El impacto de la nueva ley de nómadas digitales en el mercado inmobiliario

Estamos encantados de compartir con vosotros las últimas noticias sobre la nueva ley de nómadas digitales en España, que tiene el potencial de impactar enormemente en el mercado inmobiliario.
Como sabrás, en 2013 España aprobó una ley destinada a atraer nómadas digitales al país. Pero esa ley no fue suficiente. Y ahora en 2023, España integró la "Ley de Start-ups", Una ley mucho más adaptada a las necesidades actuales del mercado que ofrece visados a trabajadores remotos que les permiten vivir y trabajar en España durante un periodo de tiempo prolongado.

El visado nómada digital actúa como un permiso de residencia que permite a los ciudadanos no europeos vivir y trabajar de forma remota en España durante un máximo de 5 años. Este permiso también le posibilitará incluir a su cónyuge e hijos en la misma solicitud; pudiendo así trasladarse con su familia a España.
Este    visado   está   orientado   a   estos ciudadanos/as extracomunitarios,  ya que los europeos pueden trabajar de forma remota hasta 6 meses en el país ( y si desean prolongar su estancia, sólo tienen que obtener su NIE como residente ).
Con esta nueva ley, los nómadas digitales podrán solicitar un visado especial que les permitirá vivir y trabajar en España sin necesidad de permiso de trabajo. Se trata de una gran noticia para los trabajadores remotos que buscan un cambio de aires, ya que España ofrece una gran calidad de vida, una rica cultura y diversos paisajes.

Esta ley tiene el potencial de afectar enormemente al mercado inmobiliario en España, ya que los nómadas digitales necesitarán encontrar alojamiento durante su estancia.

Los agentes inmobiliarios y los propietarios ya pueden aprovechar esta oportunidad ofreciendo propiedades de alquiler que se adapten específicamente a los nómadas digitales, tanto apartamentos totalmente amueblados con internet de alta velocidad como opciones de alquiler flexibles.

Además, la ley también puede impulsar la demanda de espacios de convivencia  y espacios de trabajo compartidos, ya que los nómadas digitales a menudo prefieren trabajar en  un entorno de colaboración con personas de ideas afines.

 

 

 

* As each case is different, it is highly recommended that you check your own details with your lawyer or tax advisor.

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The impact of the new law of digital nomads in the real estate market

We are excited to share with you the latest news regarding the new law of digital nomads in Spain, which has the potential to greatly impact the real estate market.

As you may know, in 2013 Spain approved a law aimed at attracting digital  nomads to the  country. But that law was not enough. And now in 2023,    Spain  integrated  the "Ley de Start-ups",  A  law  much  more adapted to current market needs which offers visas to remote workers that allow them to live and work in Spain for an extended period of time. A digital nomad visa acts as a residence permit that allows non-European citizens to live and work remotely in Spain for up to 5 years. This permit will also allow you to include your spouse and children in the same application; thus being able to move with your family to Spain.

This visa is oriented to non-EU citizens, as Europeans can work remotely for up to 6 months in the country (and if they wish to extend their stay, they only have to obtain their NIE as a resident).

Under this new law, digital nomads will be able to apply for a special visa that will allow them to live and work in Spain without the need for a work permit. These are great news for remote workers who are looking for a change of scenery, as Spain offers a great quality of life, rich culture, and diverse landscapes.

This law has the potential to greatly impact the real estate market in Spain, as digital nomads will need to find accommodation during their stay. Real estate agents and property owners can take advantage of this opportunity by offering rental properties that cater specifically to digital nomads, such as fully-furnished apartments with high-speed internet and flexible leasing options.

Additionally, the law may also drive up demand for co-living spaces and shared workspaces, as digital nomads often prefer to work in a collaborative environment with like-minded individuals.




After the record year in 2022, how does the inventory continue?

