9 Puntos a tener en cuenta a la hora de vender propiedades multimillonarias

La venta de una propiedad comercial de decenas de millones de euros a un inversor es, en general, similar a la venta de cualquier otra propiedad aunque sacarla adelante no está al alcance de muchos agentes inmobiliarios. Este nivel de transacciones requiere preparación, experiencia y el dominio una serie de aspectos que van a resumirse en este artículo:

1. Las partes intervinientes en la operación, comprador y vendedor, son personas, entidades, inversores, de alto nivel adquisitivo acostumbrados a operaciones corporativas y asesorados por especialistas en cada una de las ramas que requieren las mismas por lo que el agente inmobiliario tiene que ser extremadamente profesional en su participación, incluyendo el trato, la apariencia, el lenguaje profesional y los conocimientos.

2.  En las operaciones con inversores no entran en juego las emociones asociadas a la compraventa de una vivienda. En este caso, se habla de números, de negocio, de rentabilidades y para poder cerrarlas hay que dominarlos.

3.  El conocimiento técnico, financiero y legal profundo son indispensables para poder participar al mismo nivel que las partes intervinientes y sus asesores en las reuniones que hacen falta para definir y ultimar todos los detalles. Sin ese conocimiento, se pierde la credibilidad de las partes en nuestra labor y en los números en los que apoyamos la venta.

4. Basándonos en ese conocimiento técnico tenemos que llevar a cabo un due diligence (auditoría técnica y legal) propio para estar seguros, antes incluso de ofrecer el producto, de que es realmente vendible. Podemos perder completamente la credibilidad y la confianza de un cliente comprador de este nivel si ofrecemos productos que finalmente no se pueden comprar por no haber hecho nuestro trabajo previo de investigación.

5.  Aunque puede parecer obvio, es fundamental estudiar y conocer a cada una de las partes y, en muchísima profundidad, el producto que estamos vendiendo. Hay que estar tremendamente preparado antes de cualquier llamada o reunión con las partes intervinientes o con cualquiera de sus asesores. Las cosas no se pueden dejar al azar o la improvisación ya que no tener controlada la situación o decir algo inoportuno puede hacer que se pierda una operación que lleva mucho tiempo y esfuerzo montar.

6. Tenemos que ser solucionadores de problemas. Durante las operaciones van a surgir múltiples y diversos problemas y hay que atacarlos de forma proactiva y no esperar a que se solucionen solos o a que nos los solucionen.

7.  La mentalidad es muy importante cuando se habla de este nivel de transacciones. Hay que demostrar tranquilidad y confianza en lo que estamos haciendo. Tenemos que controlar los tiempos de la operación de forma profesional y no se puede llegar a que parezcamos desesperados por cerrar. La profesión se lleva por dentro porque es inevitable pensar en los honorarios que se pueden generar pero hay que controlar la ansiedad para que en ningún momento se haga visible. Las partes, en general, no van a aceptar la presión por el cierre y cada una va a intentar marcar sus tiempos. Nuestra labor en este sentido tiene una parte psicológica y otra diplomática.

8.   Estamos hablando de números, costes y rentabilidades y la operación no saldrá adelante si las dos partes no llegan a un mutuo acuerdo en el que ambas salgan ganando (salvo en ciertos casos especiales) por lo que hay que entrar en la mesa de negociación sabiendo los números de cada parte y donde se encuentra el objetivo común que satisfaga a cada una. Y, como se dijo antes, siempre mantener la calma, necesaria en cualquier negociación, pero imperativo en los cierres de este nivel.

9.  La discreción es fundamental, entendiéndola en un doble sentido, el primero en el que estamos hablando de personas o entidades de alto nivel que, en general, prefieren el anonimato de las operaciones y; el segundo, en el que una indiscreción puede hacer que la operación llegue al conocimiento de terceras partes que, con intereses contrapuestos, puedan adelantarse o arruinar la misma.

Tras esta enumeración puede parecer obvio que cualquier agente inmobiliario puede cerrar una operación de alto nivel y lo único que necesita es prepararse para la misma, lo cual no es difícil pero es duro y requiere mucho trabajo y dedicación, sin embargo, y en la realidad, no hay tantos agentes que estén realmente capacitados. Los números que se manejan suenan muy atractivos y esto hace que muchos agentes lo intenten, pierdan mucho tiempo y acaben frustrándose ya que, como en todo, no se puede tratar de correr una maratón sin haber corrido antes una milla.

El impacto de la nueva ley de nómadas digitales en el mercado inmobiliario

Estamos encantados de compartir con vosotros las últimas noticias sobre la nueva ley de nómadas digitales en España, que tiene el potencial de impactar enormemente en el mercado inmobiliario.
Como sabrás, en 2013 España aprobó una ley destinada a atraer nómadas digitales al país. Pero esa ley no fue suficiente. Y ahora en 2023, España integró la "Ley de Start-ups", Una ley mucho más adaptada a las necesidades actuales del mercado que ofrece visados a trabajadores remotos que les permiten vivir y trabajar en España durante un periodo de tiempo prolongado.

