Este interesante artículo preparado por D. David Mencia, abogado experto en derecho civil, inmobiliario y fiscal, contesta a esa pregunta y aclara cuestiones sobre el procedimiento.
Should I pay the Plusvalia Municipal or a tax on the increase of value if I am selling with a loss?
How are changing the real estate prices in Benahavis?
It is interesting to see the variation of real estate prices from a comparative point of view and that is the idea of this article. The three charts below use the information obtained from the Land Registry and the web page Idealista to be able to compare where are prices for real estate in Benahavis and the results are interesting.
CHART 1—ASKING PRICE VS SOLD PRICE
On the first chart, it can be seen the difference between “for sale” or asking prices as published in the real estate portal Idealista versus the price properties are being sold as per the Land Registry. It is interesting to see that the asking price did not start to increase until mid 2016 while sold prices had already been increasing for some years to reach a minimum gap of 15,3% between them and since then, as the market was heating up, the increase in asking prices was not accompanied by an increase in sold prices that drove to a maximum gap now of 34.4% between them. In summary that means that, right now, the average property in the market is 34% overpriced in Benahavis.
CHART 2—PRICES OF NEW VS SECOND HAND
The second chart shows the price of new units sold versus second hand sold also shows interesting numbers. It can be seen that both curves run almost parallel with a more or less stable gap of 65% that means that new units are being sold 65% more expensive than second hand properties which is a high percentage. That opens the door to buying second hand and fully refurbish it to get a new looking unit for a cheaper price than a fully new unit or, what we have seen lately, to flipping investors.
CHART 3—ANNUAL VARIATION OF SOLD PRICES
Finally, and in the last chart, it can be seen that the average increase in sold prices in the last five years has been 4,2% per year. There is anomaly in the numbers of 2019 due to the sale of a full development previously repossessed by a bank that sold at a cheap price per square meter to a developer that affected the general numbers of Benahavis that year but not really the average. The combined increase of prices in 2019 and 2020 is corrected to 0,7% that shows already a moderation tendency in prices in the last two years.
¿Cómo están cambiando los precios de venta en Benahavís?
Es interesante ver la variación de los precios en el mercado inmobiliario desde un punto de vista comparativo y esa es precisamente la idea de este artículo. Los tres gráficos de más abajo utilizan, para Benahavís, la información obtenida del Registro de la Propiedad con la que publica el portal Idealista mostrando resultados interesantes.
GRÁFICO 1—PRECIO DE SALIDA VS PRECIO VENDIDO
En el primer gráfico se puede ver la diferencia entre el precio de salida publicado por Idealista y el precio por el cual se venden realmente las propiedades obtenido de los Registradores. Es interesante ver que el precio de salida empezó a subir a mediados de 2016 cuando los precios de las propiedades vendidas ya llevaban subiendo un tiempo que fue cuando la diferencia entre los dos alcanzó un mínimo de un 15,3% y que a partir de ahí los precios de salida comenzaron a subir más que los precios de las propiedades vendidas hasta alcanzar una diferencia máxima entre los dos precios de un 34,4%. Esto quiere decir, en resumen, que, de media y ahora mismo, las propiedades en venta están sobrevalorada un 34% en Benahavís.
GRÁFICO 2—PRECIO NUEVO VS SEGUNDA MANO
El segundo gráfico muestra el precio de las unidades vendidas nuevas frente a las vendidas de segunda mano. Se puede ver que las dos curvas son casi paralelas con una diferencia más o menos estable de un 65% lo que quiere decir que las propiedades nuevas se están vendiendo un 65% más caras que las de segunda mano lo cual es un porcentaje muy alto. Esto abre la puerta a comprar unidades de segunda mano para arreglarlas completamente con la idea tener una propiedad prácticamente nueva por un precio mejor que una propiedad totalmente nueva o, a lo que hemos visto últimamente, a inversores comprando para arreglar y revender como nuevo.
GRÁFICO 3—VARIACIÓN ANUAL DE LOS PRECIOS DE VENTA
Finalmente, y en el último gráfico se puede ver que el incremento medio de los precios de propiedades vendidas ha subido un 4,2% por año en los últimos 5 años con una anomalía en 2019 por la venta de un complejo completo a bajo precio que se compensa en 2020 con una subida media en 2019 y 2020 de un 0,7% que ya muestra una moderación en los precios en estos dos últimos años.