Although there is no real or official data on the number of properties for sale in the market in Marbella and Benahavís, for some years we have been making an estimate following the same criteria which, although it does not give us the exact number, it does give us a trend of how the inventory is evolving. The results of this estimation for the end of 2022 are shown in graphs 1 and 2 for Marbella and Benahavís. Analyzing these curves, the following conclusions can be drawn:

1. Referring to graph 1 for Marbella, it can be seen that thenumber of apartments for sale continues to fall following the trend that started in 2021 although looking at the estimated number it can be guessed that the drop in the inventory of apartments has moderated in the last six months of 2022 but still reaching a drop of almost 30% over the maximum of 2020. This moderation, which also coincides with the sales records of 2022, may mean that more and more owners put their properties on the market to take advantage of an extremely favorable situation for sellers, which is known as a seller's market, i.e., little product for sale, which drives up prices, as is happening now.

2. On the other hand, if you look at the number of villas for sale in Marbella, although the inventory was on a downward trend from 2021, in 2022 it changed slightly to start to rise again in a gentle way indicating that, although sales increased, the number of properties coming to the market was greater than those being sold. Even so, the decline in inventory is 9% from the 2020 peak.

3. In Benahavís, the trends are similar with the difference that the stock of villas for sale is higher than that of apartments. Unlike Marbella, the moderation of the trend is shown in both types of product, villas and apartments, albeit after a 21% drop in the number of apartments for sale and only 1% in the number of villas for sale. In Benahavís, the number of properties sold reached an all-time high in 2022, so it is understood, as in Marbella, that the rise in inventory is associated with the opportunity for sellers to take advantage of the circumstances of a market that is extremely favorable to them.

Although the official number of properties sold in the last quarter of 2022 is not yet known, the forecasts, and the market sentiment, were very good and it is expected that last year's transaction records will be confirmed, reaffirming that this is still a seller's market. Although  we continue with very high numbers of properties sold, the stabilization of the drop in inventory could lead to a moderation in price increases, which I believe cannot continue at this same level for long (in Benahavís 19.5% in 2021 and, for the moment, 11.9% in 2022) and could cause the market to enter into more moderated increased in pices.


Tras el año récord de 2022, ¿cómo continúa el inventario?

Aunque no existen datos reales ni oficiales sobre el número de viviendas en venta en el mercado de Marbella y Benahavís, desde hace unos años venimos realizando una estimación siguiendo el mismo criterio que, aunque no nos da el número exacto, sí nos da una tendencia de cómo está evolucionando el inventario. Analizando estas curvas en las gráficas a continuación se pueden extraer las siguientes conclusiones:

1. Refiriéndonos al gráfico 1 para Marbella, se puede observar que el número de apartamentos en venta sigue cayendo siguiendo la tendencia iniciada en 2021, aunque viendo el número estimado se puede adivinar que la caída en el inventario de apartamentos se ha moderado en los últimos seis meses de 2022 pero aún alcanzando una caída de casi el 30% sobre el máximo de 2020. Esta moderación que coincide, además, con los récords de ventas de 2022, puede significar que cada vez más propietarios ponen sus inmuebles en el mercado para aprovechar una situación extremadamente favorable para los vendedores, lo que se conoce como mercado vendedor, es decir, poco producto a la venta, lo que hace subir los precios, como está ocurriendo ahora.

2. Por otro lado, si nos fijamos en el número de villas en venta en Marbella, aunque el inventario seguía una tendencia a la baja desde 2021, en 2022 cambió ligeramente para empezar a subir de nuevo de forma suave indicando que, aunque aumentaron las ventas, el número de propiedades que salían al mercado era mayor que las que se vendían. Aun así, el descenso del inventario es del 9% desde el máximo de 2020.

