Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Junio 2023
The 3% retention to non-residents when selling in Spain
Are you aware that if you are a non-resident in Spain and you are selling a property, the buyer will have to retain 3% of the agreed price to deposit it at the Spanish Tax Office?
1. Why is that? Every seller in Spain will have to pay taxes for the profit generated when selling a piece of real estate, i.e. a property. The taxes vary depending on your fiscal residency, that is if you are a tax resident in Spain or not, the profit obtained and should be calculated by your lawyer or tax advisor (check my previous article on that subject).
If you are tax resident in Spain, which shall be proved by a certificate of the Spanish Tax Office to be presented to the Notary that prepares the selling deed, you will pay the taxes on the profit generated in June of the year following the one when the profit was generated.
If you are not a tax resident in Spain, the Spanish Tax Office considers that it may be more difficult to clear the tax once the transaction is fully closed so it established the 3% retention that the buyers are obliged to deposit at the Tax Office in thirty days after the closing and derives the liability on depositing that amount to the buyer. That avoids non-paid taxes and future problems with non-residents that may have left already the country.
2. What if the amount deposited is higher than the profit tax to be paid? In this case, the seller has to present a tax declaration, in three months after the one month period the buyer has to deposit the 3% retained, informing the Tax Office about the profit generated or even if there is no profit. Once the Tax Office checks the Tax declaration and that there are no other non-paid taxes by that individual, it will refund the difference between the amount deposited and the actual tax. In our experience those refunds are taking between six months and one year.
3. What if the 3% retained is not enough to cover the profit tax generated? Is this case, the seller also has to present a profit tax declaration in the same period as before and pay the additional amount to cover the full tax amount.
* Since each particular case is different, it is highly recommendable that you check your own tax situation with your lawyer or tax advisor.
La retención del 3% a no-residentes a la hora de vender en España
¿Sabía que si es no residente en España y vende una vivienda, el comprador tendrá que retener el 3% del precio acordado para ingresarlo en Hacienda?
1. ¿Por qué? Todo vendedor en España tiene que pagar impuestos por el beneficio generado al vender un inmueble, es decir, una propiedad. Los impuestos varían en función de la residencia, es decir, si es residente fiscal en España o no, del beneficio obtenido y deberían ser calculados por su abogado o asesor fiscal (consulte mi artículo anterior sobre este tema).
Si es residente fiscal en España, que debe acreditarse mediante un certificado de la Agencia Tributaria que se presentará ante el Notario que tramite la escritura de compraventa, pagará impuestos sobre la ganancia generada en junio del año siguiente al año en el que se generó la plusvalía.
Si usted no es residente fiscal en España, la Agencia Tributaria española considera que puede ser más difícil liquidar el impuesto una vez que la transacción está totalmente cerrada por lo que estableció una retención de un 3% sobre el precio de venta que los compradores están obligados a depositar en la Agencia Tributaria en treinta días después de la firma de escritura y deriva la responsabilidad sobre el depósito de esa cantidad al comprador. Así se evitan impuestos no pagados y futuros problemas con no residentes que puedan haber abandonado ya el país.
2. ¿Qué ocurre si la cantidad depositada es superior al impuesto a pagar? En este caso, el vendedor tiene que presentar una declaración de la renta, en tres meses después del plazo de un mes que el comprador tiene para depositar el 3% retenido, informando a la Agencia Tributaria sobre la ganancia generada o incluso si hay perdida. Una vez que la Agencia Tributaria comprueba la declaración de la renta y que no existen otros impuestos no pagados, devolverá la diferencia entre la cantidad depositada y el impuesto real. En nuestra experiencia esas devoluciones están tardando entre seis meses y un año.
3. ¿Y si el 3% retenido no es suficiente para cubrir el impuesto sobre la ganancia generada? En este caso, el vendedor también tiene que presentar una declaración del impuesto sobre la ganancia en el mismo periodo que antes y pagar una cantidad adicional para cubrir la totalidad del impuesto.
