Price variations on home sales in Marbella and Benahavis

The latest data on prices for the first quarter of 2021 from the Ministry of Housing (Ministerio de Fomento) and the Land Registry published recently is showing a change in tendency or at least a flattening on the variation of the prices. It is to be noted that the prices by the Ministry of Housing are based on official valuations and the Land Registry ones based on actual closed transactions. Additionally, the prices published by the real estate portal Idealista have also been added into the charts as “asking” prices or what sellers are asking for their properties in the market. There are two main conclusions that can be extracted from the charts below. First of all, that asking prices are still going up although the upward tendency in Marbella has already soften a little bit. That increase in asking price contrasts with the flattening tendency of sold prices and, therefore, increasing the gap between what sellers are asking and what buyers are ready to pay for a property and that could be the second conclusion to extract.

SALES PRICE MARBELLA

In any case, the situation is slightly different for Marbella and Benahavis. If we analyze the chart of Marbella, we can see that asking prices have been going up with selling prices up to the end of 2019. Since then the tendency of the sold prices changed and is showing a slight downward tendency that matches the tendency shown in the price curve of what the valuators are valuing. The gap right now between asking and sold prices, or in a way between sellers and buyers, is about 15%.

SALES PRICE BENAHAVIS

In Benahavis, the situation is similar to Marbella’s but different in some aspects. In this case, the asking price keeps on going up on higher degree while the sold price has started to show a downward tendency, -1,2% in one year. That opens even more the insane gap between asking and sold prices from the 20% at the beginning of 2018 to the actual one on top of 40%. The sold prices have been increasing at a nice 4.4% rate in the last five years but asking prices went up a crazy 8,7% a year. Although we keep on feeling the activity on the market and in two weeks we will know how the first quarter went on sales numbers, more increases on asking prices will not help with the high stock of properties for sale the market has.

Variación del precio de la vivienda en Marbella y Benahavís

Los últimos datos publicados para el primer trimestre de 2021 por el Ministerio de Fomento y los Registradores esta mostrando un cambio de tendencia o un estancamiento en el incremento de los precios que se han visto en los últimos años. Es importante mencionar que los precios publicados por el Ministerio de Fomento esta basados en tasaciones y que los de los Registradores en los precios de venta de transacciones cerradas. Asimismo, se han incorporado los precios del portal Idealista como precios de salida o lo que los vendedores están pidiendo por sus propiedades. Mirando los gráficos se pueden sacar dos conclusiones importantes, la primera es que los precios de salida siguen subiendo aunque la tendencia de Marbella se ha suavizado levemente y que ese hecho combinado con el estancamiento de los precios de cierre ha hecho que la diferencia entre lo que los vendedores están pidiendo y lo que los compradores están pagando haya aumentado que sería la segunda conclusión a extraer.

PRECIOS DE VENTA EN MARBELLA

En cualquier caso, la situación es ligeramente diferente en Marbella y Benahavís. Observando el gráfico para Marbella se ve que los precios de salida han ido subiendo con los de cierre hasta el final de 2019 cuando cambia la tendencia de los precios de venta en la misma línea que los precios obtenidos de tasaciones. La diferencia entre lo que se pide y por lo que se vende eta ahora mismo en torno al 15%.

La situación de Benahavís es parecida a la de Marbella pero con matices distintos. En este caso el precio de salida sigue subiendo e incluso en mayor medida mientras que los precios de venta ya muestran una pequeña caída de un –1,2% en los últimos 12 meses.

PRECIOS DE VENTA EN BENAHAVIS

Esta diferencia de tendencia esta haciendo que la diferencia entre el precio que se pide y el que realmente se paga haya pasado de un 20% en el inicio de 2018 a estar por encima del 40% lo cual no es demasiado sano. Los precios de venta han estado subiendo un buen 4,4% en los últimos cinco años mientras que los precios de salida han subido un 8,7% anual. Aunque hemos tenido unas buenas sensaciones en este primer trimestre del cual veremos los números de ventas en dos semanas, más aumentos en los precios de salida con el alto stock de vivienda en venta no va a ayudar.

Effect of the covid on sales to foreigners at the Costa del Sol in 2020

Taking into account the special market we have in the Costa del Sol with multiple transactions with foreign buyers, I think it is interesting to study what was the effect of the covid pandemic we suffered in 2020 on the sales to foreigners in the province of Malaga (the data is not published in detail for each of the municipalities so the analysis has to be restricted to the whole province of Malaga) during the whole past year. If we observe chart 1, we can see that the number of units sold to foreigners went down in line with the general reduction in sales during the year caused by the pandemic. Even more, the percentage of sales to foreigners went down a little bit further in line with the tendency observed from 2017. It is easily understandable that the restrictions to the traveling will cause it and, in fact, I personally thought that the fall was going to be greater, was really a low 2,5%, if we take into account just the difficulties to simply enter in Spain. Furthermore, the reduction in that percentage of sales to foreigners for the whole Spain was a much greater 9% so Malaga has been one of the provinces where the effect has been softer.

