El Certificado de Eficiencia Energética

Se escribe mucho acerca del Certificado de Eficiencia Energética pero hay todavía algunas incertidumbres sobre como funciona el sistema por lo que voy a tratar de arrojar alguna luz sobre este Real Decreto que se aprobó el 5 de Abril de 2013 y que incluye algunas obligaciones sobre las propiedades en venta o en alquiler a larga temporada.

¿Que es el Certificado de Eficiencia Energética?

Es un Certificado emitido por un técnico competente que establece como de eficiente energéticamente es una construcción. La ley requiere que dicho Certificado este registrado ante la Junta de Andalucía y existe un procedimiento para hacerlo online. El Certificado debe incluir:

• Información sobre las características constructivas de la propiedad, los sistemas de calefacción y acondicionamiento, el agua caliente y los sistemas de producción de energías renovables.

• La etiqueta de Calificación Energética. Es una etiqueta similar a la que aparece en los electrodomésticos que va del verde o A como mejor calificación al rojo o G para la peor.

• Recomendaciones para aumentar la eficiencia energética de la propiedad mediante sistemas más eficientes de calefacción y acondicionamiento, mejoras en la propia vivienda (doble cristal en las ventanas, carpintería exterior de mayor calidad de juntas, aislamiento térmico adicional en las paredes, etc…) o la instalación de elementos de producción de energías renovables.

¿Que edificaciones lo requieren?

Los edificios y viviendas nuevas, las que están en venta o en alquiler de larga temporada (se considera larga temporada cuando el periodo es superior a los cuatro meses) y los edificios públicos mayores de 250 m2.

¿Desde cuando es aplicable?

Desde el 1 de Junio de 2013.

¿Es obligatorio?

Si, lo es. Debe entregarse a aquellos compradores o potenciales inquilinos de larga temporada que así lo requieran de forma que puedan comparar la eficiencia energética de las propiedades que están barajando. La notarias lo requieren desde 2013 para las operaciones de compraventa. Adicionalmente, la Ley establece que todo el material de marketing de las propiedades en venta y alquiler de larga temporada tiene que incluir la etiqueta de calificación energética.

¿Cuál es la validez del Certificado?

10 años.

¿Quién puede emitirlos?

Técnicos competentes. Dichos técnicos deben estar registrados ante la Junta de Andalucía para poder emitir los certificados y registrarlos.

¿Cuál es el Coste?

Hay muchos técnicos ofreciendo ya sus servicios pero la media parece estar en torno a los 1 a 2 euros por m2 dependiendo del tamaño de la propiedad. Cuanto mayor será más barato por m2.

The Energy Efficiency Certificate

A lot has been written about the Energy Performance Certificate but there are still some uncertainties so I will try to give some light to the Spanish law that was passed on the 5th of April 2013 that includes some obligations to those properties on sale or long term rental.

What is the Energy Performance Certificate?

It is a Certificate issued by a qualified technician that establishes how energy efficient is a construction. The Law requires that the certificate has to be duly registered by the Junta de Andalucia and there is procedure to do it online. The Certificate will include:

• Information about the property’s construction characteristics, heating and cooling systems, hot water elements and renewable energy production systems.

• The Energy Efficiency Label, that colored label that goes from green, the best or A, to red, the worst or G, that you can also see on kitchen appliances.

• Recommendations and proposals to improve the Energy Performance of the property by means of upgrading the energy efficiency of the cooling and heating systems, improving the thermal isolation of the building itself (double glazing on windows, additional thermal isolation on walls, better exterior carpentry seals, etc…) or the installation of renewable energy production systems.

Which constructions are affected?

New buildings, houses or apartments, those that are for sale or long term rental (it is considered long term rental when the rental period is longer than four months) and public buildings larger than 250 m2.

From when it is applicable?

From June 1st, 2013.

Is the Certificate compulsory?