* Dado que cada caso particular es diferente, es muy recomendable que compruebe su propia situación fiscal con su abogado o asesor fiscal.
Are we close to another 2008´s, Real Estate bubble bursting?
We would say that we do not think so for five reasons: much less construction, what is being built is being sold, much less inventory, credits much more controlled, reasons for the growth are still there—lifestyle. We are going to base the reasoning on the information provided recently by the Ministry of Housing for 2022 on the number of homes being initiated and finished and the rate of sales of new units.
1. As it can be easily seen with Chart 1, in 2004 42.000 new properties were initiated in the Malaga province while in 2022 only 6.891 were started which represents only 16% of what was happening in 2004. Although the chart only covers from 2004 onwards, the peak of new construction was reached in the province of Malaga in 2003 with 83.274 units that means 12 times more than now. We have heard that there is a lot of construction now but it is nothing compared to what we had on the boom years.
2. Independently of the number of homes being built, the important number is how many of those are being sold. The green line on Chart 1 shows the number of new units sold versus the ones finished. In 2021 and 2022 the number is over 100% so more new units are sold than the ones being finished so the stock of new homes is being reduced. If we check that line in the boom years, between 2004 and 2007, only 40% of the new builts were being sold so, with the levels of construction mentioned on the above paragraph, the stock of unsold new homes was growing and growing crazily until the bubble burst in 2008.
3. As said, with lots of unsold inventory in 2008, what was the consequence? Massive reductions in price to be able to sell that collapsed the market and forced the bankruptcy of many developers that had been attracted by the fast growth of the market and left leaving those properties to be repossessed by banks. The situation of the inventory is completely different now. That situation is shown by the red line on the chart.
4. These developers were extremely active because of the easy access to loans that the banks were promoting that was really the main cause of the problem. Nowadays, having learned the lesson of 2008, banks are much more restrictive with the credits to developers and they have created special departments for these operations.
5. We have seen in the last years that the Costa del Sol has become a destination not only for those looking to enjoy a deserved retirement after a long working life but also to people looking for the great lifestyle that Marbella & Benahavis are offering.
In summary, for the reasons we have exposed we don't think the situation is right now even closer to what happen in 2008. We are feeling a cooling down of the market caused by the macro economic situation and the increase in interest rates but we are facing a “normal” year after an extremely active and record year 2022.
Source: Colegio de Registradores de España
¿Estamos en otra burbuja inmobiliaria como la de 2008?
Nosotros diríamos que no lo creemos por cinco razones: mucha menos construcción, lo que se construye se vende, mucho menos inventario, créditos mucho más controlados, las razones del crecimiento siguen ahí-estilo de vida. Vamos a basar el razonamiento en la información facilitada recientemente por el Ministerio de Vivienda para 2022 sobre el número de viviendas iniciadas y terminadas y el ritmo de ventas de nuevas unidades.
1. Como se puede ver fácilmente con el Gráfico 1, en 2004 se iniciaron 42.000 nuevas viviendas en la provincia de Málaga mientras que en 2022 sólo se iniciarán 6.891 lo que representa sólo el 16% de lo que ocurría en 2004. Aunque el gráfico sólo cubre desde 2004 en adelante, el pico de nueva construcción se alcanzó en la provincia de Málaga en 2003 con 83.274 unidades que significa 12 veces más que ahora. Hemos oído que ahora hay mucha construcción pero no es nada comparado con lo que hubo en los años del boom.
2. Independientemente del número de viviendas que se construyan, la cifra importante es cuántas de ellas se venden. La línea verde del gráfico 1 muestra el número de unidades nuevas vendidas frente a las terminadas. En 2021 y 2022 la cifra es superior al 100%, por lo que se venden más unidades nuevas que las que se terminan, de modo que el stock de viviendas nuevas se está reduciendo. Si comprobamos esa línea en los años del boom, entre 2004 y 2007, sólo se vendían el 40% de las nuevas construidas por lo que, con los niveles de construcción mencionados en el párrafo anterior, el stock de viviendas nuevas sin vender crecía y crecía de forma alocada hasta el estallido de la burbuja en 2008.