El visado nómada digital actúa como un permiso de residencia que permite a los ciudadanos no europeos vivir y trabajar de forma remota en España durante un máximo de 5 años. Este permiso también le posibilitará incluir a su cónyuge e hijos en la misma solicitud; pudiendo así trasladarse con su familia a España.
Este    visado   está   orientado   a   estos ciudadanos/as extracomunitarios,  ya que los europeos pueden trabajar de forma remota hasta 6 meses en el país ( y si desean prolongar su estancia, sólo tienen que obtener su NIE como residente ).
Con esta nueva ley, los nómadas digitales podrán solicitar un visado especial que les permitirá vivir y trabajar en España sin necesidad de permiso de trabajo. Se trata de una gran noticia para los trabajadores remotos que buscan un cambio de aires, ya que España ofrece una gran calidad de vida, una rica cultura y diversos paisajes.

Esta ley tiene el potencial de afectar enormemente al mercado inmobiliario en España, ya que los nómadas digitales necesitarán encontrar alojamiento durante su estancia.

Los agentes inmobiliarios y los propietarios ya pueden aprovechar esta oportunidad ofreciendo propiedades de alquiler que se adapten específicamente a los nómadas digitales, tanto apartamentos totalmente amueblados con internet de alta velocidad como opciones de alquiler flexibles.

Además, la ley también puede impulsar la demanda de espacios de convivencia  y espacios de trabajo compartidos, ya que los nómadas digitales a menudo prefieren trabajar en  un entorno de colaboración con personas de ideas afines.

* As each case is different, it is highly recommended that you check your own details with your lawyer or tax advisor.

What are the Taxes when Selling a Home? - Part I

There are two main taxes when selling a property in Spain: the Capital Gain Tax and the Municipal Plusvalia Tax. In this article we are going to focus on the Capital Gain Tax and its general rule for individuals, since there are many particular cases that we cannot deal with due to space limitations.

• How is the Capital Gain which is going to be subject to the Tax calculated?

Patrimonial Gain = Value Transferred - Acquisition Value

The details on how to calculate these two values is as follows:

Value Transferred is the value for which the property is sold minus the expenses and taxes associated to the sale operation that are detailed below:

• The real estate agency fees, if the operation is carried out through one, with its corresponding VAT (at this point it is important to know that to deduct an expense you must have a supporting document - receipt of payment of a tribute or invoice - so it is key to keep them when a transaction is carried out).

• The Tax on the Increase in Value of Urban Land, known as Plusvalía Municipal Tax.

• The expenses of cancellation of the mortgage in case there was one on the property.

Acquisition Value is the value that was paid for the property plus possible investments made on it, reforms (you must have invoices to be able to add them), plus the expenses and taxes associated with the purchase operation that are detailed below:

• Notary and Land Registry expenses.

• The Transfer Tax or VAT, as applicable, depending if it was a second hand property or a new unit.

• The Stamp Duty (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

• The refurbishing costs of the house destined to the extension or to a substantial improvement of it. To add these costs to the acquisition value it is necessary to have the invoices that accredit these expenses.

• When is the Capital Gain Tax paid?

In June of the year following the year in which the transaction takes place and within the Income Tax (IRPF).

• What is the rate of the Capital Gains Tax?

The tax rate is divided in brackets and depends on the capital gain you have had:

* As each case is different, it is highly recommended that you check your own details with your lawyer or tax advisor.

¿Cuáles son los Impuestos a la hora de vender una vivienda? - Parte I

Hay dos impuestos principales a la hora de vender una vivienda en España: el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial y la Plusvalía Municipal. En este artículo nos vamos a centrar en el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial y en su norma general para personas físicas puesto que hay muchos casos particulares en los que por espacio no podemos entrar.

• ¿Cómo se calcula la Ganancia Patrimonial que va a ser objeto del Impuesto?

Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión - Valor de Adquisición

Detallaremos ahora como calcular esos dos valores:

Valor de Transmisión es el valor por el que se vende la vivienda menos los gastos y tributos asociados a la operación de compraventa que se detallan a continuación:

• Los honorarios de la agencia inmobiliaria, si la operación se realizará a través de una, con su IVA correspondiente (en este punto es importante destacar que para deducir un gasto hay tener un documento justificativo - recibo del pago de un tributo o factura - por lo que es clave guardarlos cuando se realice una operación).

• El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la conocida Plusvalía Municipal.

• Los gastos de cancelación de la hipoteca en caso de que existiera una sobre el inmueble.

Valor de Adquisición es el valor que se pago por la vivienda más posibles inversiones realizadas sobre ella, reformas (hay que tener facturas para poder añadirlas), y más los gastos y tributos asociados a la operación de compra que se detallan a continuación:

• Los gastos de Notaria y Registro de la Propiedad.

• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA dependiendo de si era de segunda mano o nueva.

• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

• Los costes de la reforma de la vivienda destinados a la ampliación o a una mejora sustancial de la misma. Para añadir estos costes al valor de adquisición hay que contar con las facturas que acrediten dichos gastos.

