Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Octubre 2020
How are mortgage rates in Spain? Is it a good time to buy?
I do think that it is really a good time to buy not only because the prices are good and owners are more willing to negotiate due to the covid situation but also because the interest rates of mortgages are extremely good.
To start with, please find attached a table that summarizes some of the offers at fixed and variable rates being marketed by Spanish banks to Spanish residents (Sept. 2020) with the lowest rates due to additional products that have to be contracted:
Where the index generally used in Spain is the euribor that is today on –0,433%. So on a variable rate mortgage, the interest rate would be around 0,46% that is almost nothing. If fix rates are considered, when comparing the actual fix rates with the historic average of the index, on a house bought for 300.000 € with a 80% mortgage, the interest would be 338 €/month while when using the average historic euribor, the amount would have been 614 €/month on interest. That is quite a difference. The savings for the whole live of the mortgage would have been of around 50.000 € (as per below table). That means a 17% discount on the final price so something to be considered.
So, should you wait for prices to drop down a little bit more? That is the magic question. No one has the crystal ball to match the market. If you wait, you may lose the bottom and the best opportunities may have already gone in front of you and you will have only the left overs. Experts say: do not try to time the market. If you find a good opportunity with these interest rates, go for it. Perfect timing is luck and experts do not rely on luck.
¿Como están los tipos de interés de las hipotecas?¿Es buen momento para comprar?
Realmente pienso que es un gran momento para comprar no solo porque los precios son buenos y los propietarios pueden estar más abiertos a negociar debido a la situación con el covid si no también porque los tipos de interés son muy buenos. Para empezar se ha preparado una tabla resumen de las ofertas en tipo fijo y variable que se pueden encontrar en el mercado ahora, septiembre 2020, para residentes españoles y siempre con la contratación de productos adicionales que bajan dicho tipo de interés:
Donde el índice que se utiliza en España generalmente es el euribor que estaba hoy en –0.433% por lo que una hipoteca con tipo variable pagaría hoy 0,46% que es prácticamente nada. Si se consideran tipos fijos y comparamos los tipos fijos que se ofrecen ahora con valor medio histórico del euribor (1,92%), en una casa que se comprara por 300.000 € y una hipoteca del 80%, el interés sería de unos 338 €/mes con esos tipos fijos mientras que si usáramos un variable con el tipo medio histórico del euribor pagaríamos 614 €/mes lo que es una gran diferencia. El ahorro a lo largo de la vida de una hipoteca a 25 años sería de unos 50.000 €, como se ve en la tabla a continuación, que equivaldría a su vez a una rebaja de un 17% en el precio lo cual no es para nada despreciable.
Por tanto, ¿se debería esperar a que los precios bajen algo más para comprar? Esa es la pregunta clave y ninguno tenemos una bola de cristal para predecir el mercado. Si se espera, se puede perder el punto más bajo de los precios, que no se ve hasta que ha pasado, y las mejores oportunidades ya habrán desaparecido y solo quedaran los restos. Los expertos dicen que no se intente jugar con los tiempos del mercado y que si aparece una buena oportunidad con estos tipos de interés se vaya a por ella. Acertar con los tiempos del mercado es suerte y los expertos no invierten con la suerte.
How is the covid-19 affecting the Costa del Sol’s real estate market?
It is truly affecting as frontiers with most European countries are open but with restrictions and traveling is kind of messy so the situation is not facilitating the arrival of buyers willing to come to Spain to buy properties. Uncertainty on the economy and the new outbreaks, does not help either. We saw an increase of the activity just when we were allowed out after the lockdown but mainly of people living in the area that had waited for two months to be able to see properties and, now, is back to “normal” with showings although not massive because of the restrictions to the arrival of new potential buyers.
