After the record year in 2022, how does the inventory continue?

Although there is no real or official data on the number of properties for sale in the market in Marbella and Benahavís, for some years we have been making an estimate following the same criteria which, although it does not give us the exact number, it does give us a trend of how the inventory is evolving. The results of this estimation for the end of 2022 are shown in graphs 1 and 2 for Marbella and Benahavís. Analyzing these curves, the following conclusions can be drawn:

1. Referring to graph 1 for Marbella, it can be seen that thenumber of apartments for sale continues to fall following the trend that started in 2021 although looking at the estimated number it can be guessed that the drop in the inventory of apartments has moderated in the last six months of 2022 but still reaching a drop of almost 30% over the maximum of 2020. This moderation, which also coincides with the sales records of 2022, may mean that more and more owners put their properties on the market to take advantage of an extremely favorable situation for sellers, which is known as a seller's market, i.e., little product for sale, which drives up prices, as is happening now.

2. On the other hand, if you look at the number of villas for sale in Marbella, although the inventory was on a downward trend from 2021, in 2022 it changed slightly to start to rise again in a gentle way indicating that, although sales increased, the number of properties coming to the market was greater than those being sold. Even so, the decline in inventory is 9% from the 2020 peak.

3. In Benahavís, the trends are similar with the difference that the stock of villas for sale is higher than that of apartments. Unlike Marbella, the moderation of the trend is shown in both types of product, villas and apartments, albeit after a 21% drop in the number of apartments for sale and only 1% in the number of villas for sale. In Benahavís, the number of properties sold reached an all-time high in 2022, so it is understood, as in Marbella, that the rise in inventory is associated with the opportunity for sellers to take advantage of the circumstances of a market that is extremely favorable to them.

Although the official number of properties sold in the last quarter of 2022 is not yet known, the forecasts, and the market sentiment, were very good and it is expected that last year's transaction records will be confirmed, reaffirming that this is still a seller's market. Although  we continue with very high numbers of properties sold, the stabilization of the drop in inventory could lead to a moderation in price increases, which I believe cannot continue at this same level for long (in Benahavís 19.5% in 2021 and, for the moment, 11.9% in 2022) and could cause the market to enter into more moderated increased in pices.

Tras el año récord de 2022, ¿cómo continúa el inventario?

Aunque no existen datos reales ni oficiales sobre el número de viviendas en venta en el mercado de Marbella y Benahavís, desde hace unos años venimos realizando una estimación siguiendo el mismo criterio que, aunque no nos da el número exacto, sí nos da una tendencia de cómo está evolucionando el inventario. Analizando estas curvas en las gráficas a continuación se pueden extraer las siguientes conclusiones:

1. Refiriéndonos al gráfico 1 para Marbella, se puede observar que el número de apartamentos en venta sigue cayendo siguiendo la tendencia iniciada en 2021, aunque viendo el número estimado se puede adivinar que la caída en el inventario de apartamentos se ha moderado en los últimos seis meses de 2022 pero aún alcanzando una caída de casi el 30% sobre el máximo de 2020. Esta moderación que coincide, además, con los récords de ventas de 2022, puede significar que cada vez más propietarios ponen sus inmuebles en el mercado para aprovechar una situación extremadamente favorable para los vendedores, lo que se conoce como mercado vendedor, es decir, poco producto a la venta, lo que hace subir los precios, como está ocurriendo ahora.

2. Por otro lado, si nos fijamos en el número de villas en venta en Marbella, aunque el inventario seguía una tendencia a la baja desde 2021, en 2022 cambió ligeramente para empezar a subir de nuevo de forma suave indicando que, aunque aumentaron las ventas, el número de propiedades que salían al mercado era mayor que las que se vendían. Aun así, el descenso del inventario es del 9% desde el máximo de 2020.

3. En Benahavís, las tendencias son similares con la diferencia de que el stock de villas en venta es superior al de apartamentos. A diferencia de Marbella, la moderación de la tendencia se muestra en ambos tipos de producto, villas y apartamentos, aunque tras una caída del 21% en el número de apartamentos en venta y sólo del 1% en el número de villas ofertadas. En Benahavís, el número de viviendas vendidas alcanzó su máximo histórico en 2022, por lo que se entiende, al igual que en Marbella, que el aumento del inventario está asociado a la oportunidad de los vendedores de aprovechar las circunstancias de un mercado que les es extremadamente favorable.

Aunque todavía no se conoce el número oficial de propiedades vendidas en el último trimestre de 2022, las previsiones, y el sentimiento del mercado, eran muy buenos y se espera que se confirmen los records de transacciones del año pasado, reafirmando que este sigue siendo un mercado de vendedores. Aunque seguimos con cifras muy altas de viviendas vendidas, la estabilización de la caída del inventario podría llevar a una moderación en el incremento de los precios, que creo que no puede continuar en este mismo nivel por mucho tiempo (en Benahavís 19,5% en 2021 y, de momento, 11,9% en 2022) y podría hacer que el mercado entrara en incrementos de precios más moderados.