Yes, it is. It has to be shown to potential buyers or potential renters of the properties so they can compare the energy efficiency of the properties they are considering. Notaries require them when signing the completion of a sale. In addition, the regulation establishes that all marketing material of properties for sale or long term rental has to include the Energy Performance Label.

Who can issue them?

Competent technicians. Those professionals have to be registered by the Junta de Andalucia to be able to issue and register the certificates.

What are the costs?

There are many technicians offering the services but as an average the cost seems to be between 1 to 2 euros per m2 depending on the size of the property. The bigger the cheaper per m2.

How is the luxury market behaving in Marbella & Benahavis?

The information to produce this article has been gathered from the Land Registry and is the most detailed set of data available for this kind analysis. However, I know that some of the transactions closed on luxury properties are done inside companies and those are not reflected at the Land Registry because there is not a transfer of ownership on the property itself but on the shares of the company that owns the asset. In any case, although the information gathered is not fully complete, it has enough validity for this analysis.

Going back to the results and, first, talking about Marbella, there is an interesting conclusion coming out from chart 1 that is that the percentage of transactions closed on luxury properties, defined as properties closed on top of one million euros (1 M€ on the charts), versus the total number of sales closed in Marbella went up 1% in 2020 even with the covid restrictions. That upward tendency in the luxury market comes from 2017 but showed an acceleration in 2020 specially in the high end properties on top of 1.5 M€. It can be seen that in previous years there were more sales in the range form 1 M€ to 1.5 M€ than in the 1.5 M€ to 4 M€ but in 2020 the number of closed units in both ranges were quite similar showing that the latest was less affected by covid.

When talking about Benahavis, the same tendency can be seen: an increased percentage of sales in the high end range that started already in 2019. But, compared to Marbella, the ranges on the high end increased in 2020 with more sales on top of 1.5 M€ while the percentage of sales in the range between 1 M€ and 1.5 M€ went down. Since 2019, we can see that in Benahavis most of the sales were in the middle range of luxury properties, that is between 1.5 M€ and 4 M€. It is also to be said that it helps that most of the inventory is on that range.

Finally, we did a check on the distribution of sales per council to observe that most of the luxury transactions are closed in Marbella and, taking into account the size and population of it, Benahavis. The percentages are much lower for Mijas and Estepona.

¿Cómo esta el mercado de lujo en Marbella y Benahavís?

La información utilizada para producir este artículo se ha sacado de los datos de ventas del Registro de la Propiedad y es la más detallada que se ha podido conseguir para este tipo de análisis. Sin embargo, se que algunas de las operaciones cerradas en el mercado de lujo se hacen a través de sociedades y, por tanto, no se reflejan en el Registro de la Propiedad porque no existe una transferencia de propietario del inmueble sino una transferencia de acciones de la sociedad propietaria del inmueble. En cualquier caso, y aunque la información utilizada no es totalmente completa, si tiene suficiente validez para el objeto de este estudio.

Volviendo a los resultados y hablando primero de Marbella, hay una conclusión interesante al ver el gráfico 1 y es que el porcentaje de transacciones en el mercado de lujo, que incluye propiedades vendidas por encima de un millón de euros (1 M€ en los gráficos), frente al número total de ventas subió un 1% en 2020 a pesar de los efectos del covid. Se puede observar que se mantiene esa tendencia que ya se inicio en 2017 pero se ha acentuado en 2020.

Si hablamos de Benahavís, se puede ver la misma tendencia: un aumento de ventas de unidades de mayor nivel que ya empezó en 2019. Comparado con Marbella, hay más porcentaje de ventas de propiedades en el rango a partir de 1.5 M€ mientras que ha descendido a la mitad el porcentaje de ventas entre 1 M€ y 1.5 M€. También hay que decir que influye hay más inventario en el rango alto.

Finalmente, para complementar este artículo, hemos comprobado el porcentaje de ventas en el mercado de lujo en distintos municipios de la Costa del Sol para observar que la mayoría de las ventas se cierran en Marbella y, teniendo en cuenta el tamaño y la población, en Benahavís. Los porcentajes son menores en Mijas y Estepona.