3. En Benahavís, las tendencias son similares con la diferencia de que el stock de villas en venta es superior al de apartamentos. A diferencia de Marbella, la moderación de la tendencia se muestra en ambos tipos de producto, villas y apartamentos, aunque tras una caída del 21% en el número de apartamentos en venta y sólo del 1% en el número de villas ofertadas. En Benahavís, el número de viviendas vendidas alcanzó su máximo histórico en 2022, por lo que se entiende, al igual que en Marbella, que el aumento del inventario está asociado a la oportunidad de los vendedores de aprovechar las circunstancias de un mercado que les es extremadamente favorable.

Aunque todavía no se conoce el número oficial de propiedades vendidas en el último trimestre de 2022, las previsiones, y el sentimiento del mercado, eran muy buenos y se espera que se confirmen los records de transacciones del año pasado, reafirmando que este sigue siendo un mercado de vendedores. Aunque seguimos con cifras muy altas de viviendas vendidas, la estabilización de la caída del inventario podría llevar a una moderación en el incremento de los precios, que creo que no puede continuar en este mismo nivel por mucho tiempo (en Benahavís 19,5% en 2021 y, de momento, 11,9% en 2022) y podría hacer que el mercado entrara en incrementos de precios más moderados.








El mercado de lujo en el año, récord de Benahavís y Marbella

Siguiendo con los records históricos de este año en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís, este newsletter mensual se va a centrar en las compraventas de propiedades de alto nivel, de lujo, considerándose para este artículo aquellas que se venden por encima de un millón de euros, que como en el resto de segmentos de mercado parece que también los números apuntan a un año incluso mejor que 2021, que ya fue un año record en este mercado de lujo.

Comentando primero sobre el número de operaciones y en Marbella, el gráfico 1 muestra que, para todos los rangos de precios en los que se han distribuido los datos, en el primer semestre de 2022 se han vendido por encima del 75% de las propiedades que se vendieron en todo el año 2021, que ya fue un año con muchas más ventas en el mercado de lujo que los anteriores. De la misma forma se puede ver que el porcentaje de operaciones de alto nivel sigue subiendo habiendo pasado de un 6,5% a prácticamente un 12,5% en solo cinco años que teniendo en cuenta que en 2022 se pueden alcanzar las 5.000 transacciones en el municipio de Marbella supone que se estarían cerrando unas 250 transacciones más en este mercado que hace cinco años. El auge del mercado inmobiliario en Marbella ha sido incluso superior en el rango de alto nivel.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

En Benahavís, como se puede ver en el gráfico 2, la situación es similar pero no exactamente la misma y las variaciones son mayores dependiendo del rango de precio. En los dos rangos inferiores, de un millón a cuatro millones de euros probablemente se cierren más operaciones que en 2021 aunque el porcentaje de incremento en el número de ventas no es tan grande como en Marbella habiéndose alcanzado en el primer semestre un 65% de las ventas que se cerraron el año pasado. Lo que si cambia en Benahavís, es el porcentaje de ventas de alto nivel en el mercado que pasa de aproximadamente un 16% a un 14% mostrando que en el año record de ventas en Benahavís aumento más el número de ventas por debajo de un millón de euros que las de por encima de ese valor salvo por las ventas por encima de cuatro millones de euros. En este último, y más elevado rango de precios, en solo seis meses ya se han vendido más viviendas por encima de cuatro millones de euros que en todo el año 2021 con lo que en 2022 volveremos a ver un nuevo record de ventas en este sector de superlujo. Esto muestra que Benahavís se esta dirigiendo con fuerza hacia el mercado del más alto nivel.

Respecto a los precios a los que las propiedades se cierran que se muestran en los gráficos 3 y 4 para Marbella y Benahavís, también se muestran subidas en los primeros seis meses de 2022. En Marbella, descontando altibajos en los distintos años y rangos de precios, el precio de venta real lleva una subida de un 10% en los últimos 5 años lo cual es muy razonable y sano para el mercado.