On the other hand and if nationalities are considered (in this case we have to refer to purchases by foreigners in the whole Andalucia as specific data for Malaga is not published), we will highlight two main conclusions obtained from chart 2. First, that the fall in the number of sales to British continued during 2020 although it is still the nationality with more purchases in Andalucia. We hoped that that tendency changes after the Brexit agreement at the end of 2020 and the recovery of the exchange rate of the pound versus de euro. Secondly, there are three nationalities that increased its percentage during 2020, Swedish, Belgians and Dutch. This rise in the percentage can be explained by the fact that these three nationalities plus the Norwegians are the ones that have a higher percentage of purchases of new units. As we have commented previously, sales of new units are registered some time after the sale is closed, when the units are delivered, so some of the sales of new units in 2020 correspond to sales closed in 2019 or even 2018 and were, of course, not affected by the covid pandemic.

Source: Registradores de España

Efecto del covid en las ventas a extranjeros en la Costa del Sol en 2020

Teniendo en cuenta el marcado particular que tenemos en la Costa del Sol con múltiples operaciones con compradores extranjeros, creo que es interesante estudiar como afectó la pandemia que sufrimos en 2020 a las compraventas realizadas por extranjeros en la provincia de Málaga (los datos no se publican detallados por municipios por lo que hay que restringir el análisis a la provincia completa) durante todo ese mismo año 2020. Si se observa el gráfico 1 se puede ver que el número de operaciones de venta a extranjeros bajo al mismo tiempo que el número total de ventas pero que incluso el porcentaje de ventas a extranjeros también bajo siguiendo la misma tendencia que se inicio en 2017. En este año 2020 es justificable por las restricciones a los viajes y, de hecho, personalmente pensé que la caída, realmente de solo un 2,50%, en el porcentaje iba a ser mayor teniendo en cuenta todas las complicaciones que suponía simplemente entrar en España. No solo eso, la caída en el porcentaje de compraventas por parte de extranjeros a nivel de toda España fue de un 9% por lo que Málaga ha sido de las provincias que menos ha sufrido en este aspecto.

COMPRAVENTAS A EXTRANJEROS EN LA PROVINCIA DE MÁLAGA

En lo que respecta a nacionalidades, y este dato solo se publica para toda Andalucía, tras observar la gráfica se podrían destacar dos puntos. Por un lado, se siguió manteniendo la caída en porcentaje de compraventas por parte de británicos, aunque siguen siendo la nacionalidad que más compra en Andalucía, que se espera que se recuperen después del acuerdo del Brexit y la esperada recuperación de la libra frente al euro. Y, por otro, que hay tres nacionalidades que aumentan sus porcentajes de compraventas que son Suecia, Bélgica y Holanda. Este aumento en el porcentaje es explicable por el hecho que estas tres nacionalidades junto con la Noruega son las que destacan en el porcentaje de unidades de obra nueva que compran y, como ya se ha comentado en algún artículo anterior, las ventas de obra nueva se registran un tiempo después, cuando se terminan las obras, a la firma de los contrato de compraventa y, por tanto, las ventas de obra nueva registradas en 2020 corresponden probablemente a ventas cerradas en 2019 o incluso 2018 que no estuvieron afectadas por la pandemia del covid.

Fuente: Registradores de España

How the Real Estate Market of the Costa del Sol behaved in 2020?

Following the publication of the data on the number of sales for the fourth quarter of 2020 by the Ministry of Housing, we can start to extract conclusions on how the real estate market was affected by the total lock down of the first months, the partial lock down that followed, the travelling restrictions and the inability to leave some of the countries origin of the buyers of the Costa del Sol. If the 2020’s results are analyzed for the municipalities we usually study, the number of sales went down around 30% in Marbella, 16,2% in Benahavis, 18,9% in Mijas and had surprising increased of 8,3% in Estepona (the charts for Marbella and Benahavis are included but not the ones for Mijas and Estepona).

NUMBER OF HOME SALES IN MARBELLA

The explanation on why the sales increased in Estepona is on the sales of new units that went up in Estepona a remarkable 168%. The same effect occurred in Benahavis and Mijas with increases in sales of new units of 19% and 24% respectively. On the other hand, in Marbella there was not an increase of new units sales and that did not clean up the final sales results for the year. In this sense, it is to be noted that the sales of new units are registered when properties are delivered but not when the sale is closed and, therefore, the sales of new units accounted for in 2020 are probably sales closed in 2019 or earlier and can not be attributable to 2020.