3. Como se ha dicho, con mucho inventario sin vender en 2008, ¿cuál fue la consecuencia? Bajadas masivas de precio para poder vender que colapsaron el mercado y forzaron la quiebra de muchos promotores que se habían visto atraídos por el rápido crecimiento del mercado y se marcharon dejando esas viviendas para ser embargadas por los bancos. Ahora la situación del inventario es completamente diferente. Esa situación la muestra la línea roja del gráfico.
4. Estos promotores eran extremadamente activos debido al fácil acceso a los préstamos que los bancos estaban promoviendo que era realmente la causa principal del problema. Hoy en día, aprendida la lección de 2008, los bancos son mucho más restrictivos con los créditos a promotores y han creado departamentos especiales para estas operaciones.
5. Hemos visto en los últimos años que la Costa del Sol se ha convertido en un destino no sólo para aquellos que buscan disfrutar de una merecida jubilación después de una larga vida laboral, sino también para personas que buscan el gran estilo de vida que Marbella y Benahavís ofrecen.
En resumen, por las razones que hemos expuesto no creemos que la situación sea ahora mismo ni siquiera parecida a lo que ocurrió en 2008. Estamos sintiendo un enfriamiento del mercado causado por la situación macroeconómica y la subida de los tipos de interés pero estamos ante un año "normal" después de un año 2022 extremadamente activo y de récord.
Fuente: Colegio de Registradores de España
Newsletter on the Real Estate Market of the Costa del Sol - May 2023
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Mayo 2023
4 reasons why you should hire a professional real estate agent
Hiring a professional real estate agent can be one of the best decisions you make in the process of buying or selling a property. There are many reasons why a real estate agent can help you get the best results, and in this article we will explore some of them.
1. A professional real estate agent has a thorough understanding of the real estate market. They know what the current market trends are, how prices are moving and which areas are in high demand. This experience and knowledge allows them to guide you in making informed decisions as to the right price and timing to buy or sell a property.
2. Realtors have an established network of contacts that can be invaluable during the process of buying or selling a property. They have access to other real estate agents, as well as lawyers, accountants and other industry professionals who can assist you at all stages of the process. This network of contacts can also be useful if you are looking for financing or need help finding contractors or movers.
3. Another advantage of working with a professional real estate agent is that they can handle all the documentation and paperwork that comes with buying or selling a property. This includes negotiating and drafting contracts, preparing closing documents, and making sure all deadlines are met. By working with an agent, you can rest assured that the entire process will be handled professionally and efficiently.
4. Finally, working with a professional real estate agent can save you time and effort. Searching for properties, arranging viewings and coordinating logistics can be a complicated and stressful process. A real estate agent can handle this entire process for you, allowing you to focus on other important things in your life.
In short, if you are looking to buy or sell a property, hiring a professional real estate agent can be an excellent decision. With their knowledge and experience, an established network of contacts, the ability to handle all the documentation and paperwork, and the ability to negotiate on your behalf, a real estate agent can make the entire process much easier and hassle-free.
4 razones por las que debes contratar un agente inmobiliario profesional
Contratar a un agente inmobiliario profesional puede ser una de las mejores decisiones que tome en el proceso de compra o venta de una propiedad. Hay muchas razones por las cuales puede ayudarle a obtener los mejores resultados, y en este artículo exploraremos algunas de ellas.
1. Un agente inmobiliario profesional tiene una comprensión completa del mercado inmobiliario; sabiendo cuáles son las tendencias actuales del mercado, cómo se están moviendo los precios y qué áreas tienen una alta demanda. Esta experiencia y conocimiento les permite guiarle en la toma de decisiones informadas en cuanto al precio y el momento adecuado para comprar o vender una propiedad.