En Benahavís, de nuevo, la evolución de los precios es diferente a la de Marbella y varia más en los distintos rangos de precio. Si, como se comentaba antes, en el rango de mayor precio se estaban disparando las ventas en este municipio, en cuestión de precios, el rango de mayor precio es el que ha experimentado las mayores subidas alcanzando, por primera vez, precios de venta similares a los de Marbella y en entorno de los 7.000 €/m2. En los otros dos rangos de precios de venta más bajos e independientemente de las tendencias de la curva, también ha habido subidas en los últimos cinco años de un 12% en el rango entre millón y millón y medio de euros y de un 15% en el rango entre millón y medio y cuatro millones de euros. En estos dos últimos rangos los precios se mueven en el entorno de los 4.000 €/m2 que son algo menores que los de Marbella que se mueven en el entorno de 5.000 €/m2 para esos mismos rangos de precios.

Como resumen se puede decir que el mercado inmobiliario de lujo sigue muy sano, con records en el número de ventas y con subidas de precios, y que no habiendo cambiado las condiciones que lo han llevado hasta ahí seguirá, aunque pueda tener altibajos coyunturales, fuerte.

Home prices in the record year for Benahavis & Marbella

Continuing with this year's historical records in the real estate market in Marbella and Benahavis, this monthly newsletter is going to focus on the sales and purchases of high-end, luxury properties, considering for this article those sold above one million euros, which, as in the rest of the market segments, it seems that also the numbers point to an even better year than 2021, which was already a record year in this luxury market.

Commenting first on the number of transactions and in Marbella, graph 1 shows that, for all price ranges in which the data has been distributed, in the first half of 2022 have been sold over 75% of the properties that were sold in the whole year 2021, which was already a year with many more sales in the luxury market than the previous ones. In the same way it can be seen that the percentage of high-end operations continues to rise having gone from 6.5% to practically 12.5% in just five years which taking into account that in 2022 may reach 5,000 transactions in the municipality of Marbella means that about 250 more transactions would be closing in this market than five years ago. The boom in the real estate market in Marbella has been even higher in the high-end range. 

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

In Benahavis, as can be seen in graph 2, the situation is similar but not exactly the same and the variations are greater depending on the price range. In the two lower ranges, from one million to four million euros probably more transactions will be closed than in 2021 although the percentage increase in the number of sales is not as large as in Marbella having reached in the first half of the year 65% of the sales that were closed last year. What does change in Benahavis is the percentage of high-end sales in the market, which goes from approximately 16% to 14%, showing that in the record year for sales in Benahavis the number of sales below one million euros increased more than those above that value, except for sales above four million euros. In the latter, and higher price range, in just six months more homes above four million euros have already been sold than in the whole of 2021, which means that in 2022 we will see a new sales record in this super luxury sector. This shows that Benahavis is heading strongly towards the top end of the market.

Regarding the prices at which properties are closing shown in graphs 3 and 4 for Marbella and Benahavis, they also show rises in the first six months of 2022. In Marbella, discounting ups and downs in the different years and price ranges, the real selling price has been rising by 10% in the last 5 years which is very reasonable and healthy for the market.

In Benahavís, again, the evolution of prices is different from Marbella and varies more in the different price ranges. If, as mentioned before, in the higher price range, sales were skyrocketing in this municipality, in terms of prices, highest price range is the one that has experienced the largest increases reaching, for the first time, sales prices similar to those of Marbella and around 7,000 €/m2. In the other two lower sales price ranges and independently of the trends of the curve, there have also been increases in the last five years of 12% in the range between one million and one and a half million euros and 15% in the range between one and a half million and four million euros. In these last two ranges, prices are around 4,000 €/m2, which are somewhat lower than those of Marbella, which are around 5,000 €/m2 for the same price ranges.

In summary, it can be said that the luxury real estate market is still very healthy, with records in the number of sales and with price increases, and that the conditions that have brought it to this point have not changed, and it will continue to be strong, although it may have temporary ups and downs.