• ¿Cuándo se paga el Impuesto sobre la Ganancia?

En junio del año siguiente al que se produce la transacción y dentro del Impuesto de la Renta (IRPF).

• ¿Cuánto se paga por el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial?

El tipo impositivo esta dividido en tramos y depende de la Ganancia Patrimonial que se haya tenido:

* Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

Opinions on the possible cooling of the real estate market

In the last two months we are hearing a lot of negative economic news that can affect the real estate market: soaring inflation, energy crisis, rising interest rates, among others. The load of discouraging news is so important that the market in Marbella and Benahavís has already suffered and the professionals who work in this sector have noticed a decrease in activity. I have already commented in a previous newsletter my opinion on the subject:

• I think we will see a slowdown in the market due to the decrease in demand caused by the barrage of negative news and the decision of some buyers to postpone the decision to buy while waiting for lower prices, which would be understood as reasonable considering the negativity we receive daily.

• The market is much healthier than in 2008 with much less potentially bad credit and much less inventory than at that time and therefore less prone to a deep crisis.

• We must bear in mind that the quality of life enjoyed here is the driving force of our market, which has matured a lot in recent years, gradually moving from being a purely holiday market to a market where the first residence for foreigners, and especially after the pandemic, has become much more important, and that engine will not stop with a potential crisis that analysts say will be short-lived.

In any case, and in order to include other opinions in this article, we have included them below:

• Idealista News (29-09-2022): Gonzalo Bernardos-analyst and real estate consultant- : In Spain there will not be a crisis like that of 2008, but there will be a mild recession.

• Business Insider (17-10-2022): For the first time in a long time, the world is facing a 'light' recession triggered months ago by the tightening of monetary policy. Unlike previous crises, this is expected to be the most moderate contraction in a recession period in the last 40 years.

• ElEconomista.es (14-10-2022): The real estate sector prepares for the imminent fall in house prices in Spain.

• La Opinión de Málaga (03-10-2022): Second-hand housing continues to rise above 10% per year. Second-hand housing has continued its upward trend in the third quarter of the year, but it is expected that with the recent interest rate hikes put on the table by the European Central Bank, the final stretch of the year will bring with it a slight slowdown, says Ferran Font, director of research at pisos.com.

• 20 Minutos (17-10-2022): JP Morgan issues a warning about a possible global recession. The recession would arrive in mid-2023, although it is difficult to foresee its duration and repercussions worldwide. The IMF points to Spain as one of the countries that will avoid recession.

Opiniones ante el posible enfriamiento del mercado inmobiliario

En los últimos dos meses se están escuchando muchas noticias económicas negativas que pueden afectar al mercado inmobiliario: inflación disparada, crisis energética, subida de tipos de interés, entre otros. La carga de noticias desalentadoras es tan importante que el mercado de Marbella y Benahavís ya se ha resentido notándose, por parte de los profesionales que nos dedicamos a este sector, una disminución de la actividad. Ya he comentado en alguna Newsletter anterior mi opinión sobre el tema:

• Creo que veremos una ralentización del mercado por la disminución de la demanda causada por el aluvión de noticias negativas y por la decisión de algunos compradores de posponer la decisión de compra a la espera de bajadas de precios, lo cual se entendería como razonable teniendo en cuenta la negatividad que recibimos diariamente.

• El mercado esta mucho más sano que en 2008 con mucho menos crédito potencialmente fallido y mucho menos inventario que en aquel momento y, por tanto, menos propenso a una crisis profunda.

• Hay que tener en cuenta que la calidad de vida que aquí se disfruta es el motor de nuestro mercado, que ha madurado mucho en los últimos años pasando paulatinamente de ser un mercado meramente vacacional a un mercado donde la primera residencia para extranjeros, y especialmente tras la pandemia, ha cobrado mucha más importancia, y ese motor no se va a parar con una potencial crisis que según dicen los analistas va a ser de corta duración.

En cualquier caso, y con objeto complementar este artículo con otras opiniones, hemos realizado una selección que incluimos a continuación:

• Idealista News (29-09-2022): Gonzalo Bernardos - analista y consultor inmobiliario - : En España no habrá una crisis como la de 2008, pero sí una leve recesión.

• Business Insider (17-10-2022): Por primera vez en mucho tiempo, el mundo esta ante una recesión ‘light’ provocada hace meses por el endurecimiento de la política monetaria. A diferencia de crisis anteriores, se espera que esta sea la contracción más moderada en un periodo de recesión de los últimos 40 años.

• ElEconomista.es (14-10-2022): El sector inmobiliario se prepara para la caída inminente del precio de la vivienda en España.