2. Los agentes inmobiliarios tienen una red de contactos establecida que puede ser invaluable durante el proceso de compra o venta de una propiedad. Tienen acceso a otros agentes inmobiliarios, así como a abogados, contadores y otros profesionales de la industria que pueden ayudarle en todas las etapas del proceso. Esta red de también puede ser útil si está buscando financiamiento o si necesita ayuda para encontrar contratistas o empresas de mudanzas.
3. Otra ventaja de trabajar con un agente inmobiliario profesional es que pueden manejar toda la documentación y el papeleo que viene con la compra o venta de una propiedad. Esto incluye negociar y redactar contratos, preparar los documentos de cierre y asegurarse de que se cumplan todos los plazos. Al trabajar con un agente, puede estar seguro de que todo el proceso se manejará de manera profesional y eficiente.
4. Finalmente, trabajar con un agente inmobiliario profesional puede ahorrarle tiempo y esfuerzo. La búsqueda de propiedades, la organización de visitas y la coordinación de la logística pueden ser un proceso complicado y estresante. Un agente inmobiliario puede manejar todo este proceso por usted, permitiéndole concentrarse en otras cosas importantes en su vida.
En resumen, si está buscando comprar o vender una propiedad, contratar a un agente inmobiliario profesional puede ser una excelente decisión. Con su conocimiento y experiencia, una red de contactos establecida, la capacidad de manejar toda la documentación y el papeleo y la capacidad de ahorrarle tiempo y esfuerzo, un agente inmobiliario puede hacer que todo el proceso sea mucho más fácil y sin problemas.
¿Quién compra en Benahavís y Marbella?
El Colegio de Registradores ha publicado recientemente su informe anual para 2022 que ofrece, entre otros, información ampliada sobre las nacionalidades de los compradores extranjeros en España, más en detalle para cada una de las regiones y algunas provincias del territorio nacional. Hay algunos datos interesantes que serán comentados en este artículo.
Comprobando el gráfico 1 que muestra el número de ventas a extranjeros en la provincia de Málaga, se puede observar no solo que el año anterior fue el año con más ventas a extranjeros en Málaga, lo cual es comprensible ya que 2022 fue un año histórico en venta de viviendas en la mayoría de los municipios de la provincia, sino también que el porcentaje de venta a extranjeros aumentó del 27% al 33% lo que supone un notable + 6% recuperándose los porcentajes alcanzados de 2013 a 2016 y tras 5 años de descensos. Esto demuestra que un tercio de las viviendas cerradas en la Costa del Sol se venden a no nacionales confirmando el creciente interés por la zona que manifiestan los clientes procedentes del extranjero.
Por otro lado y en el gráfico 2, se pueden ver las nacionalidades de los compradores en Andalucía. Aunque los datos son para toda la comunidad andaluza, la mayoría de las ventas a extranjeros en la región se cierran en la Costa del Sol por lo que consideraremos estos datos relevantes para nuestra zona. El gráfico muestra que los británicos siguen siendo la nacionalidad que más operaciones inmobiliarias cierran pero con un cambio de tendencia extremadamente relevante. Por primera vez tras el Brexit, el número de compradores procedentes de Reino Unido ha aumentado un notable 27% en el porcentaje de ventas. Esperamos que este cambio se estabilice ya que los británicos siempre han sido los principales compradores en Marbella y, especialmente, en Benahavís.
En cuanto al número de ventas, las nacionalidades con más ventas cerradas son los británicos, suecos y holandeses que arrebataron el puesto a los belgas lo que supone un cambio respecto a los diez años anteriores, siendo esta última ha sido la tercera en el ranking. En general, la mayoría de las nacionalidades han aumentado sus porcentajes siendo holandeses y alemanes los que más han aumentado.
En resumen, las cifras están mostrando lo que hemos notado en los últimos dos años, que es que cada vez más extranjeros deciden disfrutar del estilo de vida que ofrece la Costa del Sol.