El mercado de lujo en el año, récord de Benahavís y Marbella

Siguiendo con los records históricos de este año en el mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís, este newsletter mensual se va a centrar en las compraventas de propiedades de alto nivel, de lujo, considerándose para este artículo aquellas que se venden por encima de un millón de euros, que como en el resto de segmentos de mercado parece que también los números apuntan a un año incluso mejor que 2021, que ya fue un año record en este mercado de lujo.

Comentando primero sobre el número de operaciones y en Marbella, el gráfico 1 muestra que, para todos los rangos de precios en los que se han distribuido los datos, en el primer semestre de 2022 se han vendido por encima del 75% de las propiedades que se vendieron en todo el año 2021, que ya fue un año con muchas más ventas en el mercado de lujo que los anteriores. De la misma forma se puede ver que el porcentaje de operaciones de alto nivel sigue subiendo habiendo pasado de un 6,5% a prácticamente un 12,5% en solo cinco años que teniendo en cuenta que en 2022 se pueden alcanzar las 5.000 transacciones en el municipio de Marbella supone que se estarían cerrando unas 250 transacciones más en este mercado que hace cinco años. El auge del mercado inmobiliario en Marbella ha sido incluso superior en el rango de alto nivel.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

En Benahavís, como se puede ver en el gráfico 2, la situación es similar pero no exactamente la misma y las variaciones son mayores dependiendo del rango de precio. En los dos rangos inferiores, de un millón a cuatro millones de euros probablemente se cierren más operaciones que en 2021 aunque el porcentaje de incremento en el número de ventas no es tan grande como en Marbella habiéndose alcanzado en el primer semestre un 65% de las ventas que se cerraron el año pasado. Lo que si cambia en Benahavís, es el porcentaje de ventas de alto nivel en el mercado que pasa de aproximadamente un 16% a un 14% mostrando que en el año record de ventas en Benahavís aumento más el número de ventas por debajo de un millón de euros que las de por encima de ese valor salvo por las ventas por encima de cuatro millones de euros. En este último, y más elevado rango de precios, en solo seis meses ya se han vendido más viviendas por encima de cuatro millones de euros que en todo el año 2021 con lo que en 2022 volveremos a ver un nuevo record de ventas en este sector de superlujo. Esto muestra que Benahavís se esta dirigiendo con fuerza hacia el mercado del más alto nivel.

Respecto a los precios a los que las propiedades se cierran que se muestran en los gráficos 3 y 4 para Marbella y Benahavís, también se muestran subidas en los primeros seis meses de 2022. En Marbella, descontando altibajos en los distintos años y rangos de precios, el precio de venta real lleva una subida de un 10% en los últimos 5 años lo cual es muy razonable y sano para el mercado.

En Benahavís, de nuevo, la evolución de los precios es diferente a la de Marbella y varia más en los distintos rangos de precio. Si, como se comentaba antes, en el rango de mayor precio se estaban disparando las ventas en este municipio, en cuestión de precios, el rango de mayor precio es el que ha experimentado las mayores subidas alcanzando, por primera vez, precios de venta similares a los de Marbella y en entorno de los 7.000 €/m2. En los otros dos rangos de precios de venta más bajos e independientemente de las tendencias de la curva, también ha habido subidas en los últimos cinco años de un 12% en el rango entre millón y millón y medio de euros y de un 15% en el rango entre millón y medio y cuatro millones de euros. En estos dos últimos rangos los precios se mueven en el entorno de los 4.000 €/m2 que son algo menores que los de Marbella que se mueven en el entorno de 5.000 €/m2 para esos mismos rangos de precios.

Como resumen se puede decir que el mercado inmobiliario de lujo sigue muy sano, con records en el número de ventas y con subidas de precios, y que no habiendo cambiado las condiciones que lo han llevado hasta ahí seguirá, aunque pueda tener altibajos coyunturales, fuerte.

Home prices in the record year for Benahavis & Marbella

Continuing with this year's historical records in the real estate market in Marbella and Benahavis, this monthly newsletter is going to focus on the sales and purchases of high-end, luxury properties, considering for this article those sold above one million euros, which, as in the rest of the market segments, it seems that also the numbers point to an even better year than 2021, which was already a record year in this luxury market.

Commenting first on the number of transactions and in Marbella, graph 1 shows that, for all price ranges in which the data has been distributed, in the first half of 2022 have been sold over 75% of the properties that were sold in the whole year 2021, which was already a year with many more sales in the luxury market than the previous ones. In the same way it can be seen that the percentage of high-end operations continues to rise having gone from 6.5% to practically 12.5% in just five years which taking into account that in 2022 may reach 5,000 transactions in the municipality of Marbella means that about 250 more transactions would be closing in this market than five years ago. The boom in the real estate market in Marbella has been even higher in the high-end range. 

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

In Benahavis, as can be seen in graph 2, the situation is similar but not exactly the same and the variations are greater depending on the price range. In the two lower ranges, from one million to four million euros probably more transactions will be closed than in 2021 although the percentage increase in the number of sales is not as large as in Marbella having reached in the first half of the year 65% of the sales that were closed last year. What does change in Benahavis is the percentage of high-end sales in the market, which goes from approximately 16% to 14%, showing that in the record year for sales in Benahavis the number of sales below one million euros increased more than those above that value, except for sales above four million euros. In the latter, and higher price range, in just six months more homes above four million euros have already been sold than in the whole of 2021, which means that in 2022 we will see a new sales record in this super luxury sector. This shows that Benahavis is heading strongly towards the top end of the market.