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Enero 2021
Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - January 2021
Las ventas en Marbella y Benahavís recuperan en el tercer trimestre
Se acaban de publicar los datos de transacciones inmobiliarias del tercer trimestre de 2020 por el Ministerio de Fomento y tengo que decir que los datos son mejores de lo que yo esperaba. Es cierto que en Julio, tras salir del confinamiento estricto en el que estuvimos inmersos durante marzo, abril, mayo y junio, hubo un aumento importante de la actividad con numerosas visitas sobre las propiedades que teníamos en el mercado con potenciales compradores que no habían podido hacer visitas durante el confinamiento pero no pensé que el número de ventas iba a alcanzar los niveles que han alcanzado y menos a superar el número de ventas del mismo periodo del año 2019 como ha sucedido en Benahavís. Asimismo, el hecho de que muchas de las operaciones que se iban a escriturar en el segundo trimestre se aplazaron por el confinamiento para firmarse finalmente en el tercer trimestre ha ayudado asimismo a que el número de ventas registradas sea mejor de lo esperado.
BENAHAVÍS
En resumen y tomándolo de las gráficas que se muestran a la derecha, el número de ventas en Benahavís subió un 24% respecto al mismo periodo del año pasado y bajo en Marbella un 24% respecto a ese mismo periodo. Si consideramos las variaciones interanuales, las bajadas están en –19,2% para Benahavís y –24,7% para Marbella que teniendo en cuentas las caídas de casi el –60% del segundo trimestre no esta mal para este año 2020 tan complicado. Si el ritmo de ventas se mantiene en el cuarto trimestre, se puede acabar el año con unas 450 transacciones inmobiliarias en Benahavís y unas 2.500 en Marbella que, de nuevo, creo que esta bastante bien si se tiene en cuenta como ha afectado el covid-19 durante este año.
MARBELLA
Como ya dije en un newsletter anterior, no creo que estamos ante un problema de demanda sino ante las complicaciones asociadas a las restricciones a los viajes y al miedo por un posible contagio de covid. La situación de la pandemia parece estar algo más controlada ahora, al menos en España, y se empieza a ver la luz al final del túnel con el inicio de la distribución de las vacunas pero cuando observamos los datos del tercer trimestre hay que recordar la situación en la que nos encontrábamos en ese momento en la que había muchas dudas y miedos sobre la evolución de la enfermedad y la economía. Creo que el futuro es positivo y que nuestra zona va a seguir siendo una zona de alta demanda no solo porque la calidad de vida al aire libre que se disfruta en la Costa del Sol ha salido reforzada de esta pandemia sino también porque las restricciones han demostrado que se puede trabajar online desde la distancia pudiendo disfrutar de la vida en un entorno de mayor calidad sin perder efectividad o productividad en el trabajo.
Recovery of the real estate sales in Marbella and Benahavis
The Ministry of Housing has published recently the information on the number of sales for the third quarter of 2020 and I have to say that the numbers are better than what I was expecting. It is true that in July, after coming out from the strict lockdown he had in March, April, May and June, we had an important increase of the activity in the market with multiple showings on the properties we were managing by potential buyers who were no able to visit those properties during the lockdown time but I never thought that the number of closed sales was going to reach the levels they have reached and, even less, that in Benahavis the number of sales in the third quarter of 2020 was going to be higher than the ones closed in the same quarter of 2019.
BENAHAVIS
Additionally, the fact that many transactions that were going to be closed in the second quarter were postponed due to the full lockdown and have been signed in the third quarter has also helped the real estate sales number. In summary and with reference to the charts on the right, the number of closed transactions went up 24% in Benahavis when compared to the same period of 2019 and went down in Marbella a –24% with reference to that same period of 2019. If annual variations are considered, the reduction of the number of sales in 2020 is on –19,2% for Benahavis and –24,7% for Marbella that, taking into account the decreases of almost 60% of the second quarter, is not a bad number for this complicated 2020. If the pace of the sales remains for the fourth quarter, we will reach about 450 closed transactions in Benahavis and about 2.500 in Marbella that, again, are really good numbers taking into account how covid-19 has affected during this year.