NUMBER OF HOME SALES IN BENAHAVIS

If we focus the analysis on the sale of second hand units, probably the most affected by the covid pandemic, the reductions in the number of sales are similar, around 30% in Marbella and Benahavis and approximately 20% in Estepona and Mijas. In a way, it can be concluded that the real effect on the real estate market of the covid virus is this decrease in sales between 20% and 30%. In the second quarter, the one of the tight lock down, the decrease was about 60% but that was compensated partly in the last two quarters of the year.

¿Cómo fue el Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol en 2020?

Tras la publicación por parte del Ministerio de Fomento de los datos de ventas del último trimestre de 2020, ya se pueden sacar conclusiones sobre como afectó al mercado inmobiliario el confinamiento estricto de los primeros meses, el parcial que tuvimos posteriormente, las restricciones a los viajes y la imposibilidad de salir de algunos países origen de los compradores de vivienda de la Costa del Sol. Centrándonos en los municipios que solemos analizar y para todo el año 2020, el número de ventas en Marbella bajó un 30%, en Benahavís un 16,2%, un 18,9% en Mijas y, sorprendentemente subieron en Estepona un 8,3% (se han incluido los gráficos de Marbella y Benahavís pero no los de Estepona y Mijas).

NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN MARBELLA

La explicación del porque en Estepona han subido las ventas en este año pasado tan complicado esta en la venta de producto nuevo que se incrementó en un 168%. Este efecto se notó también en el resto de los municipios analizados pero no en la misma medida siendo esa misma subida de un 19% en Benahavís y de un 24% en Mijas. En Marbella, en cambio, no subió el número de ventas de producto nuevo por lo que no se llegó a maquillar el número de ventas totales. Hay que tener en cuenta que las ventas de producto nuevo se registran en las estadísticas cuando se entrega el producto y no cuando se hace la venta por lo que los números de ventas de obra nueva que se vieron en 2020 son probablemente ventas que tuvieron lugar en 2019, y por tanto y en general, no atribuibles a 2020.

NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BENAHAVÍS

Si el foco se pone en las ventas de producto de segunda mano, probablemente las más afectadas por los efectos del covid, las caídas son similares, de alrededor de un 30% en Marbella y Benahavís, y de aproximadamente un 20% en Mijas y Estepona. Se puede decir que ese descenso en las ventas de entre el 20 y el 30% es el efecto real de la pandemia en el mercado inmobiliario. En el segundo trimestre, el del confinamiento total, el descenso fue del 60% pero se ha ido compensando a medida que ha ido avanzando el año.

How is the luxury market behaving in Marbella & Benahavis?

The information to produce this article has been gathered from the Land Registry and is the most detailed set of data available for this kind analysis. However, I know that some of the transactions closed on luxury properties are done inside companies and those are not reflected at the Land Registry because there is not a transfer of ownership on the property itself but on the shares of the company that owns the asset. In any case, although the information gathered is not fully complete, it has enough validity for this analysis.

Going back to the results and, first, talking about Marbella, there is an interesting conclusion coming out from chart 1 that is that the percentage of transactions closed on luxury properties, defined as properties closed on top of one million euros (1 M€ on the charts), versus the total number of sales closed in Marbella went up 1% in 2020 even with the covid restrictions. That upward tendency in the luxury market comes from 2017 but showed an acceleration in 2020 specially in the high end properties on top of 1.5 M€. It can be seen that in previous years there were more sales in the range form 1 M€ to 1.5 M€ than in the 1.5 M€ to 4 M€ but in 2020 the number of closed units in both ranges were quite similar showing that the latest was less affected by covid.

When talking about Benahavis, the same tendency can be seen: an increased percentage of sales in the high end range that started already in 2019. But, compared to Marbella, the ranges on the high end increased in 2020 with more sales on top of 1.5 M€ while the percentage of sales in the range between 1 M€ and 1.5 M€ went down. Since 2019, we can see that in Benahavis most of the sales were in the middle range of luxury properties, that is between 1.5 M€ and 4 M€. It is also to be said that it helps that most of the inventory is on that range.

Finally, we did a check on the distribution of sales per council to observe that most of the luxury transactions are closed in Marbella and, taking into account the size and population of it, Benahavis. The percentages are much lower for Mijas and Estepona.

¿Cómo esta el mercado de lujo en Marbella y Benahavís?

