART 4 - THE LUXURY HOME PRICES IN BENAHAVIS

¿Cuál es la rentabilidad de una inversión inmobiliaria en Marbella?

Todo inversor busca constantemente esta cifra para calcular la rentabilidad de su inversión cuando contempla la compra de una propiedad en Marbella.

Esta rentabilidad se obtiene combinando los ingresos por alquiler generados por la propiedad y la revalorización inmobiliaria del activo. Esta ampliamente reconocido que la rentabilidad está influenciada por las condiciones del mercado, fluctuando entre periodos de rentabilidades positivas y otros en los que los inversores pueden experimentar pérdidas de capital. El siguiente gráfico ilustra esta tendencia para España, revelando rentabilidades negativas entre 2009 y 2013 debido a la incapacidad de compensar la caída de los precios inmobiliarios con los ingresos por alquiler. En cualquier caso y para tomar decisiones más informadas, es aconsejable analizar los números a largo plazo para poder estimar con más exactitud nuestros beneficios a largo plazo.

Entrando en los detalles para Marbella y teniendo en cuenta los dos factores que intervienen: la rentabilidad media de los alquileres a largo plazo del 3,8% (como se representa en el Gráfico 1) y el incremento medio de los precios inmobiliarios en 20 años, también del 3,8% (como se muestra en el Gráfico 2), la rentabilidad a largo plazo de una inversión inmobiliaria en Marbella asciende a un no despreciable 7,6%.

Se pueden conseguir mayores rentabilidades a corto plazo en periodos como el actual, con mayores subidas de precios y escasez de inventario de alquiler, pero siempre es aconsejable entender las cifras del largo plazo para tener más control sobre la inversión.

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What is the return of a Real Estate investment in Marbella?

Every investor is constantly seeking this figure to calculate their return on investment when contemplating the purchase of a property in Marbella.

This return is obtained by combining the rental income generated by the property and the real estate appreciation in the asset's value. It is widely recognized that the return is influenced by market conditions, fluctuating between periods of positive returns and others where investors may experience capital losses. The graph below illustrates this trend for Spain, revealing negative returns between 2009 and 2013 due to the inability to offset the decline in real estate prices with rental income. However, for a more cautious approach, it is advisable to analyze the numbers over the long term in order to make informed decisions.

Getting into the details for Marbella and taking into account the two factors intervening: the average long-term rental profitability of 3.8% (as depicted in Chart 1) and the 20 years’ average increase in real estate prices, also at 3.8% (shown in Chart 2), the long-term return on a real estate investment in Marbella amounts to a relevant 7.6% per year.

Higher short-term returns can be achieved in periods such as the current one, with higher price increases and a shortage of rental inventory, but it is always advisable to understand the long-term figures to have more control over the investment.

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What are the prices doing in the Real Estate market of Marbella & Benahavis?

After the publication of the information on prices by the Ministry of Housing, the Land Registrars Association and the real estate portal Idealista for the first quarter of 2023, the first conclusion is that prices keep on with the same upward trend with several key points that are worth noting:

1. Firstly, in Marbella, the asking prices continue to rise at a quarterly rate of 4.0% and a yearly rate of 18.6%, showing no signs of slowing down. Prior to the pandemic, yearly increases in asking prices remained below 10%. However, the current increase has reached nearly 20%, which I believe is unsustainable in the medium term and may negatively impact the market. Although the market is performing well and inventory

 

 2. On the other hand, the closing prices of properties in Marbella during the first quarter of 2023 did not increase compared to the previous quarter. Whether this is merely a conjunctural fact or an indication of a deceleration in price increases will become clearer when the information for the second quarter is released.

3. A similar trend can be observed in Benahavis, albeit at different rates. The asking prices are still rising, but at a more moderate quarterly rate of 1.0% and a yearly rate of 7.5%. While closing prices for homes are still increasing on a yearly basis, they experienced a notable decrease of 4.8% in the last quarter. I believe this reduction may be circumstantial, and we can expect a stabilization of closing prices when data for the second quarter, which had increased activity, is released. Therefore, an eye should be monitoring those numbers.

4. Regarding the gap between asking prices and closing prices, the difference remains around 20%, with slightly higher values in Benahavis, representing the highest level since 2016.

5. Just to be noted that the valuation prices, indicated in red on the chart for Marbella, are another 11% below the closing prices and on an upward tendency.