Fuente: Colegio de Registradores.
Who is buying in Benahavis & Marbella?
The Land Registry Association has recently published his yearly report for 2022 that gives, among others, extended information on the nationalities of foreign buyers in Spain, more in detail for each of the regions of Spain and some provinces of Spain. There are some interesting data that will be commented in this article.
Checking Chart 1 that shows the number of sales to foreigners in the province of Malaga, it can be seen not only that 2022 was the year with more sales to foreigners in Malaga, which is understandable as 2022 was an historic record year in home sales in most of the municipalities of the province, but also that the percentage of sale to foreigners increased from 27% to 33% which is a remarkable +6% to recover the percentages achieved from 2013 to 2016 and after 5 years of declines.
This shows that one third of the properties closed in the Costa del Sol are sold to foreigners confirming the increasing interest in the area that clients from abroad are manifesting.
On the other hand and in Chart 2, it can be seen the nationalities of the foreigners buying in Andalucia. Although the data is for the whole Andalusian community, most of the sales to foreigners in the region are closed in the Costa del Sol so we will consider this data relevant for our area. The chart shows that British are still the nationality that closes more real estate transactions but with a extremely relevant change in the tendency. For the first year after the Brexit, the number of British buying have increased a remarkable almost 27% in the percentage of sales. We hope for the stabilization of this change as British have been always the main buyers in Marbella and, specially, Benahavis.
In terms of number of sales, the nationalities with more closed sales are British, as commented, Swedish and Dutch that took the place from Belgiums which is a change compared to the previous ten years where this latest has been the third in the ranking. In general, most of the nationalities have increased their percentages being Dutch and Germans the ones with the highest increase in percentage.
In summary, the numbers are showing what we have noticed in the last two years that is more foreigners deciding to enjoy the life style that the Costa del Sol offers.
Source: The Land Registry Association
Newsletter on the Real Estate Market of the Costa del Sol - April 2023
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Abril 2023
Magazine on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - Spring 2023
9 Points to keep in mind when selling multimillion-dollar properties
The sale of a commercial property worth tens of millions of euros to an investor is, in general, similar to the sale of any other property, although it is not within the reach of many real estate agents. This level of transactions requires preparation, experience and mastery of a number of aspects that will be summarized in this article:
1. The parties involved in the transaction, buyer and seller, are individuals, entities, investors, high net worth individuals accustomed to corporate transactions and advised by specialists in each of the fields that require the same, so the real estate agent has to be extremely professional in their participation, including treatment, appearance, professional language and knowledge.
2. In transactions with investors, the emotions associated with the purchase and sale of a property do not come into play. In this case, we are talking about numbers, business, profitability, and, in order to close them, we must master them.
3. In-depth technical, financial and legal knowledge are indispensable to be able to participate at the same level as the parties involved and their advisors in the meetings that are necessary to define and finalize all the details. Without this knowledge, the credibility of the parties in our work and in the numbers on which we support the sale is lost.
4. Based on that technical knowledge we have to carry out our own due diligence (technical and legal audit) to be sure, even before offering the product, that it is really saleable. We can completely lose the credibility and trust of a customer buyer at this level if we offer products that finally cannot be bought because we have not done our previous research work.
5. Although it may seem obvious, it is essential to study and know each of the parties and, in great depth, the product we are selling. You must be excellently prepared before any call or meeting with the intervening parties or with any of their advisors. Things cannot be left to chance or improvisation, since not having the situation under control or saying something inopportune can cause the loss of an operation that takes a lot of time and effort to put together.
6. We have to be problem solvers. During the operations multiple and diverse problems will arise and we must attack them in a proactive way and not wait for them to solve themselves or for them to be solved for us.