La información utilizada para producir este artículo se ha sacado de los datos de ventas del Registro de la Propiedad y es la más detallada que se ha podido conseguir para este tipo de análisis. Sin embargo, se que algunas de las operaciones cerradas en el mercado de lujo se hacen a través de sociedades y, por tanto, no se reflejan en el Registro de la Propiedad porque no existe una transferencia de propietario del inmueble sino una transferencia de acciones de la sociedad propietaria del inmueble. En cualquier caso, y aunque la información utilizada no es totalmente completa, si tiene suficiente validez para el objeto de este estudio.

Volviendo a los resultados y hablando primero de Marbella, hay una conclusión interesante al ver el gráfico 1 y es que el porcentaje de transacciones en el mercado de lujo, que incluye propiedades vendidas por encima de un millón de euros (1 M€ en los gráficos), frente al número total de ventas subió un 1% en 2020 a pesar de los efectos del covid. Se puede observar que se mantiene esa tendencia que ya se inicio en 2017 pero se ha acentuado en 2020.

Si hablamos de Benahavís, se puede ver la misma tendencia: un aumento de ventas de unidades de mayor nivel que ya empezó en 2019. Comparado con Marbella, hay más porcentaje de ventas de propiedades en el rango a partir de 1.5 M€ mientras que ha descendido a la mitad el porcentaje de ventas entre 1 M€ y 1.5 M€. También hay que decir que influye hay más inventario en el rango alto.

Finalmente, para complementar este artículo, hemos comprobado el porcentaje de ventas en el mercado de lujo en distintos municipios de la Costa del Sol para observar que la mayoría de las ventas se cierran en Marbella y, teniendo en cuenta el tamaño y la población, en Benahavís. Los porcentajes son menores en Mijas y Estepona.

How are changing the real estate prices in Benahavis?

It is interesting to see the variation of real estate prices from a comparative point of view and that is the idea of this article. The three charts below use the information obtained from the Land Registry and the web page Idealista to be able to compare where are prices for real estate in Benahavis and the results are interesting.

CHART 1—ASKING PRICE VS SOLD PRICE

On the first chart, it can be seen the difference between “for sale” or asking prices as published in the real estate portal Idealista versus the price properties are being sold as per the Land Registry. It is interesting to see that the asking price did not start to increase until mid 2016 while sold prices had already been increasing for some years to reach a minimum gap of 15,3% between them and since then, as the market was heating up, the increase in asking prices was not accompanied by an increase in sold prices that drove to a maximum gap now of 34.4% between them. In summary that means that, right now, the average property in the market is 34% overpriced in Benahavis.

CHART 2—PRICES OF NEW VS SECOND HAND

The second chart shows the price of new units sold versus second hand sold also shows interesting numbers. It can be seen that both curves run almost parallel with a more or less stable gap of 65% that means that new units are being sold 65% more expensive than second hand properties which is a high percentage. That opens the door to buying second hand and fully refurbish it to get a new looking unit for a cheaper price than a fully new unit or, what we have seen lately, to flipping investors.

CHART 3—ANNUAL VARIATION OF SOLD PRICES

Finally, and in the last chart, it can be seen that the average increase in sold prices in the last five years has been 4,2% per year. There is anomaly in the numbers of 2019 due to the sale of a full development previously repossessed by a bank that sold at a cheap price per square meter to a developer that affected the general numbers of Benahavis that year but not really the average. The combined increase of prices in 2019 and 2020 is corrected to 0,7% that shows already a moderation tendency in prices in the last two years.

¿Cómo están cambiando los precios de venta en Benahavís?

Es interesante ver la variación de los precios en el mercado inmobiliario desde un punto de vista comparativo y esa es precisamente la idea de este artículo. Los tres gráficos de más abajo utilizan, para Benahavís, la información obtenida del Registro de la Propiedad con la que publica el portal Idealista mostrando resultados interesantes.

GRÁFICO 1—PRECIO DE SALIDA VS PRECIO VENDIDO

En el primer gráfico se puede ver la diferencia entre el precio de salida publicado por Idealista y el precio por el cual se venden realmente las propiedades obtenido de los Registradores. Es interesante ver que el precio de salida empezó a subir a mediados de 2016 cuando los precios de las propiedades vendidas ya llevaban subiendo un tiempo que fue cuando la diferencia entre los dos alcanzó un mínimo de un 15,3% y que a partir de ahí los precios de salida comenzaron a subir más que los precios de las propiedades vendidas hasta alcanzar una diferencia máxima entre los dos precios de un 34,4%. Esto quiere decir, en resumen, que, de media y ahora mismo, las propiedades en venta están sobrevalorada un 34% en Benahavís.