What are the Taxes when Selling a Home? - Part I

There are two main taxes when selling a property in Spain: the Capital Gain Tax and the Municipal Plusvalia Tax. In this article we are going to focus on the Capital Gain Tax and its general rule for individuals, since there are many particular cases that we cannot deal with due to space limitations.

  • How is the Capital Gain which is going to be subject to the Tax calculated?

Patrimonial Gain = Value Transferred - Acquisition Value

The details on how to calculate these two values is as follows:

Value Transferred is the value for which the property is sold minus the expenses and taxes associated to the sale operation that are detailed below:

  • The real estate agency fees, if the operation is carried out through one, with its corresponding VAT (at this point it is important to know that to deduct an expense you must have a supporting document - receipt of payment of a tribute or invoice - so it is key to keep them when a transaction is carried out).

  • The Tax on the Increase in Value of Urban Land, known as Plusvalía Municipal Tax.

  • The expenses of cancellation of the mortgage in case there was one on the property.

Acquisition Value is the value that was paid for the property plus possible investments made on it, reforms (you must have invoices to be able to add them), plus the expenses and taxes associated with the purchase operation that are detailed below:

  • Notary and Land Registry expenses.

  • The Transfer Tax or VAT, as applicable, depending if it was a second hand property or a new unit.

  • The Stamp Duty (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

  • The refurbishing costs of the house destined to the extension or to a substantial improvement of it. To add these costs to the acquisition value it is necessary to have the invoices that accredit these expenses.

  • When is the Capital Gain Tax paid?

In June of the year following the year in which the transaction takes place and within the Income Tax (IRPF).

  • What is the rate of the Capital Gains Tax?

The tax rate is divided in brackets and depends on the capital gain you have had:

* As each case is different, it is highly recommended that you check your own details with your lawyer or tax advisor.

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¿Cuáles son los Impuestos a la hora de vender una vivienda? - Parte I

Hay dos impuestos principales a la hora de vender una vivienda en España: el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial y la Plusvalía Municipal. En este artículo nos vamos a centrar en el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial y en su norma general para personas físicas puesto que hay muchos casos particulares en los que por espacio no podemos entrar.

  • ¿Cómo se calcula la Ganancia Patrimonial que va a ser objeto del Impuesto?

Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión - Valor de Adquisición

Detallaremos ahora como calcular esos dos valores:

Valor de Transmisión es el valor por el que se vende la vivienda menos los gastos y tributos asociados a la operación de compraventa que se detallan a continuación:

  • Los honorarios de la agencia inmobiliaria, si la operación se realizará a través de una, con su IVA correspondiente (en este punto es importante destacar que para deducir un gasto hay tener un documento justificativo - recibo del pago de un tributo o factura - por lo que es clave guardarlos cuando se realice una operación).

  • El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la conocida Plusvalía Municipal.

  • Los gastos de cancelación de la hipoteca en caso de que existiera una sobre el inmueble.

Valor de Adquisición es el valor que se pago por la vivienda más posibles inversiones realizadas sobre ella, reformas (hay que tener facturas para poder añadirlas), y más los gastos y tributos asociados a la operación de compra que se detallan a continuación:

  • Los gastos de Notaria y Registro de la Propiedad.

  • El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA dependiendo de si era de segunda mano o nueva.

  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

  • Los costes de la reforma de la vivienda destinados a la ampliación o a una mejora sustancial de la misma. Para añadir estos costes al valor de adquisición hay que contar con las facturas que acrediten dichos gastos.

  • ¿Cuándo se paga el Impuesto sobre la Ganancia?

En junio del año siguiente al que se produce la transacción y dentro del Impuesto de la Renta (IRPF).

  • ¿Cuánto se paga por el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial?

El tipo impositivo esta dividido en tramos y depende de la Ganancia Patrimonial que se haya tenido:

* Como cada caso es diferente, es muy recomendable que compruebe sus propios detalles con su abogado o asesor fiscal.