7. Mentality is very important when talking about this level of transactions. We have to show tranquility and confidence in what we are doing. We have to control the timing of the transaction in a professional manner and we cannot become desperate to close. The profession is carried inside because it is inevitable to think about the fees that can be generated, but we must control the anxiety so that it does not become visible at any time. The parties, in general, will not accept the pressure to close and each one will try to set its own time. Our work in this sense has a psychological and a diplomatic part.
8. We are talking about numbers, costs and profitability and the operation will not go ahead if the two parties do not reach a mutual agreement in which both are winners (except in certain special cases), so we must enter the negotiating table knowing the numbers of each party and where the common objective that satisfies each one is. And, as mentioned before, always remain calm, which is necessary in any negotiation, but imperative in closings at this level.
9. Discretion is fundamental, understanding it in a double sense, the first one in which we are talking about high level people or entities that, in general, prefer the anonymity of the operations and; the second one, in which an indiscretion can make that the operation reaches the knowledge of third parties that, with opposed interests, can anticipate or ruin the same one.
............................
After this enumeration it may seem obvious that any real estate agent can close a high level transaction and the only thing needed is to prepare for it, which is not difficult but it is hard and requires a lot of work and dedication, however, and in reality, there are not so many agents who are really trained. The numbers involved sound very attractive and this makes many agents try, waste a lot of time and end up getting frustrated because, as in everything, you can't try to run a marathon without having run a mile first.
9 Puntos a tener en cuenta a la hora de vender propiedades multimillonarias
La venta de una propiedad comercial de decenas de millones de euros a un inversor es, en general, similar a la venta de cualquier otra propiedad aunque sacarla adelante no está al alcance de muchos agentes inmobiliarios. Este nivel de transacciones requiere preparación, experiencia y el dominio una serie de aspectos que van a resumirse en este artículo:
1. Las partes intervinientes en la operación, comprador y vendedor, son personas, entidades, inversores, de alto nivel adquisitivo acostumbrados a operaciones corporativas y asesorados por especialistas en cada una de las ramas que requieren las mismas por lo que el agente inmobiliario tiene que ser extremadamente profesional en su participación, incluyendo el trato, la apariencia, el lenguaje profesional y los conocimientos.
2. En las operaciones con inversores no entran en juego las emociones asociadas a la compraventa de una vivienda. En este caso, se habla de números, de negocio, de rentabilidades y para poder cerrarlas hay que dominarlos.
3. El conocimiento técnico, financiero y legal profundo son indispensables para poder participar al mismo nivel que las partes intervinientes y sus asesores en las reuniones que hacen falta para definir y ultimar todos los detalles. Sin ese conocimiento, se pierde la credibilidad de las partes en nuestra labor y en los números en los que apoyamos la venta.
4. Basándonos en ese conocimiento técnico tenemos que llevar a cabo un due diligence (auditoría técnica y legal) propio para estar seguros, antes incluso de ofrecer el producto, de que es realmente vendible. Podemos perder completamente la credibilidad y la confianza de un cliente comprador de este nivel si ofrecemos productos que finalmente no se pueden comprar por no haber hecho nuestro trabajo previo de investigación.
5. Aunque puede parecer obvio, es fundamental estudiar y conocer a cada una de las partes y, en muchísima profundidad, el producto que estamos vendiendo. Hay que estar tremendamente preparado antes de cualquier llamada o reunión con las partes intervinientes o con cualquiera de sus asesores. Las cosas no se pueden dejar al azar o la improvisación ya que no tener controlada la situación o decir algo inoportuno puede hacer que se pierda una operación que lleva mucho tiempo y esfuerzo montar.
6. Tenemos que ser solucionadores de problemas. Durante las operaciones van a surgir múltiples y diversos problemas y hay que atacarlos de forma proactiva y no esperar a que se solucionen solos o a que nos los solucionen.