Number of Closed Units in Marbella - 1st Quarter 2020
In any case and what is true is that, from one year ago, I have been commenting that the market was in a need for adjustment because there was no equilibrium on it. 2019 was the worst year of the last six in the number of sold properties, as it can be seen on the attached chart, but that is not even fully negative because the number of transactions was still 3.676 in Marbella that is about 50% higher that in the worst years of the 2008 crisis. That means that the demand is still there so there are buyers willing to buy but they have cooled down somewhat because of the excess of supply, the increase of prices and, now, the traveling complications. Pure law of demand and offer, more price and offer means less demand. It could be an indication that an adjustment was needed.
Number of Units Closed in Benahavis - 1st Quarter 2020
Another sign of that effect was seeing on the sales of the first quarter that went down almost 17% in Marbella and 22% in Benahavis. We were getting into covid-19 but not yet. However, although 2020 is going to be the worst year in sales of the last decade, we are optimistic because the demand is still there as potential buyers want still to come to the Costa del Sol to enjoy our weather and quality of life, now even more after the experiences of the lockdowns, and the fact that the lockdown proved the potential of online working from abroad, that is living and working in Marbella while the company operates somewhere else.
Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - September 2020
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Septiembre 2020
¿Cómo esta afectando el covid al mercado de la Costa del Sol?
Esta realmente afectando puesto que las fronteras con la mayoría de los países europeos están abiertas pero con restricciones y estas complicaciones a la hora de viajar no hacen fácil la llegada de los potenciales compradores del norte de Europa. Las incertidumbres en la economía y la llegada de la segunda ola de contagios tampoco ayuda a fortalecer la confianza de esos clientes. Vimos un aumento de la actividad de potenciales compradores que ya estaban en la zona justo cuando salimos del confinamiento puesto que durante los meses de confinamiento no se pudieron ver propiedades y después hemos vuelto a una especie de normalidad en la que hay visitas a propiedades aunque no de forma masiva por las restricciones antes comentadas.
Unidades Vendidas en Marbella - 1er Trimestre 2020
En cualquier caso, y lo que es cierto, es que llevo un tiempo comentando que el mercado necesitaba un ajuste porque en 2019 no estaba en equilibrio. Precisamente 2019 fue el peor año de los últimos seis en el número de propiedades vendidas, como puede verse en el gráfico adjunto, pero se puede decir que no es del todo negativo porque en Marbella se alcanzaron las 3.676 transacciones cerradas que es un 50% superior al número de ventas en los peores años de la crisis de 2008. Esto significa que la demanda esta todavía ahí pero se ha enfriado algo por la subida de precios, el exceso de inventario y, ahora, las complicaciones para viajar. La ley de la oferta y la demanda, a más precio y más oferta, menos demanda. A esto me refería con el ajuste para volver al equilibrio.
Unidades Vendidas en Benahavís - 1er Trimestre 2020
Otro signo de este ajuste se veía en las ventas del primer trimestre de este año que cayeron casi un 17% en Marbella y un 22% en Benahavís en un periodo que todavía era pre-covid. Sin embargo y aunque probablemente 2020 vaya a ser el peor año de ventas de la década, somos optimistas porque la demanda esta ahí, hay compradores que todavía quieren comprar en la Costa del Sol para disfrutar de la calidad de vida que aquí se disfruta e incluso ahora más cuando el confinamiento ha demostrado que se puede teletrabajar a distancia desde aquí mientras se disfruta de esa calidad de vida.
Is it worth investing in Home Staging for a sale?
According to a report published by the National Association of Realtors—US (NAR) in 2019, it is worth investing in Home Staging for the sale of a property. These are the statistics:
¿Vale la pena preparar las viviendas para la venta (hacer Home Staging)?