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El precio de la vivienda en el año récord de Benahavís y Marbella

Teniendo en cuenta que en el primer trimestre de 2022 se han batido todos los records en cuanto al número de transacciones de compraventa de viviendas, es interesante comprobar como se comportaron los precios de la vivienda en ese primer semestre del año, los últimos publicados por los organismos oficiales, y, asimismo, compararlos con los precios que se piden por las propiedades obtenidos del portal inmobiliario Idealista.


En Marbella y como se ve en el gráfico 1, se puede decir que todos los precios de la vivienda analizados siguen al alza, en torno al 5,5% trimestral, que es un valor muy alto para un solo trimestre. Esta subida se aprecia tanto en los precios que se piden por las propiedades que proporciona el portal Idealista, como en los reales de venta provenientes del Registro de la Propiedad y en los publicados por el Ministerio de Fomento procedentes de las tasaciones oficiales que se realizan.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Por otra parte y en Benahavís, se marca un cambio en la tendencia de la subida de precios que se mantenía desde 2014. El precio que se pide por las propiedades, que siguió al alza durante el segundo trimestre, sí ha empezado a mostrar ese cambio desde agosto de este año, observable en la tabla inferior, cuando hemos empezado a notar una cierta ralentización en el mercado. Normalmente este precio, el que se pide por las propiedades, es el último en mostrar signos de cambio puesto que el mercado siempre lleva un retardo a la hora de asumir una nueva situación.

Lo que si se ve en el gráfico 2 para Benahavís es que en el segundo trimestre, con record de operaciones cerradas, ya se cerraba con un precio medio más bajo, algo más del 10%, que en los trimestres anteriores. Si se entra en más en detalle, como recoge el gráfico 3, se puede ver que la bajada es tanto en las unidades de obra nueva como en las viviendas de segunda mano aunque afecta en mayor medida a las de segunda mano.

Si el efecto es coyuntural o si hemos alcanzado el punto de inflexión de los precios lo vamos a ver en estos próximos meses aunque teniendo en cuenta que en ese mismo segundo trimestre se alcanzó el record histórico de transacciones puede querer mostrar que los precios, como he comentado últimamente, han alcanzado su máximo y que estaban subiendo en exceso, hasta casi un 20% de subida anual, que no creo que fuera, a la larga, muy sano.

Home prices in the record year for Benahavis & Marbella

Taking into account that in the first quarter of 2022 all records have been broken in terms of the number of home sales, it is interesting to check how housing prices behaved in that first half of the year, the latest published by official agencies, and also compare them with the asking prices obtained from the real estate portal Idealista.


In Marbella and as can be seen in chart 1, it can be said that all the housing prices analyzed continue to rise by around 5.5% per quarter, which is a very high value for a single quarter. This increase can be seen in asking prices provided by the portal Idealista, as well as in the actual closed prices from the Land Registry and in those published by the Housing Ministry from the official valuations that are carried out.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

On the other hand and in Benahavis, there is a change in the trend of the prices that had been rising since 2014. The asking price, which continued to rise during the second quarter, has started to show this change since August of this year, observable in the table below, when we have begun to notice a certain slowdown in the market. Normally this price, the asking price for properties, is the last one to show signs of change since the market always has a delay in assuming a new situation. What can be seen in chart 2 for Benahavis is that in the second quarter, with a record number of closed transactions, the average closing price was already lower, just over 10%, than in previous quarters.

If we go into more detail, as shown in chart 3, we can see that the drop is both in new built units and in second hand homes, although it affects second hand homes to a greater extent. Whether the effect is temporary or whether we have reached the inflection point in prices will be seen in the coming months, although taking into account that in the second quarter the historical record of transactions was reached, it may show that prices, as I have been saying lately, have reached their maximum and that they were rising excessively, up to an annual increase of almost 20%, which I do not think was very healthy in the long run.

Your new home awaits.