7. La mentalidad es muy importante cuando se habla de este nivel de transacciones. Hay que demostrar tranquilidad y confianza en lo que estamos haciendo. Tenemos que controlar los tiempos de la operación de forma profesional y no se puede llegar a que parezcamos desesperados por cerrar. La profesión se lleva por dentro porque es inevitable pensar en los honorarios que se pueden generar pero hay que controlar la ansiedad para que en ningún momento se haga visible. Las partes, en general, no van a aceptar la presión por el cierre y cada una va a intentar marcar sus tiempos. Nuestra labor en este sentido tiene una parte psicológica y otra diplomática.
8. Estamos hablando de números, costes y rentabilidades y la operación no saldrá adelante si las dos partes no llegan a un mutuo acuerdo en el que ambas salgan ganando (salvo en ciertos casos especiales) por lo que hay que entrar en la mesa de negociación sabiendo los números de cada parte y donde se encuentra el objetivo común que satisfaga a cada una. Y, como se dijo antes, siempre mantener la calma, necesaria en cualquier negociación, pero imperativo en los cierres de este nivel.
9. La discreción es fundamental, entendiéndola en un doble sentido, el primero en el que estamos hablando de personas o entidades de alto nivel que, en general, prefieren el anonimato de las operaciones y; el segundo, en el que una indiscreción puede hacer que la operación llegue al conocimiento de terceras partes que, con intereses contrapuestos, puedan adelantarse o arruinar la misma.
Tras esta enumeración puede parecer obvio que cualquier agente inmobiliario puede cerrar una operación de alto nivel y lo único que necesita es prepararse para la misma, lo cual no es difícil pero es duro y requiere mucho trabajo y dedicación, sin embargo, y en la realidad, no hay tantos agentes que estén realmente capacitados. Los números que se manejan suenan muy atractivos y esto hace que muchos agentes lo intenten, pierdan mucho tiempo y acaben frustrándose ya que, como en todo, no se puede tratar de correr una maratón sin haber corrido antes una milla.
The luxury market is skyrocketing in Benahavis and Marbella
Although the final 2022 luxury property sales data is not yet available, with last month's data still to be published, it shows that the luxury market has continued to rise in terms of units sold not only in Marbella but even more so in Benahavis. Considering luxury market those properties that are sold above one million euros, the sales numbers have been even higher than in 2021, already a record year continued its growth in the past 2022.
Taking into account first on the number of homes sold in Marbella, graph 1 shows that, for all the price ranges in which the data have been distributed, in 2022, and with some data still missing, have been more than a 50% increase in sales when compared to the whole year 2021, which was already a year in which were sold, practically, twice as many luxury properties than the average of the previous eight years. In the same way it can be seen that the percentage of high-end operations continues to rise having gone from 6.5% to practically 11% in just five years which, taking into account that, in 2022, 5.600 transactions in the municipality of Marbella means that about 250 more transactions were closed in this market than last year. If the number of home sales has increased in 2022 by 38% over the average sales from 2016 to 2019 and 21% over 2021, the number of sales in the high-end range, the increase has been 138% over the average sales from 2016 to 2019 and 27% (still lacking the sales of the last month of 2022) over 2021. The boom in the luxury real estate market is more than evident in Marbella.
In Benahavis, as can be seen in graph 2, the situation is similar but not exactly the same and variations change depending on the price range.
In the two lower ranges, from one million to four million euros, more operations are going to be closed than in 2021 although the percentage increase in the number of sales is not as large as in Marbella reaching a 13% increase, in the absence of some data, of the sales that were closed last year. What does change in Benahavis is the percentage of high level sales in the market, which goes from approximately 16% to 14%, showing that in the record year of sales in Benahavis the number of sales below one million euros increased more than those above that value, except for sales above four million euros. In the latter, and higherst price range, twice as many properties have been sold than in the whole year 2021, so that in 2022 we will see a new sales record in this super luxury sector. Making the same comparison as in Marbella, the number of sales of luxury homes has risen by 270% in 2022 compared to the average sales of the years 2016 to 2019 and 19% compared to 2021.
..................................................................................................................................