GRÁFICO 2—PRECIO NUEVO VS SEGUNDA MANO

El segundo gráfico muestra el precio de las unidades vendidas nuevas frente a las vendidas de segunda mano. Se puede ver que las dos curvas son casi paralelas con una diferencia más o menos estable de un 65% lo que quiere decir que las propiedades nuevas se están vendiendo un 65% más caras que las de segunda mano lo cual es un porcentaje muy alto. Esto abre la puerta a comprar unidades de segunda mano para arreglarlas completamente con la idea tener una propiedad prácticamente nueva por un precio mejor que una propiedad totalmente nueva o, a lo que hemos visto últimamente, a inversores comprando para arreglar y revender como nuevo.

GRÁFICO 3—VARIACIÓN ANUAL DE LOS PRECIOS DE VENTA

Finalmente, y en el último gráfico se puede ver que el incremento medio de los precios de propiedades vendidas ha subido un 4,2% por año en los últimos 5 años con una anomalía en 2019 por la venta de un complejo completo a bajo precio que se compensa en 2020 con una subida media en 2019 y 2020 de un 0,7% que ya muestra una moderación en los precios en estos dos últimos años.

Las ventas en Marbella y Benahavís recuperan en el tercer trimestre

Se acaban de publicar los datos de transacciones inmobiliarias del tercer trimestre de 2020 por el Ministerio de Fomento y tengo que decir que los datos son mejores de lo que yo esperaba. Es cierto que en Julio, tras salir del confinamiento estricto en el que estuvimos inmersos durante marzo, abril, mayo y junio, hubo un aumento importante de la actividad con numerosas visitas sobre las propiedades que teníamos en el mercado con potenciales compradores que no habían podido hacer visitas durante el confinamiento pero no pensé que el número de ventas iba a alcanzar los niveles que han alcanzado y menos a superar el número de ventas del mismo periodo del año 2019 como ha sucedido en Benahavís. Asimismo, el hecho de que muchas de las operaciones que se iban a escriturar en el segundo trimestre se aplazaron por el confinamiento para firmarse finalmente en el tercer trimestre ha ayudado asimismo a que el número de ventas registradas sea mejor de lo esperado.

BENAHAVÍS

En resumen y tomándolo de las gráficas que se muestran a la derecha, el número de ventas en Benahavís subió un 24% respecto al mismo periodo del año pasado y bajo en Marbella un 24% respecto a ese mismo periodo. Si consideramos las variaciones interanuales, las bajadas están en –19,2% para Benahavís y –24,7% para Marbella que teniendo en cuentas las caídas de casi el –60% del segundo trimestre no esta mal para este año 2020 tan complicado. Si el ritmo de ventas se mantiene en el cuarto trimestre, se puede acabar el año con unas 450 transacciones inmobiliarias en Benahavís y unas 2.500 en Marbella que, de nuevo, creo que esta bastante bien si se tiene en cuenta como ha afectado el covid-19 durante este año.

MARBELLA

Como ya dije en un newsletter anterior, no creo que estamos ante un problema de demanda sino ante las complicaciones asociadas a las restricciones a los viajes y al miedo por un posible contagio de covid. La situación de la pandemia parece estar algo más controlada ahora, al menos en España, y se empieza a ver la luz al final del túnel con el inicio de la distribución de las vacunas pero cuando observamos los datos del tercer trimestre hay que recordar la situación en la que nos encontrábamos en ese momento en la que había muchas dudas y miedos sobre la evolución de la enfermedad y la economía. Creo que el futuro es positivo y que nuestra zona va a seguir siendo una zona de alta demanda no solo porque la calidad de vida al aire libre que se disfruta en la Costa del Sol ha salido reforzada de esta pandemia sino también porque las restricciones han demostrado que se puede trabajar online desde la distancia pudiendo disfrutar de la vida en un entorno de mayor calidad sin perder efectividad o productividad en el trabajo.

Recovery of the real estate sales in Marbella and Benahavis

The Ministry of Housing has published recently the information on the number of sales for the third quarter of 2020 and I have to say that the numbers are better than what I was expecting. It is true that in July, after coming out from the strict lockdown he had in March, April, May and June, we had an important increase of the activity in the market with multiple showings on the properties we were managing by potential buyers who were no able to visit those properties during the lockdown time but I never thought that the number of closed sales was going to reach the levels they have reached and, even less, that in Benahavis the number of sales in the third quarter of 2020 was going to be higher than the ones closed in the same quarter of 2019.

BENAHAVIS

Additionally, the fact that many transactions that were going to be closed in the second quarter were postponed due to the full lockdown and have been signed in the third quarter has also helped the real estate sales number. In summary and with reference to the charts on the right, the number of closed transactions went up 24% in Benahavis when compared to the same period of 2019 and went down in Marbella a –24% with reference to that same period of 2019. If annual variations are considered, the reduction of the number of sales in 2020 is on –19,2% for Benahavis and –24,7% for Marbella that, taking into account the decreases of almost 60% of the second quarter, is not a bad number for this complicated 2020. If the pace of the sales remains for the fourth quarter, we will reach about 450 closed transactions in Benahavis and about 2.500 in Marbella that, again, are really good numbers taking into account how covid-19 has affected during this year.