 

In summary, the tendency shows prices going up, maybe too much when considering asking prices, although with some moderation in the last quarter. The data for the second quarter will reveal whether the slowdown in price increases observed in the first quarter is merely circumstantial or a necessary trend towards moderation.

 

¿Cómo se están comportando los precios en Marbella y Benahavís?

Tras la publicación de los datos sobre precios en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol para el primer trimestre de 2023 por parte del Ministerio de Fomento, el Colegio de Registradores y el portal inmobiliario Idealista, la primera conclusión es que los precios siguen con la misma tendencia al alza con varios puntos clave que merece la pena destacar:

1. En primer lugar y en Marbella, los precios de salida siguen subiendo a un ritmo trimestral del 4,0% y anual del 18,6% sin mostrar signos de desaceleración. Antes de la pandemia, los aumentos anuales de los precios de salida se mantenían por debajo del 10%. Sin embargo, el aumento actual ha alcanzado casi el 20%, lo que pienso que puede ser insostenible a medio plazo y puede afectar negativamente al mercado

 

que aunque sigue funcionando bien y el inventario sigue siendo limitado, nuevos aumentos de los precios de venta pueden reducir la demanda.

2. Por otro parte, los precios de cierre de venta de las propiedades en Marbella durante el primer trimestre de 2023 no aumentaron en comparación con el trimestre anterior. Si esto es simplemente coyuntural o un indicativo de una desaceleración en el aumento de los precios quedará más claro cuando se publiquen los datos del segundo trimestre.

3. En Benahavís se observa una tendencia similar, aunque a un ritmo diferente. Los precios de venta siguen subiendo, pero a una tasa trimestral más moderada del 1,0% y a una tasa anual del 7,5%. Aunque los precios de venta de las viviendas siguen aumentando anualmente, experimentaron un notable descenso del 4,8% en el último trimestre. Creo que esta bajada puede ser coyuntural, y podemos esperar una estabilización de los precios de venta cuando se publiquen los datos del segundo trimestre, en el que aumentó la actividad, por lo que habrá que estar atentos a esas cifras.

4. En cuanto a la brecha entre precios de salida y precios de cierre, la diferencia se mantiene en torno al 20%, con valores ligeramente superiores en Benahavís, lo que representa el nivel más alto desde 2016.

5. Sólo apuntar que los precios de tasación, indicados en rojo en el gráfico para Marbella, están otro 11% por debajo de los precios de cierre y en tendencia alcista.

 En resumen, la tendencia muestra precios al alza, quizá demasiado si se consideran los precios de salida, aunque con cierta moderación en el último trimestre. Los datos del segundo trimestre revelarán si la ralentización de la subida de precios observada en el primero es meramente coyuntural o una necesaria tendencia a la moderación.

Is the Real Estate market of Marbella & Benahavis facing a downturn?

The data of closed transactions for the first quarter of 2023 was published last week by the Ministry of Housing showing interesting numbers that will be analyzed in this article:

 

1. First of all, there have been numerous comments about the slowdown of the real estate market, and to some extent, they hold true. In Benahavis, we observed an 8,8% decrease in the number of sales compared to the same quarter of 2022. In Marbella, this reduction reached a significant figure of 17,4% when compared to the corresponding quarter of the previous year. It is important to note that 2022 marked the best year in the history of the real the estate market in the area. Despite these declines in number of closed transactions, the first quarter of 2023 still ranks among the top five years in the real estate market of Costa del Sol. Moreover, it surpasses the average number of transactions closed in the first quarter over the last ten years, with Benahavis leading at 47% above the ten-year average and Estepona trailing at 7% above.

 

2. When we focus specifically on the sale of second-hand properties, the situation becomes even more noteworthy. In Benahavis, there has been a remarkable 10,3% increase in the number of closings for second-hand homes. This growth is particularly remarkable given the reports on the real estate market slowdown and the exceptional year experienced in 2022. On the other hand, Marbella lived a 7,2% decrease in the number of closings for second-hand properties, yet it remains the second-best year in the city's real estate history.