Regarding the prices at which properties are closing shown in graphs 3 and 4 for Marbella and Benahavis, they also show rises in the first six months of 2022. In Marbella, discounting ups and downs in the different years and price ranges, the real selling price has been rising by 10% in the last 5 years which is very reasonable and healthy for the market.

In Benahavís, again, the evolution of prices is different from Marbella and varies more in the different price ranges. If, as mentioned before, in the higher price range, sales were skyrocketing in this municipality, in terms of prices, highest price range is the one that has experienced the largest increases reaching, for the first time, sales prices similar to those of Marbella and around 7,000 €/m2. In the other two lower sales price ranges and independently of the trends of the curve, there have also been increases in the last five years of 12% in the range between one million and one and a half million euros and 15% in the range between one and a half million and four million euros. In these last two ranges, prices are around 4,000 €/m2, which are somewhat lower than those of Marbella, which are around 5,000 €/m2 for the same price ranges.

In summary, it can be said that the luxury real estate market is still very healthy, with records in the number of sales and with price increases, and that the conditions that have brought it to this point have not changed, and it will continue to be strong, although it may have temporary ups and downs.

El precio de la vivienda en el año récord de Benahavís y Marbella

Teniendo en cuenta que en el primer trimestre de 2022 se han batido todos los records en cuanto al número de transacciones de compraventa de viviendas, es interesante comprobar como se comportaron los precios de la vivienda en ese primer semestre del año, los últimos publicados por los organismos oficiales, y, asimismo, compararlos con los precios que se piden por las propiedades obtenidos del portal inmobiliario Idealista.

En Marbella y como se ve en el gráfico 1, se puede decir que todos los precios de la vivienda analizados siguen al alza, en torno al 5,5% trimestral, que es un valor muy alto para un solo trimestre. Esta subida se aprecia tanto en los precios que se piden por las propiedades que proporciona el portal Idealista, como en los reales de venta provenientes del Registro de la Propiedad y en los publicados por el Ministerio de Fomento procedentes de las tasaciones oficiales que se realizan.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Por otra parte y en Benahavís, se marca un cambio en la tendencia de la subida de precios que se mantenía desde 2014. El precio que se pide por las propiedades, que siguió al alza durante el segundo trimestre, sí ha empezado a mostrar ese cambio desde agosto de este año, observable en la tabla inferior, cuando hemos empezado a notar una cierta ralentización en el mercado. Normalmente este precio, el que se pide por las propiedades, es el último en mostrar signos de cambio puesto que el mercado siempre lleva un retardo a la hora de asumir una nueva situación.

Lo que si se ve en el gráfico 2 para Benahavís es que en el segundo trimestre, con record de operaciones cerradas, ya se cerraba con un precio medio más bajo, algo más del 10%, que en los trimestres anteriores. Si se entra en más en detalle, como recoge el gráfico 3, se puede ver que la bajada es tanto en las unidades de obra nueva como en las viviendas de segunda mano aunque afecta en mayor medida a las de segunda mano.

Si el efecto es coyuntural o si hemos alcanzado el punto de inflexión de los precios lo vamos a ver en estos próximos meses aunque teniendo en cuenta que en ese mismo segundo trimestre se alcanzó el record histórico de transacciones puede querer mostrar que los precios, como he comentado últimamente, han alcanzado su máximo y que estaban subiendo en exceso, hasta casi un 20% de subida anual, que no creo que fuera, a la larga, muy sano.

Home prices in the record year for Benahavis & Marbella

Taking into account that in the first quarter of 2022 all records have been broken in terms of the number of home sales, it is interesting to check how housing prices behaved in that first half of the year, the latest published by official agencies, and also compare them with the asking prices obtained from the real estate portal Idealista.

In Marbella and as can be seen in chart 1, it can be said that all the housing prices analyzed continue to rise by around 5.5% per quarter, which is a very high value for a single quarter. This increase can be seen in asking prices provided by the portal Idealista, as well as in the actual closed prices from the Land Registry and in those published by the Housing Ministry from the official valuations that are carried out.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

On the other hand and in Benahavis, there is a change in the trend of the prices that had been rising since 2014. The asking price, which continued to rise during the second quarter, has started to show this change since August of this year, observable in the table below, when we have begun to notice a certain slowdown in the market. Normally this price, the asking price for properties, is the last one to show signs of change since the market always has a delay in assuming a new situation. What can be seen in chart 2 for Benahavis is that in the second quarter, with a record number of closed transactions, the average closing price was already lower, just over 10%, than in previous quarters.

If we go into more detail, as shown in chart 3, we can see that the drop is both in new built units and in second hand homes, although it affects second hand homes to a greater extent. Whether the effect is temporary or whether we have reached the inflection point in prices will be seen in the coming months, although taking into account that in the second quarter the historical record of transactions was reached, it may show that prices, as I have been saying lately, have reached their maximum and that they were rising excessively, up to an annual increase of almost 20%, which I do not think was very healthy in the long run.