MARBELLA
I already mentioned in a previous newsletter that we are not facing a demand problem but complications with traveling restrictions and the fear to a covid infection. The pandemic seems to be a little bit more controlled now, at least in Spain, and we are starting to see the light at the end of the tunnel with the starting of the vaccination process but, when analyzing the data for the third quarter, we have to remember the situation at that time with high concerns about to the evolution of the pandemic and the economy. I do believe that the future is positive and that our area is still going to be highly demanded not only because the outdoors quality of life that the Costa del Sol offers has been reinforced by the pandemic but also because the lockdowns have proved that people can work online from the distance and enjoy the life in a more quality surrounding without losing efficiency and productivity at work.
Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - December 2020
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Diciembre 2020
What is the distribution of the sales depending on the sales price?
Although the information provided by the Ministry of Housing comes with some delay as right now only the information for the first quarter of 2020 has been released, only for the province of Malaga and not specifically for Marbella and Benahavis, I think it is quiet interesting to see the numbers of closed transactions depending on the price. Although I know that the numbers for Marbella and Benahavis are going to be different, it can be seen in the chart and table below that 83% of the transactions are done below the 300.000 € price with 50.5% below 150.000 € and only 1.8% on top of 900.000 €. Therefore, more than half of the transactions of the Malaga province are done below 150.000 € and just a few over 900.000 €.
However, it is also interesting to see that in the last years, the percentage of transactions in the higher range (see charts on the side) has been going up from about 1% two years ago to reach almost 3% at the end of 2019.
For the lower range, below 300.000 €, the tendency goes the other way, that is descending. It went from 89% at the beginning of 2018 to be below 85% now with a continuous downward trend. Combining those two charts, we can extract that the buyers are moving to a higher range of price when buying properties at the Costa del Sol. It would be interesting to see how this tendency evolves with the effect of the covid-19 on the market.
¿Cómo es la distribución de ventas según el precio en la provincia?
Aunque la información suministrada por el Ministerio de Fomento se publica con cierto retraso puesto que a día de hoy la última publicada corresponde al primer trimestre de 2020, es solo para la provincia de Málaga y no específicamente para Marbella y Benahavís, creo que es interesante ver el número de transacciones cerradas en función del precio de venta. Aunque los números de Marbella y Benahavís van a ser diferentes, se puede ver en la tabla y gráfico de más abajo que el 83% de las transacciones cerradas en la provincia de Málaga en el primer trimestre de 2020 están por debajo de 300.000 € con un 50,5% por debajo de 150.000 € y solo un 1,8% de las transacciones se cerraron por encima de 900.000 €.
Por tanto, más de la mitad de las transacciones de la provincia de Málaga se cierran por debajo de 150.000 € y solo unas pocas por encima de 900.000 € lo cual marca una gran diferencia entre el rango alto de precios y el bajo. Sin embargo, también es interesante comentar que en los últimos años, el porcentaje de ventas en el rango alto (ver los gráficos más abajo) ha subido desde un 1% hace dos años hasta casi alcanzar el 3% a final de 2019.
En el rango bajo, menos de 300.000 €, la tendencia es la contraria, descendente. Ha bajado desde un 89% a principio a de 2018 a estar por debajo del 85% ahora con una clara tendencia descendente. Combinando esos dos gráficos podemos deducir que los compradores se están moviendo a rangos de precio mayores cuando compran en la Costa del Sol. Va a ser interesante ver como evoluciona esta tendencia por el efecto de l covid-19 durante el año 2020.
Newsletter sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella y Benahavís - Noviembre 2020
Newsletter on the Real Estate Market of Marbella & Benahavis - November 2020
Saving tip on the Energy Efficiency Certificate if you use your property less than four months a year
The answer on the question if it is compulsory to have the energy efficiency certificate to sell or rent a property is Spain is yes. It was included in the Royal Decree (Real Decreto) 235/2013 that in is Article 2.1 established that not only every new property build requires that energy efficiency certificate but also those properties that are for sale and rent.
However, there is an exception included in Article 2.2 that can be applied those properties that are used less than four months a year. The letter g) of that article says in Spanish (non official translation below):
“2.2.g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda”.
“Buildings or part of housing buildings which use is less than four months a year or otherwise for limited periods within a year and with an estimated consumption of energy lower than 25 % of the total consumption usage for a year. That circumstance has to be stated in a formal statement by the owner of the property”.
Therefore, if the property is occupied less than four months in a year, the owner can sign a formal statement invoking that 2.2.g article and stating that the property is being used less than four months a year. That way the owner does not need the energy efficiency certificate to sell or rent and can save the cost of it. When renting the property, the same criteria applies that is that the total yearly usage has to be less than four months a year.