MARBELLA

I already mentioned in a previous newsletter that we are not facing a demand problem but complications with traveling restrictions and the fear to a covid infection. The pandemic seems to be a little bit more controlled now, at least in Spain, and we are starting to see the light at the end of the tunnel with the starting of the vaccination process but, when analyzing the data for the third quarter, we have to remember the situation at that time with high concerns about to the evolution of the pandemic and the economy. I do believe that the future is positive and that our area is still going to be highly demanded not only because the outdoors quality of life that the Costa del Sol offers has been reinforced by the pandemic but also because the lockdowns have proved that people can work online from the distance and enjoy the life in a more quality surrounding without losing efficiency and productivity at work.

What is the distribution of the sales depending on the sales price?

Although the information provided by the Ministry of Housing comes with some delay as right now only the information for the first quarter of 2020 has been released, only for the province of Malaga and not specifically for Marbella and Benahavis, I think it is quiet interesting to see the numbers of closed transactions depending on the price. Although I know that the numbers for Marbella and Benahavis are going to be different, it can be seen in the chart and table below that 83% of the transactions are done below the 300.000 € price with 50.5% below 150.000 € and only 1.8% on top of 900.000 €. Therefore, more than half of the transactions of the Malaga province are done below 150.000 € and just a few over 900.000 €.

However, it is also interesting to see that in the last years, the percentage of transactions in the higher range (see charts on the side) has been going up from about 1% two years ago to reach almost 3% at the end of 2019.

For the lower range, below 300.000 €, the tendency goes the other way, that is descending. It went from 89% at the beginning of 2018 to be below 85% now with a continuous downward trend. Combining those two charts, we can extract that the buyers are moving to a higher range of price when buying properties at the Costa del Sol. It would be interesting to see how this tendency evolves with the effect of the covid-19 on the market.

¿Cómo es la distribución de ventas según el precio en la provincia?

Aunque la información suministrada por el Ministerio de Fomento se publica con cierto retraso puesto que a día de hoy la última publicada corresponde al primer trimestre de 2020, es solo para la provincia de Málaga y no específicamente para Marbella y Benahavís, creo que es interesante ver el número de transacciones cerradas en función del precio de venta. Aunque los números de Marbella y Benahavís van a ser diferentes, se puede ver en la tabla y gráfico de más abajo que el 83% de las transacciones cerradas en la provincia de Málaga en el primer trimestre de 2020 están por debajo de 300.000 € con un 50,5% por debajo de 150.000 € y solo un 1,8% de las transacciones se cerraron por encima de 900.000 €.

Por tanto, más de la mitad de las transacciones de la provincia de Málaga se cierran por debajo de 150.000 € y solo unas pocas por encima de 900.000 € lo cual marca una gran diferencia entre el rango alto de precios y el bajo. Sin embargo, también es interesante comentar que en los últimos años, el porcentaje de ventas en el rango alto (ver los gráficos más abajo) ha subido desde un 1% hace dos años hasta casi alcanzar el 3% a final de 2019.

En el rango bajo, menos de 300.000 €, la tendencia es la contraria, descendente. Ha bajado desde un 89% a principio a de 2018 a estar por debajo del 85% ahora con una clara tendencia descendente. Combinando esos dos gráficos podemos deducir que los compradores se están moviendo a rangos de precio mayores cuando compran en la Costa del Sol. Va a ser interesante ver como evoluciona esta tendencia por el efecto de l covid-19 durante el año 2020.

¿Cómo esta variando el precio de la vivienda en Marbella y Benahavís?

Cuando se mira a la evolución de los precios en Marbella y Benahavís se observan dos escenarios diferentes como se puede ver en los gráficos adjuntos. En ellos se ven dos dos curvas para Benahavís: el precio por metro cuadrado publicado por el portal Idealista que se puede identificar como precio de propiedades “en venta” (en verde) y el precio por metro cuadrado obtenido del Registro de la Propiedad que se puede identificar como precio de “vendido” (en azul). Adicionalmente, en el gráfico de Marbella aparece una tercera curva con el precio por metro cuadrado obtenido de tasaciones oficiales y publicado por el Ministerio de Fomento (en rojo).

EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN BENAHAVIS

Si se observa el precio de Benahavís se puede ver que las curvas se están aplanando con la curva de “vendido” empezando hace más de un año y la de propiedades “en venta” empezando al principio de este año, es decir, que los precios han dejado de subir. Por otro lado, la situación de Marbella es completamente diferente. El precio de las propiedades “vendidas” sigue subiendo aunque, es este caso, una cierta tendencia a la moderación puede verse en la curva de “en venta”. Independientemente de esta subida de precios de venta, los tasadores están empezando a anticipar un aplanamiento de la curva (en rojo).

EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN MARBELLA

Aunque la situación del Mercado no es fácil de analizar debido a las incertidumbres a las que nos enfrentamos, lo que si podemos leer es que no solo que los precios se están moderando en Benahavís y que pueden verse afectados porque el número de unidades vendidas ha caído significativamente sino también que hay una gran diferencia entre los precios de salida y lo que los compradores están realmente pagando. En otro sentido hay que analizar la situación de Marbella, que todavía me sorprende, ya que los precios no paran de subir a pesar de que el número de transacciones sigue bajando y que, en teoría, esa bajada de ventas debería empujar los precios a la baja.

What are the real estate prices doing at Marbella & Benahavis?

There are two different scenarios when looking at the evolution of prices in Marbella and Benahavis as shown in the charts attached. There are two curves for Benahavis: the price per square meter published by the real estate portal Idealista that can be identified as “for sale” price (green) and the price per square meter obtained form the Land Registry that can be identified as “sold” price (blue). Additionally, and in the chart for Marbella, there is a third curve that is the average price per square meter obtained from official valuations and published by the Ministry of Housing (red).

EVOLUTION OF REAL ESTATE PRICES IN BENAHAVIS

When looking at Benahavis numbers, it can be seen that the two curves are now flat but the tendency of the “sold” prices started more than one year ago while the tendency of the “for sale” one started at the beginning of this year. On the other hand, the situation in Marbella is completely different. “Sold” prices keep on going up although, in this case, a certain tendency to moderation can be seen on the curve of “for sale” prices. Despite of these rising prices, valuators are starting to anticipate a flattening of the curve (red). The situation of the market is not easy to analyze due to the uncertainties we are facing.

EVOLUTION OF REAL ESTATE PRICES IN MARBELLA

What we can read is not only that prices are moderating in Benahavis and can be affected as the number of transactions has dropped significantly but also that there is a huge gap between asking prices and what buyers are actually paying. We will have also to observe the situation of Marbella that really surprises me as prices keep on going up while the number of transactions keep on going down, that, in theory, should push the prices down.

How are mortgage rates in Spain? Is it a good time to buy?

I do think that it is really a good time to buy not only because the prices are good and owners are more willing to negotiate due to the covid situation but also because the interest rates of mortgages are extremely good.

To start with, please find attached a table that summarizes some of the offers at fixed and variable rates being marketed by Spanish banks to Spanish residents (Sept. 2020) with the lowest rates due to additional products that have to be contracted:

Where the index generally used in Spain is the euribor that is today on –0,433%. So on a variable rate mortgage, the interest rate would be around 0,46% that is almost nothing. If fix rates are considered, when comparing the actual fix rates with the historic average of the index, on a house bought for 300.000 € with a 80% mortgage, the interest would be 338 €/month while when using the average historic euribor, the amount would have been 614 €/month on interest. That is quite a difference. The savings for the whole live of the mortgage would have been of around 50.000 € (as per below table). That means a 17% discount on the final price so something to be considered.

So, should you wait for prices to drop down a little bit more? That is the magic question. No one has the crystal ball to match the market. If you wait, you may lose the bottom and the best opportunities may have already gone in front of you and you will have only the left overs. Experts say: do not try to time the market. If you find a good opportunity with these interest rates, go for it. Perfect timing is luck and experts do not rely on luck.

¿Como están los tipos de interés de las hipotecas?¿Es buen momento para comprar?

Realmente pienso que es un gran momento para comprar no solo porque los precios son buenos y los propietarios pueden estar más abiertos a negociar debido a la situación con el covid si no también porque los tipos de interés son muy buenos. Para empezar se ha preparado una tabla resumen de las ofertas en tipo fijo y variable que se pueden encontrar en el mercado ahora, septiembre 2020, para residentes españoles y siempre con la contratación de productos adicionales que bajan dicho tipo de interés:

Donde el índice que se utiliza en España generalmente es el euribor que estaba hoy en –0.433% por lo que una hipoteca con tipo variable pagaría hoy 0,46% que es prácticamente nada. Si se consideran tipos fijos y comparamos los tipos fijos que se ofrecen ahora con valor medio histórico del euribor (1,92%), en una casa que se comprara por 300.000 € y una hipoteca del 80%, el interés sería de unos 338 €/mes con esos tipos fijos mientras que si usáramos un variable con el tipo medio histórico del euribor pagaríamos 614 €/mes lo que es una gran diferencia. El ahorro a lo largo de la vida de una hipoteca a 25 años sería de unos 50.000 €, como se ve en la tabla a continuación, que equivaldría a su vez a una rebaja de un 17% en el precio lo cual no es para nada despreciable.