Historic record in property sales for Benahavis & Marbella

Although last year, 2021, new sales records were established, this year 2022 will be beaten again. Data from the Ministry of Housing on the number of homes sold have just been published showing that in Benahavis and Marbella, and in most of the Costa del Sol, it has been the first half of the year with the highest number of units sold in history.

Focusing on Marbella, sales in the first six months of this year have exceeded those of 2004, the best year to date, by 22%. It can be seeing from the graph that more properties have been sold in this first half of the year than in the years from 2008 to 2013 and, due to the pandemic, more than in 2020. I have to say that these numbers, although surprising, do not catch anyone by surprise since it could already be sensed by the activity that was felt in those months in the market and it was already commented months ago.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Regarding Benahavis, the data are, if possible, even more impressive. The sales of homes in this first half of the year are 82% higher than the previous historical record which was in 2019 and even in these first six months of the year have exceeded the sales of most of the "full" years except those of the years 2014, 2015 and 2021 to such an extent that the sales of these six months have exceeded by 24% the average annual sales in Benahavis.

What can be extracted from these data is, in principle, that the beginning of the war in Ukraine and the general price increases of the first half of the year, which worried us so much, did not slow down the real estate market which has been extremely active until the end of the summer. On the contrary, and again this is an assessment based on contacts with other real estate agents, lawyers, notaries and other professionals related to the real estate market, there seems to be a general opinion that in the last month the real estate activity has slowed down although it has not stopped completely. There are many negative comments in the press about a possible recession in Europe that may affect the local market with drops in prices due to a drop down in the demand based on the economic uncertainties causing buyers to abandon the idea of purchasing or delaying their purchase decision waiting for potential opportunities at lower prices.

In any case, I am positive and with what Benahavis and Marbella has to offer and the local market conditions, we will navigate nicely around this situation.

Récord histórico en ventas de viviendas para Benahavís y Marbella

Aunque ya el año pasado, 2021, se marcaron records de ventas, este año 2022 se van a batir de nuevo. Se acaban de publicar los datos del Ministerio de Fomento del número de viviendas vendidas mostrando que en los dos municipios, Benahavís y Marbella, y en la mayoría de la Costa del Sol, ha sido el primer semestre del año con mayor número de unidades vendidas de la historia.

Centrando la atención en Marbella, las ventas en los primeros seis meses de este año han superado las de 2004, el mejor año hasta la fecha, en un 22%. Incluso se puede ver en el gráfico que en este primer semestre se han vendido más propiedades que en los años de 2008 a 2013 y, debido a la pandemia, más que en 2020. Tengo que decir que estos números, aun siendo sorprendentes, no pillan por sorpresa a nadie puesto que ya se podía intuir por la actividad que se sintió en esos meses en el mercado y ya se comento hace meses.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Respecto a Benahavís, los datos son, incluso si cabe, aun más impresionantes. Las ventas de viviendas en este primer semestre del año son un 82% superiores a las del anterior record histórico que fue en el año 2019 e incluso en estos seis primeros del año se han superado las ventas de la mayoría de los años “completos” excepto las de los años 2014, 2015 y 2021 hasta tal punto que las ventas de estos seis meses han superado en un 24% la media de las ventas anuales en Benahavís.

Lo que se puede extraer de estos datos es, en principio, que el inicio de la guerra de Ucrania y las subidas generales de precios del primer semestre, que tanto nos preocuparon, no frenaron el mercado inmobiliario que ha estado extremadamente activo hasta casi el final del verano. Por el contrario, y de nuevo es una apreciación basada en los contactos con otros agentes inmobiliarios, abogados, notarias y otros profesionales relacionados con el mercado inmobiliario, parece que hay una opinión generalizada de que en el último mes se ha ralentizado la actividad inmobiliaria aunque no se ha detenido del todo. Hay muchos comentarios negativos en la prensa sobre una posible recesión en Europa que puede afectar al mercado local con caídas en los precios debido a un descenso en la demanda causado por las incertidumbres económicas que hacen que los compradores abandonen la idea de comprar o retrasen su decisión de compra a la espera de posibles oportunidades a precios más bajos.

En cualquier caso, soy positivo y con lo que Benahavís y Marbella ofrecen y las condiciones del mercado local, vamos a ser capaces de capear esta situación sin que nos afecte en exceso.

The Stock of New Homes is at minimums at the Costa del Sol

The combination of different series of data published by the Ministry of Housing has made it possible to construct Graph 1, shown below, from which interesting conclusions can be drawn about the new housing market in the province of Malaga. This graph shows the homes initiated (in the year in which construction began), home completions, the stock of new homes (unsold) and the percentage of new homes sales compared to new builts completions. The data on homes initiated and completions are superimposed so that you can see in each year's bar whether more homes were initiated than were completed (the top of the bar will be red) or vice versa (in which case the top of the bar will be blue).