• La Opinión de Málaga (03-10-2022): La vivienda de segunda mano sigue subiendo por encima del 10% anual. La vivienda de segunda mano ha prolongado su comportamiento al alza en el tercer trimestre del año, pero es de esperar que con las recientes subidas de tipos de interés que ha puesto sobre la mesa el Banco Central Europeo, la recta final del año traiga consigo una ligera desaceleración comenta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

• 20 Minutos (17-10-2022): JP Morgan lanza una advertencia sobre una posible recesión mundial. La recesión llegaría a mediados de 2023, aunque es difícil prever su duración y la repercusión a nivel mundial. El FMI señala a España entre los países que esquivaran la recesión.
  

¿Por qué fijar el Precio de Mercado de una vivienda usando un Análisis Comparativo de Mercado realizado por un agente profesional?

Un análisis preciso del precio de mercado es esencial a la hora de vender una vivienda. Ahorrará ansiedad, tiempo y, por tanto, dinero al propietario. Estos estudios se denominan Análisis Comparativos de Mercado ya que compararán los precios de la vivienda que se quiere vender con los precios de las que se han vendido recientemente, con las que están en el mercado ahora mismo y con las que están en el mercado pero no se venden.

Este análisis comparativo, si está bien hecho, dará una estimación mucho más precisa del precio de mercado de la vivienda que va a salir al mercado por lo que la vivienda se venderá con menos problemas, más rápido y, probablemente, por más precio. Un inmueble sobrevalorado se quema, permanecerá en el mercado mucho más tiempo y como todo producto caducado necesitará una rebaja adicional del precio para venderse. ¿Es lo mismo negociar el precio de una vivienda que acaba de salir al mercado o una que lleva un año en él y está quemada? La experiencia demuestra que las propiedades quemadas se negocian por menos precio. La pregunta típica de un comprador es ¿Cuánto tiempo ha estado en el mercado? porque eso les dice cómo es de fuerte su poder de negociación.

Volviendo al análisis comparativo del mercado, ¿cuáles son los factores que influyen en el precio? Los principales son la ubicación, el precio de las propiedades comparables, el estado de la vivienda, el tamaño de la misma y el mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario también se ve afectado por la economía general, los tipos de interés, las políticas gubernamentales y la disponibilidad de viviendas en venta. Por lo tanto, la preparación de un análisis comparativo del mercado preciso requiere un conocimiento completo de las zonas, las propiedades en esas zonas y las condiciones del mercado, por lo que sólo agentes profesionales con dichos conocimientos están preparados para realizar análisis comparativos de mercado realmente precisos. Si está pensando en vender una vivienda, contrate uno de esos agentes profesionales.

Setting a Market Price by using a Comparative Market Analysis performed by a Professional Agent

A precise market price analysis is of the essence when selling a home. It will save anxiousness, time and, therefore, money to the owner. These studies are called Comparative Market Analysis since they will compare the prices of the home to be sold to the ones that have sold recently, to the ones that are on the market right now and to the ones that are on the market but are not selling.

This comparative analysis, if well done, will give a much better estimation of the market price of the property to come out to the market so the property will sell will less problems, faster and, probably, for more price. An overpriced property on the market gets burnt, will stay on the market much longer and as every outdated product will need a additional price reductions to be sold. Is it the same negotiate the price of a home that just hit the market or one that has been one year on it and it is burnt? Experience shows that burnt properties will negotiate for less. A typical question from a buyer is, how long has been on the market? because that tells them how strong is their negotiation power.

Going back to the Comparative Market Analysis, what are the factors that influence the price? The mains are location, the price of comparable properties, the condition of the home, the size of it and the real estate market. This real estate market is also affected by the general economy, the interest rates, government policies and availability of homes for sale. Therefore, preparing a precise Comparative Market Analysis requires full knowledge of the neighborhoods, the properties in those neighborhoods and the market conditions so only professional and knowledgeable agents are prepared to produce those accurate Comparative Market Analysis. If you are thinking on selling, hire one of these professional agents.

¿Qué debo hacer para vender mi propiedad?

Para vender una propiedad no sólo en España sino también en todos los rincones del mundo, hay tener en cuenta 6 puntos importantes. Los voy a resumir en este artículo y los detallaré en los próximos newsletters.

1.- Decidir si vale la pena venderla o no.

Obtén información sobre el mercado inmobiliario de la zona. ¿Esta lento o caliente? ¿Y el inventario y los precios? ¿Subiendo o bajando? Cada zona tienes sus temporadas altas en las que se concentran la mayoría de las operaciones inmobiliarias. ¿Es el momento adecuado para vender? ¿Has hecho los cálculos? ¿Sabes cuanto te va a quedar tras vender?

2.- Preparar tu propiedad para la venta.

Para atraer a potenciales compradores, las propiedades tienen que presentarse lo mejor posible como si fuera un piso piloto de una promoción inmobiliaria. ¿Has leído sobre consejos de preparación de las casas para la venta? Despersonalizar, pequeñas reparaciones, ordenar, etc. Si estás pensando en poner tu propiedad en el mercado, es el momento de hacerlo.

3.– Estimar el precio de mercado de la propiedad

Trata de fijar un precio de mercado competitivo para tu propiedad tratando de dejar de lado la parte emocional que los compradores no van a tener en cuenta. Obtener comparables y trabajar, dependiendo de las condiciones del mercado y tus necesidades, la estrategia de precios.