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Febrero 2021

Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - February 2021

How are changing the real estate prices in Benahavis?

It is interesting to see the variation of real estate prices from a comparative point of view and that is the idea of this article. The three charts below use the information obtained from the Land Registry and the web page Idealista to be able to compare where are prices for real estate in Benahavis and the results are interesting.

CHART 1—ASKING PRICE VS SOLD PRICE

On the first chart, it can be seen the difference between “for sale” or asking prices as published in the real estate portal Idealista versus the price properties are being sold as per the Land Registry. It is interesting to see that the asking price did not start to increase until mid 2016 while sold prices had already been increasing for some years to reach a minimum gap of 15,3% between them and since then, as the market was heating up, the increase in asking prices was not accompanied by an increase in sold prices that drove to a maximum gap now of 34.4% between them. In summary that means that, right now, the average property in the market is 34% overpriced in Benahavis.

CHART 2—PRICES OF NEW VS SECOND HAND

The second chart shows the price of new units sold versus second hand sold also shows interesting numbers. It can be seen that both curves run almost parallel with a more or less stable gap of 65% that means that new units are being sold 65% more expensive than second hand properties which is a high percentage. That opens the door to buying second hand and fully refurbish it to get a new looking unit for a cheaper price than a fully new unit or, what we have seen lately, to flipping investors.

CHART 3—ANNUAL VARIATION OF SOLD PRICES

Finally, and in the last chart, it can be seen that the average increase in sold prices in the last five years has been 4,2% per year. There is anomaly in the numbers of 2019 due to the sale of a full development previously repossessed by a bank that sold at a cheap price per square meter to a developer that affected the general numbers of Benahavis that year but not really the average. The combined increase of prices in 2019 and 2020 is corrected to 0,7% that shows already a moderation tendency in prices in the last two years.

¿Cómo están cambiando los precios de venta en Benahavís?

Es interesante ver la variación de los precios en el mercado inmobiliario desde un punto de vista comparativo y esa es precisamente la idea de este artículo. Los tres gráficos de más abajo utilizan, para Benahavís, la información obtenida del Registro de la Propiedad con la que publica el portal Idealista mostrando resultados interesantes.

GRÁFICO 1—PRECIO DE SALIDA VS PRECIO VENDIDO

En el primer gráfico se puede ver la diferencia entre el precio de salida publicado por Idealista y el precio por el cual se venden realmente las propiedades obtenido de los Registradores. Es interesante ver que el precio de salida empezó a subir a mediados de 2016 cuando los precios de las propiedades vendidas ya llevaban subiendo un tiempo que fue cuando la diferencia entre los dos alcanzó un mínimo de un 15,3% y que a partir de ahí los precios de salida comenzaron a subir más que los precios de las propiedades vendidas hasta alcanzar una diferencia máxima entre los dos precios de un 34,4%. Esto quiere decir, en resumen, que, de media y ahora mismo, las propiedades en venta están sobrevalorada un 34% en Benahavís.

GRÁFICO 2—PRECIO NUEVO VS SEGUNDA MANO

El segundo gráfico muestra el precio de las unidades vendidas nuevas frente a las vendidas de segunda mano. Se puede ver que las dos curvas son casi paralelas con una diferencia más o menos estable de un 65% lo que quiere decir que las propiedades nuevas se están vendiendo un 65% más caras que las de segunda mano lo cual es un porcentaje muy alto. Esto abre la puerta a comprar unidades de segunda mano para arreglarlas completamente con la idea tener una propiedad prácticamente nueva por un precio mejor que una propiedad totalmente nueva o, a lo que hemos visto últimamente, a inversores comprando para arreglar y revender como nuevo.