De acuerdo a un informe publicado en 2019 por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos (NAR), SI vale la pena preparar las casas para la venta (lo que se conoce como Home Staging). Estas son las estadísticas:
Too many Properties for sale on the Costa del Sol
I have been talking for some time about the excess of inventory, or number of properties for sale, and after seeing an article about the saturation of new building projects in the Costa del Sol in the economic newspaper CINCO DIAS, I thought it was convenient to combine this information with the content I estimate every quarter. As you can see on the charts below, there is an excessive increase in the number of properties for sale in Marbella and Benahavis for the market to be healthy. The market is not able to absorb the units that are being offered to potential buyers and, therefore, the inventory keeps on rising. What are the consequences of this excess? In fact, this situation makes the market slower: more properties for sale and less sales (it is already a fact that the number of sale is dropping down and we can feel it every day) makes the market much more competitive when selling, and prices may be affected. Buyers have a large number of properties available, they have time and that results in a delay of the buying decision. The urgency for buying is reduced, therefore increasing the absorption rate, ie the time required to sell the whole inventory, as it can be seen on the chart below. This makes the situation even more complicated. In summary, more offer and less demand makes the market unstable and turn it into a clear Buyers’ Market where the excess of offer allows pressure on the sellers to reduce prices. I also agree with the CINCO DIAS article in the fact that there is a real demand for properties but buyers are buying at competitive prices and not at “whatever price” vendors are asking for. High prices may drive away buyers that are not able to find what they are looking for at their price level.
Demasiado Stock de Viviendas en venta en la Costa del Sol
La verdad es que llevo hablando hace tiempo sobre el exceso de inventario, o número de viviendas en venta, y al ver un artículo en el periódico económico CINCO DIAS sobre la saturación de proyectos de viviendas nuevas en la Costa del Sol he pensado que era conveniente recoger dicho artículo y combinarlo con la estimación de viviendas en venta que produzco cada trimestre. En Marbella y Benahavís, como se puede ver en los gráficos de más abajo, el incremento del inventario de producto estimado es excesivo para un mercado en equilibrio. El mercado no está siendo capaz de absorber el producto que va poniéndose a disposición de los potenciales compradores y eso hace que el stock de vivienda en venta crezca de forma excesiva. ¿Qué consecuencia tiene realmente ese exceso de inventario? En realidad lo que provoca es que el mercado se vuelva más lento: un mayor número de viviendas en venta y un menor número de ventas (es ya una realidad en la Costa del Sol que está bajando el número de ventas y es lo que se nota cada día en la calle) hace que haya más competencia a la hora de vender y los precios se puedan ver afectados. Los compradores se pueden permitir retrasar la decisión de compra y baja la urgencia en la adquisición de una vivienda. Esto hace a su vez que suba el ratio de absorción de viviendas, es decir el tiempo — más tiempo de absorción equivale a un mayor ratio — que tarda en venderse el inventario completo (se puede ver en el gráfico de más abajo), y se complique aun más la situación. En resumen, mayor oferta y menor demanda que desestabilizan el mercado tendiendo cada vez más a lo que se llama un mercado de compradores en el que el exceso de oferta permite poner presión a los vendedores para que bajen el precio. Asimismo, coincido con el artículo antes mencionado en que existe una demanda real pero que está comprando a precios competitivos y no “a cualquier precio” lo que puede alejar a compradores que no encuentran lo que buscan a su nivel de precio.
Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - February 2020
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Febrero 2020
Keller Williams agents outpaced the market
In 2019, the Associated Agents of Keller Williams outpaced the market. While the average period to sell a property in the province of Malaga is 8 months according to the valuations company Tinsa, Keller Williams Agents sold the properties they manage in 101 days - that is less than half the time.
Furthermore, the Team of Alfonso Lacruz also outpaced the market by selling 7% more properties than in 2018 while the market in Benahavis went down 10.8%. That is a great +17,8% plus for our Team.
89% of Listings SOLD.
Do you Want to Know How?
Los agentes de Keller Williams superan al mercado
En 2019, los Agentes Asociados de Keller Williams superaron con creces al mercado. Según la compañía de tasaciones Tinsa, el tiempo promedio para vender una propiedad en la provincia de Málaga es de 8 meses mientras que los agentes Keller Williams vendieron las propiedades que gestionan en 101 días, es decir, en menos de la mitad del tiempo.
Además, el equipo de Alfonso Lacruz consiguió sobrepasar al mercado vendiendo un 7% más de propiedades que en 2018 mientras que el mercado en Benahavis bajó un 10,8%. ¡Eso significa un magnífico + 17,8% más para nuestro equipo!