4.- Preparar el material de marketing

Busca un fotógrafo profesional para sacar el máximo provecho de tu propiedad. No hagas fotos con móviles. Las fotos deben mostrar la amplitud de la propiedad, la luz y deben ser "tocadas" para que queden perfectas. Si no eres un profesional, contrata a uno.

5.- Preparar un Plan de Marketing efectivo

Tu propiedad puede tener un precio competitivo pero si nadie lo sabe, no se venderá. Para ello hace falta una buena estrategia de marketing. Trabájala para que en todo momento sepas cuales son los siguientes pasos en el proceso.

6.- Contratar a un agente profesional

Un agente profesional te ayudará a establecer un precio competitivo, a preparar un plan de marketing, sacará las emociones de la transacción, solucionará los problemas que, en cada operación, aparecen durante el proceso y negociará mejor para y por ti.

What should I do to sell my property?

There are a number of steps you have to follow when selling a property not only in Spain but also in every corner of the world. I am summarizing those in this article and I will detail them in coming newsletters.

1.– Decide if it is worth selling or not.

Get info on the local real estate market your property is located at. Is the market slow or hot? How about the inventory and the prices? Going up or down? Every neighborhood has high real estate seasons when most properties sell. Is it the right time to sell? Have you done your maths? Do you know your net after the selling?

2.– Prepare your property for the sale.

Every property has to look like a model home to attract potential buyers. Have your read about home staging tips? Depersonalize, small repairs, declutter, etc. If you are thinking on putting your property on the market, it is the time to do it.

3.– Estimate a competitive market price for the property

Try to fix a competitive market price for your property leaving aside personal emotions that the buyers are not going to account for. Get comparables and work out, depending on the market conditions and your needs, i.e. if the prices are going up or down, the pricing strategy.

4.– Prepare the marketing material

Look for a professional photographer to get the most of your property. Don’t do mobile photos. Photos should show the ampleness of the property, the light and should be “touched” the get the most of them. If you are not a professional, hire one.

5.– Prepare an effective Marketing Plan

Your property may be priced competitively but if no ones sees it, it won’t sell. Work it out so you know which are the following steps on the process.

6.– Hire a professional agent

A professional agent will help you to set a competitive price, to prepare a Marketing Plan, will take emotions out of the transaction, will sort out the problems that, in every transaction, appear during the process and will negotiate better for you.

¿Por qué vale la pena contratar a un buen agente? Por resultados, que se traduce en … más neto

Como dicen por ahí, lo barato sale caro. En el mercado inmobiliario se aplica el mismo dicho. No se trata solo de una comisión barata, un buen agente inmobiliario, que puede llegar a ser más caro, haciendo un buen trabajo puede conseguir un mayor beneficio neto para el propietario. Un mejor marketing atrae a más clientes, más clientes significa mayor interés y más ofertas, y más ofertas en menos tiempo significa más poder de negociación para conseguir un mayor precio para el propietario y menos gastos de mantenimiento de la vivienda.

¿Es bueno que una propiedad este a la venta en el mercado por mucho tiempo y con poca actividad? Realmente no. Al final se “quema” y acaba vendiéndose mucho más tarde por el mismo precio de mercado pero con muchos más meses de costes de mantenimiento y mayor coste de oportunidad. Es importante tener en cuenta que, también, en el mercado inmobiliario, tiempo es dinero. Si el propietario no tiene prisa en la venta y no esta dispuesto a llegar al nivel de precio que requiere la venta, es mejor quitar esa propiedad del mercado antes de que se “queme”. Un buen agente inmobiliario asesorará al propietario sobre el precio de mercado al que se puede vender la propiedad y sobre la estrategia de marketing y precios para conseguir la venta. Cualquier propiedad se vende si se hace un buen trabajo sobre ella maximizando el precio y reduciendo el tiempo de venta.

Para ilustrar esto voy a poner un ejemplo de una venta que he llevado a cabo el mes pasado:

Vivienda en venta en Marbella este por 420.000 €. Después de estar más de seis meses en el mercado, el agente recibe una oferta por 400.000 € que el propietario rechaza a pesar de la presión de su agente que supone la ruptura de la confianza entre ellos. El propietario acude a nuestro equipo para ver como le podemos ayudar en la venta. Dos semanas después ponemos la propiedad de nuevo en el mercado con fotos profesionales y un marketing mejorado a un precio de 445.000 €. Una semana después de lanzar la propiedad la vendimos, tras recibir dos ofertas y negociar durante unos días, por el precio de salida de 445.000 € lo que suponen 45.000 € adicionales para el propietario sin tener en cuenta el ahorro en los costes de suministros, comunidad, IBI, reparaciones, etc. de una propiedad durante seis meses que habría que sumar a su beneficio neto.

¿Vale la pena contratar a un buen agente? Creo que si, al final se paga solo.