GRÁFICO 3—VARIACIÓN ANUAL DE LOS PRECIOS DE VENTA

Finalmente, y en el último gráfico se puede ver que el incremento medio de los precios de propiedades vendidas ha subido un 4,2% por año en los últimos 5 años con una anomalía en 2019 por la venta de un complejo completo a bajo precio que se compensa en 2020 con una subida media en 2019 y 2020 de un 0,7% que ya muestra una moderación en los precios en estos dos últimos años.

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Enero 2021

Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - January 2021

Las ventas en Marbella y Benahavís recuperan en el tercer trimestre

Se acaban de publicar los datos de transacciones inmobiliarias del tercer trimestre de 2020 por el Ministerio de Fomento y tengo que decir que los datos son mejores de lo que yo esperaba. Es cierto que en Julio, tras salir del confinamiento estricto en el que estuvimos inmersos durante marzo, abril, mayo y junio, hubo un aumento importante de la actividad con numerosas visitas sobre las propiedades que teníamos en el mercado con potenciales compradores que no habían podido hacer visitas durante el confinamiento pero no pensé que el número de ventas iba a alcanzar los niveles que han alcanzado y menos a superar el número de ventas del mismo periodo del año 2019 como ha sucedido en Benahavís. Asimismo, el hecho de que muchas de las operaciones que se iban a escriturar en el segundo trimestre se aplazaron por el confinamiento para firmarse finalmente en el tercer trimestre ha ayudado asimismo a que el número de ventas registradas sea mejor de lo esperado.

BENAHAVÍS

En resumen y tomándolo de las gráficas que se muestran a la derecha, el número de ventas en Benahavís subió un 24% respecto al mismo periodo del año pasado y bajo en Marbella un 24% respecto a ese mismo periodo. Si consideramos las variaciones interanuales, las bajadas están en –19,2% para Benahavís y –24,7% para Marbella que teniendo en cuentas las caídas de casi el –60% del segundo trimestre no esta mal para este año 2020 tan complicado. Si el ritmo de ventas se mantiene en el cuarto trimestre, se puede acabar el año con unas 450 transacciones inmobiliarias en Benahavís y unas 2.500 en Marbella que, de nuevo, creo que esta bastante bien si se tiene en cuenta como ha afectado el covid-19 durante este año.

MARBELLA

Como ya dije en un newsletter anterior, no creo que estamos ante un problema de demanda sino ante las complicaciones asociadas a las restricciones a los viajes y al miedo por un posible contagio de covid. La situación de la pandemia parece estar algo más controlada ahora, al menos en España, y se empieza a ver la luz al final del túnel con el inicio de la distribución de las vacunas pero cuando observamos los datos del tercer trimestre hay que recordar la situación en la que nos encontrábamos en ese momento en la que había muchas dudas y miedos sobre la evolución de la enfermedad y la economía. Creo que el futuro es positivo y que nuestra zona va a seguir siendo una zona de alta demanda no solo porque la calidad de vida al aire libre que se disfruta en la Costa del Sol ha salido reforzada de esta pandemia sino también porque las restricciones han demostrado que se puede trabajar online desde la distancia pudiendo disfrutar de la vida en un entorno de mayor calidad sin perder efectividad o productividad en el trabajo.

Recovery of the real estate sales in Marbella and Benahavis

The Ministry of Housing has published recently the information on the number of sales for the third quarter of 2020 and I have to say that the numbers are better than what I was expecting. It is true that in July, after coming out from the strict lockdown he had in March, April, May and June, we had an important increase of the activity in the market with multiple showings on the properties we were managing by potential buyers who were no able to visit those properties during the lockdown time but I never thought that the number of closed sales was going to reach the levels they have reached and, even less, that in Benahavis the number of sales in the third quarter of 2020 was going to be higher than the ones closed in the same quarter of 2019.