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Analyzing the graph, the first thing that becomes clear is that the stock of new homes is at an all-time low and that the numbers for this upward cycle, from 2015 to 2021, are at least four times lower in terms of new construction than those of the other cycle, from 2000 to 2008. This lack of stock and the increase in demand for this product, which in terms of design and quality differs greatly from what was finished in the previous upward cycle, is what is causing the prices of new built units to be much higher than the prices of second-hand units.

Finally, it is very interesting to observe the evolution of the curve represented in green that shows the percentage of new units sold with respect to that which is being completed. Between 2004 and 2010 it can be seen that the market was not able to absorb the amount of units that were being completed (less than 50% of what was completed was sold) and that, to a certain extent, led to the situation we all know. However, between 2015 and 2021 and with some slight lag, more new built homes are sold than the ones that are completed, which favors real estate developments and prices remain high for this type of product.

El Inventario de Vivienda Nueva está en mínimos en la Costa del Sol

La combinación de distintas series de datos publicados por el Ministerio de Fomento ha posibilitado construir el gráfico 1 que se muestra a continuación y del que se pueden extraer interesantes conclusiones sobre el mercado de la vivienda de obra nueva en la provincia de Málaga. En dicho gráfico se pueden ver las viviendas iniciadas (en el año en el que se inicio su construcción), las viviendas finalizadas, el stock de vivienda nueva (sin vender) y el porcentaje de ventas de obra nueva frente a las viviendas que se terminan. Los datos de viviendas iniciadas y finalizadas están superpuestos de forma que se puede ver en la barra de cada año si se iniciaron más de las que se terminaron (la parte alta de la barra será roja) o viceversa (en cuyo caso la parte alta de la barra será azul).

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Analizando el gráfico lo primero que se ve es algo evidente, el stock de vivienda nueva está en su mínimo histórico y que los números de este ciclo alcista, de 2015 a 2021, son, en cuanto a construcción de obra nueva, al menos, cuatro veces inferiores a los del otro ciclo, de 2000 a 2008. Esta falta de stock y el aumento de la demanda de este producto que en términos de diseño y calidades difiere mucho respecto a lo que se acabó en el anterior ciclo alcista es lo que está haciendo que los precios de la vivienda de obra nueva estén muy por encima de los precios de las unidades de segunda mano.

Finalmente, es muy interesante observar la evolución de la curva representada en verde que muestra el porcentaje de vivienda nueva que se vende respecto a la que se termina. Entre 2004 y 2010 se observa que el mercado no era capaz de absorber la cantidad de vivienda que se estaba terminando (menos del 50% de lo que se terminaba se vendía) y que, en cierta medida, llevo a la situación que todos conocemos. Sin embargo, entre 2015 y 2021 y con algún leve desfase, se vende más obra nueva de la que se termina lo que favorece la promoción inmobiliaria y que los precios se mantengan elevados para este tipo de producto.

The number of homes for sale keeps on reducing at the Costa del Sol

These days comments about the lack of inventory or properties available for sale have become quite common in the Marbella and Benahavis real estate ambiences but in practice there is no official information to really see how the number of properties for sale in the market is varying. Over the years we have made an estimated inventory tracking which, although not exact and taking into account that the same methodology is always applied, allows us to analyze variations or trends in the number of properties for sale.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Taking this into account, the information in the graph for Marbella is generated where it can be seen that the inventory has decreased, in general, by 3% in the last quarter and by a not inconsiderable 21% in the last year. The biggest variation was in apartments with 28% and even in apartments under 250,000 € where it fell by 38% in the last year.

Looking at Benahavís, the same trend is observed, although lower, 1.4% in the quarter and 17% in the last year, due to the fact that the number of villas for sale has decreased much less than the apartments, almost 30% less apartments for sale in the last year and 6.7% less villas for sale in the last year, so that the number of villas for sale in Benahavís is higher than the number of apartments, the difference having increased during the last year.

Finally, on the graph of the absorption ratio or number of months it takes to sell the entire inventory, it is clear that in just a year and a half it has gone from a buyer's market to a seller's market, with less stock of homes for sale and more sales transactions.

El número de viviendas en venta sigue a la baja en la Costa del Sol

En estos días los comentarios sobre la falta de inventario o de propiedades disponibles para la venta son bastante comunes en los ambientes cercanos al mercado inmobiliario de Marbella y Benahavís pero en la práctica no existe información oficial para ver realmente como está variando el número de propiedades en venta. Durante años hemos hecho un seguimiento estimado del inventario que, aunque no es exacto y teniendo en cuenta que siempre se aplica la misma metodología, permite analizar las variaciones o tendencias en el número de propiedades en venta.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Teniendo en cuenta esto se genera la información del gráfico para Marbella donde se puede observar que el inventario ha bajado, en general, un 3% en el último trimestre y un nada desdeñable 21% en el último año. La mayor variación se produjo en los apartamentos con un 28% e incluso en apartamentos por debajo de 250.000 € donde bajo un 38% en el último año.

Mirando el gráfico para Benahavís, se observa la misma tendencia aunque menor, un 1,4% en el trimestre y un 17% en el último año, debido a que el número de villas en venta ha bajado bastante menos que los apartamentos, casi un 30% menos de apartamentos en venta en el último año y un 6,7% menos de villas en venta en el último año de forma que el número de villas en venta en Benahavís es mayor que el número de apartamentos habiéndose incrementado la diferencia durante el último año.