Why is it worth hiring a good agent? For results, which translate into .... more net for the owner

As they say, cheap is expensive. In the real estate market the same saying applies. It's not just about a cheap commission. A good real estate agent, who may be more expensive, who does a good job can achieve a higher net profit for the owner.

Better marketing attracts more clients, more clients means more interest and more offers, and more offers in less time means more negotiating power to get a higher price for the owner and less maintenance expenses for the property.

Is it good for a property to be on the market for a long time with little activity? Not really. In the end it "burns out" and ends up being sold much later for the same market price but with many more months of maintenance costs and a decrease of opportunities. It is also important to keep in mind that, in the real estate market, time is money. If the owner is not in a hurry to sell and is not willing to go to the price level that the sale requires, it is better to take that property off the market before it "burns". A good real estate agent will advise the owner on the market price at which the property can be sold and on the marketing and pricing strategy to achieve the sale. Any property will sell if a good job is done maximizing the price and reducing the time it takes to sell.

To illustrate this I will give an example of a sale I closed last month:

Property for sale in Marbella East for 420.000 €. After being on the market for more than six months, the agent received an offer for 400,000 € which the owner rejected despite the pressure from his agent which lead to a break of trust between them. The owner came to our team to see how we could help her with the sale. Two weeks later we launched the property back on the market with professional photos and improved marketing at a price of 445,000 €. One week after launching the property, we sold it, after receiving two offers and negotiating for a few days, for the starting price of 445.000 € which is 45.000 € additional for the owner compared with the original offer she received without taking into account the savings in the costs of supplies, community, IBI, repairs, etc. of a property for six months that would have to be added to her net profit.

Is it worth hiring a good agent? I think so, in the end it pays for itself.

¿Qué son las afecciones fiscales que aparecen como cargas en las Notas Simples?

Se ha preguntado alguna vez que significan los asientos que aparecen en el apartado de cargas de una nota simple como:

“Esta finca queda afecta durante el plazo de CINCO AÑOS contados desde el día ________, al pago de la liquidación o liquidaciones que, en su caso, puedan girarse por el impuesto de TP y AJD, quedando liberada por las suma de _________ euros satisfecha por autoliquidación.”

En realidad se trata de lo que se conoce como una afección fiscal y, en principio, para los no entendidos causan una gran preocupación inicial porque parecería que la propiedad esta gravada por una serie de liquidaciones que están pendientes de pago. Lo cual, en general, no es el caso aunque siempre, puesto que normalmente se maneja esta información a la hora de comprar una vivienda, es conveniente que se estudie la información por profesionales expertos.

Pero, ¿Qué es una Afección Fiscal?

Se conoce también como nota marginal de afección fiscal y se incorpora cada vez que se transmite un inmueble mediante una operación sujeta a un impuesto como los de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentales o Sucesiones / Donaciones. Realmente es un asiento que vincula la finca registral, la propiedad, a la posible liquidación complementaria del impuesto al que la operación estaba sujeta por un periodo de tiempo de cinco años. Es como un aviso a posibles adquirientes de que puede producirse una liquidación complementaria del impuesto.

Teniendo en cuenta la naturaleza de las mismas, lo importante es comprobar que están caducadas y, en el caso de que no lo estuvieran, que la liquidación del impuesto correspondiente se hiciera correctamente ya que en caso contrario Hacienda podría reclamar la complementaria del impuesto al nuevo adquiriente.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.

What are the tax affections that appear as charges in the Nota Simple?

Have you ever wondered what the entries that appear in the section of charges of a Nota Simple (Land Registry information note) mean, such as:

"This property is affected during the term of FIVE YEARS counted from the day ________, to the payment of the liquidation or liquidations that, in its case, can be turned by the tax of TP and AJD, being released by the sum of _________ euros satisfied by self-liquidation. (Esta finca queda afecta durante el plazo de CINCO AÑOS contados desde el día ________, al pago de la liquidación o liquidaciones que, en su caso, puedan girarse por el impuesto de TP y AJD, quedando liberada por las suma de _________ euros satisfecha por autoliquidación)"

In reality this is what is known as a fiscal affection and, in principle, for the non-expert it causes great initial concern because it would appear that the property is encumbered by a series of liquidations that are pending payment. Which, in general, is not the case although always, since this information is usually handled at the time of buying a property, it is advisable to have the information studied by professional experts.

But, What is a Fiscal Affection?

It is also known as marginal note of fiscal affection and it is incorporated every time that a property is transferred by means of an operation subject to a tax like those of Patrimonial Transmissions, Legal Documentary Acts or Inheritance / Donations. It is really an entry that links the registered property, to the possible complementary liquidation of the tax to which the operation was subject for a period of time of five years. It is like a warning to possible acquirers that a complementary liquidation of the tax can take place. Taking into account the nature of the same ones, the important thing is to verify that they are expired and, in the case that they were not, that the liquidation of the corresponding tax was done correctly since in opposite case the Tax Office could claim the complementary liquidation of the tax to the new purchaser.