 

3. However, when we turn our attention to the sale of new units, the numbers paint a discouraging picture. There have been significant reductions in the closing of newly constructed properties, with some cases experiencing a decline of nearly 90%. It is important to note that the Ministry's data, based on the records from the Land Registry, count a sale when units are completed, the buying deed is signed at the Notary, and the sale is registered at the Land Registry. This means that the recorded closings in this quarter represent sales that were signed months or even years in advance of the completion of the properties, mainly in 2022 but with construction initiated in 2019 or 2020, which was also affected by the pandemic-related delays. Looking ahead, we can expect an increase in the number of sold properties in the coming quarters, as new homes are delivered. These sales will account for the units sold during 2021 and 2022. In fact, as we mentioned in our previous newsletter, there is a shortage of new properties, as the inventory continues to decline due to high demand, while construction levels remain lower than those seen during the boom years from 2001 to 2007. You can refer to the attached chart for a visual representation.

 

 In summary, the real estate market remains fairly active, although it has slowed down compared to the record-breaking year of 2022. The limited availability of newly built properties may further promote the sales of second-hand homes.

 

 Fuente: Colegio de Registradores de España; Ministerio de Fomento.


¿Está el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís en recesión?

 El Ministerio de Vivienda publicó la semana pasada los datos de las transacciones cerradas durante el primer trimestre de 2023, revelando cifras cuando menos interesantes que van a  analizarse en este artículo:

1. Se han estado escuchando muchos comentarios sobre la desaceleración del mercado inmobiliario y, de alguna manera, son ciertos. En Benahavís, se ha observado una disminución del 8,8% en el número de ventas en comparación con el mismo trimestre de 2022 mientras que en Marbella ese mismo porcentaje de reducción alcanzó la significativa cifra del 17,4%, siempre en comparación con el mismo trimestre de 2022. Cabe destacar aquí es que 2022 fue el mejor año en la historia del mercado inmobiliario en la zona por lo tanto, a pesar de estas reducciones en el número de transacciones cerradas, el primer trimestre de 2023 ha sido uno de los cinco mejores años en el sector inmobiliario de la Costa del Sol, muy por encima del promedio de las transacciones cerradas en el primer trimestre de los últimos 10 años, siendo Benahavís el mejor con un 47% por encima de ese promedio y Estepona el peor con un 7% por encima.

 

2. Si nos centramos en la venta de viviendas de segunda mano, la situación es aún más relevante. En Benahavís, ha habido un aumento del 10,3% en el número de transacciones de segunda mano, lo cual suena asombroso si tenemos en cuenta las noticias sobre la desaceleración del mercado inmobiliario y después de un histórico 2022. Por otro lado, hay una disminución del 7,2% en el número de cierres en Marbella, pero, de todas formas, sigue siendo el segundo mejor año en la historia del mercado inmobiliario de esa ciudad.

 

3. Sin embargo, si observamos la venta de unidades nuevas, los números son desalentadores. Hay reducciones cruciales en el número de transacciones de nueva construcción, llegando en muchos casos al 90%.  Cabe destacar aquí que los números del Ministerio, basados en los que proporciona el Registro de la Propiedad, cuentan una venta cuando las viviendas están terminadas, se firma la escritura de compra en el Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, no cuando se realiza la venta efectiva mediante la firma de un contrato privado de compraventa que, en muchos casos, se formaliza antes de que las propiedades estén terminadas. Por lo tanto, y en general, los cierres contabilizados en este trimestre son ventas firmadas meses o años antes de la finalización de las viviendas, principalmente en 2022 y, por lo tanto, iniciadas en 2019 o 2020, el año de la pandemia, cuando todo, incluida la construcción de nuevos complejos, se retrasó. En los próximos trimestres, veremos un aumento en los números de ventas, asociados con la entrega de las propiedades, de nuevas viviendas que representarán todas las ventas de estas unidades que tuvieron lugar durante 2021 y 2022.

De hecho, y recordando lo que se escribió en nuestro último newsletter, hay escasez de propiedades nuevas, ya que la mayoría de las nuevas propiedades se están vendiendo y los niveles de construcción siguen siendo mucho más bajos que los que se vieron durante los años de boom, entre 2001 y 2007, como se puede observar en el mismo gráfico que se adjuntó a ese mismo artículo.

 

En resumen, el mercado inmobiliario sigue siendo bastante activo, aunque un poco más lento en comparación con el año récord de 2022, y la escasez de viviendas de nueva construcción puede impulsar las ventas de viviendas de segunda mano.

 

 Fuente: Colegio de Registradores de España; Ministerio de Fomento.






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