Finalmente, sobre el gráfico del ratio de absorción o número de meses que hacen falta para vender el inventario completo, se ve claramente que en solo un año y medio se ha pasado de un mercado de compradores a un mercado de vendedores, con menos stock de viviendas en venta y más operaciones de compraventa.

After the record year 2021, the market started strong in 2022

The Spanish Ministry of Housing has recently released the data for the number of home sales in the first quarter showing that the market kept the same record pace we saw during 2021. In fact, that was also our feeling during the first six months of the year, even after the start of the Ukrainian war. Now we are hearing all these comments about a recession coming in autumn but, right now, it´s not what the market shows.

Going back to the data and Chart 1 for Marbella, we can see that the number of transactions closed is about the same as the ones closed in 2004, the record year for Marbella, and the highest in the last ten years. Considering that 2021 almost beat the historical number of home sales closed in Marbella, the increase of the first quarter of 2022 versus the same quarter of 2021 is an outstanding 64%. We had that same feeling of activity during the second quarter that, I presume, will be shown on the numbers when the Ministry publishes them in about two months.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Regarding Benahavis and the information on Chart 2, the numbers are similar to the ones shown for Marbella, with the number of closed transactions almost reaching the historical maximums for Benahavis and with an increase of 79% compared to the same first quarter of 2021.

In summary, lots of sales, inventory going down due to record numbers on home sales and prices going up also caused by the decrease of properties for sale. Really, economics' law, low offer and high demand pushes prices up.

The key question is: is the market going to stay this active for the rest of the year? It is difficult to say when the governments and banks are talking about a recession coming in the second half of this year. There is so much talking on the topic that some buyers will think twice about buying, considering that they may get a better price if the market falls. Also, developers are slowing down to be able to observe the market after the summer and see the risk they may take. In any case, I think Marbella and Benahavis markets are going to do well because the conditions that pushed the market are still there and, although we may see less buyers, the inventory is low and we do not expect lots of bank repos or developer’s bankruptcies as before, as they learnt the lesson in 2008, so prices may stay more or less stable, but with less transactions.

Después de un año récord en 2021, el mercado empezó fuerte el 2022

En línea con los números record de transacciones inmobiliarias en la Costa del Sol que tuvieron lugar en el año 2021, el mercado inmobiliario de lujo, para este artículo se entienden propiedades vendidas por encima de un millón de euros, también tuvo un año de record e incluso en mayor medida que el de la venta de propiedades que no se consideran de alto nivel. Con un simple vistazo a los gráficos 1 y 2 para Marbella y Benahavís se puede ver que los números se disparan en 2021 con respecto a los años anteriores que, salvo 2020, también fueron buenos.

Volviendo a los datos y al gráfico 1 de Marbella, se puede ver que el número de transacciones cerradas es casi el mismo que en 2004, el año récord para el municipio, y el más alto de los últimos diez años. Teniendo en cuenta que el año 2021 casi batió el record histórico de ventas de viviendas en Marbella, un aumento de un 64% en el primer trimestre de 2022 frente al mismo trimestre de 2021 es realmente muy significativo. Esa misma sensación de gran actividad la hemos tenido durante el segundo trimestre que, supongo, se reflejará en las cifras cuando el Ministerio las publique dentro de unos dos meses.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

En cuanto a Benahavís y los datos del Gráfico 2, los números son similares a los mostrados para Marbella, con un número de transacciones cerradas casi alcanzando los máximos históricos para Benahavís y con un aumento del 79% en comparación con el mismo primer trimestre de 2021.

En resumen, muchas ventas, el inventario bajando por las cifras récord en la venta de viviendas y los precios subiendo también por la disminución de propiedades en venta. Claramente, la ley de la oferta y la demanda, poca oferta y mucha demanda empuja los precios al alza.

La pregunta clave es: ¿va a seguir el mercado así de activo durante el resto del año? Es difícil decirlo cuando los gobiernos y los bancos hablan de una recesión que llegará en la segunda mitad de este año. Se habla tanto del tema que algunos compradores se lo pensarán dos veces antes de comprar, considerando que pueden conseguir un mejor precio si el mercado cae. Además, los promotores están frenando para poder observar el mercado después del verano y ver el riesgo que pueden asumir. En cualquier caso, creo que el mercado de Marbella y Benahavís se mantendrá bien porque las condiciones que empujaron a ese mercado siguen ahí y, aunque veamos menos compradores por la recesión , el inventario es bajo y no se esperan muchas reposiciones bancarias o quiebras de promotores como antes, que ya aprendieron la lección en 2008, por lo que los precios pueden permanecer más estables aunque con algunas transacciones menos.