** Since each case is different and this article does not really go in depth on the subject, we recommend to consult the contents of this article with your trusted lawyer.

¿Qué es un certificado de infracción urbanística y porque se pide en las compraventas?

Antes de entrar en lo que es un Certificado de no infracción urbanística hay empezar explicando que una infracción urbanística es, en general, una vulneración, falta o incumplimiento, de la normativa marcada por el planeamiento urbano. Hay muchas particularidades sobre estas infracciones que asimismo se clasifican por su gravedad y, en algunos casos, pueden dar lugar a la demolición de lo construido ilegalmente. En Marbella, donde la mayoría de las principales infracciones provienen de la época de la corrupción del GIL, las más comunes son los excesos de edificabilidad, la construcción en parcelas cuyo uso no era residencial, y el hecho de no respetar los dominios públicos, entre otros.

Pero si entrar en más detalles de lo que es una infracción urbanística, ¿Qué es el Certificado de no infracción urbanística?

Realmente es un certificado en el que el Ayuntamiento certifica que una determinada propiedad no tiene un expediente de disciplina, o infracción, urbanística abierto. Esto no quiere decir que la propiedad cumpla con la legalidad urbanística sino que el Ayuntamiento correspondiente no tiene iniciado ningún expediente de disciplina urbanística contra ella.

Si no garantiza la legalidad de la propiedad, ¿Por qué se pide ese certificado de no infracción urbanística en la compraventa de inmuebles?

En la práctica se pide como comprobación de que la propiedad a comprar no tiene ya iniciado un expediente disciplinario y evitar de esa forma sorpresas tras la compra. Aunque este documento no es obligatorio para la compraventa ni es exigido por los Notarios a la hora de firmar la escritura de compraventa, supone una garantía adicional de que la propiedad esta libre de problemas.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.

What is an urban infraction certificate and why is it requested in home purchases?

Before going into what a Certificate of no urban infraction is, it is necessary to explain that an urban infraction is, in general, a violation, fault or non-compliance with the regulations established by urban planning. There are many particularities about these infractions which are also classified according to their seriousness and, in some cases, can lead to the demolition of what has been built illegally. In Marbella, where most of the main infractions come from the time of the GIL corruption, the most common are excess of edificability, construction on plots not classified for residential use, and not respecting the public domains, among others.

But without going into more details of what an urban infraction is, what is the Certificate of no urban infraction?

Actually it is a certificate in which the City Council certifies that a certain property does not have an open file of discipline, or infraction, for urban planning. This does not mean that the property complies with the town-planning legality but that the corresponding Town Hall has not initiated any file of urban planning discipline against it.

If it does not guarantee the legality of the property, why is this certificate of no urban infraction requested in the purchase and sale of real estate?

In practice it is requested as verification that the property to be bought does not have a disciplinary file already opened and to avoid surprises after the purchase. Although this document is not obligatory for the purchase nor is it required by the Notaries at the time of signing the deed of sale, it is an additional guarantee that the property is free of problems.

** Given that each case is different and being this text just a simple touch on the issue, we recommend consulting your lawyer regarding the contents of this article.

Did you know that the calculation of the plusvalía Tax was change in 2021?

The so-known Plusvalía Municipal or Tax on the Increase in Value of Urban Land is a tax payable to the municipalities when selling a property in Spain that taxes the increase in value over time of the land on which the property is built. Until October 26, 2021 this tax was calculated based on coefficients set by each municipality, the cadastral value of the land on which the property is built and the number of years of ownership. On that date the Spanish Constitutional Court declared illegal this tax, which in many cases had to be paid without having had capital gains on the sale of the property, and the Spanish Government, in record time due to the implications it has on the financing of the municipalities, approved a Royal Decree establishing two alternatives for the calculation of the tax.

These two alternatives are as follows:

• Objective formula: the tax base will be obtained by multiplying the cadastral value of the land on which the property is built by new coefficients which will evolve according to the real estate market and which will be approved by the local councils without ever being able to exceed certain maximums set according to the number of years elapsed since the purchase. This formula is similar to the one used previously.

• Real formula: the taxable base is calculated as the difference between the acquisition price and the sale price of the land. If the result of this calculation is lower than that of the objective formula, the seller can use this value. If a loss is incurred when selling, the taxable base is negative and, therefore, lower than what can be obtained with the objective formula, so that no tax would be payable.

In general, the selling taxpayer has the right to choose the modality that is most favorable to him, so he will not pay the tax in the case of selling at a loss.

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¿Sabías que en 2021 se aprobó un nuevo Decreto que cambió el cálculo de la Plusvalía Municipal?

La conocida Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un impuesto pagadero a los ayuntamientos al vender una propiedad en España que grava el incremento de valor con el tiempo de los terrenos en los que se ubica la vivienda. Hasta el 26 de Octubre de 2021 ese impuesto se calculaba en función de unos coeficientes que marcaba cada ayuntamiento, el valor catastral del suelo sobre el que se sitúa la vivienda y el número de años como propietario. En esa fecha el Tribunal Constitucional declaró ilegal ese tributo, que en muchos casos había que pagar sin haber tenido plusvalías en la venta de la propiedad, y el Gobierno de España, en tiempo record, por la implicaciones que suponía en cuanto a la financiación de los ayuntamientos, aprobó un Real Decreto Ley estableciendo dos alternativas para el calculo del impuesto.