I have been using that formal statement (declaracion responsable in Spanish) for more than six years now to sell properties in the area of Marbella and Benahavis when a property fulfills the requirements and have never had problems when closing at Notary where the Notary will ask for the energy efficiency certificate or equivalent document to comply with the above mentioned Decree 235/2013. It is true that I have been asked more than once how can be proved that the property is used less than four months in a year and the question has been asked a couple of times by Notaries stating that the only requirement of the law is the statement signed by the owner. If that statement is false, the only liability would be on the owner.
* Since every case is different, if you have to sign a for sale deed where the energy efficiency certificate is compulsory, please check the different options and/or documents with your lawyer or notary prior to the signature.
Ahorro en el Certificado de Eficiencia Energética si se usa la propiedad menos de cuatro meses
La respuesta a la pregunta sobre si es obligatorio el certificado de eficiencia energética para vender o alquilar una propiedad es que sí. Esta obligatoriedad se formalizó en el Artículo 2.1 del Real Decreto 235/2013 que establece que los edificios de nueva construcción y los existentes que en su totalidad o parte de ellos se vendan o alquilen necesitan el certificado de eficiencia energética de la vivienda.
Sin embargo, hay una excepción en el Artículo 2.2. que se puede aplicar a aquellas viviendas que se usan menos de cuatro meses al año. El apartado g) de dicho artículo dice literalmente:
“2.2.g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda”.
Por tanto, si la propiedad se ocupa menos de cuatro meses al año, el propietario puede firmar una declaración responsable invocando el Artículo 2.2.g de la ley en la que declara que la propiedad esta en uso menos de cuatro meses al año. De esta forma, el propietario no necesitaría el certificado de eficiencia energética y se podría ahorrar el coste del mismo. Cuando la propiedad se esta alquilando se aplica el mismo criterio, el uso de la misma, ya sea por el propietario o el inquilino, que tiene que ser menor a cuatro meses al año.
He estado utilizando estas declaraciones responsables durante más de seis años para vender propiedades en el área de Marbella y Benahavís cuando una propiedad cumple el requerimiento de limitación de uso y nunca he tenido ningún problema a la hora de escriturar las compraventas en Notaria cuando el Notario requiere el certificado de eficiencia energética o documento equivalente para cumplir con el Real decreto 235/2013. Es cierto que se me ha preguntado más de una vez que como se puede comprobar si la vivienda cumple el requisito de no estar ocupada más de cuatro meses al año y la pregunta ha sido contestada un par de veces por Notarios diferentes diciendo que el único requerimiento que marca la ley es la presentación de una declaración responsable firmada por el propietario y si esa declaración fuera falsa, la responsabilidad sería del propietario.
* Como cada caso es diferente, si tiene que firmar una escritura en la sea obligatoria la presentación del certificado de eficiencia energética para la escritura de compraventa, se recomienda que consulte previamente con su abogado o Notario de confianza.
¿Cómo esta variando el precio de la vivienda en Marbella y Benahavís?
Cuando se mira a la evolución de los precios en Marbella y Benahavís se observan dos escenarios diferentes como se puede ver en los gráficos adjuntos. En ellos se ven dos dos curvas para Benahavís: el precio por metro cuadrado publicado por el portal Idealista que se puede identificar como precio de propiedades “en venta” (en verde) y el precio por metro cuadrado obtenido del Registro de la Propiedad que se puede identificar como precio de “vendido” (en azul). Adicionalmente, en el gráfico de Marbella aparece una tercera curva con el precio por metro cuadrado obtenido de tasaciones oficiales y publicado por el Ministerio de Fomento (en rojo).
EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN BENAHAVIS
Si se observa el precio de Benahavís se puede ver que las curvas se están aplanando con la curva de “vendido” empezando hace más de un año y la de propiedades “en venta” empezando al principio de este año, es decir, que los precios han dejado de subir. Por otro lado, la situación de Marbella es completamente diferente. El precio de las propiedades “vendidas” sigue subiendo aunque, es este caso, una cierta tendencia a la moderación puede verse en la curva de “en venta”. Independientemente de esta subida de precios de venta, los tasadores están empezando a anticipar un aplanamiento de la curva (en rojo).
EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN MARBELLA
Aunque la situación del Mercado no es fácil de analizar debido a las incertidumbres a las que nos enfrentamos, lo que si podemos leer es que no solo que los precios se están moderando en Benahavís y que pueden verse afectados porque el número de unidades vendidas ha caído significativamente sino también que hay una gran diferencia entre los precios de salida y lo que los compradores están realmente pagando. En otro sentido hay que analizar la situación de Marbella, que todavía me sorprende, ya que los precios no paran de subir a pesar de que el número de transacciones sigue bajando y que, en teoría, esa bajada de ventas debería empujar los precios a la baja.
What are the real estate prices doing at Marbella & Benahavis?
There are two different scenarios when looking at the evolution of prices in Marbella and Benahavis as shown in the charts attached. There are two curves for Benahavis: the price per square meter published by the real estate portal Idealista that can be identified as “for sale” price (green) and the price per square meter obtained form the Land Registry that can be identified as “sold” price (blue). Additionally, and in the chart for Marbella, there is a third curve that is the average price per square meter obtained from official valuations and published by the Ministry of Housing (red).
EVOLUTION OF REAL ESTATE PRICES IN BENAHAVIS
When looking at Benahavis numbers, it can be seen that the two curves are now flat but the tendency of the “sold” prices started more than one year ago while the tendency of the “for sale” one started at the beginning of this year. On the other hand, the situation in Marbella is completely different. “Sold” prices keep on going up although, in this case, a certain tendency to moderation can be seen on the curve of “for sale” prices. Despite of these rising prices, valuators are starting to anticipate a flattening of the curve (red). The situation of the market is not easy to analyze due to the uncertainties we are facing.
EVOLUTION OF REAL ESTATE PRICES IN MARBELLA
What we can read is not only that prices are moderating in Benahavis and can be affected as the number of transactions has dropped significantly but also that there is a huge gap between asking prices and what buyers are actually paying. We will have also to observe the situation of Marbella that really surprises me as prices keep on going up while the number of transactions keep on going down, that, in theory, should push the prices down.
Can I to close at Notary when the parties are at two different locations?
The answer is yes, you can do it.
From 2001, the Notaries in Spain are connected electronically so they can transfer documents and deeds in real time and with total security. Therefore, if the two parties that have to participate in the signature of a deed are in different locations, the signature can take place as if they were together in the same Notary.
There are two ways of doing that (I will use and example of a purchase deed where one of the parties, the buyer, is in Marbella to purchase a property and the other one, the seller, is in Madrid):
1.- The seller in Madrid signs a power of attorney to someone that is at Marbella so that third person can sign on his/her behalf. The power of Attorney is transmitted in real time and electronically and safely from the Notary in Madrid to the Notary in Marbella so that third person can sign immediately on behalf of the person that is in Madrid.
2.- The purchase deed is signed in Marbella by the buyer and the Notary in Marbella sends that deed in real time, electronically and safely to the Notary in Madrid for the ratification of the seller.
* Since every case is different, if you have to sign a deed with the parties in different locations, please check the different options with your lawyer or notary.
Source: Consejo General del Notariado
¿Puedo firmar la venta de mi casa cuando las partes están en distintos lugares?
La respuesta es sí, se puede hacer perfectamente.
Desde 2001, Las Notarias en España están conectadas electrónicamente de forma que pueden transferir documentos y escrituras en tiempo real con seguridad total. Por tanto, si las dos partes que tienen que participar en la firma de una escritura están en localizaciones distintas, la firma puede tener lugar como si estuvieran juntos en la misma Notaria.
Hay dos formas de hacerlo (usaremos el ejemplo de una escritura de compraventa de una vivienda en la una de las partes, el comprador, esta en Marbella para comprar una propiedad y la otra, el vendedor, esta en Madrid):
1.- El vendedor en Madrid firma un poder a alguien que esta en Marbella de forma que esa tercera persona puede firmar en su nombre. El poder se transmite en tiempo real, electrónicamente y de forma segura desde la Notaria de Madrid a la Notaria de Marbella de forma que la tercera persona puede firmar inmediatamente en nombre del vendedor que esta en Madrid.
2.- La escritura de compraventa se firma en Marbella por el comprador y el Notario de Marbella la manda en tiempo real, electrónicamente y de forma segura, a la Notaria de Madrid para que el vendedor la ratifique estando en Madrid.
* Como cada caso es diferente, si tiene que firmar una escritura en la que las partes están en localizaciones diferentes, se recomienda que consulte con su abogado o Notario de confianza.
Fuente: Consejo General del Notariado