The Luxury Real Estate Market also reached maximums in 2021

In line with the record numbers of real estate transactions on the Costa del Sol that took place in 2021, the luxury real estate market, for this article this means properties sold above one million euros, also had a record year and even to a greater extent than that of the sale of properties that are not considered high-end. Just by looking at graphs 1 and 2 for Marbella and Benahavís you can see that the numbers were outstanding in 2021 compared to previous years which, except for 2020, were also good.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

If you look in more detail at the Marbella data you can see that, overall, transactions in the high end market have gone from 6.6% in 2017 to 10.5% in 2021 which is a percentage increase of almost 60% in 5 years which mainly took place in 2021. If you go into more detail looking at the higher ranges, that is, from €1.5 million to €4 million and above €4 million, the rises are more than double and more than triple respectively showing the boost that the Marbella luxury residential market has undergone in the past year.

If you go into the same detail in Benahavís, the numbers are even more impressive. The high-end market has risen from 8% of total sales in 2019 to be above 16% in 2021 which means doubling the percentage of sales of luxury product. Again, as in Marbella, the main drivers are the higher price ranges, from €1.5 million to €4 million and above €4 million, where sales numbers have almost tripled in just two years solidifying the positioning of this location as a luxury destination.

In summary, 2021 not only brought records in real estate transactions in most of the locations of the Costa del Sol but also greatly strengthened the luxury market in the two municipalities most dedicated to that segment of the area, Marbella and Benahavís.

El Mercado Inmobiliario de Lujo también alcanzó récords en 2021

En línea con los números record de transacciones inmobiliarias en la Costa del Sol que tuvieron lugar en el año 2021, el mercado inmobiliario de lujo, para este artículo se entienden propiedades vendidas por encima de un millón de euros, también tuvo un año de record e incluso en mayor medida que el de la venta de propiedades que no se consideran de alto nivel. Con un simple vistazo a los gráficos 1 y 2 para Marbella y Benahavís se puede ver que los números se disparan en 2021 con respecto a los años anteriores que, salvo 2020, también fueron buenos.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Si se miran con más detalle los datos de Marbella se observa que, en general, las transacciones en el mercado de alto nivel han pasado del 6.6% de 2017 a un 10,5% en 2021 lo que supone un aumento porcentual de casi el 60% en 5 años que principalmente tuvo lugar en 2021. Si se entra en más detalle mirando los rangos más altos, esto es, de 1,5 millones de euros a 4 millones de euros y por encima de los 4 millones de euros, las subidas son de más del doble y más del triple respectivamente mostrando el empuje que ha sufrido el mercado residencial de lujo de Marbella en el pasado año.

Si se entra en ese mismo detalle en Benahavís, los datos son todavía más impresionantes. El mercado de alto nivel ha subido desde un 8% del total de las ventas en 2019 a estar por encima del 16% en 2021 lo que significa doblar el porcentaje de ventas de producto de lujo. De nuevo, al igual que en Marbella, los principales impulsores son los rangos de mayor precio, de 1,5 millones de euros a 4 millones de euros y por encima de los 4 millones de euros, donde los números de ventas se han prácticamente triplicado en solo dos años solidificando el posicionamiento de esta localidad como destino de lujo.

En resumen, 2021 no solo trajo records en transacciones inmobiliarias en la mayoría de las localidades de la Costa del Sol sino que también reforzó en gran medida el mercado de lujo en los dos municipios más dedicados a ese segmento de la zona, Marbella y Benahavís.

Who bought real estate in 2021 in Marbella & Benahavís?

Although when working on real estate at the Costa del Sol we have a rough idea of the nationalities that are buying more properties, it is always interesting to see what the actual numbers show based on the data published by the Association of Land Registrars.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

As shown on chart 1, the percentage of foreigners buying on the Costa del Sol has practically not changed since 2018. The number of sales is much higher than the one of 2020 but similar to the numbers closed between 2016 and 2018.

Regarding the nationalities and chart 2, it can be seen that the British are still the nationality that buys more properties in Andalucia but with a clear decline after the Brexit vote in 2016. Second and third on that ranking appear Swedish and Belgium buyers. To be noted is also the decline of the sales to French and to Russians who have almost a neglectable percentage coming from a fourth place in 2013. Although it is not on the chart, the percentages for the province of Malaga follow the same pattern with Bristish, Swedish and Belgiums as the nationalities buying more in the area.

¿Quiénes han comprado en Marbella y Benahavís en 2021?

Aunque trabajando en el sector inmobiliario en la Costa del Sol siempre tenemos una percepción de las nacionalidades que más propiedades están comprando, es interesante ver lo que muestran las cifras reales en base a los datos publicados por el Colegio de Registradores de la Propiedad.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Como primera aproximación y como se muestra en el gráfico 1, el porcentaje de extranjeros que compran en la Costa del Sol no ha variado prácticamente desde 2018. En cuanto al número de ventas se ve que es muy superior al de 2020 pero similar a las cifras cerradas entre 2016 y 2018.

En cuanto a las nacionalidades con referencia al gráfico 2, se observa que los británicos siguen siendo la nacionalidad que más propiedades compra en Andalucía pero con un claro descenso tras la votación del Brexit en 2016. En segundo y tercer lugar de ese ranking aparecen suecos y belgas. A destacar también el descenso de las ventas a franceses y a rusos que tienen un porcentaje casi despreciable viniendo de un cuarto puesto en 2013. Aunque no aparece en el gráfico, los porcentajes de la provincia de Málaga siguen el mismo patrón con británicos, suecos y belgas como las nacionalidades que más compran en la zona.