Por tanto, ¿se debería esperar a que los precios bajen algo más para comprar? Esa es la pregunta clave y ninguno tenemos una bola de cristal para predecir el mercado. Si se espera, se puede perder el punto más bajo de los precios, que no se ve hasta que ha pasado, y las mejores oportunidades ya habrán desaparecido y solo quedaran los restos. Los expertos dicen que no se intente jugar con los tiempos del mercado y que si aparece una buena oportunidad con estos tipos de interés se vaya a por ella. Acertar con los tiempos del mercado es suerte y los expertos no invierten con la suerte.

How is the covid-19 affecting the Costa del Sol’s real estate market?

It is truly affecting as frontiers with most European countries are open but with restrictions and traveling is kind of messy so the situation is not facilitating the arrival of buyers willing to come to Spain to buy properties. Uncertainty on the economy and the new outbreaks, does not help either. We saw an increase of the activity just when we were allowed out after the lockdown but mainly of people living in the area that had waited for two months to be able to see properties and, now, is back to “normal” with showings although not massive because of the restrictions to the arrival of new potential buyers.

Number of Closed Units in Marbella - 1st Quarter 2020

In any case and what is true is that, from one year ago, I have been commenting that the market was in a need for adjustment because there was no equilibrium on it. 2019 was the worst year of the last six in the number of sold properties, as it can be seen on the attached chart, but that is not even fully negative because the number of transactions was still 3.676 in Marbella that is about 50% higher that in the worst years of the 2008 crisis. That means that the demand is still there so there are buyers willing to buy but they have cooled down somewhat because of the excess of supply, the increase of prices and, now, the traveling complications. Pure law of demand and offer, more price and offer means less demand. It could be an indication that an adjustment was needed.

Number of Units Closed in Benahavis - 1st Quarter 2020

Another sign of that effect was seeing on the sales of the first quarter that went down almost 17% in Marbella and 22% in Benahavis. We were getting into covid-19 but not yet. However, although 2020 is going to be the worst year in sales of the last decade, we are optimistic because the demand is still there as potential buyers want still to come to the Costa del Sol to enjoy our weather and quality of life, now even more after the experiences of the lockdowns, and the fact that the lockdown proved the potential of online working from abroad, that is living and working in Marbella while the company operates somewhere else.

¿Cómo esta afectando el covid al mercado de la Costa del Sol?

Esta realmente afectando puesto que las fronteras con la mayoría de los países europeos están abiertas pero con restricciones y estas complicaciones a la hora de viajar no hacen fácil la llegada de los potenciales compradores del norte de Europa. Las incertidumbres en la economía y la llegada de la segunda ola de contagios tampoco ayuda a fortalecer la confianza de esos clientes. Vimos un aumento de la actividad de potenciales compradores que ya estaban en la zona justo cuando salimos del confinamiento puesto que durante los meses de confinamiento no se pudieron ver propiedades y después hemos vuelto a una especie de normalidad en la que hay visitas a propiedades aunque no de forma masiva por las restricciones antes comentadas.

Unidades Vendidas en Marbella - 1er Trimestre 2020

En cualquier caso, y lo que es cierto, es que llevo un tiempo comentando que el mercado necesitaba un ajuste porque en 2019 no estaba en equilibrio. Precisamente 2019 fue el peor año de los últimos seis en el número de propiedades vendidas, como puede verse en el gráfico adjunto, pero se puede decir que no es del todo negativo porque en Marbella se alcanzaron las 3.676 transacciones cerradas que es un 50% superior al número de ventas en los peores años de la crisis de 2008. Esto significa que la demanda esta todavía ahí pero se ha enfriado algo por la subida de precios, el exceso de inventario y, ahora, las complicaciones para viajar. La ley de la oferta y la demanda, a más precio y más oferta, menos demanda. A esto me refería con el ajuste para volver al equilibrio.

Unidades Vendidas en Benahavís - 1er Trimestre 2020

Otro signo de este ajuste se veía en las ventas del primer trimestre de este año que cayeron casi un 17% en Marbella y un 22% en Benahavís en un periodo que todavía era pre-covid. Sin embargo y aunque probablemente 2020 vaya a ser el peor año de ventas de la década, somos optimistas porque la demanda esta ahí, hay compradores que todavía quieren comprar en la Costa del Sol para disfrutar de la calidad de vida que aquí se disfruta e incluso ahora más cuando el confinamiento ha demostrado que se puede teletrabajar a distancia desde aquí mientras se disfruta de esa calidad de vida.