Esas dos alternativas son las siguientes:

• Fórmula objetiva: se obtendrá la base imponible del impuesto multiplicando el valor catastral del suelo sobre el que se sitúa el inmueble por unos nuevos coeficientes que evolucionaran en función del mercado inmobiliario y que aprobarán los ayuntamientos sin poder nunca exceder unos máximos marcados en función del número de años transcurridos desde la compra. Esta Fórmula es similar a la que se utilizaba anteriormente.

• Fórmula real: la base imponible se calcula como diferencia entre el precio de adquisición y el de venta del terreno. Si el resultado de este cálculo es menor que el de la Fórmula objetiva, el vendedor puede acogerse a esté cálculo. Si se incurre en pérdidas al vender, la base imponible es negativa y, por tanto, inferior a lo que se pueda obtener con la Fórmula objetiva por lo que no habría que pagar el impuesto.

En general, el contribuyente vendedor tiene el derecho a elegir la modalidad que le resulte más favorable por lo que no pagará el impuesto en el caso de vender con pérdida.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.

Did you know that you have to sign a Notarial Document (Act) prior to signing a mortgage?

One of the modifications established by the new law on the Mortgage Contracts (Contratos de Credito Inmobiliario) passed on June 16, 2019 based on the 2014/17/UE European Directive, that was looking to restore borrowers´ confidence in the banking system, was the obligation to sign a previous deed or act in front of a public Notary stating the conditions agreed with the Bank for the mortgage. When signing that document, the Notary will detail and explain those conditions to the purchaser of the property.

That Notarial Act to be signed before the signature of the mortgage deed, also called Transparency Act, is a notarial document that guarantees that everyone subscribing a loan with a mortgage guarantee has received all legal documentation and information to understand the extent of the liabilities he/she is assuming. The goal is to enhance legal certainty, the transparency and the understanding of the legal contracts and their clauses associated with the signing of a mortgage loan.

In practical terms, this means that, in addition to the information that the bank can and must provide, it will be the Notary who, at least 10 days prior to the signing of the mortgage, not only informs but also ensures that the information provided has been understood and that all the documentation required by law has been received.

The main concerns faced by future borrowers, that the signature of a Transparency Act will clarify, usually revolve around the interests, both ordinary and late payment, especially if they are fixed or variable, and if so, the index to which they are referenced. In relation to the variable interests, the Notary is obliged to make different calculations or simulations of what may happen. Doubts also arise in relation to the different types of commissions (early repayment, non-payment of instalments...), and in relation to the importance of the appraisal value in the event of an auction and when and how this can take place.

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¿Sabías que hay que firmar un Acta Notarial antes de la firma de la hipoteca?

Una de las modificaciones que establecía la nueva ley de Contratos de Crédito Inmobiliario aprobada con fecha 16 de Junio de 2019 basada en la Directiva Europea 2014/17/EU, que trataba de restablecer la confianza de los clientes en el sistema bancario, era la obligación de firmar un acta previa en Notaria donde se establecían las condiciones acordadas con el banco para la hipoteca. Al firmar dicho documento, el Notario explicará las condiciones de la hipoteca al futuro adquiriente de la propiedad.

Esta Acta Notarial que tiene que firmarse antes de la firma de la escritura de la hipoteca se conoce como Acta de Transparencia y garantiza que cualquier persona que subscriba un préstamo con garantía hipotecaria haya recibido toda la información y la documentación que requiere la ley de forma que entienda claramente las obligaciones que esta asumiendo. El objetivo es reforzar la seguridad jurídica, la transparencia y el entendimiento de los contratos y sus clausulas legales asociados a la firma de una hipoteca.

En la práctica significa que, además de la información que el banco debe proporcionar, será el Notario quien, con al menos diez días de antelación a la firma de la escritura de la hipoteca, no solo informe sino también se asegure de que el prestatario ha entendido la información que ha recibido y de que se ha proporcionado toda la documentación que la ley requiere.

Las principales dudas a las que se enfrentan los prestatarios, y que el Acta de Transparencia aclara, giran alrededor de los intereses, tanto ordinarios como de demora, especialmente la diferencia entre fijo y variable, y en este último caso a que índice están referenciados. En relación a este interés variable, el Notario debe hacer algunas simulaciones para mostrar los distintos escenarios que pueden ocurrir con los cambios del índice de referencia. Asimismo suelen surgir dudas sobre las comisiones que cobrará el banco - de apertura, cancelación anticipada o demora - y la importancia del valor de tasación para le caso de subastas y cuando y como pueden estas llegar.

** Dado que cada caso es diferente y este artículo no profundiza realmente sobre el tema, recomendamos consultar el contenido del mismo con su abogado de confianza.