2021, récord year for closed transactions in Marbella and Benahavís

Great surprise to see the numbers published recently by the Ministry of Housing on the numbers of closed transactions at the fourth quarter of 2021 for the municipalities of the Costa del Sol. The sale numbers are even better than expected. We knew that the fourth quarter of last year had been a good one but we were not expecting to reach those levels that are, in some cases, higher than the ones of the years before the 2008 crisis. In fact, in Marbella, Benahavís, Estepona and Mijas, this last quarter of 2021 has been the best in the number of closed sales in the history of those municipalities.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

When looking at Chart 1 with the closed transactions per year, it shows that 2021 has been the best year after 2008. The tendency was showing a decline since 2017 but 2021 broke that downward tendency. A lot was said about a post pandemic recovery taking into account that people preferred to spend the time confined in a nice home in Marbella enjoying our weather than in some other places of Europe and that it is perfectly possible to work remotely for business owners while living at the coast. However, the rebound has been unexpectedly high.

If a look is taken to the data of Benahavís shown on Chart 2, it can be seen that the numbers are amazing and that 2021 has been, with a difference of a +15%, the best year ever in the history of Benahavís when considering the number of closed transactions. That number comes from an incredible number of closed sales in the fourth quarter that has been an amazing 28% higher than the previous record year, 2014.

Although the charts for Estepona and Mijas have not been included, they show for Estepona, as in Benahavís, historical records and, for Mijas, the best year since 2008.

Having this spectacular numbers brings the next question that is for how long the market will maintain this level of activity. The best answer is who knows but we would really like to know it. In general, the predictions state that the stress on the economy caused by energy prices may continue to the summer and then will relax. That also will affect the inflation in Spain that is expected to be on 7,5%, too high for this year and not sustainable, but with a prediction to go down to at least 4% next year. That will also push the interest rates up which is not good for the sales but does not affect that much, if they stay on normal levels, to holiday homes. Therefore, although the economy in general may be stressed at least in the short term, the conditions that caused the level of sales we are having are still there so, and this a general comment I am hearing in the market, everybody expects at least another two years of high activity. Time will tell.

2021, año récord en la venta de viviendas en Marbella y Benahavís

Ha sido una gran sorpresa ver los números publicados recientemente por el Ministerio de Fomento sobre el número de transacciones cerradas en el cuarto trimestre de 2021 para los municipios de la Costa del Sol ya que son incluso mejores de lo esperado. Sabíamos que el cuarto trimestre del año pasado había sido bueno pero no esperábamos llegar a esos niveles que son, en algunos casos, superiores a los de los años anteriores a la crisis de 2008. De hecho, en Marbella, Benahavís, Estepona y Mijas, este último trimestre de 2021 ha sido el mejor en número de ventas cerradas de la historia de esos municipios.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Si se observa el Gráfico 1 para Marbella, se puede ver que 2021 ha sido el mejor año desde 2008 y aunque la gráfica muestran un descenso desde 2017, 2021 rompió esa tendencia a la baja. Se ha hablado mucho de una recuperación post pandemia teniendo en cuenta que la gente prefería pasar el tiempo confirmada en una buena casa en Marbella disfrutando de nuestro clima que en otros lugares de Europa y que, para los empresarios, es perfectamente posible trabajar a distancia mientras viven en la costa. Sin embargo, dicho repunte ha sido inesperadamente alto.

Por otra parte, y mirando a los datos de Benahavís que se muestran en el Gráfico 2, se puede ver que los números son espectaculares y que 2021 ha sido, con una diferencia de un +15%, el mejor año de la historia de Benahavís si se considera el número de transacciones cerradas. Esa cifra proviene de una cifra record de ventas en el cuarto trimestre que ha sido un 28% mayor que el anterior año récord, 2014.

Aunque no se han incluido los gráficos de Estepona y Mijas, los datos muestran para Estepona, al igual que en Benahavís, récords históricos y, para Mijas, el mejor año desde 2008.

Al observar estos números siempre surge la pregunta de por cuánto tiempo el mercado mantendrá este nivel de actividad. La mejor respuesta es no se sabe, aunque nos gustaría saberlo. En general, las predicciones dicen que la actual tensión en la economía causada por los precios de la energía puede continuar hasta el verano y luego se debería relajar. Esto también afectará a la inflación en España, que se espera que se quede este año en el 7,5%, demasiado alta y no sostenible, pero con la previsión de bajar por debajo del 4% el próximo año. Eso también hará que los tipos de interés suban, lo que no es bueno para las ventas, aunque no afecte tanto, si se mantienen en niveles normales, a la compra de viviendas vacacionales. Por lo tanto, aunque la economía pueda estar un poco tensionada, al menos a corto plazo, las condiciones que originaron el nivel de ventas que estamos teniendo siguen ahí, así que, y esto es lo que se comenta en el mercado, todo el mundo espera al menos otros dos años de alta actividad. El tiempo lo dirá.