Un 89% de las propiedades gestionadas VENDIDAS.
¿Quieres saber cómo?
Is the Costa del Sol property market slowing down?
The Ministry of Housing published in December the data regarding the number of properties sold in the municipalities of the Costa del Sol, providing information that might seem contradictory. Although the number of properties sold is negative at –5.6%, it has improved compared with previous quarters, especially in Marbella, Estepona and Mijas, three of the municipalities of the Costa del Sol where, along with Malaga city, most property deals are closed.
If we separate the data into new and second hand properties, it shows that a rise in sales of new built properties. Sales of new builds rose by 80% in Estepona, 62% in Marbella, nearly 30% in Malaga city and in Mijas an extraordinary 192%. Overall, we have a rise of 33% on the Costa del Sol. Sales of second hand properties, on the other hand, have decreased by 9.9%. In our area, we have a decrease of 3.2% in Estepona, 5.3% in Marbella and 20.8% in Benahavis. Sales of new properties have cushioned the general drop in sales. Furthermore, we need to consider that these deals were probably closed during the last few years and the units are now being delivered. This is in line with comments regarding sales statistics of the last two years. It seems that private sales contracts for new builds, that were signed for new promotions but did not show in sales figures, are being closed now.
My opinion remains similar to what I have said previously: although the fall in sales is definitely concerning, I don´t think we need to be alarmed. There is a lot of competition on the market, with high levels of inventory, so prices need to be competitive in order to keep activity on listings and, as a consequence, sell the properties.
HOME SALES IN BENAHAVIS
HOME SALES IN MARBELLA
SECOND HAND HOME SALES AT THE COSTA DEL SOL
¿Se ralentiza el Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol?
A mediados de Diciembre se publicaron por parte del Ministerio de Fomento los datos sobre las unidades vendidas en los distintos municipios de la Costa del Sol aportando una información que se podría decir que es hasta contradictoria. Si miramos a las unidades vendidas, el número, aunque un negativo –5,6%, es mejor que en los trimestres anteriores, especialmente en Marbella, Estepona y Mijas, tres de los municipios de la Costa del Sol donde más transacciones se cierran junto con Málaga capital.
Si desglosamos esos datos en ventas de vivienda nueva o de segunda mano, los datos revelan que la mejora se ha producido en las ventas de producto nuevo. Así, en Estepona, las ventas de producto nuevo han subido un 80%, en Marbella un 62%, en Málaga capital casi un 30% y, especialmente, en Mijas un 192%. En general, las ventas de producto nuevo en la Costa del Sol han aumentado un 33%. Si, por otra parte, miramos al producto de segunda mano, la bajada de las ventas ha sido de un 9,9%. Dentro de nuestra zona, Estepona ha bajado un 3,2%, Marbella un 5,3% y Benahavís un 20,8%. La bajada general de ventas ha sido compensada por la venta de producto nuevo. Asimismo, hay que tener en cuenta que estas ventas se cerraron probablemente en los dos últimos años y que ahora se está produciendo la entrega de esas unidades. Este hecho va en línea con el comentario sobre las estadísticas de ventas de los dos últimos años en las que parecían no reflejarse todas esas ventas con contrato privado que se estaban produciendo en promociones de obra nueva y que ahora se están empezando a escriturar.
Mi opinión sigue siendo similar a la que he manifestado últimamente, es decir, que aunque la bajada en el número de ventas es ciertamente preocupante, no creo que, de momento, la podamos considerar alarmante. Lo cierto es que estamos en un mercado muy competitivo, con mucho producto en la calle, y, en estos casos, tener un precio muy competitivo es crucial para tener actividad y, como consecuencia, vender.
UNIDADES VENDIDAS EN BENAHAVÍS
UNIDADES VENDIDAS EN MARBELLA
VENTAS DE VIVIENDA DE SEGUNDA MANO EN LA COSTA DEL SOL