BENAHAVIS

Additionally, the fact that many transactions that were going to be closed in the second quarter were postponed due to the full lockdown and have been signed in the third quarter has also helped the real estate sales number. In summary and with reference to the charts on the right, the number of closed transactions went up 24% in Benahavis when compared to the same period of 2019 and went down in Marbella a –24% with reference to that same period of 2019. If annual variations are considered, the reduction of the number of sales in 2020 is on –19,2% for Benahavis and –24,7% for Marbella that, taking into account the decreases of almost 60% of the second quarter, is not a bad number for this complicated 2020. If the pace of the sales remains for the fourth quarter, we will reach about 450 closed transactions in Benahavis and about 2.500 in Marbella that, again, are really good numbers taking into account how covid-19 has affected during this year.

MARBELLA

I already mentioned in a previous newsletter that we are not facing a demand problem but complications with traveling restrictions and the fear to a covid infection. The pandemic seems to be a little bit more controlled now, at least in Spain, and we are starting to see the light at the end of the tunnel with the starting of the vaccination process but, when analyzing the data for the third quarter, we have to remember the situation at that time with high concerns about to the evolution of the pandemic and the economy. I do believe that the future is positive and that our area is still going to be highly demanded not only because the outdoors quality of life that the Costa del Sol offers has been reinforced by the pandemic but also because the lockdowns have proved that people can work online from the distance and enjoy the life in a more quality surrounding without losing efficiency and productivity at work.

Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - December 2020

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Diciembre 2020

What is the distribution of the sales depending on the sales price?

Although the information provided by the Ministry of Housing comes with some delay as right now only the information for the first quarter of 2020 has been released, only for the province of Malaga and not specifically for Marbella and Benahavis, I think it is quiet interesting to see the numbers of closed transactions depending on the price. Although I know that the numbers for Marbella and Benahavis are going to be different, it can be seen in the chart and table below that 83% of the transactions are done below the 300.000 € price with 50.5% below 150.000 € and only 1.8% on top of 900.000 €. Therefore, more than half of the transactions of the Malaga province are done below 150.000 € and just a few over 900.000 €.

However, it is also interesting to see that in the last years, the percentage of transactions in the higher range (see charts on the side) has been going up from about 1% two years ago to reach almost 3% at the end of 2019.

For the lower range, below 300.000 €, the tendency goes the other way, that is descending. It went from 89% at the beginning of 2018 to be below 85% now with a continuous downward trend. Combining those two charts, we can extract that the buyers are moving to a higher range of price when buying properties at the Costa del Sol. It would be interesting to see how this tendency evolves with the effect of the covid-19 on the market.

¿Cómo es la distribución de ventas según el precio en la provincia?

Aunque la información suministrada por el Ministerio de Fomento se publica con cierto retraso puesto que a día de hoy la última publicada corresponde al primer trimestre de 2020, es solo para la provincia de Málaga y no específicamente para Marbella y Benahavís, creo que es interesante ver el número de transacciones cerradas en función del precio de venta. Aunque los números de Marbella y Benahavís van a ser diferentes, se puede ver en la tabla y gráfico de más abajo que el 83% de las transacciones cerradas en la provincia de Málaga en el primer trimestre de 2020 están por debajo de 300.000 € con un 50,5% por debajo de 150.000 € y solo un 1,8% de las transacciones se cerraron por encima de 900.000 €.

Por tanto, más de la mitad de las transacciones de la provincia de Málaga se cierran por debajo de 150.000 € y solo unas pocas por encima de 900.000 € lo cual marca una gran diferencia entre el rango alto de precios y el bajo. Sin embargo, también es interesante comentar que en los últimos años, el porcentaje de ventas en el rango alto (ver los gráficos más abajo) ha subido desde un 1% hace dos años hasta casi alcanzar el 3% a final de 2019.

En el rango bajo, menos de 300.000 €, la tendencia es la contraria, descendente. Ha bajado desde un 89% a principio a de 2018 a estar por debajo del 85% ahora con una clara tendencia descendente. Combinando esos dos gráficos podemos deducir que los compradores se están moviendo a rangos de precio mayores cuando compran en la Costa del Sol. Va a ser interesante ver como evoluciona esta tendencia por el efecto de l covid-19 durante el año 2020.

Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Noviembre 2020

Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - November 2020