In short, the luxury housing market has soared in these last two years and I think it is going to be even more reinforced in the coming years if we take into account what is attracting clients in this segment to Marbella and Benahavis: the weather we enjoy, the quality of the product that is being offered and the infrastructure that has been put in place to facilitate working from here in companies located abroad, in general, a better quality of life not only for retirement but also for a lifestyle in accordance with the times in which we live.
El mercado del lujo está disparado en Benahavís y Marbella
Aunque todavía no se tiene acceso a los datos finales de ventas de propiedades de lujo en 2022, con los datos del último mes pendientes de publicarse, se muestra que el mercado de lujo ha seguido subiendo en términos de unidades vendidas no solo en Marbella sino incluso más en Benahavís. Considerando mercado de lujo aquellas propiedades que se venden por encima de un millón de euros, los números de ventas han sido superiores a los del año 2021 donde ya se vio el incremento en este segmento de alto nivel y que ha seguido su crecimiento en el pasado 2022.
Teniendo en cuenta primero sobre el número de viviendas vendidas en Marbella, el gráfico 1 muestra que, para todos los rangos de precios en los que se han distribuido los datos, en el año 2022, y a falta de algunos datos todavía, se han vendido por encima del 50% de las propiedades que se vendieron en todo el año 2021, que ya fue un año en el que se vendieron, prácticamente, el doble de las propiedades de lujo que la media de los ocho años anteriores. De la misma forma se puede ver que el porcentaje de operaciones de alto nivel sigue subiendo habiendo pasado de un 6,5% a prácticamente un 11% en solo cinco años que teniendo en cuenta que en 2022 se han alcanzado las 5.600 transacciones en el municipio de Marbella supone que se estarían cerrando unas 250 transacciones más en este mercado que hace cinco años. Si el número de ventas de viviendas ha aumentado en 2022 un 38% respecto al promedio de ventas de 2016 a 2019 y un 21% respecto a 2021, el número de ventas en el rango de alto nivel, el aumento ha sido de un 138% respecto al promedio de ventas de 2016 a 2019 y un 27% (todavía a falta de las ventas del último mes de 2022) respecto a 2021. El auge del mercado inmobiliario de lujo es más que evidente en Marbella.
En Benahavís, como se puede ver en el gráfico 2, la situación es similar pero no exactamente la misma y las variaciones cambian dependiendo del rango de precio. En los dos rangos inferiores, de un millón a cuatro millones de euros se van a cerrar más operaciones que en 2021 aunque el porcentaje de incremento en el número de ventas no es tan grande como en Marbella alcanzando un 13% de incremento, a falta de algunos datos, de las ventas que se cerraron el año pasado. Lo que si cambia en Benahavís, es el porcentaje de ventas de alto nivel en el mercado que pasa de aproximadamente un 16% a un 14% mostrando que en el año record de ventas en Benahavís aumento más el número de ventas por debajo de un millón de euros que las de por encima de ese valor salvo por las ventas por encima de cuatro millones de euros. En este último, y más elevado rango de precios, se han vendido el doble de viviendas por encima de cuatro millones de euros que en todo el año 2021 con lo que en 2022 volveremos a ver un nuevo récord de ventas en este sector de superlujo. Haciendo la misma comparativa que en Marbella, el número de ventas de viviendas de lujo ha subido en 2022 un 270% respecto a la media de ventas de los años 2016 a 2019 y un 19% respecto a 2021.
En resumen, el mercado de vivienda de lujo se ha disparado en estos dos últimos años y creo que se va a ver incluso más reforzado en los años venideros si tenemos en cuenta lo que está atrayendo a los clientes de este segmento a Marbella y Benahavís: la climatología de la que disfruta-mos, la calidad del producto que se esta ofreciendo y la infraestructura que se ha puesto en marcha para facilitar el trabajar desde aquí en empre-sas situados en Europa, en general, una mejor calidad de vida no solo para retirarse sino también para un estilo de vida acorde a los tiempos en los que vivimos.
